新形勢(shì)下房企財(cái)務(wù)BP 角色探討
——強(qiáng)我與利他

丁明明

（作者單位：中國人民解放軍東部戰(zhàn)區(qū)總醫(yī)院）

一、研究背景

2020 年8 月，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會(huì)等國家機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了“三道紅線”指標(biāo)，對(duì)房企的經(jīng)營產(chǎn)生了重大影響。自此之后，“抓回款、降負(fù)債、減支出、控風(fēng)險(xiǎn)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。隨著政策的調(diào)整、形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由“黃金時(shí)代”進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，地產(chǎn)寒冬已然到來，“活下去”成為眾多房企的主流訴求。新形勢(shì)下的房地產(chǎn)行業(yè)面臨諸多挑戰(zhàn)和不確定性，許多房地產(chǎn)企業(yè)已暴雷或處于暴雷邊緣。從暴雷房企和準(zhǔn)暴雷房企的財(cái)務(wù)狀況來看，現(xiàn)金流緊張是共性。因而，新的行業(yè)背景對(duì)房企的經(jīng)營管理提出了新的要求。作為企業(yè)管理中不可或缺的財(cái)務(wù)職能，也在不斷變革，以適應(yīng)新形勢(shì)。在此背景下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員成為業(yè)財(cái)融合的關(guān)鍵角色，需要將財(cái)務(wù)專業(yè)職能嵌入到房地產(chǎn)開發(fā)的全周期業(yè)務(wù)工作中，發(fā)揮財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)伙伴（Business Partner，BP）角色功能。房企以單個(gè)項(xiàng)目為經(jīng)營單元，具有鮮明的項(xiàng)目制組織特色，因而房企財(cái)務(wù)BP 的部門屬性較弱，更加著重于價(jià)值創(chuàng)造屬性，財(cái)務(wù)工作不再單純的是傳統(tǒng)意義上的資金收付、會(huì)計(jì)核算、報(bào)稅等?；诜康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)營需要，本文以調(diào)查問卷的形式從五個(gè)不同的維度盤點(diǎn)當(dāng)前財(cái)務(wù)人員從業(yè)狀況，以此為基礎(chǔ)，從全周期視角對(duì)房企財(cái)務(wù)BP 角色的職能范疇、素質(zhì)要求進(jìn)行探討。

二、房企財(cái)務(wù)人員從業(yè)現(xiàn)狀

為了了解當(dāng)前財(cái)務(wù)人員從業(yè)現(xiàn)狀，本文從人員基本情況（性別、年齡段）、教育狀況（教育背景、專業(yè)、證書情況）、從業(yè)狀況（從事財(cái)務(wù)工作年限、從事項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作的年限、是否具有咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)工作經(jīng)歷）、任職公司情況（公司性質(zhì)、公司行業(yè)規(guī)模排名、公司是否有財(cái)務(wù)共享）以及工作情況（主要工作內(nèi)容、主要工作投入時(shí)間、財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備的素養(yǎng)）五個(gè)維度設(shè)計(jì)了14 個(gè)問題的調(diào)查問卷，并向120 名財(cái)務(wù)工作者發(fā)放問卷，最終收到有效問卷103 份，有效收回率為86%。

（一）被調(diào)查人員的基本情況

男性、女性的占比分別為47.57%、52.43%，這表明財(cái)務(wù)從業(yè)人群中，女性還是占多數(shù)的。按照四個(gè)年齡段統(tǒng)計(jì)，30 ～35 歲年齡段人員占比59.22%，這反映出該年齡段人群是財(cái)務(wù)工作主力人群。

（二）被調(diào)查人員的教育狀況

通過對(duì)調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)分析，一是財(cái)務(wù)人員普遍具有良好的教育素養(yǎng)，被調(diào)查人員中超過95%的從業(yè)人員具有本科及以上學(xué)歷；二是財(cái)務(wù)工作對(duì)于從業(yè)人員有著較強(qiáng)的專業(yè)性要求，74.76%的被調(diào)查人員所學(xué)專業(yè)為財(cái)務(wù)審計(jì)專業(yè)，12.62%的人員所學(xué)專業(yè)為非經(jīng)管類專業(yè)；三是多數(shù)財(cái)務(wù)從業(yè)者具有較高的專業(yè)水準(zhǔn)，且工作中還在不斷提高自身專業(yè)素養(yǎng)，被調(diào)查人員中超過半數(shù)（51.46%）的人員擁有中級(jí)會(huì)計(jì)師證書，具備注冊(cè)會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師資格人員分別占15.53%、9.71%，同時(shí)具備兩個(gè)及以上證書的人員占比為31%。

