新時(shí)代背景下物業(yè)管理成本控制現(xiàn)狀與對(duì)策研究

趙琳

［摘 要］當(dāng)前我國物業(yè)管理已經(jīng)歷30多年的發(fā)展，物業(yè)管理的體制、機(jī)制等都已慢慢規(guī)范、健全，且已取得相當(dāng)不俗的成果。但隨著人民群眾對(duì)于物業(yè)管理的要求越來越多元化，部分物業(yè)公司管理上的薄弱環(huán)節(jié)越發(fā)突出，問題與矛盾開始日益凸顯，具體表現(xiàn)在體制、機(jī)制上，物業(yè)自身管理上，政府與業(yè)主本身所面臨的問題，等等。本文主要就新時(shí)代物業(yè)管理成本控制中存在的問題進(jìn)行探討，以期為物業(yè)管理工作人員提供參考。

［關(guān)鍵詞］物業(yè)管理；成本控制；現(xiàn)狀；對(duì)策

［中圖分類號(hào)］C93文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

隨著人們生活質(zhì)量的不斷提升，業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的需求也隨之增加，這給物業(yè)管理發(fā)展提供了很大的可能與廣闊的發(fā)展空間。自物業(yè)管理模式被引入，其已經(jīng)逐步發(fā)展成為一種專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的公司經(jīng)營模式。在滿足居民生活需要的前提下，物業(yè)管理行業(yè)還能增加城鎮(zhèn)就業(yè)機(jī)會(huì)，這與我國家城市化發(fā)展總體趨勢(shì)相吻合。但是，隨著時(shí)代的進(jìn)步，部分小區(qū)的停車難、綠化差、物業(yè)費(fèi)收取高昂等新現(xiàn)狀、新矛盾也逐漸顯現(xiàn)出來，甚至個(gè)別小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾還十分尖銳。

1 物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 起步雖晚，但發(fā)展較快

我國內(nèi)地第一批物業(yè)公司由香港地區(qū)引進(jìn)，并于1981年在深圳建立，經(jīng)過長時(shí)間的發(fā)展，現(xiàn)在擁有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司已經(jīng)有六十多萬家，特別是在我國建立了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制之后，物業(yè)管理公司更是表現(xiàn)出了旺盛的生命力，獲得了空前的發(fā)展。由于物業(yè)管理公司涉及行業(yè)較多，其經(jīng)營領(lǐng)域非常廣闊，如校園、鐵道、機(jī)關(guān)單位、醫(yī)院、賓館、小區(qū)、辦公大樓等［1］。

1.2 各區(qū)域之間發(fā)展不平衡

在我國，物業(yè)管理公司的發(fā)展受到社會(huì)總體認(rèn)知與地方政府政策的制約，有的地方發(fā)展較為迅速，有的地方發(fā)展較為緩慢，區(qū)域發(fā)展不平衡，差異較大。就整個(gè)國家而言，南部地區(qū)引進(jìn)時(shí)間較長，北部地區(qū)較短，沿海地區(qū)引進(jìn)時(shí)間較長，西部地區(qū)時(shí)間較短。除地區(qū)之間的差別外，各省以及城市之間的發(fā)展亦有很大差別，這些差別受到物業(yè)管理公司開發(fā)、歷史以及經(jīng)濟(jì)支持等因素的巨大影響。其差別引起的不平衡主要體現(xiàn)在處于領(lǐng)先地位的公司不注重改革創(chuàng)新，落在后面的公司安于現(xiàn)狀。

1.3 規(guī)范性和強(qiáng)制力不夠強(qiáng)

由于我國物業(yè)管理公司起步較晚，所以該領(lǐng)域的相關(guān)法律制度并不健全，可操作性較低，有些條款缺少詳細(xì)規(guī)定，導(dǎo)致各個(gè)公司在進(jìn)行經(jīng)營時(shí)缺乏法律基礎(chǔ)，個(gè)別公司僅根據(jù)自身經(jīng)營方式來進(jìn)行運(yùn)營，缺乏合法性與合理性參考。同時(shí)，部分行業(yè)協(xié)會(huì)的規(guī)定也缺乏強(qiáng)制力，導(dǎo)致無法控制市場(chǎng)存在的惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

