陳琪琦 溫州奧林匹克假日大酒店有限公司
新時(shí)期下,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出新要求,企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo),必須做好成本核算與管控任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)開(kāi)展成本核算與管控工作,能夠明確成本架構(gòu)、成本支出等情況。然而,房地產(chǎn)企業(yè)的成本內(nèi)容比較多,財(cái)務(wù)人員很難理清開(kāi)發(fā)成本、設(shè)施費(fèi)用、施工成本的內(nèi)容與關(guān)系,可能會(huì)增加導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。鑒于此,深入分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算、管控問(wèn)題,具備較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中,國(guó)家進(jìn)行了多次干預(yù)和調(diào)控,從而抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入到深度調(diào)整期,導(dǎo)致利潤(rùn)空間被壓縮,企業(yè)要做好成本核算與管控,降低成本支出,增加經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。因此,房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)開(kāi)展成本管理工作,尤其是要管控費(fèi)用支出,從而擴(kuò)大利潤(rùn)空間,保證經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)評(píng)估項(xiàng)目投資、收益問(wèn)題,以此為基準(zhǔn)控制成本支出。成本控制工作,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間影響大,如果不注重控制成本支出,則會(huì)減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn),加大企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容非常多,成本核算、管控只是一部分工作,但要重視成本核算、成本管控的價(jià)值,加大管理力度,才可以提升企業(yè)的管理效益,控制成本支出,擴(kuò)展利潤(rùn)空間。
房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明確的成本核算對(duì)象,開(kāi)展成本核算之前,沒(méi)有做好全方位調(diào)查與研究工作,所掌握的數(shù)據(jù)信息不完整。此外,企業(yè)的核算對(duì)象選擇單一,沒(méi)有科學(xué)篩選核算內(nèi)容,加大了核算的盲目性,很難獲得準(zhǔn)確結(jié)果,導(dǎo)致成本判定的漏洞較多。同時(shí),企業(yè)在選擇核算對(duì)象時(shí),沒(méi)有參考階段性標(biāo)準(zhǔn),導(dǎo)致各階段的核算對(duì)象固定。核算人員沒(méi)有把握好動(dòng)態(tài)影響因素,致使成本核算方向的偏差大,凸顯出核算工作的矛盾。房地產(chǎn)企業(yè)不注重分析成本核算對(duì)象,沒(méi)有認(rèn)識(shí)到不同核算對(duì)象的差異性,所以在未來(lái)工作中,企業(yè)要謹(jǐn)慎選擇核算對(duì)象,從而加強(qiáng)成本核算效果。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算費(fèi)用問(wèn)題多,特別是成本費(fèi)用歸類、整理不完整,盲目使用成本費(fèi)用。費(fèi)用核算時(shí),核算人員總是等到工程竣工后,再開(kāi)展集中核算,并未采用分階段核算法,加大了成本核算壓力。針對(duì)在建項(xiàng)目、投建項(xiàng)目、完工項(xiàng)目,也會(huì)產(chǎn)生核算費(fèi)用問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有把控好成本核算費(fèi)用,致使費(fèi)用使用權(quán)限不明確,很難獲得各部門(mén)配合,還會(huì)影響費(fèi)用核算的準(zhǔn)確度。在調(diào)整和改善核算費(fèi)用時(shí),企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于多角度分析,掌握生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的具體情況,做好核算費(fèi)用的改善工作,最大限度提升核算效率與準(zhǔn)確性。
