商圈調(diào)查的方法與技巧

梓忱

關(guān)于商圈調(diào)查，這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題，不同類(lèi)型的商圈、不同層次的商圈，適合于不同的業(yè)態(tài)和不同的經(jīng)營(yíng)方式。商圈調(diào)查是一項(xiàng)比較需要科學(xué)態(tài)度和科學(xué)方法的工作。

商圈調(diào)查所要達(dá)到的目的：1.如果是以居住地居民為主的商圈，了解商圈內(nèi)居民的人口結(jié)構(gòu)、男女比例、年齡構(gòu)成、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、生活態(tài)度及消費(fèi)癖好等;如果是以過(guò)往人群為主的商圈，了解過(guò)往人群的人口要素資料，包括年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、消費(fèi)癖好、不同時(shí)間段人流的變化狀況等，確定是否值得開(kāi)店和開(kāi)什么店;2.分析商圈的結(jié)構(gòu)，是單一商圈還是多層復(fù)合式商圈，有時(shí)候會(huì)有好幾個(gè)不同類(lèi)型的商圈部分交叉重疊在一起，會(huì)使選擇者感到迷惑，在這個(gè)時(shí)候尤其要小心區(qū)別;3.發(fā)現(xiàn)商圈的優(yōu)勢(shì)和弊病，進(jìn)行分區(qū)考察，考察的主要項(xiàng)目有道路設(shè)施的完善和交通的便利程度、人口流動(dòng)的特點(diǎn)與規(guī)律、不同類(lèi)型店面的集結(jié)度和分布規(guī)律、鋪?zhàn)?，如果商圈跨區(qū)，比如不同區(qū)域歸屬不同的工商、稅務(wù)等部門(mén)管理，還要考慮這些部門(mén)的服務(wù)與費(fèi)用水平，加上對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察，對(duì)供應(yīng)商的考察等因素，決定最后的鋪址選擇。在這些因素之外，不要忘了城市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)致環(huán)境變化的因素。

在通常情況下，我們可以把商圈分成三種類(lèi)型，一是主要商圈，一個(gè)城市通常都會(huì)有幾個(gè)主要商圈，主要商圈以目標(biāo)顧客為劃分，會(huì)有高、中、低的層次區(qū)分，以經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為劃分，會(huì)有不同的重點(diǎn)主打;二是次要商圈，居于主要商圈之外，為主要商圈作補(bǔ)充的二級(jí)商圈，一般規(guī)模會(huì)小于主要商圈，輻射半徑和對(duì)顧客的吸引力亦會(huì)大大小于主要商圈;三是邊緣商圈，一般為社區(qū)商圈，以居民點(diǎn)為中心并以為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┤粘７?wù)為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和獲利來(lái)源。一般來(lái)說(shuō)，次要商圈的地位會(huì)比較尷尬，要注意選擇那種有核心點(diǎn)的二級(jí)商圈，比如，一個(gè)或數(shù)個(gè)人氣旺盛、特點(diǎn)鮮明的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，以此為中心形成的商圈，一般都是比較理想的商圈。創(chuàng)業(yè)者在這種商圈中進(jìn)行選擇時(shí)，會(huì)目標(biāo)明確，干擾較少，尤其適合那些剛剛下水，經(jīng)驗(yàn)不足的創(chuàng)業(yè)者。

此外，我們還可以將商圈分成集中型商圈：功能比較單一，定位十分明確的商圈;集約型商圈：在一定范圍內(nèi)，由多個(gè)小的不同類(lèi)型的商圈組成。甚至在同一個(gè)小商圈內(nèi)，你也可以根據(jù)不同因素細(xì)分若干個(gè)不同的微型商圈，比如，在同一個(gè)商圈內(nèi)，若干個(gè)經(jīng)營(yíng)首飾的小店集中在一起，就可能形成一個(gè)商圈內(nèi)部的微型商圈，對(duì)準(zhǔn)備在商圈開(kāi)鋪的朋友來(lái)說(shuō)，考察大商圈的同時(shí)，應(yīng)該特別注意這種大商圈內(nèi)的微型商圈，在大方向確定以后，這種對(duì)細(xì)節(jié)的關(guān)注可能會(huì)決定你經(jīng)營(yíng)的成敗。

