某老舊酒店改造優(yōu)化設(shè)計(jì)分析

黃朝暉，韋軍 （安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，安徽 合肥 230041）

0 引言

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。由于國(guó)外酒店入駐、本地酒店的發(fā)展、新型酒店崛起等因素[1]，導(dǎo)致城市早期建成的老舊酒店在功能布局、設(shè)施配置及居住體驗(yàn)等方面都因難以滿足用戶的需求而逐漸失去競(jìng)爭(zhēng)力。因此，更新和改造已經(jīng)成為許多酒店維持經(jīng)營(yíng)和繼續(xù)盈利的新途徑。目前，國(guó)內(nèi)研究學(xué)者主要從以下方面對(duì)老舊酒店進(jìn)行更新改造設(shè)計(jì)。在消防安全改造方面，徐宇同[2]對(duì)蘇州某酒店裙房商業(yè)消防系統(tǒng)改造設(shè)計(jì)進(jìn)行了分析，對(duì)消防系統(tǒng)的新舊消防規(guī)范進(jìn)行了對(duì)比，并且著重介紹了屋面消防水箱、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)等改造做法；楊麗妮[3]結(jié)合某假日酒店的實(shí)際情況，分析了該建筑消防設(shè)計(jì)中違反現(xiàn)行規(guī)范的各種問(wèn)題，根據(jù)新的防火規(guī)范要求，從地下、地上部分、安全疏散、建筑構(gòu)造等方面闡述了其消防改造方案，達(dá)到了建筑消防設(shè)計(jì)安全性和功能性的統(tǒng)一。在建筑暖通改造方面，辛玉廣[4]以某五星級(jí)酒店項(xiàng)目改造為例，綜合分析了該酒店的暖通設(shè)計(jì)過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題及解決方案，得出一般老舊酒店項(xiàng)目改造時(shí)需要注意的設(shè)計(jì)原則及處理方法；張璐等[5]依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)結(jié)果，分析酒店空調(diào)系統(tǒng)存在耗能大的問(wèn)題，提出相應(yīng)的節(jié)能改進(jìn)措施；趙云峰等[6]對(duì)青島某酒店空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行能耗分析，針對(duì)空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題，分析建筑節(jié)能潛力，提出空調(diào)冷站的節(jié)能改造方案，結(jié)果表明，對(duì)于酒店空調(diào)冷站，增加1 臺(tái)磁懸浮冷機(jī)、更換冷凍泵和冷卻泵、清洗冷卻塔填料后，空調(diào)系統(tǒng)供冷季年節(jié)能量為28 萬(wàn)kW·h，靜態(tài)回收年限為3 到4 年，節(jié)能效果顯著；孫亞昆等[7]通過(guò)對(duì)上海某酒店建筑進(jìn)行前期數(shù)據(jù)檢測(cè)和收集，分析建筑的節(jié)能潛力和節(jié)能點(diǎn)，利用eQUEST 軟件建立建筑模型，對(duì)酒店建筑的空調(diào)系統(tǒng)冷熱源制定了改造方案。在裝飾及建筑物老舊改造方面，魏娜[8]將中小型酒店的更新改造作為研究對(duì)象，通過(guò)國(guó)內(nèi)外大量文獻(xiàn)、實(shí)地調(diào)研、優(yōu)秀案例整理歸納，總結(jié)和研究出切實(shí)可行的中小型酒店更新改造的設(shè)計(jì)方法。其次對(duì)國(guó)內(nèi)外中小型酒店更新改造優(yōu)秀案例進(jìn)行分析，梳理出酒店更新改造要點(diǎn)、國(guó)外優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)改造問(wèn)題，為中小型酒店更新改造方法的總結(jié)歸納打下基礎(chǔ)。本文以北京某老舊酒店項(xiàng)目改造為例，分析了該酒店消防設(shè)計(jì)、建筑暖通、裝飾及建筑物老舊方面存在的問(wèn)題，提出了相應(yīng)的改造優(yōu)化措施。