（三）被調(diào)查人員的從業(yè)狀況

被調(diào)查人員的財(cái)務(wù)工作平均年限約為8 年，這與被調(diào)查人員30 ～35 歲年齡段人員占比最高的情況相符。進(jìn)一步調(diào)查項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作年限，項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員工作年限平均為5 年，這表明財(cái)務(wù)人員在經(jīng)過基礎(chǔ)財(cái)務(wù)工作后，大部分工作經(jīng)歷便是投入到項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作中。此外，19.42%的人員有會(huì)計(jì)師事務(wù)所等咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)歷，這也表明咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)歷是不少財(cái)務(wù)人員的必經(jīng)之路，對(duì)此后的財(cái)務(wù)職業(yè)生涯有一定的影響。

（四）被調(diào)查人員的任職公司情況

約60%的財(cái)務(wù)人員工作于民營企業(yè)，其中上市民企占比約46%，在所有公司類型中人數(shù)最多，這表明民企是財(cái)務(wù)人員就業(yè)的主陣地。從公司行業(yè)規(guī)模排名來看，頭部企業(yè)的占比超過半數(shù)，這也與上市公司占比超過半數(shù)的情況相吻合。此外，財(cái)務(wù)共享系統(tǒng)的建設(shè)與使用成為一個(gè)公司財(cái)務(wù)信息化情況的集中體現(xiàn)，財(cái)務(wù)共享系統(tǒng)的使用與否能夠反映出項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員在基礎(chǔ)核算工作需要投入時(shí)間的多少。從所在公司是否有財(cái)務(wù)共享中心來看，未使用財(cái)務(wù)共享系統(tǒng)的占58.25%，已使用財(cái)務(wù)共享系統(tǒng)的僅占26.21%，財(cái)務(wù)共享系統(tǒng)處于建設(shè)中的占15.53%。

（五）被調(diào)查人員的工作情況

在日常財(cái)務(wù)工作中，占比較高的是核算（59.22%）、稅務(wù)（53.4%）、測(cè)算（43.69%）、預(yù)算（42.72%）；各項(xiàng)工作投入時(shí)長較高的分別是核算（58.25%）、稅務(wù)（51.46%）、預(yù)算（35.92%）、測(cè)算（33.98%）。從上述數(shù)據(jù)可看出，傳統(tǒng)的核算工作依舊是眾多財(cái)務(wù)工作人員的主要工作且投入最多的時(shí)間，這與許多公司未使用財(cái)務(wù)共享系統(tǒng)的情況相符；此外，更具有價(jià)值創(chuàng)造功能的稅務(wù)、測(cè)算、預(yù)算成為財(cái)務(wù)工作人員的主要內(nèi)容，這與被調(diào)查人員多數(shù)為項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員的情況一致。從財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備哪些素養(yǎng)或能力的答復(fù)來看，“專業(yè)知識(shí)、學(xué)習(xí)能力、溝通能力、職業(yè)道德、把控能力”出現(xiàn)次數(shù)最多，這也反映出當(dāng)前項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)著重點(diǎn)。

三、房企財(cái)務(wù)BP 的職能范疇

（一）核算與監(jiān)督

核算與監(jiān)督作為會(huì)計(jì)的基本職能，財(cái)務(wù)BP 的各項(xiàng)工作內(nèi)容及其他會(huì)計(jì)職能的履行均是在此基礎(chǔ)上展開的。借助財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)和手段，當(dāng)前的會(huì)計(jì)核算工作不僅日漸便捷化、智能化，而且成果輸出更加高效化、綜合化。尤其是近年來，大型集團(tuán)公司出于管理效率提升、成本費(fèi)用節(jié)約的角度，普遍推行財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心（Financial Shared Service Center，F(xiàn)SSC），使得財(cái)務(wù)BP 不必投入過多時(shí)間在會(huì)計(jì)核算上，可將自身更多的時(shí)間和精力轉(zhuǎn)向于其他價(jià)值創(chuàng)造的會(huì)計(jì)職能上。財(cái)務(wù)BP監(jiān)督職能的發(fā)揮，主要體現(xiàn)在事項(xiàng)辦理、流程審批、單據(jù)審核中的合規(guī)內(nèi)控與流程效率提升上，如工程款項(xiàng)是否按合同約定節(jié)點(diǎn)支付、營銷傭金支付是否匹配上相應(yīng)的銷售回款金額、建安發(fā)票是否合規(guī)、流程審批權(quán)限的合理性等。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與管理決策

