存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)創(chuàng)新研究

◎文/崔少華

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨著各種挑戰(zhàn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益的提升越來(lái)越困難，特別是存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目想要突破困境，財(cái)務(wù)創(chuàng)新就變得尤為重要。

一、存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)創(chuàng)新的重要意義和財(cái)務(wù)創(chuàng)新模式

存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)創(chuàng)新對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)具有重要意義。面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和挑戰(zhàn)，提升財(cái)務(wù)管理水平成為關(guān)鍵。首先，需要重塑管理體系，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，以適應(yīng)電子商務(wù)等新形勢(shì)。其次，通過(guò)財(cái)務(wù)創(chuàng)新戰(zhàn)略盤(pán)活存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，鞏固市場(chǎng)地位。此外，要防止資金鏈單一，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)與金融市場(chǎng)的融合，實(shí)現(xiàn)多渠道的資金運(yùn)作。同時(shí)，要協(xié)調(diào)各方利益，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)一體化，避免資源浪費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。最后，完善內(nèi)控管理制度，解決信息不對(duì)稱和代理問(wèn)題，推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。這些措施將有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

在存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，可以采用輕資產(chǎn)化模式來(lái)盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)并提升運(yùn)營(yíng)能力。同時(shí)，注重品牌輸出，通過(guò)正確的方向探索和全面深化管理，打造商業(yè)體的品牌效應(yīng)，提升商業(yè)價(jià)值和知名度。另外，引入地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金作為多元化融資模式，滿足資金需求。地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金可以直接或間接參與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資本整合和最大化投資收益。它具有靈活的融資方式，可用于項(xiàng)目改造和增值，降低融資難度和投資風(fēng)險(xiǎn)。然而，運(yùn)作管理需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)項(xiàng)目改造賦能和股權(quán)出售來(lái)獲取收益。

二、存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)創(chuàng)新中存在的問(wèn)題

（一）項(xiàng)目資金管理不足

1.缺乏合理的資金預(yù)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常具有運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金占用率高等特點(diǎn)。若企業(yè)只依靠自身經(jīng)濟(jì)收入來(lái)解決資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，必然使資金利用效率大打折扣，進(jìn)而影響企業(yè)發(fā)展速度。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)周期普遍較長(zhǎng)，成本回收也是如此，兩者成正比發(fā)展。如果只依靠盈利資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，很難保證企業(yè)的正常發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的眾多項(xiàng)目所有權(quán)都?xì)w企業(yè)獨(dú)自占有，利用租金以及資產(chǎn)升值的方法來(lái)獲取資金。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為了能夠展現(xiàn)自身良好形象，都采取統(tǒng)一管理模式，利用此模式來(lái)獲取長(zhǎng)期的資金收入，因此，自持物業(yè)的范圍越來(lái)越廣泛。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，自持物業(yè)獲取的收益要比出售物業(yè)更加合理，并且能夠?yàn)槠髽I(yè)融資提供良好條件。但如果自持物業(yè)占比過(guò)多，必然造成資金回籠速度相對(duì)緩慢，在一定程度上影響企業(yè)整體資金效率，不利于企業(yè)發(fā)展。

2.缺乏資金監(jiān)管制度商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主要特征是投入成本高，資金回收周期長(zhǎng)。在此背景下，對(duì)資金流轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)進(jìn)行有效監(jiān)督就顯得尤為重要。即使大多數(shù)企業(yè)在內(nèi)部創(chuàng)設(shè)了相匹配的審計(jì)監(jiān)管部門(mén)，在一定程度上能夠有效避免出現(xiàn)資金挪用等問(wèn)題。但在具體的工作開(kāi)展上，大多數(shù)企業(yè)仍缺乏合理的監(jiān)管制度，在資金管理的內(nèi)控制度設(shè)計(jì)上存在缺陷，或者資金內(nèi)控制度盡管設(shè)立但不能有效執(zhí)行。例如，內(nèi)審部門(mén)無(wú)法真正發(fā)揮監(jiān)管作用，對(duì)企業(yè)的具體資金流轉(zhuǎn)情況監(jiān)管不足，存在的真正價(jià)值不能充分展現(xiàn)出來(lái)，資金監(jiān)管不足成為存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)創(chuàng)新的瓶頸。更有甚者會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)嚴(yán)重的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，從而直接導(dǎo)致財(cái)務(wù)創(chuàng)新失敗。

（二）信息不對(duì)稱與代理問(wèn)題

當(dāng)商業(yè)存量地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人和管理人屬于不同方時(shí)，管理人利用自己在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲取信息，產(chǎn)權(quán)人在產(chǎn)權(quán)所有的過(guò)程所獲得信息，造成雙方獲取信息不對(duì)稱。事前的信息不對(duì)稱導(dǎo)致逆向選擇，事后的信息不對(duì)稱導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)，代理問(wèn)題隨之產(chǎn)生。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)財(cái)務(wù)創(chuàng)新策略引入私募股權(quán)投資基金，投資方和項(xiàng)目管理方之間就存在信息不對(duì)稱和代理問(wèn)題。代理人相對(duì)于委托人對(duì)于項(xiàng)目的了解程度更深，信息獲取的渠道更廣，對(duì)信息的篩取剔除更深入更直接，對(duì)于投資機(jī)會(huì)的把控和舍棄更容易。因此，在決策上代理人會(huì)采用更符合自身利益的決策方式，而這種決策將涉及到運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理等方方面面，委托人因此會(huì)承受相應(yīng)的委托成本。

