房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展對策

宋善松

房地產(chǎn)行業(yè)的地位越來越重要，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分.但是由于房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理制度存在不足和缺陷，導(dǎo)致出現(xiàn)利潤下降和收入支出不平衡等問題，對整個(gè)行業(yè)的發(fā)展造成不利影響，合理創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理勢在必行。

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展過程中，應(yīng)制定完善的方案和計(jì)劃，合理進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制的創(chuàng)新、工作方法的創(chuàng)新，通過對經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新優(yōu)化和轉(zhuǎn)型升級，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的健康進(jìn)步。

一、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新的重要意義

對于經(jīng)濟(jì)管理而言，主要就是進(jìn)行各種類型經(jīng)濟(jì)事務(wù)監(jiān)督和組織的過程，是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的重要措施。房地產(chǎn)行業(yè)可以通過經(jīng)濟(jì)管理提升生產(chǎn)力，改善經(jīng)濟(jì)水平，降低成本，提高競爭能力。但是由于經(jīng)濟(jì)管理工作較為復(fù)雜繁瑣，具有持續(xù)推進(jìn)的特點(diǎn)，如果缺乏完善且先進(jìn)的管理體系，將會導(dǎo)致工作難以推進(jìn)，甚至?xí)驗(yàn)榻?jīng)濟(jì)管理不善導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失。

房地產(chǎn)企業(yè)通過對經(jīng)濟(jì)管理工作的創(chuàng)新和優(yōu)化，可以不斷改善各項(xiàng)工作的模式和經(jīng)濟(jì)管控機(jī)制，運(yùn)用新的方法、新的措施有效地進(jìn)行企業(yè)成本控制、融資控制，提高企業(yè)的效益，增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新具有重要意義，是促使企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展、長遠(yuǎn)進(jìn)步的重要保障。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的問題

（一）缺乏完善的經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

目前，雖然房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理中已經(jīng)開始重點(diǎn)進(jìn)行管理機(jī)制的探索，但是由于缺乏對工作機(jī)制的創(chuàng)新和改革，不能確保各項(xiàng)管理機(jī)制的優(yōu)化和完善。例如：經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制只局限于事務(wù)層面的管理，忽略投資方面、融資方面、土地開發(fā)利用方面和綠色生產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)管理，缺乏相應(yīng)的管理機(jī)制和體系，難以確保相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理工作的高效、有效落實(shí)。

（二）缺乏健全的經(jīng)濟(jì)管理體系

經(jīng)濟(jì)管理體系對相關(guān)管理工作的開展具有指導(dǎo)作用，但是目前房地產(chǎn)企業(yè)未能構(gòu)建起較為完善的經(jīng)濟(jì)管理工作體系，缺乏決策風(fēng)險(xiǎn)方面和成本控制方面、人力資源管理方面的管控體系，難以在經(jīng)濟(jì)管理的過程中科學(xué)合理地進(jìn)行決策風(fēng)險(xiǎn)的控制。各項(xiàng)成本費(fèi)用支出的管理、人力資源成本費(fèi)用的管控等也無從談起，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)管理工作缺失造成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展帶來不利影響。

（三）缺乏先進(jìn)的技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理的過程中涉及的數(shù)據(jù)信息和資料內(nèi)容繁瑣復(fù)雜，需要先進(jìn)信息技術(shù)和數(shù)據(jù)技術(shù)的支持。但是，目前部分企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理部門沒有科學(xué)合理地采用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)和大數(shù)據(jù)技術(shù)，不能利用現(xiàn)代技術(shù)開展經(jīng)濟(jì)管理工作，因?yàn)槿狈ο冗M(jìn)的技術(shù)，出現(xiàn)數(shù)據(jù)處理和分析不準(zhǔn)確的問題，不利于經(jīng)濟(jì)管理工作的開展。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新措施

（一）管理機(jī)制的創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新過程中沒有合理構(gòu)建新型的管理機(jī)制，導(dǎo)致管理工作難以提升。建議相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理部門強(qiáng)化管理機(jī)制的創(chuàng)新力度，為經(jīng)濟(jì)管理工作的創(chuàng)新發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級提供保障。

