濟(jì)南地鐵3號線對周邊房價影響的時空效應(yīng)

張志豪

摘? ?要：軌道交通的建設(shè)與運(yùn)營對房價有顯著影響。隨著濟(jì)南市多條地鐵線路相繼通車，地鐵沿線的房價出現(xiàn)了不同程度的波動。為探究地鐵對周邊房價的影響機(jī)制，選取濟(jì)南地鐵3號線周邊1km范圍內(nèi)的小區(qū)作為樣本，利用樣本小區(qū)的二手房房價數(shù)據(jù)，從時間和空間兩個維度對房價和房價增長率進(jìn)行分析，探究地鐵開通前后不同階段沿線住宅價格的變化，找尋地鐵沿線房價的空間分布規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上解釋房價變動的原因。結(jié)果表明，濟(jì)南地鐵3號線對周邊房價的影響存在顯著的時空效應(yīng)。由此提出地鐵沿線土地開發(fā)的相關(guān)建議，為今后規(guī)劃決策提供參考。

關(guān)鍵詞：地鐵3號線；房價；時空效應(yīng)

中圖分類號：F299.233? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? 文章編號：1673-291X（2023）14-0047-03

引言

當(dāng)前城市的機(jī)動交通日漸擁堵，極大影響了人們對出行方式的選擇。軌道交通具有快速便捷、綠色低碳、運(yùn)輸量大等特點，可以有效緩解機(jī)動交通擁堵的困境。不僅如此，地鐵開通后，相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，配套服務(wù)逐漸完善，沿線土地價值得到提升，最終表現(xiàn)為周邊房價整體上升。由于地鐵對房價的影響關(guān)系到政府、開發(fā)商與周邊居民的切身利益，所以深入研究地鐵對房價的影響機(jī)制及應(yīng)對措施具有重要意義。

受北部黃河與南部泰山余脈的限制，濟(jì)南市形成了沿東西方向發(fā)展的帶狀城區(qū)，其東西向的機(jī)動交通面臨著較大壓力。2019年4月，濟(jì)南市首條軌道交通線路1號線正式開通；隨后，3號線于同年12月開通。2021年3月，2號線正式通車，它沿東西方向串連起1號線和3號線，形成了“H”型軌道交通網(wǎng)絡(luò)，極大程度上緩解了濟(jì)南市的交通壓力。此外，地鐵的建設(shè)和運(yùn)營對沿線住宅價格的提升具有積極作用，但目前關(guān)于濟(jì)南市地鐵對周邊房價影響的研究還較少，亟待從定量分析的角度，研究濟(jì)南軌道交通對其沿線房價的影響。

一、樣本選取及數(shù)據(jù)來源

濟(jì)南地鐵1號線主要位于長清區(qū)，位置較為偏僻，經(jīng)過濟(jì)南市主城區(qū)的范圍較小。2號線開通時間相對較短，對周邊物質(zhì)條件及住宅價格的的影響尚不顯著。而3號線于2019年12月通車，至今已開通2年有余，通車時間較長，對周邊房價的影響較為明顯；同時，3號線向南連接龍洞，向北連接灘頭，且連接了龍奧大廈、奧體中心等重大設(shè)施，其運(yùn)行范圍較廣，既穿過了主城區(qū)，又覆蓋了新城區(qū)與老城區(qū)，具有重要的參考價值。因此，最終選擇軌道交通3號線進(jìn)行研究。

相關(guān)研究表明，地鐵站點對于周邊房價的影響場域可看做一個以站點為圓心、以1km為半徑的圓形范圍[1]，即步行10—15分鐘能夠到達(dá)的范圍[2]。對此范圍內(nèi)的小區(qū)做進(jìn)一步篩選，除去暫未開通的裴家營站和灘頭站后，排除在3號線開通后建成的小區(qū)，最終將3號線11個站點周邊共33個小區(qū)的住宅價格作為研究樣本，見表1。

整體上看，3號線周邊的住宅建成時間多在5年以上，因此選用二手房房價進(jìn)行研究。參考安居客和鏈家網(wǎng)，以每個小區(qū)二手房的當(dāng)月成交均價作為代表數(shù)據(jù)，整理得到地鐵3號線周邊房價的有效數(shù)據(jù)。

二、3號線對房價影響的時間效應(yīng)

整理2019年3月至2022年3月間33個樣本小區(qū)每個月的房價數(shù)據(jù)，計算所有樣本小區(qū)每個月房價的平均值及房價增長率，按月份將所有樣本小區(qū)的房價求和后取平均值，得到3號線沿線的整體房價變化趨勢?？紤]到地鐵對周邊住宅的溢價效應(yīng)具有一定滯后性，根據(jù)相關(guān)研究經(jīng)驗[3]，結(jié)合濟(jì)南3號線的實際情況，劃分成3號線開通前一年內(nèi)、開通后一年內(nèi)、以及開通后一至兩年內(nèi)這三個時間段，從房價和房價增長率入手，分析其周邊房價的變化趨勢。

