新時代高品質(zhì)住宅項目研究
——以合肥濱湖科學(xué)城BK202203 地塊項目為例

黃朝暉

安徽高速地產(chǎn)集團有限公司

自改革開放以來，尤其是近十年來我國城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了令人鼓舞的巨大成就，老百姓的居住環(huán)境得到了極大改善，資料顯示城市人均居住面積從1980年的人均約15 m2提高到2022 年的人均約30 m2，隨著人均居住面積的不斷提高和生活質(zhì)量的改善，人民群眾對居住空間的要求已不再是單純面積上的增長，對居住環(huán)境及品質(zhì)的關(guān)注也越發(fā)強烈。前些年我國城市在高速發(fā)展過程中，為了解決大量人口涌入城市所帶來的住房問題，“高容積率小區(qū)”成為城市住宅建設(shè)的主力軍，在解決了大量人口居住問題的同時，隨著時間的推移如高峰期等待電梯時間過長、小區(qū)綠化率過低、外墻保溫脫落、公共配套設(shè)施不完善等問題凸顯。在此背景下如何提升住宅品質(zhì)的問題呈現(xiàn)在大家的面前，在政策層面建設(shè)主管部門修訂了《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》的各項指標(biāo)內(nèi)容，該標(biāo)準(zhǔn)明確提出各級生活圈居住區(qū)用地應(yīng)合理配置、適度開發(fā)，對居住小區(qū)的建筑密度、綠化率指標(biāo)、建筑高度等規(guī)定性指標(biāo)都有著詳盡的要求，同時建設(shè)主管部門還提出了“智能建造”“綠色建筑”及建筑領(lǐng)域的“雙碳”目標(biāo)等一系列舉措，種種舉措都為如何提高居住區(qū)品質(zhì)、更好走可持續(xù)發(fā)展的道路指出了方向。

合肥市在2022 年開始提出了高品質(zhì)住宅小區(qū)的概念，在土地拍賣文件中明確指出了高品質(zhì)住宅小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以此來引領(lǐng)整個住宅領(lǐng)域的品質(zhì)提升，合肥濱湖科學(xué)城BK202203 地塊項目就是高品質(zhì)住宅項目中具有典型性的代表項目。

項目基地位于合肥市濱湖科學(xué)城上海路、揚子江路交口西南。東至上海路，西至江西路，南至南京路，北至揚子江路，總用地面積57288.1 平方米（合85.93畝），含規(guī)劃綠地2141.5 平方米（合3.21 畝），幼兒園用地5800平方米（合8.7 畝），A 地塊用地面積為 49346.60 平方米（合74.02 畝）。

一、總體設(shè)計概念

好的整體規(guī)劃是高品質(zhì)住宅建設(shè)的基礎(chǔ)，高品質(zhì)住宅項目需要注重城市與區(qū)域設(shè)計，充分考慮與周圍地塊的協(xié)調(diào)關(guān)系；挖掘和展現(xiàn)項目所處地段的特征，突出項目特點。我們需要站在紅線外考慮問題，不僅僅局限本地塊內(nèi)的規(guī)劃設(shè)計，更加重視城市界面的展示效果，補充城市生活場所并進一步增添生活舒適度。

本項目在整體規(guī)劃時力求分區(qū)明確合理，避免業(yè)態(tài)之間的相互干擾，實行人車分流。在有限的用地內(nèi)創(chuàng)造盡可能大的景觀花園，營造一個優(yōu)美、舒適的生活空間。達到整體一致、系統(tǒng)完善、簡潔流暢、疏密有致的環(huán)境空間，使社區(qū)具有較高的文化、藝術(shù)品位。用獨特的語言去營造休閑、浪漫的生活環(huán)境，演繹一個嶄新而獨特的規(guī)劃設(shè)計理念。

沿揚子江路設(shè)置1 座保障房及1 座辦公樓，以及結(jié)合主入口設(shè)置1 層局部2 層沿街商業(yè)，地塊內(nèi)住宅樓層數(shù)為25 層，地塊中心設(shè)置超大尺度景觀中心花園，形成疏密有致，高低錯落的整體規(guī)劃形態(tài)?，F(xiàn)有規(guī)劃布局不僅使小區(qū)內(nèi)部居住舒適，同時面向城市極為友好。

