房地產(chǎn)企業(yè)工程項目成本核算管控問題研究

陳琪琦 溫州奧林匹克假日大酒店有限公司

引言

新時期下，國家對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出新要求，企業(yè)為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，必須做好成本核算與管控任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過開展成本核算與管控工作，能夠明確成本架構(gòu)、成本支出等情況。然而，房地產(chǎn)企業(yè)的成本內(nèi)容比較多，財務(wù)人員很難理清開發(fā)成本、設(shè)施費用、施工成本的內(nèi)容與關(guān)系，可能會增加導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。鑒于此，深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算、管控問題，具備較強(qiáng)的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管理的重要性

（一）增加企業(yè)利潤

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，國家進(jìn)行了多次干預(yù)和調(diào)控，從而抑制房價的增長。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入到深度調(diào)整期，導(dǎo)致利潤空間被壓縮，企業(yè)要做好成本核算與管控，降低成本支出，增加經(jīng)濟(jì)利潤。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)開展成本管理工作，尤其是要管控費用支出，從而擴(kuò)大利潤空間，保證經(jīng)濟(jì)效益。

（二）降低企業(yè)的總體風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)評估項目投資、收益問題，以此為基準(zhǔn)控制成本支出。成本控制工作，對房地產(chǎn)項目的利潤空間影響大，如果不注重控制成本支出，則會減少項目開發(fā)利潤，加大企業(yè)的資金風(fēng)險。

（三）提升企業(yè)的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容非常多，成本核算、管控只是一部分工作，但要重視成本核算、成本管控的價值，加大管理力度，才可以提升企業(yè)的管理效益，控制成本支出，擴(kuò)展利潤空間。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管控問題

（一）核算對象問題

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的成本核算對象，開展成本核算之前，沒有做好全方位調(diào)查與研究工作，所掌握的數(shù)據(jù)信息不完整。此外，企業(yè)的核算對象選擇單一，沒有科學(xué)篩選核算內(nèi)容，加大了核算的盲目性，很難獲得準(zhǔn)確結(jié)果，導(dǎo)致成本判定的漏洞較多。同時，企業(yè)在選擇核算對象時，沒有參考階段性標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各階段的核算對象固定。核算人員沒有把握好動態(tài)影響因素，致使成本核算方向的偏差大，凸顯出核算工作的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)不注重分析成本核算對象，沒有認(rèn)識到不同核算對象的差異性，所以在未來工作中，企業(yè)要謹(jǐn)慎選擇核算對象，從而加強(qiáng)成本核算效果。

（二）核算費用問題

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算費用問題多，特別是成本費用歸類、整理不完整，盲目使用成本費用。費用核算時，核算人員總是等到工程竣工后，再開展集中核算，并未采用分階段核算法，加大了成本核算壓力。針對在建項目、投建項目、完工項目，也會產(chǎn)生核算費用問題。房地產(chǎn)企業(yè)沒有把控好成本核算費用，致使費用使用權(quán)限不明確，很難獲得各部門配合，還會影響費用核算的準(zhǔn)確度。在調(diào)整和改善核算費用時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于多角度分析，掌握生產(chǎn)運營的具體情況，做好核算費用的改善工作，最大限度提升核算效率與準(zhǔn)確性。

（三）核算科目問題

在近幾年發(fā)展中，社會各界都非常關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問題，特別是核算科目問題。企業(yè)的核算科目問題，主要是前期整理不到位，缺乏完善的基礎(chǔ)保障，所以很難獲得理想的科目核算效果，還會增加核算偏差與錯漏問題。核算科目少，多是由于企業(yè)不關(guān)注成本核算的細(xì)節(jié)，盡管核算方向準(zhǔn)確，但是核算流程非常簡單，嚴(yán)重影響核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)要系統(tǒng)處理成本核算科目問題，確定核算科目后，細(xì)化每個科目的影響，加大核算科目的支持度，減少潛在的風(fēng)險隱患。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管控問題的原因

