不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)實(shí)務(wù)研究
——兼論《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》的相關(guān)適用

李 志

江蘇泰和（泰州）律師事務(wù)所，江蘇 泰州 225300

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)是我國民事法律中的一個(gè)重要的組成部分，在法學(xué)理論界中占據(jù)著重要的意義及地位。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)起源于德國，當(dāng)前我國針對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的相關(guān)研究理論以及實(shí)踐正在不斷完善當(dāng)中。物權(quán)期待權(quán)主要是指將來在物權(quán)上有取得與實(shí)現(xiàn)可能性的權(quán)利，任何組織或者個(gè)人不得侵犯［1］。隨著我國民事立法以及相關(guān)司法解釋層面的不斷深入，現(xiàn)存的大部分問題已經(jīng)得到有效解決，但是針對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的理論研究與司法實(shí)務(wù)還存在一定的不足與混亂。因此，本文通過明確不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)以及相關(guān)屬性，分析現(xiàn)階段我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在實(shí)際應(yīng)用中存在的問題，并以此為基點(diǎn)提出針對性的應(yīng)對策略，希望能夠?yàn)橄嚓P(guān)的學(xué)者進(jìn)行深入性研究提供一定的指導(dǎo)。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)性質(zhì)

（一）期待權(quán)的性質(zhì)

申衛(wèi)星教授在其博士論文《期待權(quán)理論研究》［2］中對期待權(quán)類型、性質(zhì)與效力進(jìn)行了深入研究，將期待權(quán)界定為對未來取得完整權(quán)利的期待，因其滿足部分權(quán)利條件而受到法律的保護(hù)，從而取得相應(yīng)的法律地位，認(rèn)為期待權(quán)的法律地位應(yīng)具有一定的確定性、利益性以及法律上承認(rèn)的獨(dú)立的權(quán)利狀態(tài)。同時(shí)，通過對德國各種學(xué)說的分析，申衛(wèi)星教授認(rèn)為期待權(quán)是一個(gè)在權(quán)利取得的“先期階段”的集合概念。期待權(quán)的性質(zhì)具有三個(gè)特點(diǎn)：1.與完整權(quán)利相比較，期待權(quán)非完整權(quán)利；2.與既得權(quán)相比較，期待權(quán)是處于發(fā)展中的權(quán)利；3.期待權(quán)兼顧動(dòng)態(tài)與靜態(tài)權(quán)利，總結(jié)而言期待權(quán)屬于準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)。本文認(rèn)可其研究成果。

（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)范疇，主要是指買賣雙方已經(jīng)完成關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的大部分程序時(shí)，買受人享有對于該房屋所有權(quán)的一項(xiàng)期待權(quán)利，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)［3］。這種權(quán)利可以直接用作買賣雙方在發(fā)生買賣行為之后的所有的行為以及對應(yīng)產(chǎn)生的權(quán)利。

當(dāng)前我國民法對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的含義的界定與德國的民法大致相同，但兩國的國情、房屋買賣法律規(guī)范及登記制度等之間存在著較大的差異。我國法律及司法解釋中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的適用，主要體現(xiàn)在物權(quán)期待權(quán)人通過執(zhí)行異議或異議之訴，對抗其他合法權(quán)利人，產(chǎn)生排除執(zhí)行效力。

根據(jù)期待權(quán)相關(guān)理論，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的成立需要滿足以下條件：第一，期待權(quán)是為了最終獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)；第二，期待權(quán)已經(jīng)滿足部分物權(quán)權(quán)利狀態(tài)；第三，不動(dòng)產(chǎn)期待權(quán)已經(jīng)獲得法律及司法解釋的承認(rèn)與保護(hù)。對此，下文將結(jié)合相關(guān)法律及司法解釋規(guī)定進(jìn)行具體闡述。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)立法與類型

（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)立法

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百零八條、第二百零九條規(guī)定了物權(quán)公示公信原則，即除了法律另有規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得或變動(dòng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法登記，否則不發(fā)生物權(quán)效力。

