“房企系”成集中式長(zhǎng)租房市場(chǎng)主力首批保租房REITs可分配金額超預(yù)期

蘇華 秦佳麗

歷經(jīng)行業(yè)洗牌，今年租房市場(chǎng)熱度不減，集中式長(zhǎng)租公寓的供應(yīng)量持續(xù)攀升?？硕鸾y(tǒng)計(jì)顯示，上半年TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模同比增長(zhǎng)9.55%。而在入局集中式長(zhǎng)租公寓賽道的各類主體中，以萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等為代表的“房企系”平臺(tái)正成為主力軍，管理規(guī)模領(lǐng)銜市場(chǎng)。另值得一提的是，在金融創(chuàng)新政策環(huán)境下，首批保租房REITs產(chǎn)品收入普遍超預(yù)期，為傳統(tǒng)長(zhǎng)租房市場(chǎng)“投融建管退”帶來(lái)突破。

據(jù)本刊了解，目前國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)正處在快速發(fā)展階段，尚有很大發(fā)展空間。近期多家原始權(quán)益人已啟動(dòng)保租房公募REITs發(fā)行招標(biāo)流程，未來(lái)保租房REITs的發(fā)行節(jié)奏預(yù)計(jì)將加快。

在完善租購(gòu)并舉住房體系背景下，集體土地租賃住房市場(chǎng)增添了新樣本。今年8月，北京最大的單體保障性租賃住房社區(qū)首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)入市推出的首批次2300套租賃房，已完成簽約超過(guò)85%。該項(xiàng)目由朝陽(yáng)十八里店鄉(xiāng)以土地使用權(quán)作價(jià)入股、首創(chuàng)置業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)并規(guī)劃40年合作運(yùn)營(yíng)周期，政企合作模式下解決了租賃住房長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)中的土地成本投入與收益平衡問(wèn)題。

事實(shí)上，在租賃住房建設(shè)成為“十四五”期間重要規(guī)劃的當(dāng)下，集中式長(zhǎng)租公寓的供應(yīng)量持續(xù)攀升。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2023年上半年，TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模超96萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)9.55%。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)2-3年的建設(shè)期，保障性租賃住房的上市供應(yīng)步伐逐步加快，上半年核心城市大型租賃社區(qū)集中入市。

歷經(jīng)此前的野蠻生長(zhǎng)與行業(yè)洗牌，近年租賃住房市場(chǎng)漸入正軌，熱度持續(xù)上升，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年重點(diǎn)40城租賃成交量同比增加15.5%，35個(gè)城市租賃市場(chǎng)熱度同比、環(huán)比均呈升溫趨勢(shì)，選擇租賃集中式長(zhǎng)租公寓的租客正在增加。另?yè)?jù)益普索咨詢公司等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2022年國(guó)內(nèi)住宅租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)2萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)2030年將突破3萬(wàn)億元，年均復(fù)合增速有望達(dá)到5%～10%。

本刊了解到，目前租賃住房市場(chǎng)參與主體變得多樣化，涵蓋萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓為代表的“房企系”；以我愛(ài)我家相寓、鏈家自如寓為代表的“中介系”；以華住城家公寓、鉑濤窩趣為代表的“酒店系”；以魔方公寓、樂(lè)乎公寓為代表的“創(chuàng)業(yè)系”，以及上海城方、東南青年匯為代表的“城投系”，另有以建行CCB建融家園為代表的“金融系”等。

不過(guò)，當(dāng)前“房企系”在長(zhǎng)租房賽道中占據(jù)半壁江山。ICCRA報(bào)告顯示，截至2022年底，“房企系”已開業(yè)租賃住房規(guī)模市場(chǎng)占比達(dá)48%?，F(xiàn)有幾大房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商奉行以“開發(fā)—持有—運(yùn)營(yíng)”為代表的重資產(chǎn)模式，并與管理輸出為代表的輕資產(chǎn)模式相結(jié)合，租金收入為主要盈利來(lái)源。