（三）項(xiàng)目改造的戰(zhàn)略支持不足

存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行財(cái)務(wù)創(chuàng)新，究其原因往往是存量項(xiàng)目處于困境狀態(tài)，難以發(fā)揮本身的資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)為項(xiàng)目提供穩(wěn)定遞增的現(xiàn)金流。對(duì)困境資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)創(chuàng)新，需要從宏觀上對(duì)困境資產(chǎn)所處的整體市場(chǎng)環(huán)境做出判斷，也需要從微觀上對(duì)資產(chǎn)本身的困境狀態(tài)做出分析。宏觀與微觀的結(jié)合，形成對(duì)整個(gè)存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的改造戰(zhàn)略支持，既要符合國(guó)家法律和當(dāng)?shù)卣撸忠诂F(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)模，從而創(chuàng)造出具有自身特色的高端模式。通過(guò)重塑商業(yè)模式能夠?yàn)轫?xiàng)目賦予新的商業(yè)價(jià)值，但能成功促使雙向符合條件的戰(zhàn)略形成的信息是極難捕捉的。

（四）存量項(xiàng)目稅費(fèi)測(cè)算困難

存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在投資改造時(shí)會(huì)涉及到包括項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的增值稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)持有相關(guān)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及持有和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的印花稅，如果有產(chǎn)權(quán)變更還會(huì)涉及到契稅。尤其是存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往都經(jīng)歷了2016 年的營(yíng)改增政策，因此，對(duì)于項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)租賃是按照新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目進(jìn)行核算，是否采用簡(jiǎn)易征收5%的征收率核算增值稅，也是整個(gè)存量項(xiàng)目在投資創(chuàng)新改造時(shí)應(yīng)該要全盤(pán)測(cè)算完成。

三、存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)創(chuàng)新的有效對(duì)策

（一）強(qiáng)化資金預(yù)算

應(yīng)對(duì)資金預(yù)算管理工作加強(qiáng)重視。全員參與預(yù)算的編制和執(zhí)行過(guò)程，確保在人員層面上能夠真正認(rèn)識(shí)到其重要性與關(guān)鍵性。在企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)前期階段，需要及時(shí)對(duì)相關(guān)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)合理的分配以及計(jì)劃，避免資金閑置，提高資金收益，降低資金風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)部門(mén)專業(yè)人員應(yīng)對(duì)資金預(yù)算有所掌握，并相應(yīng)制定出計(jì)劃，全面掌控資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況，保證各階段的投入與支出都有跡可循。這樣一來(lái)，管理層相應(yīng)對(duì)項(xiàng)目整體的資金流轉(zhuǎn)情況有更深入了解，以便更好地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策。

在資金預(yù)算具體執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的審核制度。需要注意的是，項(xiàng)目在具體預(yù)算執(zhí)行階段，應(yīng)體現(xiàn)出合理性以及科學(xué)性的特點(diǎn)。對(duì)提供的相應(yīng)數(shù)據(jù)需進(jìn)行復(fù)核工作，確保在逐級(jí)審核完成基礎(chǔ)上，實(shí)行全方位的資金預(yù)算管理，以此制定出與實(shí)際發(fā)展相匹配的預(yù)算方案。預(yù)算方案在執(zhí)行階段應(yīng)派專業(yè)監(jiān)督部門(mén)來(lái)協(xié)助完成，與預(yù)算表進(jìn)行反復(fù)核對(duì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，尋找緣由，調(diào)整預(yù)算，為日后完善預(yù)算管理工作提供保障。

（二）完善資金管理

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理制度不合理的主要原因是管理手段落后，不能有效滿足目前發(fā)展的實(shí)際需求。企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用新型管理手段來(lái)完成資金管理工作。有效應(yīng)用信息化手段，真正實(shí)現(xiàn)信息資源的共享。與此同時(shí)，對(duì)信息傳遞的具體過(guò)程進(jìn)行全面客觀地記錄與評(píng)價(jià)，防止日后出現(xiàn)分歧。創(chuàng)建信息反饋平臺(tái)，第一時(shí)間把項(xiàng)目運(yùn)行階段存在的問(wèn)題進(jìn)行收集與反饋，做到發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。針對(duì)資金分散狀況，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況對(duì)資金管理方法進(jìn)行優(yōu)化，利用集中管理手段把資金風(fēng)險(xiǎn)降到最低。不斷創(chuàng)新管理方法，創(chuàng)設(shè)專門(mén)的資金管理部門(mén)，做好核算與監(jiān)督工作。