1.投資管理機(jī)制的創(chuàng)新

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度不斷加快，對國民經(jīng)濟(jì)增長的促進(jìn)作用越來越明顯。企業(yè)的投資規(guī)模和數(shù)量不斷增加，投資過程中合理的經(jīng)濟(jì)管理至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行投資管理機(jī)制的創(chuàng)新。首先，為保證市場的穩(wěn)定性，應(yīng)科學(xué)地調(diào)控投資方案，投資期間以提升投資效益、降低投資損失為目標(biāo)，按照行業(yè)發(fā)展的具體情況，科學(xué)合理地進(jìn)行投資金額和規(guī)模的調(diào)整。其次，在投資過程中如果遇到泡沫，應(yīng)急時(shí)調(diào)整投資方案。如果出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)蕭條現(xiàn)象，應(yīng)制定完善的投資經(jīng)濟(jì)管理方案，避免企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到重創(chuàng)。同時(shí)，在行業(yè)發(fā)展期間，企業(yè)還需進(jìn)行自身在市場中準(zhǔn)確定位，重點(diǎn)進(jìn)行企業(yè)整體發(fā)展規(guī)模和投資規(guī)模的控制，根據(jù)具體情況提升投資經(jīng)濟(jì)管理的效果。

2.融資管理機(jī)制的創(chuàng)新

經(jīng)濟(jì)管理過程中的融資管理特別重要。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展期間要想獲得資金支持，就需要有良好的金融環(huán)境。因此，企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理工作中，應(yīng)對融資管理機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新和優(yōu)化，提升融資管理工作的效果。首先，按照房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況，調(diào)整銀行貸款結(jié)構(gòu)。合理進(jìn)行貸款額度的設(shè)定，提升貸款的合理性。獲得資金保障的同時(shí)，避免因?yàn)殂y行貸款的規(guī)模、數(shù)量設(shè)置不合理出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題。其次，企業(yè)在融資的過程中，需按照投資項(xiàng)目的特點(diǎn)和情況，制定較為健全的融資方案，對比分析不同類型融資方案的應(yīng)用效果和資金籌集的效果，一旦發(fā)現(xiàn)融資方案存在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，必須科學(xué)合理地進(jìn)行調(diào)整，確保融資方案的安全和優(yōu)化，預(yù)防在融資過程中出現(xiàn)管理風(fēng)險(xiǎn)，保證融資渠道的合理設(shè)置、融資方式的合理選擇，提升金融管理水平。

3.土地資源開發(fā)管理機(jī)制的創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)和投資過程中，需要有充足的土地資源作為基礎(chǔ)保障，土地資源的開發(fā)利用是非常重要的工作，而在土地資源開發(fā)利用的過程中，如果不能科學(xué)合理地進(jìn)行管理，將會造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，建議管理部門根據(jù)房地產(chǎn)土地資源開發(fā)的特點(diǎn)，科學(xué)進(jìn)行土地開發(fā)利用。一方面，在地開展土地資源開發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)管理期間，要深入分析被開發(fā)利用土地資源的情況，詳細(xì)論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性和經(jīng)濟(jì)效益情況，提出能夠提升土地資源開發(fā)利用效益的建議和意見，利用經(jīng)濟(jì)管理的論證和分析方式，預(yù)防出現(xiàn)土地資源浪費(fèi)或是過度開發(fā)。其次，經(jīng)濟(jì)管理部門需按照國家的法律法規(guī)和土地資源開發(fā)利用的情況，確保資源開發(fā)利用科學(xué)規(guī)范，制定較為完善的管理方案和計(jì)劃體系，提出能夠提升管理效果的措施，積極參與土地資源開發(fā)利用的決策和論證工作，充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理工作的作用和價(jià)值，使企業(yè)在土地開發(fā)利用的過程中，進(jìn)一步提升經(jīng)濟(jì)管理工作的效果。