不同市場(chǎng)主體獲得房源形式也有所不同。本刊了解到，“房企系”大多布局增量市場(chǎng)，即斬獲租賃住房地塊用以建造長(zhǎng)租公寓。譬如，今年8月，華潤(rùn)有巢以7500萬(wàn)元封頂價(jià)競(jìng)得深圳龍崗保租房地塊，擬建設(shè)企業(yè)自持的保障性租賃住房，其中企業(yè)自持的保租房建筑面積約1.99萬(wàn)平方米。

相比之下，創(chuàng)業(yè)系、中介系等布局長(zhǎng)租公寓大多依靠存量資產(chǎn)的“非改居”，譬如，樂(lè)乎公寓今年于北京大興新開業(yè)的樂(lè)乎青年社區(qū)，系原北京郵電大學(xué)世紀(jì)學(xué)院舊址改造而成。而計(jì)劃于“十四五”期間籌建60萬(wàn)套保租房的深圳，城中村改造成為當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)保租房及長(zhǎng)租公寓的重要籌建方式。

從布局區(qū)域來(lái)看，一線城市仍是租賃住房的主流市場(chǎng)。據(jù)ICCRA發(fā)布的2023年《中國(guó)住房租賃市場(chǎng)二季度報(bào)告》，其間北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市已開業(yè)房間規(guī)模合計(jì)占比約59.6%。

另值得一提的是，近期長(zhǎng)租公寓再度籌劃敲開資本市場(chǎng)大門。今年8月，作為首個(gè)赴港上市的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，魔方生活服務(wù)集團(tuán)境外上市備案信息獲證監(jiān)會(huì)確認(rèn)。此外，我愛(ài)我家旗下長(zhǎng)租公寓品牌“相寓”等平臺(tái)也透露擬分拆上市消息。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向本刊介紹，當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)正處在快速發(fā)展階段。根據(jù)政策導(dǎo)向和市場(chǎng)情況，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：一是2009年之前的雛形期，租賃房供應(yīng)以個(gè)人住房和廉租房為主；二是2010-2015年的發(fā)展推進(jìn)期，部分長(zhǎng)租公寓品牌成立；三是2016年以來(lái)的快速發(fā)展期，“租購(gòu)并舉”住房制度方向確立，住房租賃企業(yè)涌現(xiàn)?！拔磥?lái)，我國(guó)將繼續(xù)加快建立‘多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉’的住房制度。從需求端來(lái)看，流動(dòng)人口正逐步增加；從供給端來(lái)看，住房租賃企業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大，住房租賃市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間?！?/p>

傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)承壓背景下，長(zhǎng)租公寓正成為房企新的增長(zhǎng)點(diǎn)，目前已披露住房租賃業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的典型房企普遍營(yíng)收穩(wěn)健。本刊了解到，2023年上半年，在披露住房租賃業(yè)務(wù)營(yíng)收情況的房企中，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦公寓營(yíng)收位居TOP3，其間分別錄得營(yíng)業(yè)收入16.4億元、12.28億元、5.07億元，同比增長(zhǎng)10.81%、4.24%、4.97%（見(jiàn)表1）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告

其間萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓的整體出租率同樣維持高位。截至6月底，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓的整體出租率為95.9%、93.7%。

與早在2016年布局租賃業(yè)務(wù)的萬(wàn)科、龍湖相比，2020年入局的招商蛇口相對(duì)較晚，卻也在今年延續(xù)了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上半年招商蛇口還同時(shí)披露其租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）3.52億元，公司長(zhǎng)租公寓業(yè)態(tài)在其全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入中占比達(dá)11.28%，貢獻(xiàn)占比已經(jīng)超過(guò)酒店業(yè)態(tài)，僅次于集中商業(yè)業(yè)態(tài)與寫字樓業(yè)態(tài)。

從在管規(guī)模來(lái)看，住房租賃市場(chǎng)的集中度進(jìn)一步提升，規(guī)?；厔?shì)明顯。據(jù)邁點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)，目前“房企系”長(zhǎng)租公寓規(guī)模同樣在業(yè)內(nèi)領(lǐng)銜，截至今年年中，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓的在管規(guī)模位居行業(yè)TOP3，分別達(dá)21.7萬(wàn)間、16萬(wàn)間、9.1萬(wàn)間。此外碧桂園碧家、華潤(rùn)有巢、朗詩(shī)寓等在管規(guī)模也超過(guò)5萬(wàn)間（見(jiàn)表2）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：邁點(diǎn)研究院

