房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目成本核算管控問(wèn)題研究

陳琪琦 溫州奧林匹克假日大酒店有限公司

引言

新時(shí)期下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出新要求，企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，必須做好成本核算與管控任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展成本核算與管控工作，能夠明確成本架構(gòu)、成本支出等情況。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的成本內(nèi)容比較多，財(cái)務(wù)人員很難理清開(kāi)發(fā)成本、設(shè)施費(fèi)用、施工成本的內(nèi)容與關(guān)系，可能會(huì)增加導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。鑒于此，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算、管控問(wèn)題，具備較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管理的重要性

（一）增加企業(yè)利潤(rùn)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，國(guó)家進(jìn)行了多次干預(yù)和調(diào)控，從而抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入到深度調(diào)整期，導(dǎo)致利潤(rùn)空間被壓縮，企業(yè)要做好成本核算與管控，降低成本支出，增加經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)開(kāi)展成本管理工作，尤其是要管控費(fèi)用支出，從而擴(kuò)大利潤(rùn)空間，保證經(jīng)濟(jì)效益。

（二）降低企業(yè)的總體風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目投資、收益問(wèn)題，以此為基準(zhǔn)控制成本支出。成本控制工作，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間影響大，如果不注重控制成本支出，則會(huì)減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，加大企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提升企業(yè)的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容非常多，成本核算、管控只是一部分工作，但要重視成本核算、成本管控的價(jià)值，加大管理力度，才可以提升企業(yè)的管理效益，控制成本支出，擴(kuò)展利潤(rùn)空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管控問(wèn)題

（一）核算對(duì)象問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的成本核算對(duì)象，開(kāi)展成本核算之前，沒(méi)有做好全方位調(diào)查與研究工作，所掌握的數(shù)據(jù)信息不完整。此外，企業(yè)的核算對(duì)象選擇單一，沒(méi)有科學(xué)篩選核算內(nèi)容，加大了核算的盲目性，很難獲得準(zhǔn)確結(jié)果，導(dǎo)致成本判定的漏洞較多。同時(shí)，企業(yè)在選擇核算對(duì)象時(shí)，沒(méi)有參考階段性標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各階段的核算對(duì)象固定。核算人員沒(méi)有把握好動(dòng)態(tài)影響因素，致使成本核算方向的偏差大，凸顯出核算工作的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)不注重分析成本核算對(duì)象，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到不同核算對(duì)象的差異性，所以在未來(lái)工作中，企業(yè)要謹(jǐn)慎選擇核算對(duì)象，從而加強(qiáng)成本核算效果。

（二）核算費(fèi)用問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算費(fèi)用問(wèn)題多，特別是成本費(fèi)用歸類、整理不完整，盲目使用成本費(fèi)用。費(fèi)用核算時(shí)，核算人員總是等到工程竣工后，再開(kāi)展集中核算，并未采用分階段核算法，加大了成本核算壓力。針對(duì)在建項(xiàng)目、投建項(xiàng)目、完工項(xiàng)目，也會(huì)產(chǎn)生核算費(fèi)用問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有把控好成本核算費(fèi)用，致使費(fèi)用使用權(quán)限不明確，很難獲得各部門(mén)配合，還會(huì)影響費(fèi)用核算的準(zhǔn)確度。在調(diào)整和改善核算費(fèi)用時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于多角度分析，掌握生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的具體情況，做好核算費(fèi)用的改善工作，最大限度提升核算效率與準(zhǔn)確性。

（三）核算科目問(wèn)題

在近幾年發(fā)展中，社會(huì)各界都非常關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問(wèn)題，特別是核算科目問(wèn)題。企業(yè)的核算科目問(wèn)題，主要是前期整理不到位，缺乏完善的基礎(chǔ)保障，所以很難獲得理想的科目核算效果，還會(huì)增加核算偏差與錯(cuò)漏問(wèn)題。核算科目少，多是由于企業(yè)不關(guān)注成本核算的細(xì)節(jié)，盡管核算方向準(zhǔn)確，但是核算流程非常簡(jiǎn)單，嚴(yán)重影響核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)要系統(tǒng)處理成本核算科目問(wèn)題，確定核算科目后，細(xì)化每個(gè)科目的影響，加大核算科目的支持度，減少潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管控問(wèn)題的原因