關(guān)于法律另有規(guī)定的情形，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定了建筑工程承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；第二條規(guī)定了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對抗已經(jīng)給付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者?！度珖ㄔ好裆淌聦徟泄ぷ鲿?huì)議紀(jì)要》（以下簡稱《九民紀(jì)要》）第一百二十五條規(guī)定了商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)；第一百二十六條規(guī)定了商品房消費(fèi)者優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)沖突的處理規(guī)則；第一百二十七條規(guī)定了一般買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)規(guī)則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》）第二十七條、二十八條、二十九條、三十條形成了對于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的初步體系化嘗試，并確立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)與抵質(zhì)押權(quán)、普通債權(quán)各類競合的處理規(guī)則，即商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)＞工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)＞一般買受人物權(quán)期待權(quán)＞其他一般債權(quán)。

德國民法的物權(quán)期待權(quán)，采用登記生效模式，可以轉(zhuǎn)讓、抵押、扣押，具有強(qiáng)烈的物權(quán)屬性。根據(jù)我國《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條規(guī)定，買受人在滿足保護(hù)條件后，享有可以占有、使用、收益權(quán)利，并可排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行，但不能抵押、扣押，故物權(quán)權(quán)利外觀不夠明顯，往往導(dǎo)致對抵質(zhì)押權(quán)人、普通債權(quán)人等的保護(hù)力度不夠，因此需要嚴(yán)格把握并適用各類型不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，避免從根本上動(dòng)搖物權(quán)公示公信原則與善意取得規(guī)則。

（二）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)種類

根據(jù)上述法律及司法解釋規(guī)定，我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的種類主要分為以下三種。

1.一般買受人物權(quán)期待權(quán)

一般買受人物權(quán)期待權(quán)，在《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條對構(gòu)成條件進(jìn)行了規(guī)定：（1）成立生效時(shí)間，在法院查封之前，已簽訂書面買賣合同且合法有效，“以合法形式掩蓋非法目的”、名為買賣實(shí)名為擔(dān)保、名為買賣實(shí)名為抵押等情形不在此列；（2）占有存續(xù)狀態(tài)，在法院查封之前，已合法占有不動(dòng)產(chǎn)；（3）價(jià)款支付條件，按照合同約定全部或部分支付價(jià)款；（4）不可歸責(zé)性，非因可歸責(zé)于買受人的原因?qū)е挛崔k理過戶登記，即買受人無過失。

2.商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)

《民法典· 物權(quán)編》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)或消滅，需經(jīng)登記才能發(fā)生效力［4］。商品房買賣關(guān)系中，從合同簽訂至物權(quán)登記，往往不是同時(shí)完成，而存在一定的時(shí)間差，在此期間商品房仍然屬于出賣人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，往往存有法律風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉訴一般會(huì)導(dǎo)致其名下不動(dòng)產(chǎn)被查封或處置，為了充分保護(hù)商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)，《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十九條對相應(yīng)物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成條件進(jìn)行了規(guī)定：（1）成立生效時(shí)間，在法院查封之前，已簽訂書面買賣合同且合法有效，（2）購買用途與居住條件，買受人名下無其他房屋，且所購房屋系用于居?。唬?）價(jià)款支付條件，即已支付超過50%的房款。

3.預(yù)告登記物權(quán)期待權(quán)

根據(jù)《民法典》第二百二十一條之規(guī)定，買受人為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，在簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議后，可以申請預(yù)告登記。買受人辦理預(yù)告登記雖然并未取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但對該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生了一個(gè)物權(quán)期待權(quán)，對房屋具備了一定的物權(quán)效力和排他效力?！秷?zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第三十條也進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定。實(shí)踐中對于預(yù)告登記物權(quán)期待權(quán)的適用幾無爭議，故不在本文重點(diǎn)討論范圍。

三、關(guān)于《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條的適用

（一）基本前提

《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條作為對物權(quán)公示公信原則的突破性規(guī)定。其規(guī)范保護(hù)具有“物權(quán)期待權(quán)”的買受人（案外人）為商品房一般買受人、商品房消費(fèi)者，是立法者基于消費(fèi)者“居者有其屋”的生存權(quán)的優(yōu)先考量，而突破物權(quán)公示公信原則的例外規(guī)定，故有著極其嚴(yán)格的適用范圍與條件。司法實(shí)踐中，若無更高的利益考量，司法者不得對保護(hù)條件任意擴(kuò)大，否則將動(dòng)搖物權(quán)基本原則與規(guī)則，從而帶來交易不安全與不公平。