1 項(xiàng)目概況

北京某老舊酒店是1993 年在北京投資興建的三星級(jí)涉外酒店，1995 年建成開(kāi)業(yè)，是向國(guó)內(nèi)外賓客宣傳展示政治、經(jīng)濟(jì)、文化的窗口。酒店坐落在亞運(yùn)村東側(cè)，緊臨奧運(yùn)村，建筑面積1.58萬(wàn)m2，地下1 層，地上17 層。-1 層為配電房、空調(diào)機(jī)房等設(shè)備用房，1 層為大堂、廚房，2～3 層為餐飲包廂和多功能廳，4～5層為省駐京辦事處，6～16 層為客房，層高3.4m，單間客房面積27m2，主要為輕鋼龍骨石膏板+巖棉隔墻，酒店運(yùn)營(yíng)至今，住客反饋不隔音、衛(wèi)生間漏水、設(shè)施老舊等問(wèn)題居多并進(jìn)行多次小修，酒店外觀如圖1所示。

圖1 酒店外觀圖

2 建筑現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

2.1 消防安全問(wèn)題

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)，酒店消防系統(tǒng)存在重大安全隱患，主要問(wèn)題為裙房部分消防管道損壞，管道系統(tǒng)常年無(wú)水；消防排煙風(fēng)機(jī)未與主機(jī)聯(lián)動(dòng)；消防電話系統(tǒng)故障，無(wú)法使用；廚房灶臺(tái)缺少滅火設(shè)備，消防系統(tǒng)不完善。

2.2 建筑暖通問(wèn)題

空調(diào)系統(tǒng)及熱水設(shè)備主要問(wèn)題：客房風(fēng)機(jī)盤管使用近30 年，部分空調(diào)效果較差并存在噪音；客房層吊頂內(nèi)新風(fēng)機(jī)基本處于癱瘓狀態(tài)；客房部分冷凝水管路銹蝕，造成排水堵塞；空調(diào)5 臺(tái)冷缺塔老化，時(shí)有故障；地下室機(jī)房空調(diào)機(jī)房冷卻泵及熱水泵各有一臺(tái)可用，僅有一臺(tái)150 大卡遠(yuǎn)大溴化鋰機(jī)組，已超過(guò)設(shè)計(jì)使用年限，故障頻發(fā)，無(wú)備用空調(diào)機(jī)組。

給排水管道主要問(wèn)題：銹蝕、老化嚴(yán)重，存在爆管、二次破環(huán)甚至停運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)（見(jiàn)圖2），原有燃油鍋爐因北京市低碳排放要求停用，現(xiàn)由遠(yuǎn)大三合一溴化鋰機(jī)組供生活熱水，預(yù)估溴化鋰衰減，客房熱水溫度偏低；冷水供水管道老化銹蝕，停水檢修送水后會(huì)出現(xiàn)黃水；客房排污管道銹蝕，其中透氣管銹蝕嚴(yán)重。

圖2 排水管銹蝕

衛(wèi)生間主要問(wèn)題：衛(wèi)生間墻體采用輕鋼龍骨+混凝土基層+防水+瓷磚面層、地面為混凝土樓板+防水+瓷磚，大部分已投入使用近30 年，期間采用防水卷材直接鋪貼維修，沒(méi)有根治，墻地面漏水嚴(yán)重，見(jiàn)圖3。

圖3 衛(wèi)生間現(xiàn)狀

2.3 裝飾及建筑物老舊問(wèn)題

大堂前廳主要問(wèn)題：區(qū)域軟裝老舊、風(fēng)格不統(tǒng)一，展示廳空間利用率較低；挑空大堂區(qū)域墻面石材破損，壁龕線條燈損壞、外露；水吧多年廢棄，作為酒水售賣展示，功能缺失；早餐廳用餐形式單一，缺少專用布菲臺(tái)。

包廂主要問(wèn)題：藝術(shù)掛畫為網(wǎng)購(gòu)品，品質(zhì)不高；墻紙老舊，原地毯更換為木地板，老舊破損；空調(diào)效果不好，增加柜機(jī)占空間；衛(wèi)生間墻磚破損且有脫落風(fēng)險(xiǎn)；窗簾老舊。