總體規(guī)劃建筑布局均為南北向布置，充分利用夏季主導(dǎo)風(fēng)保證良好的日照與通風(fēng)。建筑外圍護墻采用保溫墻體，屋頂保溫隔熱采用構(gòu)造措施杜絕冷橋，控制體型系數(shù)及窗墻比，充分體現(xiàn)節(jié)能設(shè)計思想。

二、節(jié)能設(shè)計概念

高品質(zhì)住宅建設(shè)是一個系統(tǒng)工程，其中綠色節(jié)能是其重要的組成部分，隨著國家“雙碳”目標(biāo)的提出，如何在房屋建設(shè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)“雙碳”目標(biāo)是一個需要考慮的問題。本項目在保證外觀效果的同時，采用住宅體型規(guī)整的方式降低過長外墻面帶來的能耗；在建筑外墻材料的選擇上采用真石漆，玻璃為主，外裝材料與結(jié)構(gòu)外墻之間設(shè)置保溫層；同時控制體型系數(shù)及窗墻比，適當(dāng)開設(shè)建筑外窗，為取得良好的保溫效果，所有窗玻璃均采用單層低輻射玻璃，外窗框架采用鋁合金斷橋型材；在架空層及屋面均做保溫隔熱處理。常用的家用電器均采用節(jié)能型器具，比如項目采用的戶式中央空調(diào)、節(jié)水型馬桶等；在商業(yè)以及社區(qū)配套建筑外墻材料的選擇上，以玻璃、真石漆，局部石材，局部鋁板，局部一體板為主。玻璃均采用單層低輻射玻璃，結(jié)合立面設(shè)計外遮陽設(shè)施，局部朝向的窗戶考慮做中置百葉。

三、綠色建筑

綠色建筑是高品質(zhì)住宅發(fā)展的必然趨勢，綠色建筑的評價指標(biāo)包含：安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節(jié)約、環(huán)境宜居等5 個維度。本次高品質(zhì)住宅項目按照國家綠色建筑三星級要求來執(zhí)行，在方案設(shè)計階段整體構(gòu)思建筑方案與綠色建筑技術(shù)的融合，充分運用適宜，高效的綠色示范技術(shù)，創(chuàng)造一個綠色特征明確、全壽命期環(huán)保節(jié)能和舒適高效的居住社區(qū)，保證實現(xiàn)綠色建筑三星級的建設(shè)目標(biāo)。

如何達到綠建三星的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，本項目在方案的策略上主要考慮以下措施：

（一）規(guī)劃設(shè)計

1.建筑規(guī)劃布局合理，不形成無風(fēng)區(qū)和渦旋區(qū)，同時在項目場地內(nèi)實行人車分流，保證小區(qū)內(nèi)部有相對完整的活動空間。

2.全過程體現(xiàn)無障礙設(shè)計理念，所有人行通道均采用無障礙設(shè)計，電梯的配置均滿足無障礙電梯的要求，公共配套設(shè)施設(shè)置無障礙衛(wèi)生間。

3.呵護人們身心健康，在室外設(shè)有健身運動區(qū)，室內(nèi)文體活動室設(shè)開放式健身區(qū)域，在充分保障活動場地的同時注重安全性，在場地出入口及建筑出入口周圍設(shè)置導(dǎo)向系統(tǒng)，在濕滑、碰頭、夾手等場所設(shè)置警示標(biāo)識。

4.充分考慮環(huán)保設(shè)施的布置，設(shè)置生活垃圾分類收集，垃圾容器和收集點的設(shè)置合理并與周圍景觀協(xié)調(diào)，考慮部分人群有吸煙的習(xí)慣，設(shè)計中專門布置了室外吸煙區(qū)位置，以避免吸煙者對他人造成影響。

5.在保溫節(jié)能方面，除了設(shè)置一般項目的外圍護結(jié)構(gòu)保溫之外，還設(shè)置了外窗可調(diào)遮陽系統(tǒng)，提高了居住的體驗感，節(jié)約能源消耗。

（二）建筑設(shè)計

1.BIM 技術(shù)合理應(yīng)用，BIM技術(shù)是目前建筑設(shè)計領(lǐng)域較為前沿的一項設(shè)計手段，使用該技術(shù)可提升設(shè)計質(zhì)量、全方位地管控建筑的全生命周期。