（二）適用條件

上述條文分別規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)和商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)，統(tǒng)稱為房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，系指簽訂買賣合同的買受人在已經(jīng)履行合同主要義務(wù)的情況下，雖然尚未取得完整所有權(quán)，但對物權(quán)有著合理期待，且法律或司法解釋給予其法律地位上的認(rèn)可與保護(hù)。此時(shí)賦予其類似所有權(quán)人的地位，以物權(quán)期待權(quán)排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

1.適用條件

《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條所規(guī)范保護(hù)的具有“物權(quán)期待權(quán)”的買受人（案外人）為商品房一般買受人，是第二十九條規(guī)定的商品房消費(fèi)者之外的一般買受人因購買房屋所享有的物權(quán)期待權(quán)。與商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)相區(qū)別，一般買受人名下往往有其他可用于居住的房屋，故一般買受人的物權(quán)期待權(quán)并不涉及生存權(quán)，故一般買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件規(guī)定得更為嚴(yán)苛。例如合法占有、善意無過失條件的設(shè)置，一般買受人只有完全符合法定條件，方可成立期待權(quán)并排除執(zhí)行。

值得注意的是，上述規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)”僅適用于買受人居住用房，而不包括生產(chǎn)性、商業(yè)性經(jīng)營用房及土地使用權(quán)。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)更加注重不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際用途，而非以土地或房屋登記性質(zhì)作為唯一判斷依據(jù)，以充分考量涉及生存權(quán)的價(jià)值判斷。

2.一般買受人的無過失判斷標(biāo)準(zhǔn)

鑒于我國采不動(dòng)產(chǎn)登記生效注意，若允許不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方交易后長期不進(jìn)行過戶登記，容易導(dǎo)致交易停留在債權(quán)行為狀態(tài)，不利于交易秩序和物權(quán)變動(dòng)穩(wěn)定，也不利于對其他普通債權(quán)人的保護(hù)。

故立法者在權(quán)衡法益基礎(chǔ)上，對一般買受人消極無權(quán)變更登記行為予以了否定評價(jià)，即若一般買受人消極對待物權(quán)變更登記，則不產(chǎn)生排除執(zhí)行的法律效果。司法實(shí)務(wù)中，對于一般買受人過錯(cuò)判斷情形，一般包括以下幾方面：（1）對不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)認(rèn)識錯(cuò)誤，如不動(dòng)產(chǎn)屬于豪宅消費(fèi)、二手不動(dòng)產(chǎn)未取得產(chǎn)權(quán)證；（2）因過錯(cuò)導(dǎo)致消極行使物權(quán)變更登記權(quán)利，如一般買受人無合理事由長期不予物權(quán)變更登記；（3）因主觀故意不進(jìn)行物權(quán)變更登記，如規(guī)避限購政策、替他人代持不動(dòng)產(chǎn)等；（4）因過錯(cuò)導(dǎo)致忽略不動(dòng)產(chǎn)上存在的權(quán)利瑕疵或限制，如不動(dòng)產(chǎn)上存在在先查封或抵押權(quán)等。

同時(shí)，未在合理期間辦理物權(quán)變更登記的原因，既可能有主觀原因，也可能存在客觀因素，需要司法者結(jié)合主客觀各方面因素，綜合考量一般買受人是否存在過錯(cuò)或過失。

（三）抵押權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的沖突處理規(guī)則

司法實(shí)務(wù)中，往往存在抵押權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的沖突，這在強(qiáng)制執(zhí)行抵押物引發(fā)的案外人執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴中尤為突出。法院在裁判時(shí)，亦存在排除抵押權(quán)的結(jié)果。對此，本文認(rèn)為系對《民法典》第二百零九條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記生效規(guī)則、第三百一十一條關(guān)于物權(quán)善意取得規(guī)則，以及《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條銜接與適用的錯(cuò)誤理解導(dǎo)致。

