房地產(chǎn)股突現(xiàn)漲停潮

張學(xué)慶

?臨近政策窗口時點將為板塊帶來強β屬性，憑借融資優(yōu)勢及維持拿地-銷售良性循環(huán)的央國企具備較強α屬性。

8月27日，證監(jiān)會發(fā)布一系列資本市場利好政策，其中房地產(chǎn)是唯一被直接點出的行業(yè)，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

此外，嘉興市發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》，其中包含取消全部住房行政限制性措施、上調(diào)住房公積金貸款最高限額、實行土地預(yù)出讓制度、加強規(guī)劃條件管控、支持房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展合理融資需求、提升住宅建筑品質(zhì)等。

受消息鼓舞，8月28日房地產(chǎn)股全線大幅高開，盤中一度飆漲近7%，半日成交額超前一交易日全天，個股掀起漲停潮。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，即使在大漲之后，截至午間收盤，房地產(chǎn)板塊破凈的個股仍多達(dá)39家，為A股破凈率最高的行業(yè)板塊之一。

此外，從今年已經(jīng)預(yù)告中期業(yè)績的64家房企來看，38家房企預(yù)虧，不少房企屬于首虧。

中信證券指出，認(rèn)房不認(rèn)貸已經(jīng)被納入了“一城一策”的工具箱，相信從低線到高線城市，相關(guān)政策有望循序漸進進入兌現(xiàn)階段。

除此之外，政策工具箱內(nèi)工具也依然充足。有理由相信，防風(fēng)險的政策有望在四季度集中發(fā)力，房地產(chǎn)市場則有可能在年末結(jié)束房價持續(xù)下行、銷售不斷滑落的局面。

此外，企業(yè)還可能在四季度迎來城中村改造帶來的新業(yè)務(wù)機會。

恒大危機

今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)面消息一直不斷。

8月18日，中國恒大向美國曼哈頓破產(chǎn)法院申請債權(quán)人保護，即尋求《美國破產(chǎn)法》第15章的保護。恒大的申請文件中提到正在香港和開曼群島進行的重組程序，該公司幾個月來一直在努力敲定離岸債務(wù)重組計劃。

今年7月，恒大獲得香港法院批準(zhǔn)，將在8月對離岸債務(wù)重組計劃進行表決。

根據(jù)財報，2021年和2022年，中國恒大合計凈虧損8120.3億元人民幣，是此前12年凈利潤的2.9倍。公司新聘任的會計師對兩份年度業(yè)績公告均表示“無法發(fā)表意見”。

中國恒大8月27日在港交所發(fā)布公告稱，截至2023年6月30日，該集團負(fù)債總額23882億元，較2022年末的24374.1億元負(fù)債總額，已下降492.1億元。剔除合約負(fù)債6039.8億元后為17842.2億元?？傎Y產(chǎn)17439.97億元，仍然處于資不抵債。

8月16日，恒大地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布公告稱，因公司涉嫌信息披露違法違規(guī)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，中國證監(jiān)會決定對該公司立案。

8月28日，中國恒大在港股市場恢復(fù)買賣。中國恒大早盤低開，跌幅為86.67%，每股報0.22港元；截至上午收盤，中國恒大跌幅為78.79%，每股報0.35港元。

債務(wù)違約

另一家頭部房企碧桂園分別于8月10日及12日發(fā)布公告稱，2023年上半年公司預(yù)期凈虧損在450億至550億元，境內(nèi)11只債券8月14日起停牌，擬召開債券持有人會議。

“頭部房企的債券停牌表明供給側(cè)風(fēng)險仍未出清，可能階段性仍會對需求端市場銷售產(chǎn)生負(fù)反饋。”浙商證券表示。

中指研究院指出，今年以來仍有多家房企發(fā)生債務(wù)違約，若銷售市場長期低迷，房企債務(wù)違約仍會發(fā)生。違約事件的發(fā)生，對房企經(jīng)營產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面影響，預(yù)估今年退市房企將有10多家，上市房企退市潮不可避免。房地產(chǎn)公司退市對房地產(chǎn)行業(yè)、上下游供應(yīng)商、股東和員工都將帶來嚴(yán)重不良影響。

2020年，違約房企4家，房企的債務(wù)危機不是偶然，過去部分房企激進地舉債擴張，加上跨行業(yè)多元化布局，為房企的財務(wù)邊際惡化埋下伏筆。債券違約房企的凈負(fù)債率都遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，杠桿率過高，其中部分更是盲目進行多元化布局，進入與地產(chǎn)主業(yè)相距較遠(yuǎn)的領(lǐng)域，沉淀資金大，回款慢，令現(xiàn)金流壓力劇增。