在近幾年發(fā)展中,社會(huì)各界都非常關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算問(wèn)題,特別是核算科目問(wèn)題。企業(yè)的核算科目問(wèn)題,主要是前期整理不到位,缺乏完善的基礎(chǔ)保障,所以很難獲得理想的科目核算效果,還會(huì)增加核算偏差與錯(cuò)漏問(wèn)題。核算科目少,多是由于企業(yè)不關(guān)注成本核算的細(xì)節(jié),盡管核算方向準(zhǔn)確,但是核算流程非常簡(jiǎn)單,嚴(yán)重影響核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)要系統(tǒng)處理成本核算科目問(wèn)題,確定核算科目后,細(xì)化每個(gè)科目的影響,加大核算科目的支持度,減少潛在的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員、財(cái)務(wù)人員,均缺乏成本管控意識(shí)。在制定考核制度時(shí),企業(yè)只關(guān)注銷售指標(biāo),不太重視其他內(nèi)容,比如公司成本管理成效。此外,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏成本管控制度,致使員工不太了解成本管控職責(zé),缺乏積極的工作態(tài)度,很難管控好成本效益,也不能準(zhǔn)確核算企業(yè)成本,精益化管理成效不足。
房地產(chǎn)項(xiàng)目用地,多采用分期、分批方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目中,涉及多個(gè)產(chǎn)品種類,包括公寓樓、商鋪、普通住宅等。然而在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中,未明確劃分成本核算對(duì)象的類別,因此企業(yè)無(wú)法了解成本組成內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏明晰的成本核算對(duì)象,未區(qū)分項(xiàng)目開(kāi)展前的成本。所以不同時(shí)間點(diǎn)產(chǎn)生的成本,都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本歸集、分配方法。
房地產(chǎn)企業(yè)注重培養(yǎng)銷售人才,主要是因?yàn)殇N售與利潤(rùn)掛鉤,所以導(dǎo)致成本核算人員缺失,并且未制定專項(xiàng)培訓(xùn)內(nèi)容。多重因素影響下,企業(yè)很難建立一套完整的成本管理體系,整體管理水平不高。由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要求提升,人員不僅要懂得財(cái)務(wù)知識(shí),還要具備稅收籌劃能力。但是由于具備綜合能力的人員不足,企業(yè)也不注重系統(tǒng)化培訓(xùn),減緩了成本核算與管控進(jìn)度。
針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言,長(zhǎng)期使用傳統(tǒng)信息化管理方式,各部門(mén)的系統(tǒng)相互獨(dú)立,且遵循的規(guī)范不統(tǒng)一。企業(yè)的成本核算,包括資金管理、成本估算、合同結(jié)算等內(nèi)容,如果采用傳統(tǒng)的信息化管理方式,則很難準(zhǔn)確清洗和篩選數(shù)據(jù)。所以信息化水平對(duì)企業(yè)成本項(xiàng)目管控的影響明顯。
房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)加強(qiáng)成本核算意識(shí),明確核算對(duì)象,不再出現(xiàn)盲目選擇核算對(duì)象的問(wèn)題。企業(yè)在選擇核算對(duì)象時(shí),綜合考慮項(xiàng)目地點(diǎn)、工程結(jié)構(gòu),按照分配費(fèi)用、歸集情況,明確費(fèi)用承擔(dān)人員,減少成本核算對(duì)象的偏差。在核算成本時(shí),應(yīng)當(dāng)遵照設(shè)計(jì)概預(yù)算,從而提升核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。企業(yè)明確核算對(duì)象之后,聯(lián)合對(duì)象特點(diǎn)開(kāi)展核算分析工作,凸顯成本核算的個(gè)性化,加大成本核算發(fā)展的支持度。
房地產(chǎn)企業(yè)逐步完善成本核算體系,加大成本費(fèi)用的管控力度,減少費(fèi)用控制的不良問(wèn)題。在成本費(fèi)用歸集、分配操作中,限制費(fèi)用的領(lǐng)取與使用,要保證費(fèi)用使用過(guò)程的明晰化。比如針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用,則要采用因果關(guān)系法,合理分配成本費(fèi)用。針對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)用,則要參考受益比例進(jìn)行分配。針對(duì)前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)參考建筑面積比實(shí)行分?jǐn)倷C(jī)制。企業(yè)調(diào)整成本核算費(fèi)用之后,要加大工作依據(jù),提升費(fèi)用的清晰度。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算特殊,所以要持續(xù)優(yōu)化核算科目,減少科目過(guò)少、過(guò)多等問(wèn)題,保證核算科目的可行性。設(shè)計(jì)和實(shí)施核算科目時(shí),必須參考現(xiàn)有會(huì)計(jì)制度的要求,細(xì)化核算內(nèi)容,避免盲目增加科目。設(shè)計(jì)核算科目時(shí),核算人員要按照項(xiàng)目特點(diǎn),建立成本明細(xì)臺(tái)賬,提升核算科目的個(gè)性化。企業(yè)在設(shè)置成本核算科目時(shí),還要觀察合同內(nèi)的信息,包括建筑面積、開(kāi)工/竣工時(shí)間等,賬表采用明細(xì)賬格式,從而掌握成本費(fèi)用開(kāi)支情況。