房地產(chǎn)企業(yè)以單個(gè)項(xiàng)目為經(jīng)營單元，財(cái)務(wù)BP 便歸屬于這個(gè)經(jīng)營單元。從項(xiàng)目公司拿地開始一直到項(xiàng)目的最終交付和清算，貫穿項(xiàng)目整個(gè)生命周期的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)職能至關(guān)重要，預(yù)測(cè)職能的價(jià)值創(chuàng)造屬性主要體現(xiàn)在全周期財(cái)務(wù)測(cè)算報(bào)表編制、財(cái)務(wù)指標(biāo)成果輸出、預(yù)算編制、績效考核指標(biāo)優(yōu)化，其作用就是將房產(chǎn)價(jià)值、成本費(fèi)用支出、工程計(jì)劃節(jié)點(diǎn)等情況指標(biāo)數(shù)字化，做好日常財(cái)務(wù)分析報(bào)告，為管理決策提供數(shù)據(jù)支持和幫助。在日常經(jīng)營中，涉及售價(jià)變化、成本費(fèi)用增減、開發(fā)節(jié)點(diǎn)調(diào)整、稅務(wù)籌劃等，均需通過全周期測(cè)算報(bào)表輸出項(xiàng)目現(xiàn)金流、利潤變動(dòng)情況，以此幫助公司管理人員做出管理決策。因此，財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)功能是管理決策的必需手段，而管理決策功能促使財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)更加精準(zhǔn)并符合項(xiàng)目實(shí)際需要。

（三）稅務(wù)籌劃

企業(yè)在日常經(jīng)營活動(dòng)中，不可避免地涉及稅務(wù)方面的問題。發(fā)票的開具與收取、納稅申報(bào)等都是稅務(wù)管理工作內(nèi)容，如何提升稅務(wù)管理的價(jià)值創(chuàng)造功能，就需要財(cái)務(wù)BP 結(jié)合項(xiàng)目情況做好稅務(wù)籌劃工作。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)對(duì)財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)、稅務(wù)專業(yè)能力要求極高的管理工作，一方面，財(cái)務(wù)BP 需要具有扎實(shí)的財(cái)稅理論功底，如增值稅預(yù)繳、所得稅預(yù)繳、增值稅留抵退稅政策等；另一方面，財(cái)務(wù)BP 需要具有豐富的稅務(wù)實(shí)操能力，如土地增值稅退稅申請(qǐng)等。近年來，房企拿到的項(xiàng)目土地成本過高，并且售房被設(shè)定最高限價(jià)，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損嚴(yán)重，這就不可避免地出現(xiàn)增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)繳超繳的情形。如何根據(jù)項(xiàng)目具體情況利用好稅收政策，以利好項(xiàng)目現(xiàn)金流、規(guī)避虧損或提升利潤，便是財(cái)務(wù)BP 要發(fā)揮的作用。

（四）資金管理

財(cái)務(wù)BP 資金管理職能主要體現(xiàn)的是“賬房先生”的角色，但實(shí)際工作要求又遠(yuǎn)勝于對(duì)“賬房先生”的要求。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，一方面，對(duì)于初始資金投入要求高，大城市一塊土地的拿地價(jià)款動(dòng)輒都是幾十億元；另一方面，后續(xù)建安支出對(duì)資金的需求量很大。因此，財(cái)務(wù)BP 需要根據(jù)項(xiàng)目不同階段的資金需求特點(diǎn)，做好資金管理工作。財(cái)務(wù)BP 的資金管理職能可以總結(jié)為四個(gè)方面：第一，資金收付職能。根據(jù)賬面可用資金情況，制訂當(dāng)月、未來期間的工程款支付、費(fèi)用支付計(jì)劃，確保資金的可持續(xù)性、穩(wěn)定性。第二，資金籌措職能。一方面，做到前融、開發(fā)貸的放款，打通金融資源，提高資金籌措效率，及時(shí)為項(xiàng)目公司、集團(tuán)公司輸血；另一方面，拓展各類支付手段，如商票、銀票、非現(xiàn)支出等，提高項(xiàng)目資金使用效率。第三，資金盤活職能。對(duì)于進(jìn)入監(jiān)管賬戶的預(yù)售房款，研究當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策，按月及時(shí)盤活監(jiān)管資金。第四，資金分配職能。賬面持有盈余資金，避免留存項(xiàng)目賬戶上，最大限度回報(bào)股東，為股東持續(xù)造血。在房地產(chǎn)企業(yè)相繼暴雷的背景下，具有出色的資金管理能力的財(cái)務(wù)BP 是亟需的。