（一）成本管理意識薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員、財務(wù)人員，均缺乏成本管控意識。在制定考核制度時，企業(yè)只關(guān)注銷售指標(biāo)，不太重視其他內(nèi)容，比如公司成本管理成效。此外，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本管控制度，致使員工不太了解成本管控職責(zé)，缺乏積極的工作態(tài)度，很難管控好成本效益，也不能準(zhǔn)確核算企業(yè)成本，精益化管理成效不足。

（二）成本核算不清晰，科目處置不合理

房地產(chǎn)項目用地，多采用分期、分批方式。房地產(chǎn)項目中，涉及多個產(chǎn)品種類，包括公寓樓、商鋪、普通住宅等。然而在會計準(zhǔn)則中，未明確劃分成本核算對象的類別，因此企業(yè)無法了解成本組成內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明晰的成本核算對象，未區(qū)分項目開展前的成本。所以不同時間點產(chǎn)生的成本，都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本歸集、分配方法。

（三）成本核算人員的缺失

房地產(chǎn)企業(yè)注重培養(yǎng)銷售人才，主要是因為銷售與利潤掛鉤，所以導(dǎo)致成本核算人員缺失，并且未制定專項培訓(xùn)內(nèi)容。多重因素影響下，企業(yè)很難建立一套完整的成本管理體系，整體管理水平不高。由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要求提升，人員不僅要懂得財務(wù)知識，還要具備稅收籌劃能力。但是由于具備綜合能力的人員不足，企業(yè)也不注重系統(tǒng)化培訓(xùn)，減緩了成本核算與管控進(jìn)度。

（四）信息化管理水平一般

針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，長期使用傳統(tǒng)信息化管理方式，各部門的系統(tǒng)相互獨立，且遵循的規(guī)范不統(tǒng)一。企業(yè)的成本核算，包括資金管理、成本估算、合同結(jié)算等內(nèi)容，如果采用傳統(tǒng)的信息化管理方式，則很難準(zhǔn)確清洗和篩選數(shù)據(jù)。所以信息化水平對企業(yè)成本項目管控的影響明顯。

四、房地產(chǎn)企業(yè)工程項目成本核算管控要點

（一）明確成本核算對象

房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)加強(qiáng)成本核算意識，明確核算對象，不再出現(xiàn)盲目選擇核算對象的問題。企業(yè)在選擇核算對象時，綜合考慮項目地點、工程結(jié)構(gòu)，按照分配費用、歸集情況，明確費用承擔(dān)人員，減少成本核算對象的偏差。在核算成本時，應(yīng)當(dāng)遵照設(shè)計概預(yù)算，從而提升核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。企業(yè)明確核算對象之后，聯(lián)合對象特點開展核算分析工作，凸顯成本核算的個性化，加大成本核算發(fā)展的支持度。

（二）準(zhǔn)確歸集與分配成本

房地產(chǎn)企業(yè)逐步完善成本核算體系，加大成本費用的管控力度，減少費用控制的不良問題。在成本費用歸集、分配操作中，限制費用的領(lǐng)取與使用，要保證費用使用過程的明晰化。比如針對基礎(chǔ)設(shè)施費用，則要采用因果關(guān)系法，合理分配成本費用。針對公共配套設(shè)施費用，則要參考受益比例進(jìn)行分配。針對前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、開發(fā)間接費用，應(yīng)當(dāng)參考建筑面積比實行分?jǐn)倷C(jī)制。企業(yè)調(diào)整成本核算費用之后，要加大工作依據(jù)，提升費用的清晰度。

（三）合理設(shè)置核算科目

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算特殊，所以要持續(xù)優(yōu)化核算科目，減少科目過少、過多等問題，保證核算科目的可行性。設(shè)計和實施核算科目時，必須參考現(xiàn)有會計制度的要求，細(xì)化核算內(nèi)容，避免盲目增加科目。設(shè)計核算科目時，核算人員要按照項目特點，建立成本明細(xì)臺賬，提升核算科目的個性化。企業(yè)在設(shè)置成本核算科目時，還要觀察合同內(nèi)的信息，包括建筑面積、開工/竣工時間等，賬表采用明細(xì)賬格式，從而掌握成本費用開支情況。