2021年，房地產(chǎn)市場開始深度調(diào)整，共有15家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，民營房企成為債務(wù)違約高發(fā)地。

2022年房企違約進入集中爆發(fā)期，共有42家違約企業(yè)，受經(jīng)濟下行、疫情防控等因素影響，部分行業(yè)景氣度下滑，民企生產(chǎn)經(jīng)營困難，盈利空間壓縮，信用資質(zhì)惡化，因此民企債券違約頻發(fā)，仍為債券市場的違約主體。

截至6月底，今年共新增5家違約企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，許多企業(yè)陷入了違約困境，據(jù)統(tǒng)計，自2020年以來債務(wù)違約房企共有66家。

融資不易

雖然自去年四季度以來政策有所放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資面仍然處于筑底階段，多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出，已出險房企方面的展期違約仍在繼續(xù)。三季度為債務(wù)到期高峰，2023年房企債務(wù)壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前7個月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資共2855.9億元，民營房企信用債發(fā)行規(guī)模僅約165.5億元。

在樓市持續(xù)下行、房企銷售低迷且爆雷不斷的背景下，房企發(fā)行信用債的難度大幅增加，為保信用，多數(shù)民營房企只能選擇以自有資金償還。

據(jù)第三方機構(gòu)YY評級數(shù)據(jù)，截至2023年7月18日，今年以來民營房企地產(chǎn)債呈凈流出狀態(tài)，累計凈償還1563.36億元。發(fā)行規(guī)模遠(yuǎn)不及償還規(guī)模。

目前，民營房企發(fā)債的難點之一在于，二級市場債券價格過低，投資者沒有從一級市場上購買房企新發(fā)債券的動力。

在二級市場大幅折價成交的背景下，地產(chǎn)債的一級發(fā)行自然困難重重。未來只有債券二級市場的價格被追平，房企在一級市場上的再融資才有望恢復(fù)。

在當(dāng)前行業(yè)形勢下，銷售未回暖，房企未來的償債能力不明，股價更是處于歷史低位，在市場化的原則下，無論是在新發(fā)放信貸，還是股權(quán)融資，民營房企都難以得到有效支持。

利率下調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)的日子不好過，扶持政策正在陸續(xù)出臺。數(shù)據(jù)顯示，8月第2周新房成交數(shù)據(jù)環(huán)比大降26.0%，同比保持較大降幅。新房市場成交仍處于底部震蕩階段，當(dāng)前行業(yè)整體銷售拐點出現(xiàn)仍需時間，雖然各地需求端政策調(diào)整速度加快，但政策放松效果傳導(dǎo)至市場成交端仍需時間。

8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR下調(diào)10個基點、5年期以上LPR不變。更多城市或通過降低加點數(shù)下調(diào)房貸利率。

當(dāng)前5年期以上LPR為2019年房貸利率換錨以來最低水平，央行在二季度貨幣執(zhí)行報告中提到，“截至6月末，全部343個城市（地級及以上）中，100個城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10-40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限”。

根據(jù)中指院監(jiān)測，部分城市首套房貸利率降至3.6%，已接近歷史最低下限水平（2015年底中長期貸款利率降至4.9%，房貸利率最低為基準(zhǔn)利率的7折，即最低3.43%）。

中指院指出，整體來看，LPR下調(diào)空間或已不大，未來或許更多房價調(diào)整壓力大的城市通過下調(diào)加點數(shù)來降低房貸利率，降低購房成本。

另外，存量房貸利率下調(diào)進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。

銷售困難

東方證券表示，7月房地產(chǎn)基本面仍延續(xù)緩慢復(fù)蘇態(tài)勢。7月百城新建商品住房成交面積和金額同環(huán)比均降，成交金額同比降幅高于2022年同期，供應(yīng)面積降幅略高于成交面積降幅。7月百強房企銷售金額和面積同比降幅擴大，央國企與民企銷售分化態(tài)勢持續(xù)，但隨著市場整體活躍度回落，房企去化壓力普遍增長，5月以來央國企與民企的銷售分化程度較2～4月收斂。預(yù)計重點城市涉宅用地成交溢價率受益于房企投資集中度提高而回升，但成交量維持較大降幅，央國企和地方城投平臺仍是拿地主力。

