日本住宅團(tuán)地的再生

作者：南一誠(chéng) 芝浦工業(yè)大學(xué) 名譽(yù)教授/大阪公立大學(xué)、東京都立大學(xué) 客座教授

翻譯：馬凌翔

1.引言 日本存量住宅現(xiàn)狀和面臨的挑戰(zhàn)

截至2018 年，日本存量住宅約為6200 萬(wàn)套，較約5400 萬(wàn)的日本總居住戶數(shù)多出約16%，存量極為充足[1]。居民入住的存量住宅為5362 萬(wàn)套，其中6 成為自有住房，4 成為租賃住房。從存量住宅的建成年份來(lái)看，1980 年以前建設(shè)的住宅有1160 萬(wàn)套，1981 年以后建設(shè)的則有3612 萬(wàn)套。

截至2021 年，日本的分割轉(zhuǎn)讓公寓＊3存量約為685.9萬(wàn)套[2]。根據(jù)2020 年人口普查數(shù)據(jù)中1 戶平均2.21 人推算，約1516 萬(wàn)人，即約日本總?cè)丝诘?0%都居住在分割轉(zhuǎn)讓公寓中。其中，建成年數(shù)超40 年的公寓中居住有115.6 萬(wàn)戶，約占存量公寓總數(shù)的17%，預(yù)計(jì)10年后增長(zhǎng)2.2 倍達(dá)到約249.1 萬(wàn)戶，20 年后增長(zhǎng)3.7 倍達(dá)到約425.4 萬(wàn)戶。盡管房屋不斷老化，但截至2019年4 月，累計(jì)公寓重建項(xiàng)目數(shù)僅244 個(gè)，涉及戶數(shù)約19200 戶。此外，隨著人口老齡化不斷加深，公寓中空置住房和轉(zhuǎn)租給第三方的住房數(shù)量也在不斷增加。

在1955 年后約20 年的日本經(jīng)濟(jì)高度成長(zhǎng)期，日本人口開始向大城市圈集中。而政府在當(dāng)時(shí)為了應(yīng)對(duì)城區(qū)人口增加所開發(fā)的新城中，如今居民老齡化、住宅老化、無(wú)障礙化改造遲緩、區(qū)域生活中心衰敗、中小學(xué)廢棄等問(wèn)題正愈發(fā)凸顯。目前，政府正采取以下措施來(lái)緩解上述問(wèn)題。

(1)靈活開發(fā)利用當(dāng)?shù)厝肆Y源，鼓勵(lì)居民參與各項(xiàng)活動(dòng)。

(2)對(duì)區(qū)域生活中心進(jìn)行更新升級(jí)，對(duì)廢棄設(shè)施進(jìn)行功能轉(zhuǎn)化改造，引入必要的服務(wù)性功能。

(3)確保老年人等行動(dòng)不便人群的出行。

(4)改造老舊存量住宅，升級(jí)無(wú)障礙設(shè)施。

(5)支持對(duì)居民進(jìn)行重新安置。

另外，沒(méi)有電梯的中層集合住宅還面臨著增設(shè)電梯的問(wèn)題。盡管延伸公共樓梯中間平臺(tái)進(jìn)行電梯增建的方法成本低廉，但由于從電梯入戶還需經(jīng)過(guò)一個(gè)樓梯梯段，因而輪椅仍難以通過(guò)。而在住宅旁邊新建樓梯和電梯間的方法則成本較高。

2.日本國(guó)土交通省的住宅團(tuán)地再生政策

2.1 《國(guó)土交通旅游白皮書》[3]

近幾年的《國(guó)土交通旅游白皮書》中都對(duì)住宅團(tuán)地的再生做了如下敘述：

“在人口急速老齡化和不斷減少的背景下，高速成長(zhǎng)期時(shí)在大城市圈郊區(qū)大規(guī)模集中規(guī)劃開發(fā)的城區(qū)（即新城）正面臨著活力不足等問(wèn)題。我們需要通過(guò)更新老舊住宅和公共設(shè)施、完善基礎(chǔ)生活功能等措施，來(lái)構(gòu)建所有人都可以安心居住的城區(qū)。同時(shí)，為了提高居民、企業(yè)和地權(quán)人等各主體的參與積極性，我們也召開了由地方政府和民營(yíng)企業(yè)等組成的‘住宅團(tuán)地再生聯(lián)絡(luò)會(huì)議’，對(duì)參與方式及已有經(jīng)驗(yàn)等內(nèi)容交換意見，從而為新城再生做出貢獻(xiàn)”。