四、房企財(cái)務(wù)BP 的素質(zhì)要求

（一）綜合的財(cái)稅理論知識(shí)與實(shí)操能力

財(cái)務(wù)BP 的職能范疇涵蓋了財(cái)務(wù)工作的方方面面，能夠勝任這份工作也就不可避免地要求財(cái)務(wù)BP 具備綜合的財(cái)稅理論知識(shí)與實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

首先，財(cái)務(wù)BP 需要具有良好的教育素養(yǎng)。從房企當(dāng)下的校招、社招來看，不論是管培生還是社招人員，教育背景都要求本科以上，甚至要求畢業(yè)于雙一流高校，這也就意味著沒有相應(yīng)的教育背景，幾乎無法進(jìn)入房企工作。良好的教育素養(yǎng)不僅是入門的門檻，也是后續(xù)掌握新財(cái)稅知識(shí)的基礎(chǔ)。

其次，財(cái)務(wù)BP 需要具備不同的考證經(jīng)歷。作為一名財(cái)務(wù)人員，考證經(jīng)歷不斷伴隨著工作的經(jīng)歷，一個(gè)追求向上的財(cái)務(wù)人都是經(jīng)歷過考證磨練的。從初級(jí)會(huì)計(jì)師證書考試開始，一直到中級(jí)會(huì)計(jì)師證書、注冊(cè)會(huì)計(jì)師證書、稅務(wù)師證書等考試，這些證書的考試內(nèi)容不僅涵蓋了會(huì)計(jì)知識(shí)，而且還涉及稅務(wù)、法律方面的知識(shí)。這些考證經(jīng)歷不僅使財(cái)務(wù)人員具有扎實(shí)的財(cái)稅、法律基礎(chǔ)理論，也促使財(cái)務(wù)人員緊跟新的財(cái)稅理論政策。

最后，財(cái)務(wù)BP 需要具備豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。工作中的退稅申請(qǐng)、融資管理、財(cái)務(wù)測(cè)算、預(yù)算編制、銷售回款等，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)務(wù)人員，操作起來將是得心應(yīng)手的。從現(xiàn)實(shí)來看，財(cái)務(wù)BP 都是在這個(gè)行業(yè)具有多年經(jīng)驗(yàn)、至少擁有一個(gè)項(xiàng)目操盤經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員來擔(dān)任的，因?yàn)樗麄儗?duì)實(shí)際工作中遇到的各項(xiàng)問題都能夠根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)熟練處理。

（二）敏銳的業(yè)務(wù)融通能力

財(cái)務(wù)BP 的工作實(shí)質(zhì)上就是業(yè)財(cái)融合的工作。雖然財(cái)務(wù)工作具有通用性，但不同行業(yè)均有著不同的行業(yè)特色，這對(duì)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作的精細(xì)化程度提出了差異化的要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目特色鮮明的就是項(xiàng)目制，項(xiàng)目人員組成均來自不同專業(yè)條線，如設(shè)計(jì)、工程、營銷。財(cái)務(wù)BP 作為一名業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)，工作內(nèi)容源自于各專業(yè)條線，同時(shí)工作成果也面向于各專業(yè)條線。在日常工作中，財(cái)務(wù)BP 的工作不應(yīng)局限于辦公室之內(nèi)，而要跟各專業(yè)條線人員緊密融合在一起，業(yè)務(wù)上互通有無，熟悉各項(xiàng)工作節(jié)點(diǎn)和要求，這也正是不斷積累項(xiàng)目工作經(jīng)驗(yàn)的必經(jīng)之路。比如，某項(xiàng)設(shè)計(jì)上的變更不可避免地會(huì)對(duì)目標(biāo)成本、工程施工、營銷推動(dòng)產(chǎn)生影響，財(cái)務(wù)BP 獲取到這些信息的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)敏感地抓取到關(guān)鍵信息，經(jīng)過測(cè)算、分析等，向項(xiàng)目人員輸出該項(xiàng)變動(dòng)對(duì)現(xiàn)金流或利潤的影響，提供決策數(shù)據(jù)支撐。