值得一提的是，“中介系”、“創(chuàng)業(yè)系”等平臺(tái)也在加速，管理規(guī)模開始提升。截至今年年中，魔方生活、樂(lè)乎公寓、珠江租賃等管理規(guī)模均超過(guò)5萬(wàn)間，其中“城投系”珠江租賃依靠多維度打造“公租房+保障性租賃住房+共有產(chǎn)權(quán)住房”住房體系進(jìn)入了頭部陣營(yíng)；“酒店系”長(zhǎng)租公寓也在攪動(dòng)市場(chǎng)，其間百瑞紀(jì)集團(tuán)管理規(guī)模達(dá)8.13萬(wàn)間，平臺(tái)深耕京滬深等一線城市拓展業(yè)務(wù)。

徐躍進(jìn)向本刊表示，與賽道內(nèi)其他市場(chǎng)主體相比，“房企系”長(zhǎng)租公寓品牌在房源獲取、開發(fā)建設(shè)、資金實(shí)力等方面擁有明顯優(yōu)勢(shì)：“第一，房企通常會(huì)有一部分存量閑置物業(yè)或者是政策要求自持的物業(yè)，‘房企系’長(zhǎng)租公寓品牌背靠母公司資源，可以更容易地獲取租賃房源；第二，房企通常都具備建設(shè)、招采、裝修等全鏈條能力，可以在開發(fā)建設(shè)方面獲得便利；第三，房企系長(zhǎng)租公寓品牌通常也有更強(qiáng)的資金實(shí)力。借助這些優(yōu)勢(shì)，房企系長(zhǎng)租公寓品牌通常能夠更快地切入新市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張?！?/p>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪也向本刊表示，房企系長(zhǎng)租公寓具備物業(yè)資源和資金優(yōu)勢(shì)。由于越來(lái)越多城市加碼租賃用地的供應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)接觸一手物業(yè)資源的機(jī)會(huì)隨之增加，另外，房企的存量物業(yè)也是其資源基礎(chǔ)。

一直以來(lái)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健收益的同時(shí)，自持運(yùn)營(yíng)模式下的長(zhǎng)租公寓容易面臨投資回報(bào)周期長(zhǎng)、資金使用效率偏低等難題。譬如，今年入市的北京最大單體集租社區(qū)首創(chuàng)和園·繁星項(xiàng)目曾披露，項(xiàng)目回本周期需25年。不過(guò)，政策利好加持下，近年部分頭部企業(yè)開始積極嘗試打通REITs模式，形成可持續(xù)化商業(yè)閉環(huán)管理。

“為了提高長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目資金使用效率，完善長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式，國(guó)家出臺(tái)了很多支持政策，尤其金融方面的政策?！毙燔S進(jìn)介紹，2022年保租房公募REITs成功落地，為長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目提供了融資退出渠道。疊加2023年2月央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，為住房租賃企業(yè)提供開發(fā)建設(shè)貸款、團(tuán)體購(gòu)房貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等全周期信貸支持；同月證監(jiān)會(huì)還發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，住房租賃領(lǐng)域“私募基金+公募REITs+信貸支持”的全周期金融閉環(huán)已經(jīng)初步形成。

本刊了解到，2022年以來(lái)，市場(chǎng)已有華潤(rùn)有巢REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT共4支保租房公募REITs快速落地，有效地解決了長(zhǎng)租房市場(chǎng)的“投融建管退”問(wèn)題。

從披露的業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，首批保租房REIT產(chǎn)品上市一周年后普遍完成高比例分紅，營(yíng)收、可供分配金額等方面超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期（見(jiàn)表3）。