2.2 住宅團(tuán)地再生聯(lián)絡(luò)會(huì)議

為了對(duì)郊外住宅團(tuán)地的再生和轉(zhuǎn)換方案進(jìn)行調(diào)研和討論而設(shè)立的住宅團(tuán)地再生聯(lián)絡(luò)會(huì)議于2017 年1 月至2022年8月間共計(jì)召開了6次。會(huì)議成果公開發(fā)表在《住宅團(tuán)地再生指南》[4]中。

在《住宅團(tuán)地再生指南》中，列舉了下列4 個(gè)住宅團(tuán)地所面臨的相關(guān)問(wèn)題：

(1)居民變化造成的問(wèn)題：即團(tuán)地?zé)o法應(yīng)對(duì)人口減少、老齡化和居民構(gòu)成變化，生活相關(guān)服務(wù)和交通服務(wù)不足的問(wèn)題。

(2)無(wú)法應(yīng)對(duì)社會(huì)變化的問(wèn)題：即城區(qū)功能無(wú)法滿足變化的社會(huì)需求的問(wèn)題。

(3)硬件問(wèn)題：即住宅和設(shè)施老化、空置，災(zāi)害應(yīng)對(duì)措施不足等問(wèn)題。

(4)地區(qū)持續(xù)性問(wèn)題：即伴隨老齡化和年輕人流出而造成的地區(qū)人力資源不足，從而導(dǎo)致區(qū)域治理能力下降的問(wèn)題。

另外，為了解決這些問(wèn)題，指南中也鼓勵(lì)在福利健康、子女養(yǎng)育、生活服務(wù)、交通、工作、住房、居住環(huán)境、犯罪和災(zāi)害防范、社區(qū)這9 個(gè)層面開展橫向研究和討論。

2.3 住宅團(tuán)地再生手法研討會(huì)

針對(duì)老舊住宅團(tuán)地重建和改造等再生手法這一課題，為了給相關(guān)研究人員提供進(jìn)行廣泛討論的條件，國(guó)土交通省設(shè)立了住宅團(tuán)地再生手法研討會(huì)，并于2014 年7 月至2016 年1 月召開了共計(jì)8 次。具體討論事項(xiàng)包括住宅團(tuán)地再生的現(xiàn)行制度、現(xiàn)狀和課題整理，住宅團(tuán)地重建及改造的具體事例分析以及住宅團(tuán)地再生政策和手法的探討。

2.4 可持續(xù)社會(huì)既有存量共同住宅再生學(xué)習(xí)會(huì)

人們希望可持續(xù)社會(huì)可以應(yīng)對(duì)可能的災(zāi)害以及人口減少、老齡化和能源減少等問(wèn)題。在這個(gè)可持續(xù)社會(huì)的建設(shè)中，針對(duì)作為重要社會(huì)資產(chǎn)的既有集合住宅，國(guó)土交通省設(shè)立了可持續(xù)社會(huì)既有存量集合住宅再生學(xué)習(xí)會(huì)[5]來(lái)討論其相關(guān)問(wèn)題。該學(xué)習(xí)會(huì)從存量住宅的戰(zhàn)略性管理維護(hù)的角度出發(fā)，對(duì)應(yīng)有性能及改造技術(shù)等基礎(chǔ)問(wèn)題進(jìn)行綜合性探討，從而為體制的完善提供有效信息，并做出必要的制度調(diào)整。在2012 年2 月至2012 年8 月之間，學(xué)習(xí)會(huì)共計(jì)召開了5 次。會(huì)議將鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的中高層集合住宅做為分析對(duì)象，對(duì)耐久性及耐用性、環(huán)境及節(jié)能性能、抗震性、防災(zāi)性能、適老性這5 個(gè)主要在公共部分實(shí)現(xiàn)的重要技術(shù)性能進(jìn)行調(diào)查，編制并公開發(fā)布了《各技術(shù)概要表》。

2.5 “規(guī)劃性開發(fā)的城區(qū)的未來(lái)”主題研討委員會(huì)

隨著新城等規(guī)劃性開發(fā)的城區(qū)中居民老齡化、家庭規(guī)模小型化等問(wèn)題的凸顯，各種功能和設(shè)施不足、住宅及設(shè)施老化陳舊化等現(xiàn)象在公共及服務(wù)設(shè)施中出現(xiàn)并不斷擴(kuò)散。為了解決這些問(wèn)題，更新城區(qū)的各項(xiàng)功能，維持城區(qū)品質(zhì)使其得以被長(zhǎng)久高效地利用，國(guó)土交通省設(shè)立了“規(guī)劃性開發(fā)的城區(qū)的未來(lái)”主題研討委員會(huì)。基于研討會(huì)的討論成果，于2005 年11 月發(fā)布了《關(guān)于規(guī)劃性開發(fā)的城區(qū)再生的建議》。