1.抵押權(quán)的善意取得

關(guān)于善意取得，《民法典》第三百一十一條作出了概括性規(guī)定，于不動(dòng)產(chǎn)抵質(zhì)押權(quán)場合，系指無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)抵押給善意無過失的抵押權(quán)人，使其合法有效取得抵押權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：（1）取得抵押物時(shí)是善意的；（2）以合理的價(jià)格或者代價(jià)取得抵押權(quán)；（3）抵押物已經(jīng)依法進(jìn)行登記。

司法實(shí)踐中，存在權(quán)利人通過案外人執(zhí)行異議或訴訟程序，主張抵押權(quán)人取得擔(dān)保物權(quán)非善意，要求排除對抵押物執(zhí)行的情形。此情形在銀行等專業(yè)金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人時(shí)尤為突出。

根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第三十六條以及《貸款通則》第二十七條之規(guī)定，商業(yè)銀行辦理信貸業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)對抵押物的權(quán)屬、價(jià)值等進(jìn)行嚴(yán)格審查，核實(shí)抵押物情況，用于評估相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?！毒琶窦o(jì)要》第三十一條關(guān)于違反規(guī)章的合同效力規(guī)定，第五節(jié)關(guān)于金融消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)糾紛案件的審理規(guī)定，明確了在特定條件下認(rèn)定商業(yè)銀行違反監(jiān)管規(guī)定，進(jìn)而否定相關(guān)合同效力的規(guī)則。司法實(shí)踐中亦出現(xiàn)法院援引上述規(guī)定，否定商業(yè)銀行善意取得抵押權(quán)的裁判。

如（2020）川1304 民初594 號民事判決書，一審法院以商業(yè)銀行未對抵押物進(jìn)行實(shí)地盡調(diào)，未盡合理注意義務(wù)為由，否認(rèn)商業(yè)銀行抵押權(quán)的善意取得。后二審法院予以改判，改判理由為：商業(yè)銀行合法辦理信貸業(yè)務(wù)，借款合同及抵押合同沒有無效情形，不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)屬清晰，沒有無權(quán)處分情形，商業(yè)銀行取得抵押權(quán)證，已盡合理注意義務(wù)，故抵押權(quán)合法有效。

究其原因，系一審法院對商業(yè)銀行善意取得抵押物的裁判尺度過于嚴(yán)苛，錯(cuò)誤理解相關(guān)法律及部門規(guī)章對商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管控要求。相關(guān)規(guī)定并未要求商業(yè)銀行對抵押物現(xiàn)實(shí)與法律狀況進(jìn)行“完美無缺的盡職調(diào)查”。否則，不符合法律的經(jīng)濟(jì)效率與保護(hù)交易安全原則。

2.抵押權(quán)優(yōu)先于一般買受人物權(quán)期待權(quán)

《民法典》對抵押制度做出規(guī)定，抵押權(quán)系擔(dān)保物權(quán)，屬于法定優(yōu)先受償權(quán)，維護(hù)抵押權(quán)制度是建立市場主體的普遍信賴的價(jià)值追求。根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，有效成立的商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)可對抗抵押權(quán)。但根據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》二十八條規(guī)定，有效成立的一般買受人物權(quán)期待權(quán)不涉及生存權(quán)益，若優(yōu)先于抵押權(quán)，不僅不符合法律上的價(jià)值考量，也會(huì)從根本上動(dòng)搖抵押權(quán)制度。（2021）最高法民在189 號案件中更是重申了前述立場，即一般不動(dòng)產(chǎn)買受人在符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定場合，其物權(quán)期待權(quán)不能對抗抵押權(quán)人，只能對抗普通債權(quán)人。

綜上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)及其法律適用，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)及司法解釋，特別是《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條，從明確主體范圍是一般買受人和商品房消費(fèi)者，區(qū)分規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件并嚴(yán)格審查等方面出發(fā)，明確各類物權(quán)、優(yōu)先受償權(quán)及債權(quán)沖突時(shí)的順位規(guī)則。在法律及司法解釋未規(guī)定時(shí)，充分考量各種法律價(jià)值，建立生存利益至上理念，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)予以充分合理的保護(hù)的同時(shí)，兼顧其他權(quán)利保護(hù)，統(tǒng)一裁判尺度，維護(hù)司法公信力。