（三）良好的綜合協(xié)調(diào)能力

財(cái)務(wù)BP 在項(xiàng)目上扮演著財(cái)務(wù)運(yùn)營的角色，這要求財(cái)務(wù)BP 應(yīng)當(dāng)具有良好的綜合協(xié)調(diào)能力，具體體現(xiàn)在內(nèi)部工作推動(dòng)與外部事項(xiàng)展開上。在內(nèi)部層面，財(cái)務(wù)BP 要能夠通過組會(huì)、報(bào)告等形式，將工作推進(jìn)下去并取得專業(yè)成果。一方面，財(cái)務(wù)工作的推進(jìn)需要其他專業(yè)人員的協(xié)助，財(cái)務(wù)BP 需要通過自身或協(xié)調(diào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人推動(dòng)工作的完成；另一方面，其他專業(yè)人員的工作也需要財(cái)務(wù)BP 配合，如測(cè)算、財(cái)稅等，共同推動(dòng)項(xiàng)目經(jīng)營。在外部層面，財(cái)務(wù)BP 要善于協(xié)調(diào)各類資源將事項(xiàng)展開并促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營。一方面，財(cái)務(wù)工作事項(xiàng)，如融資下款、銷售回款，可通過社會(huì)資源等快速推進(jìn)；另一方面，非財(cái)務(wù)專業(yè)的事項(xiàng)，如報(bào)批報(bào)建、案場(chǎng)銷售，這些對(duì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)，財(cái)務(wù)BP 也需要積極參與其中協(xié)調(diào)處理。

（四）嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)控與法治思維

財(cái)務(wù)工作歸根到底處理的都是各類經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)和經(jīng)營業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)BP 在處理每項(xiàng)工作中均需要保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)控與法治思維，這不僅要求財(cái)務(wù)BP 工作中要有基本的底線要求、良好的職業(yè)道德觀，而且要將風(fēng)控與法治思維貫穿于各項(xiàng)工作中。風(fēng)控與法治思維可體現(xiàn)在三個(gè)方面：事前控制、事中參與、事后協(xié)同。事前控制可避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，將各類風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)可能造成的損失予以降低或消除。事中參與是對(duì)已發(fā)生的事項(xiàng)進(jìn)行處理，針對(duì)已然事項(xiàng)，財(cái)務(wù)BP 應(yīng)輸出財(cái)稅專業(yè)建議，降低損失。事后協(xié)同是對(duì)無法挽回的事項(xiàng)損失協(xié)同各職能進(jìn)行處理，避免損失擴(kuò)大化。

五、結(jié)語

新形勢(shì)下的房地產(chǎn)行業(yè)已不再具有“高周轉(zhuǎn)、高利潤”的特點(diǎn)，項(xiàng)目普遍存在拿地價(jià)格過高、售價(jià)設(shè)限導(dǎo)致項(xiàng)目利潤偏低或出現(xiàn)虧損的情形，房企現(xiàn)金流日漸緊張。作為業(yè)財(cái)融合的關(guān)鍵角色，項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員應(yīng)從財(cái)稅理論知識(shí)與實(shí)操能力、業(yè)務(wù)融通能力、綜合協(xié)調(diào)能力、風(fēng)控與法治思維等方面提升自身素質(zhì)和專業(yè)能力（強(qiáng)我），發(fā)揮核算與監(jiān)督、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與管理決策、稅務(wù)籌劃、資金管理等專業(yè)財(cái)務(wù)職能，以房企財(cái)務(wù)BP 的角色協(xié)同項(xiàng)目各專業(yè)人員共同優(yōu)化項(xiàng)目現(xiàn)金流、提升項(xiàng)目利潤（利他）。希望本文能夠?yàn)閺V大房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者提供有益參考，共同推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。