（三）加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)并優(yōu)化資金占比

存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的資金鏈環(huán)環(huán)相扣，如果一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就可能致使整個(gè)資金鏈斷裂。為此，加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)并形成良好的現(xiàn)金流，在一定程度上能夠保障資金鏈完整。商業(yè)地產(chǎn)資金占比較高，與此同時(shí)，由于商業(yè)地產(chǎn)具有相應(yīng)的特殊性，需要運(yùn)用租金收益作為獲取資金流入的主要途徑之一。針對(duì)投資性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，通常情況下需要把資產(chǎn)獲利能力變現(xiàn)，使盈利資金轉(zhuǎn)換為實(shí)有資金。如果資金周轉(zhuǎn)非常困難，資金利用率也很難提上來(lái)。如果想要從根源上做好資金周轉(zhuǎn)工作，就需要做好企業(yè)資金的收支工作，確保資金動(dòng)態(tài)流向具有合理性。掌握企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，擁有充足儲(chǔ)備資金，順利完成資金周轉(zhuǎn)工作。

（四）針對(duì)不確定性和代理問(wèn)題設(shè)定專門(mén)的內(nèi)控制度

針對(duì)存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)創(chuàng)新管理中存在的不確定性和代理問(wèn)題，首先，需要進(jìn)行利益綁定。即將產(chǎn)權(quán)委托人和代理管理人雙方的相關(guān)利益綁定，主要實(shí)施方式為薪酬福利的架構(gòu)設(shè)計(jì)以及股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。產(chǎn)權(quán)委托人和代理管理人雙方利益一致后，管理人在面臨信息不對(duì)稱時(shí)所做出的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理抉擇即使是基于有利于自身利益最大化，也同時(shí)追求了雙方一致的利益最大化。其次，完善項(xiàng)目數(shù)據(jù)上報(bào)制度。通過(guò)建立健全的、及時(shí)的各類報(bào)表上報(bào)審批制度，從數(shù)據(jù)上實(shí)時(shí)監(jiān)控代理管理人的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)，從而評(píng)判其敬業(yè)度。再次，加強(qiáng)內(nèi)控審批制度建設(shè)。上至管理層，下到各部門(mén)員工，都是存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目改造過(guò)程中內(nèi)控制度的設(shè)立和參與不可或缺的一員，需要全員參與內(nèi)控。通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)控制度建設(shè)，從事前、事中、事后全流程控制風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)造成的委托代理成本。

（五）完善項(xiàng)目改造戰(zhàn)略支持

存量商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目改造戰(zhàn)略既需要從宏觀上對(duì)困境資產(chǎn)所處的整體市場(chǎng)環(huán)境做出判斷，也需要從微觀上對(duì)資產(chǎn)本身的困境狀態(tài)做出分析。宏觀與微觀的結(jié)合，形成對(duì)整個(gè)存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的改造戰(zhàn)略支持，既要符合國(guó)家法律和當(dāng)?shù)卣?，又要符合現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)模。政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)信息進(jìn)行收集和統(tǒng)計(jì)，使其順應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作做出及時(shí)調(diào)整，發(fā)布科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鰣?bào)告，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。與此同時(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加大監(jiān)督，對(duì)相關(guān)資源實(shí)行嚴(yán)格把控，最大程度避免泡沫問(wèn)題出現(xiàn)。

（六）綜合測(cè)算存量項(xiàng)目的改造稅費(fèi)

存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的稅費(fèi)測(cè)算依托于項(xiàng)目的創(chuàng)新策略。當(dāng)項(xiàng)目創(chuàng)新策略采用封閉式歇業(yè)更新或拆除重建的改造模式時(shí)，在房產(chǎn)稅的測(cè)算過(guò)程中，需要注意固定資產(chǎn)大修改造期間的房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠政策；當(dāng)項(xiàng)目創(chuàng)新策略涉及產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，對(duì)存量項(xiàng)目的改造，土地增值稅的清算和契稅也是必須關(guān)注的重要測(cè)算稅種；當(dāng)項(xiàng)目整體定位創(chuàng)新改變但仍持續(xù)經(jīng)營(yíng)租賃時(shí)，則涉及項(xiàng)目是否為老項(xiàng)目，是否采用老項(xiàng)目模式進(jìn)行核算。如果仍采用老項(xiàng)目核算，則租賃部分采用簡(jiǎn)易征收的5%征收率核算，物業(yè)運(yùn)營(yíng)部分按照6%的增值稅率核算。

四、結(jié)論

綜上所述，存量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)財(cái)務(wù)創(chuàng)新改善資產(chǎn)困境，實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型，會(huì)對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新起到很好的良性示范作用。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要內(nèi)容，在新發(fā)展階段應(yīng)積極做好財(cái)務(wù)創(chuàng)新管理工作。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)要充分結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀以及市場(chǎng)形勢(shì)，采取科學(xué)、合理手段進(jìn)行財(cái)務(wù)創(chuàng)新管理，真正使商業(yè)地產(chǎn)在市場(chǎng)領(lǐng)域中展現(xiàn)自身價(jià)值，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。