《建議》中指出，為實(shí)現(xiàn)面向21 世紀(jì)的城市再生，應(yīng)“由職住分離的衛(wèi)星城向職住并存的融合城轉(zhuǎn)變”，“對(duì)老城區(qū)實(shí)現(xiàn)再生”，“由直接選址規(guī)劃的新城區(qū)向以居民為主體可自發(fā)發(fā)展成熟的城區(qū)轉(zhuǎn)變”。

3.基于城市再生機(jī)構(gòu)的技術(shù)研發(fā)和業(yè)務(wù)開展

3.1 復(fù)興計(jì)劃1[6]

該計(jì)劃旨在通過(guò)對(duì)原計(jì)劃拆除的住宅樓棟進(jìn)行再利用，從而以樓棟為單位進(jìn)行改造試點(diǎn)，以研究改造技術(shù)。研發(fā)內(nèi)容包括樓梯間型住宅樓的無(wú)障礙化、面向現(xiàn)代生活的內(nèi)裝及設(shè)備改造、外立面與景觀的融合等。

3.2 復(fù)興計(jì)劃2[6]

基于復(fù)興計(jì)劃1 的研究成果，在廣泛征集民營(yíng)企業(yè)的建議和民眾的想法創(chuàng)意后，復(fù)興計(jì)劃2 應(yīng)用了新的再利用和改造方法，在“多摩平之森 多世代（即多代人）交流型租賃集合住宅”項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了社會(huì)實(shí)驗(yàn)性的試點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)。同時(shí)，復(fù)興計(jì)劃2 也在諸如福利設(shè)施再利用、創(chuàng)造新的生活方式、多代人交流等方面對(duì)軟技術(shù)的再生手法進(jìn)行了探討。項(xiàng)目中具體實(shí)施了下列改造內(nèi)容：

?“玉結(jié)”露臺(tái)項(xiàng)目將原有建筑改造為共享住宅，為多代人的交流提供了空間。

? ReEnt 多摩平項(xiàng)目將2 棟共56 戶房屋改造成了142間的共享住宅。在1 樓設(shè)立了公共休息室，為居民提供了舒適的交流空間。

? AURA243 多摩平之森該項(xiàng)目為租賃住宅1 層的住戶設(shè)置了私有的入戶庭院。同時(shí)為了滿足2 層以上住宅的護(hù)理功能，還新安裝了垂直電梯。

? Yuima～ru（日本沖繩方言，為“互助”之意）多摩平之森項(xiàng)目在原有兩棟住宅樓的東北角增建了一層集會(huì)用房和多功能居家護(hù)理樓。為了實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙化，項(xiàng)目還加建了電梯和外走廊。

3.3 柏市豐四季臺(tái)團(tuán)地再開發(fā)項(xiàng)目[7,8,9]

距離柏站約1 公里的豐四季臺(tái)團(tuán)地是日本住宅公團(tuán)在1964 年建成的擁有4666 戶，占地約32 公頃的大規(guī)模團(tuán)地。既有住宅均為5 層，包含了從26 m2的1DK 到56 m2的3DK 不等的面積和戶型，其中約一半的住房戶型是45 m2的3K＊4。這個(gè)團(tuán)地自2004 年起開始進(jìn)行改造重建。

由于豐四季臺(tái)團(tuán)地的老齡化率已經(jīng)超過(guò)40%，因此經(jīng)柏市政府、城市再生機(jī)構(gòu)和東京大學(xué)高齡社會(huì)綜合研究機(jī)構(gòu)（IOG）三方共同研討后，制訂了區(qū)域老齡人口支持策略，將這個(gè)團(tuán)地打造成老年人無(wú)論何時(shí)都能安心居家生活的居家醫(yī)療點(diǎn)。

具體來(lái)說(shuō)，他們主要通過(guò)以下兩個(gè)方針來(lái)完善相關(guān)體制，實(shí)現(xiàn)社區(qū)營(yíng)造。一是使老年人可以在長(zhǎng)期居住的地區(qū)并在熟人的幫助下居家生活，直至離世。二是為老年人創(chuàng)造無(wú)論何時(shí)也可以發(fā)揮余熱、感受到自己活力的工作機(jī)會(huì)。東京大學(xué)也基于“安土重遷的社區(qū)營(yíng)造理念（Aging in Place）”，提出引入新式居家醫(yī)療護(hù)理系統(tǒng)、通過(guò)工作提高居民活力等建議。

另外，政府還在2014 年設(shè)立了面向老年人的服務(wù)型住宅以及區(qū)域醫(yī)療點(diǎn)，逐步構(gòu)建起全區(qū)域覆蓋、24 小時(shí)響應(yīng)的社區(qū)綜合護(hù)理系統(tǒng)。