（一）成本管理意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員、財(cái)務(wù)人員，均缺乏成本管控意識(shí)。在制定考核制度時(shí)，企業(yè)只關(guān)注銷售指標(biāo)，不太重視其他內(nèi)容，比如公司成本管理成效。此外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本管控制度，致使員工不太了解成本管控職責(zé)，缺乏積極的工作態(tài)度，很難管控好成本效益，也不能準(zhǔn)確核算企業(yè)成本，精益化管理成效不足。

（二）成本核算不清晰，科目處置不合理

房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，多采用分期、分批方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目中，涉及多個(gè)產(chǎn)品種類，包括公寓樓、商鋪、普通住宅等。然而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，未明確劃分成本核算對(duì)象的類別，因此企業(yè)無(wú)法了解成本組成內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明晰的成本核算對(duì)象，未區(qū)分項(xiàng)目開(kāi)展前的成本。所以不同時(shí)間點(diǎn)產(chǎn)生的成本，都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本歸集、分配方法。

（三）成本核算人員的缺失

房地產(chǎn)企業(yè)注重培養(yǎng)銷售人才，主要是因?yàn)殇N售與利潤(rùn)掛鉤，所以導(dǎo)致成本核算人員缺失，并且未制定專項(xiàng)培訓(xùn)內(nèi)容。多重因素影響下，企業(yè)很難建立一套完整的成本管理體系，整體管理水平不高。由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要求提升，人員不僅要懂得財(cái)務(wù)知識(shí)，還要具備稅收籌劃能力。但是由于具備綜合能力的人員不足，企業(yè)也不注重系統(tǒng)化培訓(xùn)，減緩了成本核算與管控進(jìn)度。

（四）信息化管理水平一般

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，長(zhǎng)期使用傳統(tǒng)信息化管理方式，各部門(mén)的系統(tǒng)相互獨(dú)立，且遵循的規(guī)范不統(tǒng)一。企業(yè)的成本核算，包括資金管理、成本估算、合同結(jié)算等內(nèi)容，如果采用傳統(tǒng)的信息化管理方式，則很難準(zhǔn)確清洗和篩選數(shù)據(jù)。所以信息化水平對(duì)企業(yè)成本項(xiàng)目管控的影響明顯。

四、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目成本核算管控要點(diǎn)

（一）明確成本核算對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)加強(qiáng)成本核算意識(shí)，明確核算對(duì)象，不再出現(xiàn)盲目選擇核算對(duì)象的問(wèn)題。企業(yè)在選擇核算對(duì)象時(shí)，綜合考慮項(xiàng)目地點(diǎn)、工程結(jié)構(gòu)，按照分配費(fèi)用、歸集情況，明確費(fèi)用承擔(dān)人員，減少成本核算對(duì)象的偏差。在核算成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵照設(shè)計(jì)概預(yù)算，從而提升核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。企業(yè)明確核算對(duì)象之后，聯(lián)合對(duì)象特點(diǎn)開(kāi)展核算分析工作，凸顯成本核算的個(gè)性化，加大成本核算發(fā)展的支持度。

（二）準(zhǔn)確歸集與分配成本

房地產(chǎn)企業(yè)逐步完善成本核算體系，加大成本費(fèi)用的管控力度，減少費(fèi)用控制的不良問(wèn)題。在成本費(fèi)用歸集、分配操作中，限制費(fèi)用的領(lǐng)取與使用，要保證費(fèi)用使用過(guò)程的明晰化。比如針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，則要采用因果關(guān)系法，合理分配成本費(fèi)用。針對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)用，則要參考受益比例進(jìn)行分配。針對(duì)前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)參考建筑面積比實(shí)行分?jǐn)倷C(jī)制。企業(yè)調(diào)整成本核算費(fèi)用之后，要加大工作依據(jù)，提升費(fèi)用的清晰度。

（三）合理設(shè)置核算科目

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算特殊，所以要持續(xù)優(yōu)化核算科目，減少科目過(guò)少、過(guò)多等問(wèn)題，保證核算科目的可行性。設(shè)計(jì)和實(shí)施核算科目時(shí)，必須參考現(xiàn)有會(huì)計(jì)制度的要求，細(xì)化核算內(nèi)容，避免盲目增加科目。設(shè)計(jì)核算科目時(shí)，核算人員要按照項(xiàng)目特點(diǎn)，建立成本明細(xì)臺(tái)賬，提升核算科目的個(gè)性化。企業(yè)在設(shè)置成本核算科目時(shí)，還要觀察合同內(nèi)的信息，包括建筑面積、開(kāi)工/竣工時(shí)間等，賬表采用明細(xì)賬格式，從而掌握成本費(fèi)用開(kāi)支情況。