1.4 物業(yè)與業(yè)主矛盾日益凸顯

物業(yè)公司之與業(yè)主，原本應(yīng)該是一種“服務(wù)型”關(guān)系，然而近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾日益凸顯。其中確實(shí)存在一部分業(yè)主的問題，但是更多的要從物業(yè)公司本身來尋找癥結(jié)所在。一方面，物業(yè)公司在核心理念方面存在矛盾，物業(yè)將管理視為關(guān)鍵，業(yè)主將服務(wù)視為關(guān)鍵，這就導(dǎo)致某些問題與矛盾難以得到很好的解決，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)難以收繳，時(shí)間一長，就會(huì)形成惡性循環(huán)。另一方面，部分物業(yè)公司服務(wù)能力不足，并沒有對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，管理水平低，無法配合業(yè)主委員會(huì)充分發(fā)揮物業(yè)管理的作用，從而造成了雙方之間的矛盾［2］。

1.5 從業(yè)人員素質(zhì)較低

從整體上看，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出老齡化與低學(xué)歷化趨勢(shì)，與物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展初期相比存在較大差異，究其根源有兩點(diǎn)：其一，薪資與待遇水平較低，物業(yè)管理公司早期的薪資水平較高，但隨著時(shí)間推移，物業(yè)管理公司的發(fā)展速度越發(fā)緩慢，相應(yīng)的薪資待遇也無法跟上，因此在招聘人才方面缺乏優(yōu)勢(shì)；其二，物業(yè)管理公司準(zhǔn)入門檻較低，許多物業(yè)管理人員缺乏工作經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，認(rèn)為物業(yè)管理僅負(fù)責(zé)衛(wèi)生清潔、維持治安的工作，導(dǎo)致物業(yè)管理從業(yè)人員服務(wù)水平不佳。

2 我國物業(yè)公司管理成本控制的現(xiàn)狀

2.1 人工成本

一般來說，人工成本在整個(gè)物業(yè)管理成本中所占比例約為60 %，并且不同物業(yè)公司的清潔工、保安和維修工的工作能力也存在差異。為了確定合理的職工人數(shù)，可以參考業(yè)內(nèi)成熟的物業(yè)公司的人員配置，并根據(jù)工作計(jì)劃監(jiān)督員工工作情況。此外，可以參考勞動(dòng)定額相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定來檢驗(yàn)人事編制數(shù)額是否合理，以確保公司的人員配置處于科學(xué)合理的范圍，從而降低人工成本。

2.2 設(shè)備管理成本

在物業(yè)管理成本中，設(shè)備運(yùn)營成本是具有最大靈活性和變化敏感性的成本，通常包括設(shè)備運(yùn)營費(fèi)用、維修費(fèi)用和維護(hù)費(fèi)用。因此，在對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)注意對(duì)設(shè)備進(jìn)行有計(jì)劃的維護(hù)，特別是要關(guān)注設(shè)備的大修和中修計(jì)劃、每月的維護(hù)計(jì)劃、設(shè)備運(yùn)行情況的記錄和監(jiān)控，以及日常的設(shè)備維護(hù)工作。

對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)是最節(jié)約成本的方式之一。物業(yè)管理公司的一個(gè)重要理念就是確保設(shè)備不帶病運(yùn)轉(zhuǎn)，并在設(shè)備出現(xiàn)故障的早期進(jìn)行及時(shí)維修。在設(shè)備運(yùn)營中，應(yīng)堅(jiān)持“多、小維修，及時(shí)維修，盡可能不做大維修”的原則［3］。