4.綠色生產(chǎn)管理機(jī)制的創(chuàng)新

目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)過程中已經(jīng)開始重點(diǎn)采用綠色生產(chǎn)的技術(shù)和方法，但是由于缺乏完善的機(jī)制，很難深入有效地進(jìn)行綠色生產(chǎn)過程中的經(jīng)濟(jì)管理，導(dǎo)致企業(yè)盲目引進(jìn)綠色生產(chǎn)技術(shù)和工藝，出現(xiàn)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，建議企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理工作中，重點(diǎn)根據(jù)綠色生產(chǎn)的特點(diǎn)和情況進(jìn)行管理工作的創(chuàng)新和優(yōu)化。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在綠色生產(chǎn)規(guī)劃過程中，經(jīng)濟(jì)管理部門應(yīng)全面發(fā)揮自身的職能作用，按照綠色發(fā)展的基本原則和要點(diǎn)，將綠色生產(chǎn)規(guī)劃和低碳經(jīng)濟(jì)有機(jī)整合，明確整個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向和目標(biāo)，提出各類資源高效化利用的建議，增加綠化部分的面積，以科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理方式，使房地產(chǎn)企業(yè)融入綠色生產(chǎn)。提高企業(yè)綠色生產(chǎn)技術(shù)應(yīng)用的同時(shí)，預(yù)防因采用綠色生產(chǎn)模式增加不必要的成本。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理部門應(yīng)參與企業(yè)低碳材料應(yīng)用和低耗技術(shù)應(yīng)用的論證分析工作。如果房地產(chǎn)企業(yè)在綠色生產(chǎn)的過程中引先進(jìn)的低碳材料或是技術(shù)，經(jīng)濟(jì)管理部門就應(yīng)預(yù)先進(jìn)行材料和技術(shù)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)價(jià)值的論證分析，通過詳細(xì)且嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼撟C分析，為企業(yè)低碳材料和技術(shù)的引進(jìn)提供決策依據(jù)，避免企業(yè)在采用低碳材料和低耗技術(shù)的過程中，因盲目采購造成經(jīng)濟(jì)損失。

（二）經(jīng)濟(jì)管理體系的創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)在對經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行創(chuàng)新和優(yōu)化的過程中，需要重點(diǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理體系的改革和創(chuàng)新，利用健全且完善的經(jīng)濟(jì)管理體系，提升管理工作水平。

1.決策風(fēng)險(xiǎn)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期時(shí)間長，資金需求量大，容易受環(huán)境等因素的影響，對項(xiàng)目開發(fā)決策的要求非常嚴(yán)格，一旦在項(xiàng)目開發(fā)決策方面出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題，將會引發(fā)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新期間，重點(diǎn)構(gòu)建完善的決策風(fēng)險(xiǎn)管理體系。一方面，在投資決策的過程中，經(jīng)濟(jì)管理部門需要重點(diǎn)進(jìn)行投資評估測試，預(yù)測可能發(fā)生的決策風(fēng)險(xiǎn)問題，提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的管控。另一方面，為避免出現(xiàn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)，需在決策實(shí)施的過程中對可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)采取動(dòng)態(tài)化的跟蹤管控，預(yù)防出現(xiàn)決策失誤，避免引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失。

2.優(yōu)化成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理部門在對企業(yè)成本進(jìn)行管控的過程中，需要重點(diǎn)進(jìn)行成本控制體系的優(yōu)化，確保能夠利用科學(xué)有效的措施控制企業(yè)成本支出，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。①采用獨(dú)立核算的方式。企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理部門在實(shí)際工作中，需要為各個(gè)投資項(xiàng)目設(shè)置單獨(dú)的賬簿，獨(dú)立進(jìn)行成本的核算分析，全面掌握不同項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收入情況和支出狀況，做好監(jiān)督管理工作，利用獨(dú)立核算的方式準(zhǔn)確核算每個(gè)項(xiàng)目的成本支出量和資金情況，有效完成資金調(diào)控工作和成本控制工作。②成本支出的定額控制。企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理部門在項(xiàng)目成本控制的過程中，需重點(diǎn)采用成本支出的定額控制方式，對投資總額、費(fèi)用支出、工資支出等進(jìn)行限額管控，確保成本控制效果的提升。其一，投資總額的定額管控。建議經(jīng)濟(jì)管理部門深入分析房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)項(xiàng)目的工程量和地質(zhì)特點(diǎn)，與相關(guān)的總工程師、職能管理部門等共同研究編制投資總額的計(jì)劃方案，將計(jì)劃方案上報(bào)給決策人員，決策人員審批完成后由經(jīng)濟(jì)管理部門進(jìn)行分析，明確項(xiàng)目各道工序的限額標(biāo)準(zhǔn)和要求，詳細(xì)計(jì)算投資總額的數(shù)據(jù)值，分?jǐn)偟礁黜?xiàng)單方造價(jià)，反復(fù)核算。做好初步的估測后，編制初期的項(xiàng)目資金流量表格，獲得上級部門認(rèn)可，落實(shí)投資總額的限額標(biāo)準(zhǔn)。編制投資總額的限額標(biāo)準(zhǔn)后，將相關(guān)的限額指標(biāo)細(xì)化分解成為不同的部分，使工程建設(shè)的各個(gè)部門都能明確自身在工作中的投資限額標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)限額的指標(biāo)，預(yù)防出現(xiàn)成本超支的問題；其二，合理設(shè)置費(fèi)用支出的定額標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)管理工作中，成本支出量的控制非常關(guān)鍵，一旦項(xiàng)目的投資總額確定后，就應(yīng)按照項(xiàng)目的各道工序情況和特點(diǎn)，科學(xué)合理地進(jìn)行費(fèi)用支出限額指標(biāo)的設(shè)定。例如：利用全面預(yù)算分析的方式，明確工程項(xiàng)目原材料、人力資源和機(jī)械設(shè)備的造價(jià)限額標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，還需設(shè)定前期勘察、中期管理和后期驗(yàn)收等費(fèi)用支出的限額，避免出現(xiàn)成本超支的問題，提升各項(xiàng)成本管理工作的水平，預(yù)防企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失；其三，工資支出的限額設(shè)置。人員工資費(fèi)用的支出在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總體成本中的占比較大，如果不能合理進(jìn)行人員薪資成本支出的控制，將會導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到不利影響，因此經(jīng)濟(jì)管理部門在實(shí)際工作中，需要重點(diǎn)進(jìn)行人員工資支出限額的設(shè)置，按照不同崗位人員的組成特點(diǎn)和工作特點(diǎn)等，設(shè)置不同崗位的薪資待遇標(biāo)準(zhǔn)，確保薪資水平和人員能力相匹配的情況下，預(yù)防出現(xiàn)成本費(fèi)用支出過高的問題；其四，經(jīng)濟(jì)管理部門在設(shè)定各類成本支出限額標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，還需科學(xué)設(shè)定目標(biāo)完成利潤。根據(jù)工程項(xiàng)目特點(diǎn)、投資收益率的計(jì)算結(jié)果等，在設(shè)置利潤標(biāo)準(zhǔn)期間，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)剡M(jìn)行項(xiàng)目的測算，分析利潤指標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性，以利潤指標(biāo)的設(shè)定帶動(dòng)項(xiàng)目部門有效控制成本，提高企業(yè)的利潤水平。