在進(jìn)行商圈調(diào)查的時(shí)候，我們建議以數(shù)字為中心，切忌憑感覺(jué)，會(huì)畫(huà)圖的朋友，最好能畫(huà)出詳細(xì)的圖紙，并加以細(xì)致的文字說(shuō)明，這對(duì)你最后的選擇會(huì)起到至關(guān)重要的作用。你要注意的因素有這些：1.目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建筑及分布，建筑內(nèi)人群資料及與交通的關(guān)系;2.目標(biāo)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的具體分布，尤其關(guān)注那些小的商業(yè)氣候，比如若干家同類(lèi)型扎堆，分析其為什么要扎堆，其中有無(wú)龍頭店，各自經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目有無(wú)沖突，如何解決，觀眾的反應(yīng)等等，要進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì);3.關(guān)注那些生意好的孤立店，為什么生意好？有無(wú)可能在其旁邊開(kāi)店借勢(shì)？4.關(guān)注規(guī)劃的變化，在一個(gè)成熟商圈內(nèi)，規(guī)劃的變化往往預(yù)示著后來(lái)者的巨大機(jī)會(huì)，因?yàn)槔峡蛻?hù)一般都會(huì)有“戀?！毙睦?，對(duì)規(guī)劃變化有意無(wú)意進(jìn)行排斥，反應(yīng)遲鈍，給后來(lái)者奪取和轉(zhuǎn)移前者的優(yōu)勢(shì)帶來(lái)了機(jī)會(huì);5.幾個(gè)需要單獨(dú)考慮的因素，比如影響巨大的品牌店，如商圈內(nèi)麥當(dāng)勞、肯德基，一些人氣旺盛的大型商場(chǎng)，這些因素經(jīng)常會(huì)改變商圈氣氛，并形成商圈內(nèi)局部的經(jīng)營(yíng)小環(huán)境，需視情況加以利用;6.商圈外因素，如戲院、政府機(jī)關(guān)、展覽會(huì)場(chǎng)、學(xué)校、公園等，這些因素看上去好像與商圈無(wú)關(guān)，但卻經(jīng)常會(huì)帶來(lái)對(duì)經(jīng)營(yíng)者意想不到的影響，在調(diào)查中關(guān)注這些因素，然后加以利用或規(guī)避。

有一個(gè)需要特別注意的問(wèn)題是，在對(duì)商圈調(diào)查的時(shí)候，或進(jìn)行商鋪選址的時(shí)候，每一個(gè)人都要特別關(guān)注位置，但卻甚少有人注意到，商業(yè)選址要注意的其實(shí)不是地理位置，而是客流位置，所以要特別關(guān)注商圈內(nèi)人潮的流向，關(guān)注其行動(dòng)規(guī)律，并注意考察人潮流向形成背后的各種影響因素，如心理、歷史、環(huán)境等等， 這一點(diǎn)非常重要。我們看到有很多朋友一直做得都很不錯(cuò)，但就是因?yàn)槭韬隽诉@一個(gè)“小小的問(wèn)題”，以為選擇了一個(gè)旺鋪，必定發(fā)財(cái)，誰(shuí)知道門(mén)前旺盛的人流都流到了別人店里，自己只是站在門(mén)口看了看熱鬧，最后自己還搞得莫名其妙。其實(shí)原因就在這里：商鋪的選址，選的不是地理位置，而是人流位置;對(duì)人流的考察，首先要考慮的不是人流的多寡，而是人流背后隱藏的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣及形成這種購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣的原因，如果你沒(méi)有辦法扭轉(zhuǎn)，那你就應(yīng)該避開(kāi)這個(gè)位置。

商圈調(diào)查最重要的方法，第一是觀察，觀察的時(shí)候要選擇多個(gè)時(shí)間點(diǎn)，同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的觀察要反復(fù)進(jìn)行多次，然后進(jìn)行細(xì)致比較;第二是記錄，必須要量化，有量化才會(huì)有標(biāo)準(zhǔn)，才會(huì)不受感覺(jué)欺騙。商鋪選址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型氣候，微型氣候中找具體開(kāi)鋪位置。