2.3 公共辦公成本

為應(yīng)對(duì)各種情況并為客戶創(chuàng)造最大價(jià)值，物業(yè)管理公司可以優(yōu)化采購方式來節(jié)約公共辦公成本?？梢詫⒃居筛鱾€(gè)部門自行購買與配置的采購方式改為由經(jīng)理辦公室統(tǒng)一采購、管理和發(fā)放，并盡量避免浪費(fèi)。同時(shí)，可以結(jié)合獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰制度，讓員工養(yǎng)成節(jié)約使用辦公用品的習(xí)慣，從而大大降低公共辦公成本，將物業(yè)管理成本降到最低。

然而，物業(yè)管理公司為了提升服務(wù)品質(zhì)，會(huì)無法避免地提高管理成本。為了解決這個(gè)問題，物業(yè)管理公司可以考慮以下發(fā)展方向：

第一，提升服務(wù)管理水平：除了改進(jìn)物業(yè)服務(wù)，還應(yīng)注重提高服務(wù)管理的水平。這包括改善工作流程、提高工作效率、優(yōu)化資源配置等方面的努力，以確保在提供更好服務(wù)的同時(shí)合理控制管理成本。

第二，精細(xì)化成本管理：物業(yè)管理公司可以通過加強(qiáng)成本管理，優(yōu)化內(nèi)部流程，降低運(yùn)營成本。例如，合理評(píng)估供應(yīng)商，選擇性價(jià)比較高的采購渠道，進(jìn)行成本效益分析，等等。

第三，提升運(yùn)營效率：物業(yè)管理公司可以采用信息化技術(shù)來提升運(yùn)營效率，如引入物業(yè)管理系統(tǒng)、開發(fā)自助服務(wù)平臺(tái)等，以簡(jiǎn)化工作流程、提高工作效率，并降低管理成本。

第四，不斷改進(jìn)與創(chuàng)新：物業(yè)管理公司應(yīng)積極進(jìn)行改進(jìn)與創(chuàng)新，探索新的服務(wù)模式和業(yè)務(wù)拓展，以提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的服務(wù)和降低成本的措施。

2.4 物業(yè)公司組織成本

物業(yè)管理公司由于其本身的組織架構(gòu)特點(diǎn)，形成了一種固定的組織成本，主要包括以下兩個(gè)方面：第一，公司的動(dòng)態(tài)組織成本，它指的是公司在組織過程中所耗費(fèi)的費(fèi)用，如招募、培訓(xùn)和管理員工的成本，以及與之相關(guān)的人力資源管理費(fèi)用等；第二，靜態(tài)組織成本，它指的是因?yàn)楣镜慕M織架構(gòu)不健全，存在多個(gè)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)、管理層級(jí)過多等問題而引發(fā)的成本，這些問題會(huì)導(dǎo)致決策過程復(fù)雜、決策效率低下，從而增加靜態(tài)組織成本。

在物業(yè)管理公司持續(xù)發(fā)展的過程中，公司的組織規(guī)模和范圍也可能逐漸擴(kuò)大，從而導(dǎo)致組織成本逐漸升高。這增加了物業(yè)公司的經(jīng)營負(fù)擔(dān)，需要在更加關(guān)注成本控制的同時(shí)，提高組織效率和決策執(zhí)行力。

2.5 物業(yè)公司管理成本

目前，我國大部分的物業(yè)公司都是以單一、粗放型的方式進(jìn)行經(jīng)營。經(jīng)營與服務(wù)方式不夠科學(xué)，技術(shù)含量較低，智能化水平不高，這勢(shì)必會(huì)耗費(fèi)大量物力與人力。伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活質(zhì)量也在不斷提升，勞動(dòng)力成本隨之不斷增加，顧客對(duì)物業(yè)管理公司的需求日益多樣化，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理公司的管理成本與日俱增。