2.提高采光標(biāo)準(zhǔn)，住宅保證臥室、起居室的窗地面積比達到1/6，保證室內(nèi)良好的自然采光和自然通風(fēng)效果。

3.優(yōu)化節(jié)能設(shè)計，本項目選用的建筑供暖空調(diào)負荷比國家或行業(yè)有關(guān)建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定值降低20%以上。

4.充分考慮室內(nèi)環(huán)保的各項指標(biāo)要求，控制室內(nèi)主要空氣污染物的濃度：室內(nèi)主要空氣污染物濃度達到降低20%的目標(biāo)；

5.防水方面不僅注重室外防水的高要求，室內(nèi)同樣也充分優(yōu)化防水措施，在衛(wèi)生間、浴室的地面設(shè)置可靠的防水層，在墻面、頂棚設(shè)置防潮層。

6.在室內(nèi)隔聲方面，加強了室外與臥室之間、分戶墻兩側(cè)臥室之間的空氣隔聲性能及臥室樓板的撞擊聲隔聲性的措施，確保高品質(zhì)住宅的隔音效果；

四、海綿城市

海綿城市是生態(tài)文明建設(shè)背景下，基于城市水文循環(huán)，重塑城市、人、水新型關(guān)系的新型城市發(fā)展理念，具體是指通過加強城市規(guī)劃建設(shè)管理，充分發(fā)揮建筑、道路和綠地、水系等生態(tài)系統(tǒng)對雨水的吸納、蓄滲和緩釋作用，有效控制雨水徑流，實現(xiàn)自然積存、自然滲透、自然凈化的城市發(fā)展方式。

城市用水水源以地下水為主，地表徑流量較小，水資源短缺、地下水超采、城市周邊水體污染較嚴(yán)重。低影響開發(fā)雨水設(shè)施系統(tǒng)的設(shè)計主要側(cè)重于對水質(zhì)的改善、補充地下水和雨水的綜合利用，即側(cè)重遵循“凈”“滲”“蓄”和“用”。

作為高品質(zhì)住宅建筑應(yīng)充分考慮海綿城市工程在本項目的落地：

1.在屋面，一部分可下滲或排入雨水管，進行間接利用，另一部分可進入雨水池或景觀水體進行調(diào)蓄、儲存，經(jīng)過濾消毒后集中配水，用于綠化灌溉、景觀水體補水和道路澆灑等。

2.在道路、廣場等其他硬化地面的雨水，應(yīng)利用可滲透鋪裝、下沉式綠地、滲透管溝、雨水花園等設(shè)施對徑流進行凈化、消納，超標(biāo)準(zhǔn)雨水可就近排入雨水管道。

3.觀設(shè)計中結(jié)合總圖綠地布置下凹綠地，下凹式綠地在綠地建設(shè)時，使綠地高程低于周圍地面一定的高程，以利于周邊雨水徑流的匯入。下凹式綠地透水性能良好，建設(shè)成本與常規(guī)綠地相近，可減少綠化用水并改善城市環(huán)境。

通過以上措施，按照海綿城市建設(shè)要求，在場地中設(shè)置了下凹綠地、雨水收集等雨水調(diào)蓄措施，年徑流總量控制率不小于91%，以達到綠色三星的建設(shè)目標(biāo)。

五、超低能耗

此項目在方案設(shè)計階段主動研究適應(yīng)氣候特征和場地條件，通過被動式建筑設(shè)計最大幅度降低建筑供暖、空調(diào)、照明需求，通過主動技術(shù)措施最大幅度提高能源設(shè)備與系統(tǒng)效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒適室內(nèi)環(huán)境，保證室內(nèi)環(huán)境參數(shù)和能效指標(biāo)符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，力爭實現(xiàn)建筑能耗水平較國家標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2015 降低50%以上。

（一）本項目超低能耗建筑策略與措施

1.規(guī)劃與方案設(shè)計

（1）規(guī)劃布局上夏季增強自然通風(fēng)、減少熱島效應(yīng)，冬季增加日照，避免冷風(fēng)對建筑的影響，同時建筑的主朝向宜為南北朝向，主入口宜避開冬季主導(dǎo)風(fēng)向，整體的布局充分考慮到了當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣。