五、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算與管控的措施

（一）優(yōu)化管理理念，細(xì)化職責(zé)

企業(yè)要注重管理層、基層成本管理理念的更新，從而優(yōu)化成本控制模式。只有管理層加強(qiáng)成本管控意識(shí)，才能高效處理經(jīng)濟(jì)成本問(wèn)題。企業(yè)管理層要關(guān)注成本管理的價(jià)值，改變傳統(tǒng)的成本管理理念，以提升成本管理效益。在更新成本管理理念時(shí)，企業(yè)管理人員承擔(dān)的責(zé)任重大，要定期召開(kāi)部門(mén)會(huì)議，全面討論成本管理內(nèi)容提升對(duì)成本管控的關(guān)注度。企業(yè)成本管理，與成本部、財(cái)務(wù)部相關(guān)，但不能只依賴上述部門(mén)管控，而是要實(shí)現(xiàn)全員成本管控，落實(shí)崗位職責(zé)。管理層要細(xì)化成本管理內(nèi)容，建立成本管理制度，聯(lián)合信息技術(shù)細(xì)化崗位職責(zé)內(nèi)容，將其作為企業(yè)的工作規(guī)范。企業(yè)還要注重成本管理制度的完善，確保員工認(rèn)識(shí)到成本管理內(nèi)容，持續(xù)提高成本管控效果。

（二）細(xì)化成本核算對(duì)象，保證成本科目設(shè)置效果

第一，合理設(shè)置成本科目：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，總成本是企業(yè)生產(chǎn)、銷售產(chǎn)品的消耗金。基于成本結(jié)構(gòu)組成，企業(yè)要設(shè)置會(huì)計(jì)部門(mén)，羅列出成本科目，科學(xué)掌控成本細(xì)節(jié)問(wèn)題。

第二，針對(duì)不同時(shí)期的項(xiàng)目，要采用不同的管理方法：開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，企業(yè)要明確成本核算對(duì)象，聯(lián)合造價(jià)工程部門(mén)的標(biāo)價(jià)，準(zhǔn)確預(yù)算項(xiàng)目成本。對(duì)于項(xiàng)目潛在成本，則要做好初步預(yù)算，既可以確保成本的明細(xì)度，又可以使企業(yè)具備統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，加大不同項(xiàng)目的對(duì)比度。企業(yè)建賬過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)參考國(guó)家規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)，保證科目設(shè)置的合理性。聯(lián)合企業(yè)實(shí)際情況，設(shè)置明細(xì)科目，以滿足日常管理、上報(bào)數(shù)據(jù)分析的需求。會(huì)計(jì)核算本部門(mén)要對(duì)應(yīng)成本數(shù)據(jù)、概預(yù)算數(shù)據(jù)，編制詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果項(xiàng)目的運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，財(cái)務(wù)部門(mén)要保證數(shù)據(jù)分類的合理性。在各項(xiàng)財(cái)務(wù)軟件中，優(yōu)化調(diào)整不合理科目。項(xiàng)目運(yùn)行期間，還要重置明細(xì)科目，維護(hù)成本的可比性，確保管理層科學(xué)分析和應(yīng)用數(shù)據(jù)。

（三）培養(yǎng)復(fù)合型的財(cái)務(wù)人才

房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視銷售人員，還要注重財(cái)務(wù)人才的培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)人員對(duì)成本管理工作起到?jīng)Q定性影響。作為復(fù)合型財(cái)務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)不斷豐富財(cái)務(wù)知識(shí)，明確業(yè)務(wù)類型。企業(yè)組織財(cái)務(wù)人員參與培訓(xùn)時(shí)，還要聯(lián)合非財(cái)務(wù)知識(shí)，搭建系統(tǒng)的培訓(xùn)體系。對(duì)于剛?cè)肼毜娜藛T，則要做好一系列基礎(chǔ)培訓(xùn)，確保人員熟悉企業(yè)的基本流程與工作內(nèi)容。如果財(cái)務(wù)人員已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，則通過(guò)知識(shí)教育、技能培訓(xùn)方法，不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力。培訓(xùn)過(guò)程中，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度、培訓(xùn)活動(dòng)，保證員工的培訓(xùn)效果。比如針對(duì)性培訓(xùn)內(nèi)容，要保證考核內(nèi)容的清晰度。針對(duì)完成培訓(xùn)的人員，如果考核合格，則要給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。如果員工沒(méi)有完成培訓(xùn)任務(wù)，則要做好懲罰處理。企業(yè)還要注重為員工提供晉升機(jī)會(huì)，使財(cái)務(wù)人員了解自身職業(yè)規(guī)劃，正確認(rèn)知財(cái)務(wù)工作內(nèi)容，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，逐漸轉(zhuǎn)型為管理型會(huì)計(jì)工作，參與到企業(yè)管理、決策工作中。