3.完善人力資源管理體系

知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力受到人力資源綜合素質(zhì)的影響，因此，經(jīng)濟(jì)管理部門在對房地產(chǎn)企業(yè)的成本和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行管理的同時(shí)，需要重點(diǎn)參與人力資源管理工作，以增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力為目標(biāo)，構(gòu)建完善的人力資源管理體系。首先，經(jīng)濟(jì)管理部門應(yīng)深入分析房地產(chǎn)企業(yè)各崗位工作對人員能力的要求，和人力資源管理部門之間相互合作，聘用專業(yè)素養(yǎng)較強(qiáng)的人才，依靠高能力的工作人才提升工作效率，降低人力資源的應(yīng)用量。這樣不僅能夠減少企業(yè)的人力資源支出成本，還能借助人才的智力資源提高企業(yè)核心競爭力。其次，經(jīng)濟(jì)管理部門和人力資源管理部門共同制定不同崗位人員的考核評價(jià)機(jī)制和獎(jiǎng)勵(lì)懲罰機(jī)制，通過營造良好的環(huán)境氛圍，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）經(jīng)濟(jì)管理技術(shù)的創(chuàng)新

近年來，網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)快速發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作帶來創(chuàng)新發(fā)展的機(jī)遇，數(shù)字化管理能夠提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的效率，改善各項(xiàng)工作的現(xiàn)狀。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理部門在創(chuàng)新改革期間，采用信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新優(yōu)化。首先，采用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)建立企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方面的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，設(shè)置各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理的模塊，將工作模塊和數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)銜接，利用數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)提高經(jīng)濟(jì)管理工作的水平。其次，采用大數(shù)據(jù)技術(shù)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理數(shù)據(jù)信息的挖掘分析，提取有價(jià)值的信息和數(shù)據(jù)，利用完整的數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確識別企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)管理的不足，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理部門工作模式的完善和優(yōu)化。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的創(chuàng)新具有重要意義，由于目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理工作中存在管理機(jī)制和體系不健全、技術(shù)不先進(jìn)的問題，不能確保各項(xiàng)管理工作的創(chuàng)新發(fā)展，因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)管理工作創(chuàng)新，科學(xué)合理地進(jìn)行管理機(jī)制和體系的創(chuàng)新優(yōu)化，采用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行管理技術(shù)創(chuàng)新，確保經(jīng)濟(jì)管理工作的高質(zhì)量開展。