基于面板數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用耦合協(xié)調(diào)分析
——以徐州市為例

于永建，崔繼昌

（1.江蘇建筑職業(yè)技術(shù)學院，江蘇 徐州 221116；2.南京農(nóng)業(yè)大學公共管理學院，江蘇 南京 210095）

0 引言

近年來，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場火熱，房地產(chǎn)的發(fā)展加速推動了城市化進程。土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎條件，是社會經(jīng)濟活動的載體，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，人們對土地資源的需求持續(xù)上漲，土地供需矛盾明顯，而土地集約利用是緩解土地供需矛盾、滿足社會發(fā)展用地需求的必要途徑。房地產(chǎn)開發(fā)和土地集約利用統(tǒng)一在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，兩者相互促進協(xié)調(diào)發(fā)展，如果不協(xié)調(diào)會造成土地利用的不經(jīng)濟，影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)于房地產(chǎn)與土地集約利用方面的研究，主要從城鎮(zhèn)化與土地集約利用相互作用關(guān)系的基礎上，從不同空間尺度對兩者進行了定量評價和實證研究等。房地產(chǎn)的研究主要集中在房地產(chǎn)價格[1-2]、房地產(chǎn)政策[3-5]等方面，土地集約利用的研究主要集中在評價指標、評價方法、時空變化等方面[5-9]，而在耦合關(guān)系上，房地產(chǎn)偏向與經(jīng)濟的耦合，土地利用偏向與城鎮(zhèn)化、生態(tài)安全的耦合[10-11]，關(guān)于房地產(chǎn)與土地集約利用的耦合協(xié)調(diào)性方面的研究還較少涉足。

2017 年6 月，國務院批復徐州為“淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市”規(guī)劃定位，城市地位的提升為徐州城市建設迎來重大機遇，而房地產(chǎn)是助推和促進城市建設的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迎來新的機遇與挑戰(zhàn)，機遇是徐州“淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市”的建設和發(fā)展勢必帶來更大的房地產(chǎn)需求，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，挑戰(zhàn)是隨著大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，可能會出現(xiàn)盲目“擴城”的問題。

因此，本文以徐州市為研究對象，旨在構(gòu)建一套合理適用的房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用評價指標體系，并通過對兩系統(tǒng)耦合度和協(xié)調(diào)性的綜合測度揭示房地產(chǎn)開發(fā)與土地利用協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)律，以期為房地產(chǎn)開發(fā)和土地開發(fā)利用政策的制定提供參考。

1 區(qū)域概況

徐州是江蘇省轄地級市、省域副中心城市，全國性綜合交通樞紐、淮海經(jīng)濟區(qū)中心城市。至2020 年底，徐州下轄5個市轄區(qū)、3個縣、代管2個縣級市，總面積11258km2，常住人口908.39 萬人，地區(qū)生產(chǎn)總值7319.77 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37523元。常住人口城鎮(zhèn)化率65.63%，城市建成區(qū)面積289.6km2。房地產(chǎn)業(yè)法人單位4421 家，從業(yè)人數(shù)64089 人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)508 家，房地產(chǎn)投資額867 億元，房地產(chǎn)開發(fā)量599.1萬km2。

2 數(shù)據(jù)來源與研究方法

2.1 評價體系

2.1.1 指標體系的構(gòu)建

本文在綜合考量徐州市房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用實際情況的基礎上，參閱文獻[6-10]，最終將指標體系分為目標層、準則層和指標層3 個層次（表1）。目標層是房地產(chǎn)開發(fā)和土地集約利用；準則層中房地產(chǎn)開發(fā)包括開發(fā)強度和開發(fā)效益，土地集約利用包括投入強度和產(chǎn)出效益；指標層選取18 個可量化和可比較的指標，可直接反映準則層水平。

表1 徐州市房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用評價指標及其權(quán)重

表2 耦合度與耦合協(xié)調(diào)度等級劃分

2.1.2 數(shù)據(jù)來源與處理

研究所采用的評價指標數(shù)據(jù)來源于《徐州市統(tǒng)計年鑒》(2011-2020 年)、《徐州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展公報》(2011-2020 年)。因指標之間存在不同級別的量綱，為消除這些差異帶來的影響，采用極差標準化方法對原始數(shù)據(jù)進行處理。計算公式如下：

式中：Xij為極差標準化處理的各指標標準化值，xij為各評價指標的實際值，Xijmax為第j項指標的最大值，Xijmin為第j項指標的最小值。

2.1.3 指標權(quán)重的確定

本文選取熵值賦權(quán)法。熵權(quán)法是根據(jù)各指標的變異程度，利用信息熵計算出各指標的熵權(quán)，再通過熵權(quán)對各指標的權(quán)重進行修正，從而得到較為客觀的指標權(quán)重的一種方法，計算公式如下。