企業(yè)要注重管理層、基層成本管理理念的更新,從而優(yōu)化成本控制模式。只有管理層加強(qiáng)成本管控意識(shí),才能高效處理經(jīng)濟(jì)成本問(wèn)題。企業(yè)管理層要關(guān)注成本管理的價(jià)值,改變傳統(tǒng)的成本管理理念,以提升成本管理效益。在更新成本管理理念時(shí),企業(yè)管理人員承擔(dān)的責(zé)任重大,要定期召開(kāi)部門(mén)會(huì)議,全面討論成本管理內(nèi)容提升對(duì)成本管控的關(guān)注度。企業(yè)成本管理,與成本部、財(cái)務(wù)部相關(guān),但不能只依賴上述部門(mén)管控,而是要實(shí)現(xiàn)全員成本管控,落實(shí)崗位職責(zé)。管理層要細(xì)化成本管理內(nèi)容,建立成本管理制度,聯(lián)合信息技術(shù)細(xì)化崗位職責(zé)內(nèi)容,將其作為企業(yè)的工作規(guī)范。企業(yè)還要注重成本管理制度的完善,確保員工認(rèn)識(shí)到成本管理內(nèi)容,持續(xù)提高成本管控效果。
第一,合理設(shè)置成本科目:房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中,總成本是企業(yè)生產(chǎn)、銷售產(chǎn)品的消耗金?;诔杀窘Y(jié)構(gòu)組成,企業(yè)要設(shè)置會(huì)計(jì)部門(mén),羅列出成本科目,科學(xué)掌控成本細(xì)節(jié)問(wèn)題。
第二,針對(duì)不同時(shí)期的項(xiàng)目,要采用不同的管理方法:開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目之前,企業(yè)要明確成本核算對(duì)象,聯(lián)合造價(jià)工程部門(mén)的標(biāo)價(jià),準(zhǔn)確預(yù)算項(xiàng)目成本。對(duì)于項(xiàng)目潛在成本,則要做好初步預(yù)算,既可以確保成本的明細(xì)度,又可以使企業(yè)具備統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),加大不同項(xiàng)目的對(duì)比度。企業(yè)建賬過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)參考國(guó)家規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn),保證科目設(shè)置的合理性。聯(lián)合企業(yè)實(shí)際情況,設(shè)置明細(xì)科目,以滿足日常管理、上報(bào)數(shù)據(jù)分析的需求。會(huì)計(jì)核算本部門(mén)要對(duì)應(yīng)成本數(shù)據(jù)、概預(yù)算數(shù)據(jù),編制詳細(xì)的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果項(xiàng)目的運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),財(cái)務(wù)部門(mén)要保證數(shù)據(jù)分類的合理性。在各項(xiàng)財(cái)務(wù)軟件中,優(yōu)化調(diào)整不合理科目。項(xiàng)目運(yùn)行期間,還要重置明細(xì)科目,維護(hù)成本的可比性,確保管理層科學(xué)分析和應(yīng)用數(shù)據(jù)。
房地產(chǎn)企業(yè)不僅要重視銷售人員,還要注重財(cái)務(wù)人才的培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)中,財(cái)務(wù)人員對(duì)成本管理工作起到?jīng)Q定性影響。作為復(fù)合型財(cái)務(wù)人員,應(yīng)當(dāng)不斷豐富財(cái)務(wù)知識(shí),明確業(yè)務(wù)類型。企業(yè)組織財(cái)務(wù)人員參與培訓(xùn)時(shí),還要聯(lián)合非財(cái)務(wù)知識(shí),搭建系統(tǒng)的培訓(xùn)體系。對(duì)于剛?cè)肼毜娜藛T,則要做好一系列基礎(chǔ)培訓(xùn),確保人員熟悉企業(yè)的基本流程與工作內(nèi)容。如果財(cái)務(wù)人員已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn),則通過(guò)知識(shí)教育、技能培訓(xùn)方法,不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力。培訓(xùn)過(guò)程中,落實(shí)獎(jiǎng)懲制度、培訓(xùn)活動(dòng),保證員工的培訓(xùn)效果。比如針對(duì)性培訓(xùn)內(nèi)容,要保證考核內(nèi)容的清晰度。針對(duì)完成培訓(xùn)的人員,如果考核合格,則要給予相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。如果員工沒(méi)有完成培訓(xùn)任務(wù),則要做好懲罰處理。企業(yè)還要注重為員工提供晉升機(jī)會(huì),使財(cái)務(wù)人員了解自身職業(yè)規(guī)劃,正確認(rèn)知財(cái)務(wù)工作內(nèi)容,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念,逐漸轉(zhuǎn)型為管理型會(huì)計(jì)工作,參與到企業(yè)管理、決策工作中。