客房主要問(wèn)題：裝飾和家具軟裝風(fēng)格不統(tǒng)一，裝修老舊，家具老舊破損、地毯磨損、木飾面及墻紙破損、吊頂裂縫、窗簾漏光；燈光照明亮度不足；電視機(jī)尺寸偏??；部分房間外窗無(wú)法打開(kāi)，存在異味；部分客房功能布局不合理，整體缺乏競(jìng)爭(zhēng)力；客房衛(wèi)生間潔具老舊，品質(zhì)不高，整體檔次較低；浴缸、淋浴、面盆籠頭老舊，部分浴缸內(nèi)部因碰撞掉瓷。

其他地方主要問(wèn)題：周邊停車場(chǎng)面層多樣，年代久遠(yuǎn)，失修；停車場(chǎng)面層有石材鋪裝、混凝土、草坪磚等多樣，破損嚴(yán)重，同時(shí)地面強(qiáng)、弱電管線裸露，為停車和人行帶來(lái)很多安全隱患；建筑周邊采光、通風(fēng)天井防護(hù)鋼筋網(wǎng)銹蝕，存在重大安全隱患；玻璃幕墻及窗戶陳舊破損嚴(yán)重。

3 改造優(yōu)化設(shè)計(jì)

3.1 消防安全改造

完善酒店消防系統(tǒng)并進(jìn)行提升改造，通過(guò)消防檢測(cè)單位對(duì)酒店整體進(jìn)行勘查和檢測(cè)并出具消防問(wèn)題清單。按照《北京市城市更新條例》《北京市既有建筑改造工程消防設(shè)計(jì)指南》進(jìn)行消防設(shè)施完善改造設(shè)計(jì)，并在報(bào)送審圖后實(shí)施。同時(shí)對(duì)于消防系統(tǒng)故障，梳理清單，逐個(gè)修復(fù)，更換老舊破損部件及設(shè)施。

3.2 建筑暖通改造

增加、更換空調(diào)及熱水系統(tǒng)備用設(shè)備。在屋頂增加一套風(fēng)冷熱泵系統(tǒng)，作為備用機(jī)組，應(yīng)急使用；增加備用冷卻泵、冷凍泵，以便檢修時(shí)保障運(yùn)營(yíng)；增加燃?xì)鉄崴仩t，減輕直燃機(jī)復(fù)核，確?？照{(diào)效果；排查空調(diào)末端，及時(shí)更換噪音大、效果差的風(fēng)機(jī)盤管；更換屋頂冷卻塔等。排查空調(diào)、新風(fēng)運(yùn)行管道，修復(fù)故障。及時(shí)維修完善空調(diào)管道破損、保溫缺失處，并且對(duì)局部空調(diào)效果差區(qū)域及新增設(shè)計(jì)空間進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)。

給排水管道維修提升。由于井道門過(guò)小、管道較多，如更換立管，需破除墻體，且可能會(huì)給其它管道帶來(lái)影響，因此給排水管立管主要以排查維修為主，水平支管由裝修施工單位逐個(gè)排查維修或更換。

衛(wèi)生間裝飾重新設(shè)計(jì)，以防出現(xiàn)滲漏水情況。

3.3 裝飾及建筑物老舊改造

對(duì)各樓層進(jìn)行提升設(shè)計(jì)分類，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，委托具有設(shè)計(jì)資質(zhì)的建筑和裝飾設(shè)計(jì)單位進(jìn)行相應(yīng)提升設(shè)計(jì)，主要有以下四部分改造。①1 層前廳重新出具方案，調(diào)整裝修風(fēng)格；維修大堂燈具、修補(bǔ)石材；水吧出具方案，恢復(fù)水吧功能；全日餐廳增加布菲臺(tái)及廚具，更新地毯，修復(fù)面層。②2、3 層包廂地毯、墻紙、油漆、窗簾更新，掛畫更新。③7、10、11、12層客房中，10層增加4個(gè)雙倍套房，12 層增加1 個(gè)雙倍套房，11 層增加2 個(gè)雙倍套房，增加一個(gè)餐廳和一個(gè)會(huì)議室，裝修全部出新，并且客房層走廊及所有樓層陳設(shè)、標(biāo)牌更新。④周邊建筑幕墻、門窗室內(nèi)增加隔音窗，裙房單層玻璃幕墻貼隔熱膜，外幕墻維修；天井增加玻璃蓋及通風(fēng)百葉；停車場(chǎng)、圍欄更新，混凝土及草坪磚更新為瀝青面層。