對原始指標進行同度量化，公式為：

求解各指標的信息熵大小，公式為：

確定各指標的熵值大小，公式為：

運用以上公式，計算出房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用各評價指標的權(quán)重Wj（表1）。

2.1.4 指數(shù)計算

采用綜合評價法求解房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用指數(shù)值，公式為：

各年指數(shù)值詳見表3。

表3 徐州市不同年份房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用耦合協(xié)調(diào)度

2.2 研究方法

2.2.1 耦合度測算

耦合度是兩個或兩個以上系統(tǒng)相互作用或影響的程度，不分利弊。本文中房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用的耦合度C計算表達式如下：

式中：C 表示房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用的耦合度；f(x)表示房地產(chǎn)開發(fā)的水平；g(x)表示土地集約利用的水平。

2.2.2 耦合協(xié)調(diào)度測算

耦合協(xié)調(diào)度指相互作用中良性耦合程度的大小，體現(xiàn)了協(xié)調(diào)狀況好壞，可以表征各功能之間是在高水平上相互促進還是低水平上相互制約。通過測算反映房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用在變化過程中的協(xié)調(diào)程度。耦合協(xié)調(diào)度越高，耦合協(xié)調(diào)性越強。房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用的耦合協(xié)調(diào)度D計算表達式如下：

式中：D 表示房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用的耦合協(xié)調(diào)度，D 的取值范圍為0～1，D值越大表明協(xié)調(diào)發(fā)展程度越好；T表示房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用的綜合協(xié)調(diào)指數(shù)。結(jié)合文獻[7，9-10]，本文認為房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用同等重要，所以取α=β=0.5。參考文獻[9-11]，耦合度與耦合協(xié)調(diào)度的等級劃分見表2。

3 實證結(jié)果分析

3.1 綜合發(fā)展水平分析

研究期間，徐州市房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)變化趨勢整體看來呈現(xiàn)增長態(tài)勢，但存在階段性特征。2011-2015 年間緩慢上升，年均增速為5.9%，主要原因是在2011-2015 年間，房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，如2011 年徐州市房地產(chǎn)實施限購，2013 年的調(diào)整限購政策、公積金政策等，遏制了投資與投機性購房需求，導致房地產(chǎn)市場冷淡，所以增速緩慢；2015-2020 年間高速上升，年均增速為14.16%，2015 年采取去庫存的“330”救市政策，在“降息”“降準”“降首付比率”等一系列高強度的政策刺激下，房地產(chǎn)市場開始活躍，徐州房地產(chǎn)市場開始進入高速發(fā)展階段。徐州市土地集約利用指數(shù)呈現(xiàn)先增后降態(tài)勢，2011-2018 年間呈上升趨勢，其中2011-2015 年間高速上升，年均增速為14.13%，五年間建成區(qū)面積僅增加6.2km2，土地利用以內(nèi)部挖潛為主，所以土地集約利用指數(shù)呈高速上升；2015-2018 年間緩慢上升，年均增速為4.67%，主要是受城市規(guī)劃調(diào)整，從2016 年起建成區(qū)面積開始加速增長，導致土地集約利用指數(shù)呈放緩趨勢；2018-2020 年間進入下降階段，年均降速為-7.75%，主要是建成區(qū)面積的不斷大量外擴，土地開發(fā)進度滯后，土地大量閑置，導致土地集約利用指數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢。

圖1 徐州市不同年份房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用指數(shù)

2017 年國家批復徐州規(guī)劃修改，兩指數(shù)產(chǎn)生了不同反應。在各自變化方面，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)反應敏感，極速增長，土地集約緩慢增長后轉(zhuǎn)而下降，因為房地產(chǎn)的投機屬性，徐州成為淮海經(jīng)濟區(qū)中心，意味著基礎設施、產(chǎn)業(yè)、人口的集中，從而催生了房地產(chǎn)投資的增強。而嚴格限定了建成區(qū)面積，以及主城區(qū)退二進三、城市更新、低效用地外移等政策，倒逼城市轉(zhuǎn)型，集約水平的發(fā)展在一定時間內(nèi)受到抑制。2017 年之前城市的生產(chǎn)與消費達到了平衡，兩指數(shù)良好互動，但也限制了進一步提升，調(diào)整之后的規(guī)劃，明確了徐州市區(qū)域性的中心地位，城市能級提升、職能更加全面，輻射淮海，房地產(chǎn)開發(fā)得到了急速發(fā)展。城市的外擴使得土地集約利用出現(xiàn)下降，兩者反方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)是城市發(fā)展的一方面，兩者的協(xié)調(diào)才能促進城市整體的集約度提升。