3.4 與宜家、無(wú)印良品合作進(jìn)行內(nèi)裝改造，以及DIY 的引入

管理著約70 萬(wàn)套租賃住宅的城市再生機(jī)構(gòu)正在進(jìn)行各類改造工程，以提升老舊住宅團(tuán)地的品質(zhì)。其中之一便是和宜家、無(wú)印良品合作的項(xiàng)目[10,11]。這一項(xiàng)目旨在通過(guò)內(nèi)裝改造來(lái)提升軟裝品質(zhì)，提高其對(duì)年輕人的吸引力。

租賃住宅在退租時(shí)，居民一般都有“原狀恢復(fù)義務(wù)”＊5，但城市再生機(jī)構(gòu)則免除了這個(gè)義務(wù)[12]。相對(duì)的，城市再生機(jī)構(gòu)為入住居民提供了DIY 的服務(wù)，即免去居民入住初期3 個(gè)月的房租，在這期間居民可以對(duì)內(nèi)裝進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。

大阪府住宅供給公社也在茶山臺(tái)團(tuán)地通過(guò)實(shí)施DIY 和改造等服務(wù)來(lái)吸引新租戶[13,14]。除DIY 外，該公司還嘗試了將兩戶合并成一戶的改造方式。

國(guó)土交通省也頒布了《關(guān)于促進(jìn)入住居民可改造的新型租賃住宅—DIY 型租賃的建議》[15]，以支持DIY 型租賃住宅的發(fā)展。

4.結(jié)語(yǔ)

日本集合住宅的再生不僅局限于對(duì)物理上老化的結(jié)構(gòu)體、內(nèi)裝和設(shè)備的改造，更注重長(zhǎng)期居住于此的居民和社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。由于幾十年前團(tuán)地大規(guī)模建設(shè)時(shí)，基本都是同一代人入住，因此如今的團(tuán)地正同時(shí)面臨著子女一代搬離造成的人口減少和老齡化加劇等問(wèn)題。形成健康的住宅社區(qū)需要在老舊團(tuán)地中創(chuàng)造能吸引年青一代入住的居住環(huán)境，構(gòu)建各年齡段人口均衡的居民社會(huì)體系。同時(shí)，要在住宅中實(shí)現(xiàn)好的可持續(xù)發(fā)展，除拆舊建新外，改造既有團(tuán)地，持續(xù)地實(shí)現(xiàn)再利用也變得愈發(fā)重要。

圖1.復(fù)興計(jì)劃1：改造前的云雀之丘團(tuán)地（筆者攝）

圖2.復(fù)興計(jì)劃1：改造后的云雀之丘團(tuán)地（筆者攝）

圖3.復(fù)興計(jì)劃2：多摩平之森全景（筆者攝）

圖4.AURA243 多摩平之森（筆者攝）

圖5.Yuima～ru 多摩平之森（筆者攝）

圖6.重建前的豐四季臺(tái)團(tuán)地（筆者攝）

圖7.重建后的豐四季臺(tái)團(tuán)地（筆者攝）

圖8、9、10.城市再生機(jī)構(gòu)既有團(tuán)地的內(nèi)裝改造左：與宜家合作的項(xiàng)目（筆者攝）中、右：與無(wú)印良品合作的項(xiàng)目（引自城市再生機(jī)構(gòu)主頁(yè)）

譯注:

＊1 住宅團(tuán)地：日本自1955 年起大規(guī)模建設(shè)的住宅小區(qū)。團(tuán)地一般由多棟住宅組成，與中國(guó)國(guó)內(nèi)住宅小區(qū)相類似。

＊2 城市再生機(jī)構(gòu)：Urban Renaissance Agency，簡(jiǎn)稱UR。前身即大規(guī)模開發(fā)住宅團(tuán)地的日本住宅公團(tuán)，于1955 年創(chuàng)立。1981 年10 月1 日停運(yùn)后所有業(yè)務(wù)交由住宅·城市整頓公團(tuán)運(yùn)營(yíng)，后于2004 年7 月轉(zhuǎn)為城市再生機(jī)構(gòu)，在管理既有住宅公團(tuán)的同時(shí)，致力于城市更新等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

＊3 分割轉(zhuǎn)讓公寓：簡(jiǎn)稱“分讓”公寓，也稱為“區(qū)分所有”公寓。指將公寓整體的所有權(quán)以單套住宅為單位進(jìn)行分割，使公寓可以按套售賣給不同業(yè)主。

＊4 日本用nLDK 的形式表示住宅戶型。n 為居室數(shù)量，L 為客廳，D 為餐廳，K 為廚房。如文中的“3DK”即指3 室1 餐廳1 廚。

＊5 原狀恢復(fù)義務(wù)：指租賃住宅的居民在退租時(shí)，需將住宅恢復(fù)到入住時(shí)狀態(tài)的義務(wù)。