五、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本核算與管控的措施

（一）優(yōu)化管理理念，細(xì)化職責(zé)

企業(yè)要注重管理層、基層成本管理理念的更新，從而優(yōu)化成本控制模式。只有管理層加強(qiáng)成本管控意識，才能高效處理經(jīng)濟(jì)成本問題。企業(yè)管理層要關(guān)注成本管理的價值，改變傳統(tǒng)的成本管理理念，以提升成本管理效益。在更新成本管理理念時，企業(yè)管理人員承擔(dān)的責(zé)任重大，要定期召開部門會議，全面討論成本管理內(nèi)容提升對成本管控的關(guān)注度。企業(yè)成本管理，與成本部、財務(wù)部相關(guān)，但不能只依賴上述部門管控，而是要實現(xiàn)全員成本管控，落實崗位職責(zé)。管理層要細(xì)化成本管理內(nèi)容，建立成本管理制度，聯(lián)合信息技術(shù)細(xì)化崗位職責(zé)內(nèi)容，將其作為企業(yè)的工作規(guī)范。企業(yè)還要注重成本管理制度的完善，確保員工認(rèn)識到成本管理內(nèi)容，持續(xù)提高成本管控效果。

（二）細(xì)化成本核算對象，保證成本科目設(shè)置效果

第一，合理設(shè)置成本科目：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，總成本是企業(yè)生產(chǎn)、銷售產(chǎn)品的消耗金?；诔杀窘Y(jié)構(gòu)組成，企業(yè)要設(shè)置會計部門，羅列出成本科目，科學(xué)掌控成本細(xì)節(jié)問題。

第二，針對不同時期的項目，要采用不同的管理方法：開展房地產(chǎn)項目之前，企業(yè)要明確成本核算對象，聯(lián)合造價工程部門的標(biāo)價，準(zhǔn)確預(yù)算項目成本。對于項目潛在成本，則要做好初步預(yù)算，既可以確保成本的明細(xì)度，又可以使企業(yè)具備統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，加大不同項目的對比度。企業(yè)建賬過程中，應(yīng)當(dāng)參考國家規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)，保證科目設(shè)置的合理性。聯(lián)合企業(yè)實際情況，設(shè)置明細(xì)科目，以滿足日常管理、上報數(shù)據(jù)分析的需求。會計核算本部門要對應(yīng)成本數(shù)據(jù)、概預(yù)算數(shù)據(jù)，編制詳細(xì)的財務(wù)報表。如果項目的運行時間長，財務(wù)部門要保證數(shù)據(jù)分類的合理性。在各項財務(wù)軟件中，優(yōu)化調(diào)整不合理科目。項目運行期間，還要重置明細(xì)科目，維護(hù)成本的可比性，確保管理層科學(xué)分析和應(yīng)用數(shù)據(jù)。

（三）培養(yǎng)復(fù)合型的財務(wù)人才

房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視銷售人員，還要注重財務(wù)人才的培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)中，財務(wù)人員對成本管理工作起到?jīng)Q定性影響。作為復(fù)合型財務(wù)人員，應(yīng)當(dāng)不斷豐富財務(wù)知識，明確業(yè)務(wù)類型。企業(yè)組織財務(wù)人員參與培訓(xùn)時，還要聯(lián)合非財務(wù)知識，搭建系統(tǒng)的培訓(xùn)體系。對于剛?cè)肼毜娜藛T，則要做好一系列基礎(chǔ)培訓(xùn)，確保人員熟悉企業(yè)的基本流程與工作內(nèi)容。如果財務(wù)人員已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗，則通過知識教育、技能培訓(xùn)方法，不斷加強(qiáng)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力。培訓(xùn)過程中，落實獎懲制度、培訓(xùn)活動，保證員工的培訓(xùn)效果。比如針對性培訓(xùn)內(nèi)容，要保證考核內(nèi)容的清晰度。針對完成培訓(xùn)的人員，如果考核合格，則要給予相應(yīng)獎勵。如果員工沒有完成培訓(xùn)任務(wù)，則要做好懲罰處理。企業(yè)還要注重為員工提供晉升機(jī)會，使財務(wù)人員了解自身職業(yè)規(guī)劃，正確認(rèn)知財務(wù)工作內(nèi)容，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，逐漸轉(zhuǎn)型為管理型會計工作，參與到企業(yè)管理、決策工作中。