4 經(jīng)濟(jì)性分析

4.1 改造優(yōu)化成本預(yù)算

老舊酒店改造按照“工期短、投資少、效益高”的總體原則，對(duì)改造優(yōu)化設(shè)計(jì)進(jìn)行了成本預(yù)算，在確保消防、空調(diào)、電梯等設(shè)施基本運(yùn)營(yíng)安全的前提下，維修改善客房和部分餐飲包房，完善部分公共區(qū)域細(xì)節(jié)，維修改造總成本為1985萬(wàn)元。其中，設(shè)計(jì)費(fèi)86 萬(wàn)元，預(yù)留金50萬(wàn)元。消防系統(tǒng)及附屬設(shè)施改造費(fèi)189萬(wàn)元，主要是消防系統(tǒng)的維修及電梯的更新維護(hù)費(fèi)用，詳見(jiàn)表1。

表2 建筑暖通設(shè)施改造清單

建筑暖通設(shè)施改造費(fèi)387 萬(wàn)，主要是空調(diào)系統(tǒng)的維修費(fèi)用，其次是排水管道及衛(wèi)生間的維修費(fèi)用，詳見(jiàn)表2。

裝飾及老舊建筑改造費(fèi)1273 萬(wàn)元，主要是餐飲包廂及客房陳設(shè)更新及設(shè)施維修費(fèi)用，還包括周邊老舊建筑的維護(hù)費(fèi)用，詳見(jiàn)表3。

4.2 經(jīng)濟(jì)性分析

從圖4 可以看出，老舊酒店改造用于裝飾及維護(hù)與更新的成本高達(dá)64%，這也是老舊酒店突出的問(wèn)題所在。但相比于新建的酒店，舊建筑的改造性再利用具有工期短、投資少、效益高的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)通過(guò)舊建筑更新改造提升城市環(huán)境，激活酒店作為公共活動(dòng)場(chǎng)所的活力，提高建筑的社會(huì)意義。所以舊建筑改造后帶來(lái)的不僅僅是自身盈利，更是有十分重大的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。其次，老舊酒店改造用于暖通及消防的成本占比分別為20%及10%，這表明酒店空調(diào)、管道及衛(wèi)生間等設(shè)施使用量大，容易造成損壞，建議排水管道等采用耐水性較好的品牌以減少維修成本。

圖4 改造優(yōu)化各項(xiàng)成本占比

5 結(jié)論

老舊酒店主要在消防系統(tǒng)、建筑暖通、裝飾及建筑物老舊等方面存在較大問(wèn)題。消防改造措施為定期檢修和更換滅火器等消防設(shè)備；建筑暖通改造措施為增加、更換空調(diào)及熱水系統(tǒng)備用設(shè)備，給排水管道維修提升，衛(wèi)生間裝飾重新設(shè)計(jì)，保障不出現(xiàn)滲漏水情況；裝飾及建筑物老舊改造措施為調(diào)整大廳及客房裝修風(fēng)格，更新必要的樓層陳設(shè)、標(biāo)牌等。

老舊酒店改造成本主要為裝飾及建筑物老舊方面，其次是建筑暖通及消防。但相比于新建的酒店，舊建筑的改造再利用具有工期短、投資少、效益高的優(yōu)點(diǎn)。對(duì)于酒店建筑暖通方面，建議排水管道等采用耐水性較好的品牌以減少維修成本。