3 基于新時(shí)代背景下的物業(yè)管理成本控制

3.1 嚴(yán)格規(guī)模經(jīng)營

對(duì)于中小規(guī)模的物業(yè)管理公司來說，要想在行業(yè)內(nèi)取得較好的發(fā)展，需要努力提升自身業(yè)務(wù)水平，并降低經(jīng)營成本。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，可以采取以下措施：第一，將城市經(jīng)營與管理有機(jī)融合，逐步將專業(yè)化、商業(yè)化的新建居住區(qū)物業(yè)管理向政府物業(yè)、營房物業(yè)、特種物業(yè)等方面拓展，通過與不同領(lǐng)域的合作，可以節(jié)約成本并實(shí)現(xiàn)多樣化發(fā)展；第二，與新型產(chǎn)業(yè)融合，物業(yè)公司可以借助互聯(lián)網(wǎng)的便利與信息工業(yè)融合，促進(jìn)小區(qū)及整個(gè)社會(huì)的信息化發(fā)展，通過提供智能化、數(shù)字化的物業(yè)服務(wù)，可以節(jié)約費(fèi)用并吸引更多的商業(yè)機(jī)會(huì)，如引入智能家居系統(tǒng)、智能設(shè)備管理等，提高物業(yè)管理的效率和便捷度；第三，擴(kuò)展相關(guān)業(yè)務(wù)，物業(yè)公司可以通過擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模來減少費(fèi)用，對(duì)傳統(tǒng)房屋設(shè)施進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修改造，還可以通過專業(yè)化的業(yè)務(wù)直接參與社會(huì)服務(wù)，提升公司的聲譽(yù)和知名度，為公司帶來更多的商機(jī)和發(fā)展機(jī)會(huì)。

由此可見，中小規(guī)模的物業(yè)管理公司要在行業(yè)中取得較好的發(fā)展，需要將城市經(jīng)營與管理及新型產(chǎn)業(yè)融合，擴(kuò)展相關(guān)業(yè)務(wù)。通過這些努力，可以降低經(jīng)營成本，并實(shí)現(xiàn)多樣化發(fā)展，為公司帶來更多的生機(jī)與活力［4］。

3.2 開展多元化經(jīng)營

一般情況下，單一化的物業(yè)管理公司的利潤較低。為了提高公司的收益和發(fā)展速度，除了進(jìn)行基礎(chǔ)經(jīng)營外，物業(yè)管理公司還可以充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極參與與房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域，并采用多元化經(jīng)營方式。這樣可以培育新的增值項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，擴(kuò)大資金來源，為客戶提供差異化服務(wù)，降低公司運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化。然而，這種多樣化經(jīng)營必須在不給業(yè)主增加額外經(jīng)濟(jì)壓力的前提下進(jìn)行，同時(shí)努力提高物業(yè)公司自身的價(jià)值，以便在不斷發(fā)展的過程中為業(yè)主提供更合理的服務(wù)。

因此，推行多樣化經(jīng)營是一條切實(shí)可行的道路，可以幫助物業(yè)管理公司增加利潤和提升發(fā)展速度。通過參與與房地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域，發(fā)掘新的增值項(xiàng)目，提供差異化服務(wù)，降低運(yùn)營成本，并不斷提升物業(yè)公司的自身價(jià)值，以滿足客戶的多樣化需求。同時(shí)，要確保多樣化經(jīng)營不給業(yè)主增加額外經(jīng)濟(jì)壓力，以此確保公司能夠持續(xù)發(fā)展并實(shí)現(xiàn)效益最大化。