數(shù)據(jù)來(lái)源：基金公告

其中，作為國(guó)內(nèi)首支由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房公募REIT，華潤(rùn)有巢REIT在可供分配金額和分派率方面表現(xiàn)不俗。據(jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告，基金合并層面，華潤(rùn)有巢REIT上半年錄得收入3872.06萬(wàn)元，完成率109%；基金可供分配金額3207.07萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書同期預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的完成度為133.37%；分派率為5.35%，相較招募說(shuō)明書同期預(yù)測(cè)的4.01%分派率提升了1.34個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，華潤(rùn)有巢REIT在8月向持有人進(jìn)行首次現(xiàn)金分紅，分紅金額共計(jì)3923萬(wàn)元，分紅比例99.99%。

另?yè)?jù)華潤(rùn)有巢在基金中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)披露，華潤(rùn)有巢已從存量和增量?jī)蓚€(gè)方面規(guī)劃了可持續(xù)的擴(kuò)募計(jì)劃。存量方面從持有的保租房項(xiàng)目中初步選定了計(jì)劃擴(kuò)募項(xiàng)目，待項(xiàng)目達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)狀態(tài)且符合監(jiān)管要求后將盡快啟動(dòng)擴(kuò)募籌備；增量方面則積極關(guān)注并獲取相關(guān)保障性租賃住房項(xiàng)目，提升潛在擴(kuò)募資產(chǎn)池的規(guī)模。

不過(guò)，本刊了解到，目前租賃住房REITs多限于保租房板塊，相較于市場(chǎng)化租賃住房，保障性租賃住房發(fā)行REITs的可行性更高。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，后續(xù)租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行或許還需要更多市場(chǎng)空間。

關(guān)榮雪對(duì)此表示：“目前REITs市場(chǎng)相對(duì)較小，尚未形成規(guī)模效應(yīng)，REITs的發(fā)行和管理需要滿足一系列條件和審批程序，租賃住房REITs推進(jìn)還存在一定阻力?！?/p>

在徐躍進(jìn)看來(lái)，目前企業(yè)發(fā)行租賃住房REITs產(chǎn)品需要遵循一定條件：“我國(guó)公募REITs由各監(jiān)管機(jī)構(gòu)政策相互協(xié)同推進(jìn)，已經(jīng)形成了一套完整的制度框架。證監(jiān)會(huì)‘54’號(hào)文、國(guó)家發(fā)改委‘958’號(hào)文以及證券交易所相關(guān)指引等文件對(duì)保租房REITs發(fā)行要求做了明確規(guī)定。比如對(duì)于保租房公募REITs的底層資產(chǎn)，相關(guān)政策在項(xiàng)目權(quán)屬、依法合規(guī)、可轉(zhuǎn)讓性、項(xiàng)目成熟穩(wěn)定、資產(chǎn)規(guī)模等方面都提出了明確標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

本刊了解到，從底層資產(chǎn)看，華潤(rùn)有巢REIT兩個(gè)底層資產(chǎn)為上海有巢優(yōu)廈房屋租賃有限公司持有的有巢泗涇項(xiàng)目，以及有巢房屋租賃（上海）有限公司持有的有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目。前者系上海首例集體土地入市試點(diǎn)項(xiàng)目，后者則源自上海向非地方國(guó)企定向出讓的租賃住房用地，兩個(gè)項(xiàng)目已于2021年開始運(yùn)營(yíng)。

從業(yè)績(jī)報(bào)告來(lái)看，兩個(gè)底層資產(chǎn)租賃住房部分均保持較高出租率水平。截至今年年中，有巢泗涇項(xiàng)目可出租房間總數(shù)1264間，出租率為96.52%；東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目可出租房間總數(shù)1348間，已出租1299間，出租率為96.36%。

“資本投資永遠(yuǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)和收益，具體到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，關(guān)注點(diǎn)通常包括項(xiàng)目所在城市與區(qū)位，租金水平和未來(lái)增幅、客源和穩(wěn)定性、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理能力、退出渠道等?！毙燔S進(jìn)補(bǔ)充道：“目前除了4支已發(fā)行的保租房公募REITs，上海臨港集團(tuán)、蘇州恒泰控股等多家原始權(quán)益人已啟動(dòng)發(fā)行招標(biāo)流程，未來(lái)保租房REITs的發(fā)行節(jié)奏預(yù)計(jì)將加快。”（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）