在大數(shù)據(jù)時(shí)代下,房地產(chǎn)企業(yè)緊跟時(shí)代要求,全面提升信息化建設(shè)水平。比如使用“Julius”軟件、大數(shù)據(jù)軟件,收集、分析成本數(shù)據(jù)。企業(yè)還要建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù),比如供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)不同供應(yīng)商進(jìn)行分類。同時(shí)建立材料質(zhì)量、履約能力、服務(wù)水平的信息庫(kù),篩選最佳供應(yīng)商。建立內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù),比對(duì)分析各環(huán)節(jié)的成本數(shù)據(jù),對(duì)照優(yōu)秀企業(yè)的成本數(shù)據(jù),找尋成本差異。通過(guò)信息化技術(shù),可以降低企業(yè)成本,增加經(jīng)濟(jì)效益。
在管控房地產(chǎn)企業(yè)的成本時(shí),也要使用成本控制系統(tǒng),聯(lián)合ERP 系統(tǒng)予以規(guī)范。建立ERP 動(dòng)態(tài)管理模式,能夠科學(xué)管控項(xiàng)目成本。在ERP 管理模式中,要圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地成本、安置成本,聯(lián)合ERP 管理模式的內(nèi)容與要求,掌握企業(yè)不同部門(mén)的成本組成情況,保證成本管控工作的開(kāi)展效益。
房地產(chǎn)企業(yè)還要制定溝通制度,通過(guò)制度措施提升溝通效率,高效處理不良問(wèn)題。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō),要制定完整的制度內(nèi)容,加大制度的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)制度良好,可以輔助績(jī)效管理,加大不同部門(mén)的聯(lián)動(dòng)度。在實(shí)際工作處理中,要提升各部門(mén)的溝通效率,加強(qiáng)工作成效?;诰C合角度分析,企業(yè)運(yùn)行問(wèn)題多是受到制度不到位因素影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)制定制度時(shí),嚴(yán)禁套用其他企業(yè)的制度,而是要參考自身情況,制定針對(duì)性的管理制度。在制度規(guī)定制定過(guò)程中,要保證領(lǐng)導(dǎo)和員工的地位平等性。企業(yè)管理層應(yīng)當(dāng)加大溝通力度,實(shí)現(xiàn)各部門(mén)的真正融合。企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)擁有良好氛圍,才能提升員工的工作積極性,加強(qiáng)各部門(mén)的協(xié)調(diào)能力,使各項(xiàng)成本費(fèi)用降低,不斷提升各部門(mén)的績(jī)效水平。制定和完善管理制度,能夠促進(jìn)企業(yè)各部門(mén)溝通,降低成本、提升績(jī)效,確保成本下降幅度高于績(jī)效提升幅度。
為了有序開(kāi)展項(xiàng)目成本核算工作,優(yōu)化完善會(huì)計(jì)核算制度,確保核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)行科學(xué)的會(huì)計(jì)核算制度,維護(hù)項(xiàng)目成本核算合理性、規(guī)范性,確保財(cái)務(wù)管理部門(mén)遵循法律要求與標(biāo)準(zhǔn)。為了保障會(huì)計(jì)核算機(jī)制的實(shí)用性,管理部門(mén)要檢查會(huì)計(jì)核算機(jī)制的落實(shí)情況,同時(shí)發(fā)揮出會(huì)計(jì)核算機(jī)制的作用和價(jià)值,優(yōu)化完善制度規(guī)定。此外,注重會(huì)計(jì)核算制度的完善,細(xì)化管理制度內(nèi)容,在計(jì)入工程成本時(shí),要遵循月份、季度周期,合理分配和歸納成本對(duì)象,以此發(fā)揮出會(huì)計(jì)核算制度作用。
綜上所述,房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中,要將土地紅利轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾砑t利,認(rèn)識(shí)到成本核算與管理工作的重要性,增加利潤(rùn)點(diǎn)。所以,企業(yè)要全面管控成本費(fèi)用,完善成本核算制度,加大內(nèi)部控制與管理力度,維護(hù)利潤(rùn)空間的合理性,進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。