7月政治局會議以來，中央持續(xù)積極表態(tài)房地產(chǎn)相關(guān)政策，北京、深圳、廣州、上海相繼發(fā)聲將研究落實相關(guān)政策，鄭州、南京等二線城市政策落地有所推進，對于市場情緒有比較明顯的提振效果。

當(dāng)前市場對于需求端政策內(nèi)容和效果等存在一定分歧，短期地產(chǎn)股行情或存在以下重要觀察點：一是一線及強二線城市需求端政策工具箱的內(nèi)容、適用范圍擴大，或政策落地有所推進；二是以上城市政策落地后，該城市房地產(chǎn)銷售的實際刺激效果；三是結(jié)合近期銷售走弱及房企償債節(jié)奏，困難房企在經(jīng)營端和融資端的風(fēng)險進一步暴露。

板塊彈性

中期來看，254號文原則下部分于去年底展期的開發(fā)貸預(yù)計最早于2023年四季度到期，部分房企資金壓力可能會邊際趨緊，或重新進入融資端支持政策的觀察點，可能為板塊帶來更大彈性和確定性行情。

東方證券預(yù)計臨近政策窗口時點將為板塊帶來強β屬性，看好估值修復(fù)空間較大的民企及混合所有制房企：龍湖集團、金地集團、萬科A。憑借融資優(yōu)勢及維持拿地-銷售良性循環(huán)的央國企具備較強α屬性，推薦保利發(fā)展，建議關(guān)注招商蛇口、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華發(fā)股份。

浙商證券表示，多個城市釋放需求端調(diào)整政策，部分地區(qū)的政策調(diào)整方式有創(chuàng)新，調(diào)整力度有加大，落地速度有加快，三季度仍將為各地需求端政策調(diào)整的快速落地期。

浙商證券繼續(xù)看好以下房企：①都市圈聚焦型房企，包括華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團等；②全國化龍頭房企，包括保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)等，同時關(guān)注華潤置地；③抗逆性較強的標(biāo)的，比如中國國貿(mào)；④持續(xù)看好二手房中介貝殼和我愛我家。

東吳證券認(rèn)為，住建部表示“保交樓”工作開展以來，各地加快項目復(fù)工和建設(shè)交付?！氨＝粯恰睂ｍ椊杩铐椖靠傮w復(fù)工率約為100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超60%。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部支持試點地區(qū)重點推動完善宅基地退出補償機制，建立更加科學(xué)的宅基地和農(nóng)房價格評估體系。

推薦關(guān)注土儲充裕、布局聚焦核心城市、信用資質(zhì)良好的房企，未來有望率先受益于市場復(fù)蘇和政策放松；同時由于疫情影響褪去帶來利潤修復(fù)，物業(yè)股有望迎來“估值+業(yè)績”的雙擊，建議關(guān)注物業(yè)行業(yè)的投資機會。①開發(fā)商：保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、濱江集團、華發(fā)股份，建議關(guān)注中國海外發(fā)展、保利置業(yè)集團；②物業(yè)公司：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、越秀服務(wù)；③代建公司：綠城管理控股。

基金低配

萬聯(lián)證券表示，當(dāng)前公募基金對地產(chǎn)配置較低，政策端催化帶來的彈性較大。2023年二季度末公募基金重倉房地產(chǎn)行業(yè)的總市值為455.25億元，環(huán)比一季度末下降13.98%，占基金重倉A股市值規(guī)模1.48%，較標(biāo)配比例低0.31pct，環(huán)比一季度末下降0.18pct，自2022年四季度持續(xù)下降。其中開發(fā)板塊藍(lán)籌股及物業(yè)管理普遍遭減持。

住宅開發(fā)行業(yè)大體可以劃分為三類：①核心藍(lán)籌股以及前期重倉的地方龍頭股遭減持，如行業(yè)龍頭的萬科A、保利發(fā)展、金地集團、綠城中國；前期獲增持較多的區(qū)域龍頭華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)等；②受益于城中村改造或綜合表現(xiàn)較好的中小型房企獲得增持，如城建發(fā)展、天健集團、中國海外宏洋集團；③已出險房企或其他關(guān)注度較低的標(biāo)的整體持倉處于非常低的位置。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，招商蛇口和華僑城A獲明顯增持。物業(yè)管理行業(yè)，主要個股均遭減持。其中，中海物業(yè)連續(xù)四個季度遭減持，綠城服務(wù)獲增持。