房地產(chǎn)項目開發(fā)代建制管理模式有待進一步優(yōu)化

張清

房地產(chǎn)代建是由擁有土地的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種合作開發(fā)模式。代建方通常是品牌房企，在品牌、產(chǎn)品、成本、融資、管理、團隊等方面積累了成熟的經(jīng)驗，可為委托方提供項目定位、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、成本管理、招投標(biāo)管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發(fā)全過程服務(wù)。

房地產(chǎn)代建具有四個特點：一是代建的底層邏輯是服務(wù)，而不是開發(fā)，不會直接涉及融資，即輕資產(chǎn)屬性。二是該模式相較于房地產(chǎn)開發(fā)具有抗周期特點。三是具有低負債屬性。四是高利率。在經(jīng)歷跨越式增長后，房地產(chǎn)行業(yè)進入減量、高質(zhì)的發(fā)展階段，城市及企業(yè)間的分化成為新常態(tài)，代建企業(yè)的市場環(huán)境面臨新變化。對于資本市場而言，代建行業(yè)具有凈現(xiàn)金流入和周期成長股的本質(zhì)屬性，核心是關(guān)注代建企業(yè)的股東背景、業(yè)務(wù)拓展等。放眼未來，代建將成為房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍。隨著市場變化和行業(yè)發(fā)展，代建已經(jīng)涌現(xiàn)出多種商業(yè)模式，根據(jù)委托方類型、合作方式及合作訴求，行業(yè)普遍將代建劃分為政府代建、商業(yè)代建及資方代建。

代建制管理模式的優(yōu)點 代建制可以幫助企業(yè)建立更高效的管理體系和管理模式，實現(xiàn)管理人員對項目的高效運作。這一管理模式是適應(yīng)我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和運營需求、滿足客戶需求的新舉措。該模式使企業(yè)能通過全面優(yōu)化配置資源實現(xiàn)效率最大化甚至是最優(yōu)性原則。企業(yè)將通過有效的組織，協(xié)調(diào)項目中各個環(huán)節(jié)之間的資源信息共享，從而提高效率，同時也避免出現(xiàn)因資源不足造成企業(yè)經(jīng)營效率低下等問題。另外，通過有效整合各個部門，形成整體運作水平，提高效益。這一管理模式能有效規(guī)范各個工作之間的協(xié)調(diào)與配合，保證整個項目順利實施，并能獲得最大效益。代建制可有效實現(xiàn)多方共贏，實現(xiàn)項目雙方共贏，是市場經(jīng)濟條件下一個較為有效的管理模式。

代建制管理模式的缺點 首先，代建合同中往往不會約定項目建設(shè)周期。其次，由于是委托給專業(yè)公司，因此公司之間具有一定關(guān)聯(lián)性，容易在利益分配上會出現(xiàn)較大矛盾。再者，由于房地產(chǎn)項目工程建設(shè)管理是需要通過監(jiān)理體系才能實施完成，這就給監(jiān)理人員帶來一定風(fēng)險，也增加了其工作難度。如果工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，也將給整個項目帶來很大影響，甚至帶來損失。

到目前為止，代建制已經(jīng)在很多地產(chǎn)項目開發(fā)中得到應(yīng)用。具有競爭力的房地產(chǎn)代建公司具有以下特點：第一，在企業(yè)內(nèi)部形成了有效的組織架構(gòu)；第二，實現(xiàn)了投資、設(shè)計、開發(fā)和營銷等業(yè)務(wù)之間的深度融合；第三，實現(xiàn)了跨區(qū)域資源共享與協(xié)作；第四，通過有效的激勵機制和風(fēng)險隔離機制，實現(xiàn)了人才、品牌、資本三大資源的共享與協(xié)同。

提升風(fēng)險識別的能力 做好風(fēng)險規(guī)避 房地產(chǎn)代建項目的施工方案是工程風(fēng)險防控的重要環(huán)節(jié)，在設(shè)計過程中就應(yīng)該建立一個完備的施工方案。代建團隊需要深入研究分析房地產(chǎn)代建項目的工程施工方案，仔細研究設(shè)計過程中所需的圖紙資料。

房地產(chǎn)代建的監(jiān)管工作覆蓋工程設(shè)計、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)代建方與工程設(shè)計單位在簽訂合同時，對項目工程設(shè)計必須進行嚴格的審核，審查內(nèi)容主要包括工程設(shè)計文件是否符合規(guī)范要求、是否具有可操作性、安全性等，并通過合同風(fēng)險條款來確定各自責(zé)任和權(quán)利，在簽訂合同后嚴格按照設(shè)計文件要求進行審核。如果因?qū)徍瞬缓细穸l(fā)生了工程質(zhì)量安全事故時，代建單位將承擔(dān)責(zé)任及賠償損失。一般來說，房地產(chǎn)代建與工程設(shè)計單位存在一定的合作關(guān)系，工程設(shè)計階段需要加強溝通以保障質(zhì)量安全問題能夠得到有效解決。

實現(xiàn)責(zé)任劃分的明確 完善法規(guī)制度 我國房地產(chǎn)代建通常需要借助專業(yè)的第三方機構(gòu)對項目實施全過程管理，與此同時，需要相關(guān)的法律法規(guī)加以規(guī)范。為促進房地產(chǎn)代建工作健康有序開展，一方面要健全并完善行業(yè)法律法規(guī)和代建合同相關(guān)條款的制定和修訂，保證代建工作在陽光下進行；另一方面要制定有效且切實的解決問題辦法，保障代建雙方的合法權(quán)益，有效保障房地產(chǎn)代建制工作的順利開展。

房地產(chǎn)代建制是目前較為成熟和完善的房地產(chǎn)管理模式，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始采用房地產(chǎn)代建模式。為更好地保障項目開發(fā)建設(shè)順利進行，明確建設(shè)過程中的責(zé)任劃分，需要進一步完善相關(guān)法律法規(guī)，同時還需要對房企代建制合作模式進行細化，以實現(xiàn)有效管理。與此同時，還要加強代建制工作流程管理與監(jiān)督，完善代建制工作制度和管理辦法等，并對代建人員進行專業(yè)知識培訓(xùn)，加強代建制工作人員法制觀念。

代建方加強技術(shù)水平 提升運作效率 對于房地產(chǎn)代建來說，要想提升整體項目運作效率，必須多方加強技術(shù)力量，以提升項目運作效率。在房地產(chǎn)代建市場上，由于行業(yè)和地區(qū)的差異，專業(yè)技術(shù)人才培養(yǎng)成本是很高。因此，代建企業(yè)應(yīng)該加強與專業(yè)機構(gòu)和相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員合作，以解決行業(yè)存在的專業(yè)技術(shù)人才緊缺問題，為房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)提供強有力保障。例如，代建企業(yè)可以委托專業(yè)設(shè)計單位來進行方案設(shè)計，可以委托代建策劃公司來進行項目策劃，從而提升代建作業(yè)效率。另外，代建公司還可以與銀行等金融機構(gòu)合作，引入資方，通過整合資方來解決業(yè)主的資金缺口。同時，代建企業(yè)還可以建立專門的技術(shù)開發(fā)中心進行科技研發(fā)，滿足代建項目業(yè)務(wù)對材料、設(shè)備、技術(shù)工藝等方面的專業(yè)需求。

作者單位：廈門建發(fā)建設(shè)運營管理有限公司