（四）提升企業(yè)的信息化水平

在大數(shù)據(jù)時代下，房地產(chǎn)企業(yè)緊跟時代要求，全面提升信息化建設(shè)水平。比如使用“Julius”軟件、大數(shù)據(jù)軟件，收集、分析成本數(shù)據(jù)。企業(yè)還要建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫，比如供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫，對不同供應(yīng)商進(jìn)行分類。同時建立材料質(zhì)量、履約能力、服務(wù)水平的信息庫，篩選最佳供應(yīng)商。建立內(nèi)部數(shù)據(jù)庫，比對分析各環(huán)節(jié)的成本數(shù)據(jù)，對照優(yōu)秀企業(yè)的成本數(shù)據(jù)，找尋成本差異。通過信息化技術(shù)，可以降低企業(yè)成本，增加經(jīng)濟(jì)效益。

在管控房地產(chǎn)企業(yè)的成本時，也要使用成本控制系統(tǒng)，聯(lián)合ERP 系統(tǒng)予以規(guī)范。建立ERP 動態(tài)管理模式，能夠科學(xué)管控項目成本。在ERP 管理模式中，要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本、安置成本，聯(lián)合ERP 管理模式的內(nèi)容與要求，掌握企業(yè)不同部門的成本組成情況，保證成本管控工作的開展效益。

（五）完善企業(yè)管理制度，加大各部門溝通力度

房地產(chǎn)企業(yè)還要制定溝通制度，通過制度措施提升溝通效率，高效處理不良問題。對于企業(yè)來說，要制定完整的制度內(nèi)容，加大制度的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)企業(yè)的各項制度良好，可以輔助績效管理，加大不同部門的聯(lián)動度。在實際工作處理中，要提升各部門的溝通效率，加強(qiáng)工作成效?；诰C合角度分析，企業(yè)運行問題多是受到制度不到位因素影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)制定制度時，嚴(yán)禁套用其他企業(yè)的制度，而是要參考自身情況，制定針對性的管理制度。在制度規(guī)定制定過程中，要保證領(lǐng)導(dǎo)和員工的地位平等性。企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)加大溝通力度，實現(xiàn)各部門的真正融合。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)擁有良好氛圍，才能提升員工的工作積極性，加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)能力，使各項成本費用降低，不斷提升各部門的績效水平。制定和完善管理制度，能夠促進(jìn)企業(yè)各部門溝通，降低成本、提升績效，確保成本下降幅度高于績效提升幅度。

（六）完善會計核算機(jī)制

為了有序開展項目成本核算工作，優(yōu)化完善會計核算制度，確保核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)要實行科學(xué)的會計核算制度，維護(hù)項目成本核算合理性、規(guī)范性，確保財務(wù)管理部門遵循法律要求與標(biāo)準(zhǔn)。為了保障會計核算機(jī)制的實用性，管理部門要檢查會計核算機(jī)制的落實情況，同時發(fā)揮出會計核算機(jī)制的作用和價值，優(yōu)化完善制度規(guī)定。此外，注重會計核算制度的完善，細(xì)化管理制度內(nèi)容，在計入工程成本時，要遵循月份、季度周期，合理分配和歸納成本對象，以此發(fā)揮出會計核算制度作用。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，要將土地紅利轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾砑t利，認(rèn)識到成本核算與管理工作的重要性，增加利潤點。所以，企業(yè)要全面管控成本費用，完善成本核算制度，加大內(nèi)部控制與管理力度，維護(hù)利潤空間的合理性，進(jìn)一步加強(qiáng)市場競爭實力。