（2）建筑方案設(shè)計采用簡潔的造型、適宜的體形系數(shù)和窗墻比，真正做到了被動式建筑設(shè)計優(yōu)先的設(shè)計策略。

2.隔熱保溫

作為合肥超低能耗首批項目的試點，在保溫隔熱方面采取以下措施：

（1）適當(dāng)增加外墻保溫層的厚度保證圍護結(jié)構(gòu)的保溫層均勻、連續(xù)，外墻傳熱系數(shù)控制在0.40W/(m·K）以內(nèi)，同時提升了外墻、外窗的隔聲性能。

（2）提升屋面保溫層厚度，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) 控制在0.35W/(m·K）以內(nèi)。采用正置式屋面做法，保溫層靠近室內(nèi)一側(cè)設(shè)置防水層，屋面結(jié)構(gòu)層上、保溫層下設(shè)置隔汽層。

（3）外門、分隔供暖空間與非供暖空間的戶門采用節(jié)能門，氣密性能6 級，使室內(nèi)溫濕度環(huán)境更穩(wěn)定，受外界環(huán)境變化影響變小。

3.高性能外窗

提高門窗的性能指標(biāo)，項目采用三玻兩腔斷橋鋁合金外窗，門窗的主要物理性能為：傳熱系數(shù) ≤ 1.80 W/(m·K)，氣密性能8級。高性能門窗的設(shè)施讓室內(nèi)溫差更小，杜絕冷凝結(jié)露現(xiàn)象，保證室內(nèi)健康，提高舒適度，延長產(chǎn)品壽命。

4.建筑氣密性

為了提高建筑的舒適度，在窗洞口和穿透圍護結(jié)構(gòu)的管道處使用氣密性膠帶，樓板/墻體及其聯(lián)結(jié)處使用室內(nèi)抹灰，通過增強建筑氣密性可以防止冷風(fēng)滲透，降低能耗，提高舒適性，防止主體結(jié)構(gòu)發(fā)生冷凝破壞。

5.熱橋處理

（1）熱橋是圍護結(jié)構(gòu)中傳熱集中的部位，減少熱橋可以保證圍護結(jié)構(gòu)表面溫度均衡，杜絕冷凝結(jié)露，保證室內(nèi)健康，延長結(jié)構(gòu)壽命。

表1 超低能耗住宅建筑約束性指標(biāo)

（2）保證外圍護結(jié)構(gòu)穿透處保溫連續(xù)、密實無空洞。

6.新風(fēng)熱回收及通風(fēng)系統(tǒng)

項目按照超低能耗建筑對室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)的要求設(shè)置的新風(fēng)系統(tǒng)具備熱回收、新風(fēng)除霾功能，同時與室外連通的新風(fēng)、排風(fēng)和補風(fēng)管路上設(shè)置保溫密閉型電動風(fēng)閥，并與系統(tǒng)聯(lián)動。

7.照明電梯系統(tǒng)

（1）項目選擇了高效節(jié)能光源和燈具，采用 LED 作為光源。起居室、臥室、餐廳、廚房和衛(wèi)生間照明功率密度設(shè)計值達到5 W/㎡。

（2）電梯系統(tǒng)采用節(jié)能的控制和變頻調(diào)速拖動方式系統(tǒng)。無外部召喚，且電梯轎廂內(nèi)一段時間無預(yù)設(shè)指令時，應(yīng)自動關(guān)閉轎廂照明及風(fēng)扇。

8.再生能源

在可再生能源的選擇上，采用了地源熱泵機及空氣源熱泵的方式來實現(xiàn)可再生能源的再利用，在具體指標(biāo)上采用的地源熱泵機組設(shè)備能效比國標(biāo)限值提升12%以上，水泵效率0.85，變頻。冷卻塔效率0.7，變頻。在空氣源熱泵的選擇上，采用了一級能耗的產(chǎn)品同時COP 不低于4.4。

結(jié)語

本項目是合肥市提出的高品質(zhì)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)在實際項目建設(shè)中的一次成功實踐，該項目牽涉到超低能耗住宅、綠建三星、地源熱泵等技術(shù)運用，本項目的建設(shè)為后續(xù)相關(guān)項目的開展積累了寶貴經(jīng)驗，起到了借鑒作用。