“輕重并舉”顯成效 大悅城控股商業(yè)地產(chǎn)版圖復(fù)蘇加速

邵華

上半年房地產(chǎn)市場嚴(yán)峻復(fù)雜，大悅城控股（000031.SZ）保持了難能可貴的戰(zhàn)略定力。8月29日，大悅城控股披露2023年中期業(yè)績報(bào)告，公司上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入143.11億元，毛利額37.92億元。隨著消費(fèi)市場恢復(fù)，報(bào)告期內(nèi)，投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入27.01 億元，同比增長34.73%。

在如此重壓下能夠保持穩(wěn)健發(fā)展，歸因于大悅城控股近年主導(dǎo)的“輕重并舉”發(fā)展模式為其提供了內(nèi)生動力。以銷售型業(yè)務(wù)與持有型業(yè)務(wù)作為雙輪驅(qū)動，大悅城控股在2023年進(jìn)一步呈現(xiàn)出多業(yè)態(tài)協(xié)同、商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)先及融資渠道拓寬等核心優(yōu)勢。

逆市背景下，大悅城控股彰顯經(jīng)營韌性，銷售業(yè)績保持穩(wěn)定。今年上半年，銷售型業(yè)務(wù)仍為大悅城控股貢獻(xiàn)了重要的營收來源，其間公司銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約256億元，簽約面積123萬平方米，同比上升16%；全口徑結(jié)算金額310億元，結(jié)算面積138萬平方米，已售未結(jié)算的合同面積289萬平方米。

銷售去化良好的背后，為克服市場下行壓力，大悅城控股制定了一系列應(yīng)對策略方案及階段性銷售方案。比如，上半年公司推出“大悅寵粉節(jié)”全國品牌聯(lián)動活動及線上直播，以新媒體手段持續(xù)營銷創(chuàng)新。圍繞產(chǎn)品力和服務(wù)力提升，上半年公司打造出多個(gè)明星標(biāo)桿項(xiàng)目，推進(jìn)武漢光谷大悅城控股寫字樓、北京華遠(yuǎn)中心等多項(xiàng)大宗交易。

一貫堅(jiān)持“輕重并舉”的大悅城控股，上半年持有型業(yè)務(wù)同樣表現(xiàn)亮眼。比如，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊，大悅城控股項(xiàng)目出租率領(lǐng)先市場，報(bào)告期內(nèi)，公司在運(yùn)營項(xiàng)目11個(gè)，整體平均出租率達(dá)98.38%；物業(yè)管理服務(wù)板塊，公司在管面積近1898萬平方米，較去年年末增長約2.7%；酒店與長租公寓板塊，伴隨全國旅游市場復(fù)蘇，各酒店?duì)I業(yè)收入和利潤均超預(yù)算和歷史同期。

多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展過程中，大悅城控股購物中心版圖持續(xù)擴(kuò)張。上半年公司持續(xù)探索并加速立體化布局，實(shí)現(xiàn)北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業(yè)，以“輕重并舉”引領(lǐng)商業(yè)提檔升級。

截至報(bào)告期末，大悅城控股在營項(xiàng)目32個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），總商業(yè)面積346萬平方米;公司聚焦重點(diǎn)區(qū)域、深耕核心城市，商業(yè)項(xiàng)目全國布局45個(gè)（重資產(chǎn)30個(gè)+輕資產(chǎn)15個(gè)）。

目前公司“輕重并舉”戰(zhàn)略收獲了實(shí)質(zhì)性收益。2023年上半年，大悅城控股購物中心銷售額157.8億元，同比增長30%；客流量1.39億人次，同比增長55%;平均出租率達(dá)90%。按照規(guī)劃，下半年大悅城控股還將持續(xù)擴(kuò)大商業(yè)版圖，年內(nèi)將有多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，用城市級標(biāo)桿項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的同頻共振，引領(lǐng)商業(yè)迭代，有效助推城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

伴隨“穩(wěn)健”“平衡”逐漸成為衡量房企發(fā)展的關(guān)鍵詞，大悅城控股在優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、提升安全邊際等層面同樣呈現(xiàn)出良好的底色。

今年上半年，通過加強(qiáng)資金集中管理及提升資金使用效率，公司現(xiàn)金流入持續(xù)增加。報(bào)告期末，大悅城控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為61.18億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.58億元，相關(guān)現(xiàn)金流指標(biāo)較去年同期“轉(zhuǎn)正”。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，報(bào)告期末，大悅城控股的資產(chǎn)負(fù)債率為77.01%，較上年末下降0.84 個(gè)百分點(diǎn)；流動比率為162.25%，較上年末上升10.05個(gè)百分點(diǎn)。公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為277.26億元，較上年同期增加約22億元。

融資層面，大悅城控股融資成本降低，長短期融資結(jié)構(gòu)得到合理匹配并不斷優(yōu)化。上半年公司新增借款平均成本3.92%，處于行業(yè)較低水平；綜合融資成本為4.79%，較上年末下降3bps。期間公司及控股子公司發(fā)行公司債券等共計(jì)30億元，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。目前中誠信國際信用評級有限公司、中證鵬元資信評估股份有限公司維持公司AAA 級主體信用評級。注重流動性安全的同時(shí)，大悅城控股并未擱置貨值儲備，公司在土地投資上堅(jiān)持“優(yōu)中選優(yōu)”，嚴(yán)控投資標(biāo)準(zhǔn)與投資風(fēng)險(xiǎn)。上半年公司新獲取兩宗優(yōu)質(zhì)地塊，土地面積5萬平方米，計(jì)容建筑面積12萬平方米，土地款總額19億元。截至報(bào)告期末，土地儲備可售貨值約1666億元（不含一級開發(fā)舊改等土儲項(xiàng)目）。這批位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等核心都市圈的優(yōu)質(zhì)土儲，將積極作用于大悅城控股“城市運(yùn)營商與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位。

面向未來，秉持“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)，堅(jiān)守“輕重并舉”戰(zhàn)略定力，大悅城控股將延續(xù)多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展能力，鞏固其商業(yè)運(yùn)營領(lǐng)先地位。