3.2 耦合協(xié)調(diào)發(fā)展分析

耦合度方面，研究期間徐州市房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用的耦合度指數(shù)整體呈增長態(tài)勢，耦合度數(shù)值由0.651 上升至0.983，年均增速為5.7%，其中2011-2013 年間快速上升，年均增速為11.6%；2013-2019 年間緩慢上升，年均增速僅為2.19%；2020 年出現(xiàn)下降趨勢。從耦合階段看，2011-2012 年間處于磨合階段，2013-2020 年間處于高水平耦合階段，表明房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用初期相互關(guān)聯(lián)強度較低，短期調(diào)整之后進入高水平耦合階段，二者之間相互作用越來越強，影響力度日益增大。

耦合協(xié)調(diào)度方面，徐州市房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用的耦合協(xié)調(diào)度指數(shù)整體呈增長態(tài)勢，耦合協(xié)調(diào)度數(shù)值由0.206 上升至0.894，年均增速為37.01%，其中2011-2013 年間高速上升，年均增速為58.11%；2013-2016 年間中速上升，年均增速為14.6%；2016-2019 年間慢速上升，年均增速為5.84%，2020 年出現(xiàn)下降趨勢。從協(xié)調(diào)發(fā)展等級看，上升發(fā)展明顯，且存在明顯的等級性，2011-2012 年間處于中、輕度失調(diào)等級，2013-2014 年間處于勉強協(xié)調(diào)等級，2015-2016 年間處于初、中級協(xié)調(diào)等級，2017-2020 年間處于良、優(yōu)協(xié)調(diào)等級，表明兩個系統(tǒng)間經(jīng)過波動抵抗，已趨向良好協(xié)調(diào)的有序狀態(tài)。

2017 年國家批復徐州規(guī)劃修改后，對房地產(chǎn)開發(fā)和土地集約利用的耦合度、耦合協(xié)調(diào)度都產(chǎn)生了積極影響，促使其數(shù)值進一步提升，但在末年出現(xiàn)指標下降趨勢。就發(fā)展階段和等級而言不均衡，耦合階段維持高水平耦合階段，已達最優(yōu)階段，提升空間有限；協(xié)調(diào)發(fā)展等級提升明顯，升級進入良好協(xié)調(diào)等級。規(guī)劃的調(diào)整，使房地產(chǎn)開發(fā)有了更高、更遠的前景，火熱的房地產(chǎn)市場促進了城市內(nèi)部的土地開發(fā)，土地利用效率提升，兩者相輔相成。房價的快速上漲，導致土地內(nèi)部挖潛成本高企，城市外擴發(fā)展的動能增強，應轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)“攤大餅”的發(fā)展模式，在土地集約利用理念的引導下，優(yōu)化布局，提高房地產(chǎn)開發(fā)對土地集約利用的作用強度，以平抑兩系統(tǒng)耦合度、耦合協(xié)調(diào)度數(shù)值出現(xiàn)的下降趨勢。

4 結(jié)論與展望

2011-2020 年徐州市房地產(chǎn)開發(fā)和土地集約利用指數(shù)都處于上升狀態(tài)，2011-2018 年兩個系統(tǒng)呈現(xiàn)同步快速增長，表明房地產(chǎn)的發(fā)展促進了土地集約利用水平的提高；2019-2020 年兩個系統(tǒng)呈現(xiàn)相反趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)繼續(xù)上升，土地集約利用指數(shù)開始下降，表明因此時的房地產(chǎn)開發(fā)對土地集約利用造成了一定的負面影響。

2011-2020 年徐州市房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用耦合度數(shù)值由0.651 上升至0.983，從磨合到高水平耦合階段；耦合協(xié)調(diào)度數(shù)值由0.206 上升至0.894，耦合協(xié)調(diào)類型實現(xiàn)由中度失調(diào)到良好協(xié)調(diào)的轉(zhuǎn)換，其中2013-2016 年處于勉強、初級和中級協(xié)調(diào)的波動狀態(tài)，2017-2020年進入良好和優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)狀態(tài)。

2011-2018 年間，隨著房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用指數(shù)的同步增長，促進了兩個系統(tǒng)間耦合度和耦合協(xié)調(diào)度數(shù)值的上升；2019-2020 年間，隨著房地產(chǎn)開發(fā)與土地集約利用指數(shù)的反向發(fā)展，2020 年兩個系統(tǒng)間耦合度和耦合協(xié)調(diào)度的數(shù)值出現(xiàn)下降趨勢。

房地產(chǎn)開發(fā)應在符合土地集約利用理念的前提下，制定科學合理的長遠規(guī)劃，逐步調(diào)整和優(yōu)化其發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變依靠房地產(chǎn)擴張帶動城市發(fā)展的模式。發(fā)揮土地集約利用的倒逼作用來提高土地利用效率，積極探索以存量用地的內(nèi)部挖潛來實現(xiàn)城市功能、定位的提升，實現(xiàn)兩者的相輔相成。