（四）提升企業(yè)的信息化水平

在大數(shù)據(jù)時(shí)代下，房地產(chǎn)企業(yè)緊跟時(shí)代要求，全面提升信息化建設(shè)水平。比如使用“Julius”軟件、大數(shù)據(jù)軟件，收集、分析成本數(shù)據(jù)。企業(yè)還要建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)，比如供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)不同供應(yīng)商進(jìn)行分類。同時(shí)建立材料質(zhì)量、履約能力、服務(wù)水平的信息庫(kù)，篩選最佳供應(yīng)商。建立內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)，比對(duì)分析各環(huán)節(jié)的成本數(shù)據(jù)，對(duì)照優(yōu)秀企業(yè)的成本數(shù)據(jù)，找尋成本差異。通過(guò)信息化技術(shù)，可以降低企業(yè)成本，增加經(jīng)濟(jì)效益。

在管控房地產(chǎn)企業(yè)的成本時(shí)，也要使用成本控制系統(tǒng)，聯(lián)合ERP 系統(tǒng)予以規(guī)范。建立ERP 動(dòng)態(tài)管理模式，能夠科學(xué)管控項(xiàng)目成本。在ERP 管理模式中，要圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地成本、安置成本，聯(lián)合ERP 管理模式的內(nèi)容與要求，掌握企業(yè)不同部門(mén)的成本組成情況，保證成本管控工作的開(kāi)展效益。

（五）完善企業(yè)管理制度，加大各部門(mén)溝通力度

房地產(chǎn)企業(yè)還要制定溝通制度，通過(guò)制度措施提升溝通效率，高效處理不良問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，要制定完整的制度內(nèi)容，加大制度的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)制度良好，可以輔助績(jī)效管理，加大不同部門(mén)的聯(lián)動(dòng)度。在實(shí)際工作處理中，要提升各部門(mén)的溝通效率，加強(qiáng)工作成效?；诰C合角度分析，企業(yè)運(yùn)行問(wèn)題多是受到制度不到位因素影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)制定制度時(shí)，嚴(yán)禁套用其他企業(yè)的制度，而是要參考自身情況，制定針對(duì)性的管理制度。在制度規(guī)定制定過(guò)程中，要保證領(lǐng)導(dǎo)和員工的地位平等性。企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)加大溝通力度，實(shí)現(xiàn)各部門(mén)的真正融合。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)擁有良好氛圍，才能提升員工的工作積極性，加強(qiáng)各部門(mén)的協(xié)調(diào)能力，使各項(xiàng)成本費(fèi)用降低，不斷提升各部門(mén)的績(jī)效水平。制定和完善管理制度，能夠促進(jìn)企業(yè)各部門(mén)溝通，降低成本、提升績(jī)效，確保成本下降幅度高于績(jī)效提升幅度。

（六）完善會(huì)計(jì)核算機(jī)制

為了有序開(kāi)展項(xiàng)目成本核算工作，優(yōu)化完善會(huì)計(jì)核算制度，確保核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行科學(xué)的會(huì)計(jì)核算制度，維護(hù)項(xiàng)目成本核算合理性、規(guī)范性，確保財(cái)務(wù)管理部門(mén)遵循法律要求與標(biāo)準(zhǔn)。為了保障會(huì)計(jì)核算機(jī)制的實(shí)用性，管理部門(mén)要檢查會(huì)計(jì)核算機(jī)制的落實(shí)情況，同時(shí)發(fā)揮出會(huì)計(jì)核算機(jī)制的作用和價(jià)值，優(yōu)化完善制度規(guī)定。此外，注重會(huì)計(jì)核算制度的完善，細(xì)化管理制度內(nèi)容，在計(jì)入工程成本時(shí)，要遵循月份、季度周期，合理分配和歸納成本對(duì)象，以此發(fā)揮出會(huì)計(jì)核算制度作用。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，要將土地紅利轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾砑t利，認(rèn)識(shí)到成本核算與管理工作的重要性，增加利潤(rùn)點(diǎn)。所以，企業(yè)要全面管控成本費(fèi)用，完善成本核算制度，加大內(nèi)部控制與管理力度，維護(hù)利潤(rùn)空間的合理性，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。