3.3 推行成本責(zé)任制

物業(yè)管理公司存在前期投資較小的特點(diǎn)，但隨著運(yùn)營年限的增漲和規(guī)模的擴(kuò)大，投資也會(huì)相應(yīng)增加。多元化經(jīng)營可以有效促進(jìn)有關(guān)領(lǐng)域的健康發(fā)展，并擴(kuò)大公司的運(yùn)營范圍。例如，可以涉足計(jì)算機(jī)技術(shù)、電子防護(hù)、綠化機(jī)械、安保維護(hù)等復(fù)合型領(lǐng)域。為了促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康、多元發(fā)展，并確保全年預(yù)算指標(biāo)順利完成，物業(yè)管理公司應(yīng)制定一系列嚴(yán)格的規(guī)章制度。此外，物業(yè)管理公司還應(yīng)建立指標(biāo)體系，并設(shè)置責(zé)任成本中心，實(shí)施系統(tǒng)考評(píng)和責(zé)任制。要科學(xué)地設(shè)定定期考評(píng)體系，并在會(huì)計(jì)工作中強(qiáng)化“服務(wù)式”的問責(zé)作用。

3.4 科學(xué)實(shí)施績(jī)效管理

在新時(shí)代背景下，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值鏈理念受到多種因素的共同作用，這將對(duì)物業(yè)管理公司自身的價(jià)值產(chǎn)生極大影響。與此同時(shí)，物業(yè)管理公司也會(huì)受到外部因素的影響，如能力強(qiáng)弱、合意度、安全度以及生產(chǎn)率等。

科學(xué)實(shí)施績(jī)效管理可以促進(jìn)物業(yè)管理公司的持續(xù)變革，增強(qiáng)其發(fā)展動(dòng)力，并規(guī)避各種因素的制約。績(jī)效管理是一種管理方法，通過制定明確的目標(biāo)和指標(biāo)，對(duì)組織、團(tuán)隊(duì)和個(gè)人的績(jī)效進(jìn)行量化評(píng)估和管理。它可以幫助物業(yè)管理公司確立明確的目標(biāo)，激發(fā)員工的潛力，提高工作效率和質(zhì)量，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題［5］。

3.5 促進(jìn)多元化經(jīng)營

物業(yè)管理公司在提供基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，可以充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行多種經(jīng)營。多元化經(jīng)營方式不僅可以尋找和培養(yǎng)新的利潤增長點(diǎn)，還能滿足不同客戶的個(gè)性化需求，以降低服務(wù)費(fèi)用并提升投資回報(bào)。

在實(shí)施多元經(jīng)營的過程中，物業(yè)公司應(yīng)該遵循不增加管理費(fèi)用和業(yè)主負(fù)擔(dān)的原則，同時(shí)為公司帶來利潤。具體而言，可以采取以下幾點(diǎn)措施：第一，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，除了提供基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)，還可以考慮增加其他服務(wù)來拓寬業(yè)務(wù)范圍，如商業(yè)物業(yè)管理、停車場(chǎng)管理、物流園區(qū)管理等；第二，拓展開發(fā)業(yè)務(wù)，物業(yè)公司可以接受開發(fā)商的委托，負(fù)責(zé)住宅項(xiàng)目或商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)工作，提供從土地選址到售后服務(wù)的一體化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)縱向一體化經(jīng)營；第三，強(qiáng)化信息化建設(shè)，通過應(yīng)用信息化技術(shù)，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為用戶提供便捷高效的服務(wù)，如可以開發(fā)物業(yè)管理信息系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)App等平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自主服務(wù)和隨時(shí)隨地查詢物業(yè)信息；第四，加強(qiáng)人才力量，物業(yè)公司要增加人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，以適應(yīng)未來市場(chǎng)趨勢(shì)，確保多元化戰(zhàn)略的順利實(shí)施，可以采取制定職業(yè)生涯規(guī)劃、開展內(nèi)部培訓(xùn)等方式，為員工提供發(fā)展機(jī)會(huì)。

4 結(jié)語

在新時(shí)代背景下，物業(yè)管理面臨著諸多問題，唯有通過多方共同努力與合作，才能妥善處理這些問題。因此，物業(yè)管理公司要清晰認(rèn)識(shí)到當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展中出現(xiàn)的矛盾與問題，在未來發(fā)展中，提高自身主動(dòng)性，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，朝著精準(zhǔn)化、高效化、高質(zhì)化的方向發(fā)展。

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