（一）房價的變化趨勢

將3號線沿線小區(qū)的平均房價與濟(jì)南市的平均房價進(jìn)行比較，結(jié)果顯示，3號線周邊的住宅價格整體上高于濟(jì)南市的平均房價，但在不同時間段二者的變化趨勢存在明顯差異。2019年3月至12月，即3號線開通前一年，周邊房價快速上漲，而濟(jì)南市平均房價存在下跌傾向，說明地鐵開通對周邊房價的上漲具有快速的帶動作用。2019年12月至2020年12月，即3號線開通一年內(nèi)，濟(jì)南市整體房價緩慢下跌，但3號線周邊的房價在小幅下降后呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，3號線對房價的提升作用在一定程度上抵消了濟(jì)南市整體房價下跌的影響。2020年12月至2022年3月，即地鐵開通1—2年內(nèi)，濟(jì)南市的房價先降后升，逐漸趨于平穩(wěn)；而3號線周邊的房價則在持續(xù)平穩(wěn)地狀態(tài)中呈緩慢上升趨勢，可見地鐵的開通推動了周邊公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，使沿線的物質(zhì)條件和生活氛圍整體提升，因此出現(xiàn)了房價平穩(wěn)持續(xù)上漲的現(xiàn)象，見圖1。

（二）房價增長率的變化趨勢

一方面，3號線開通前的一年內(nèi)，濟(jì)南市的房價增長率持續(xù)為負(fù)值，表明該階段濟(jì)南市房價持續(xù)下降；而3號線周邊小區(qū)的房價增長率高于濟(jì)南市平均房價增長率，說明3號線的開通促進(jìn)了周邊房價提升動力的上升。2019年12月至2020年12月期間，周邊城市的房價增長率持續(xù)上升，而濟(jì)南市的房價增長率為負(fù)，且房價呈下降趨勢；但3號線周邊小區(qū)的房價增長率未受影響，說明在正式開通一年后，地鐵3號線帶來的經(jīng)濟(jì)效益有所體現(xiàn)。另一方面，連接1號線和3號線的地鐵2號線開通在即，一定程度上也刺激了3號線周邊房價的上升。2021年3月至2022年3月，濟(jì)南市的房價增長率有所回升，房價呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢；而3號線周邊房價增長率的上升趨勢進(jìn)一步放緩，地鐵帶來的溢價效應(yīng)逐漸衰減[4]，見圖2。

三、3號線對房價影響的空間效應(yīng)

由于2019—2022年期間房價增長率變動幅度比房價變動更加顯著，更能體現(xiàn)地鐵開通對周邊住宅價格的影響機(jī)制，因此選用3號線上各個站點的房價增長率來表達(dá)地鐵對房價影響的空間效應(yīng)。整體上看，各站點房價增長率的空間分布以八澗堡站為分界線，八澗堡以南的新城區(qū)房價增長率較高，八澗堡以北的老城區(qū)房價增長率較低；八澗堡站作為換乘站，周邊房價的增長率較高，且與八澗堡聯(lián)系密切的站點，其房價上漲也高于平均水平。

（一）各站點房價的空間分布

八澗堡以南的站點房價增長率高于濟(jì)南市房價的平均增長率，房價增長的動力較強(qiáng)，即使在濟(jì)南市的整體房價下跌時，其下跌幅度一般也小于平均值，即地鐵3號線對房價的帶動作用削弱了濟(jì)南市整體房價對該地區(qū)的影響。八澗堡以南的站點大多位于靠近山體的新城區(qū)，其道路規(guī)劃以機(jī)動交通為主，路網(wǎng)密度較小，居民出行也十分依賴機(jī)動車；而地鐵3號線的開通很大程度上緩解了居民對機(jī)動車的依賴，減少了居民通勤成本[5]，促進(jìn)了配套設(shè)施的建設(shè)，因此其房價出現(xiàn)了進(jìn)一步提升。八澗堡以北的老城區(qū)房價增長率低于濟(jì)南市的平均水平，考慮到其周邊建設(shè)情況較為成熟，地鐵的溢價作用被削弱，未能帶動該區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與更新，因此其房價增長率較低。

（二）換乘站點的房價增長率

3號線和2號線交匯于八澗堡站，雖然八澗堡站位置較為偏僻，但受到2號線開通的影響，周邊住宅的價格于2021年3月至2022年3月這一年內(nèi)有了顯著提升，房價增長率大幅上升。作為換乘站，八澗堡站既可以通過2號線與王府莊站和彭家莊站東西向聯(lián)系，又可以通過3號線與龍洞站和灘頭站南北向聯(lián)系，擴(kuò)展了周邊居民的交通可達(dá)范圍，極大提升了八澗堡的交通區(qū)位[6]，促進(jìn)了周邊住宅價格的提升。此外，2號線的開通對于3號線上與換乘站聯(lián)系密切的站點也存在一定的影響。例如，位于八澗堡以南的花園東路站和丁家莊站，雖然位于老城區(qū)，受到3號線的影響較為有限，但是由于與2號線聯(lián)系密切，因此還在2號線影響的輻射范圍內(nèi)，受到3號線與2號線的雙重影響，其房價增長率上漲明顯，見圖3。

四、結(jié)論與建議

研究結(jié)果表明，濟(jì)南地鐵3號線的開通對周邊房價的上升具有顯著影響，且這種影響體現(xiàn)在時間與空間兩個維度上，存在明顯的時空效應(yīng)。在認(rèn)識這種時空規(guī)律的基礎(chǔ)上，筆者提出地鐵沿線土地開發(fā)的相關(guān)建議，以促進(jìn)軌道交通與城市更好發(fā)展。

首先，濟(jì)南軌道交通3號線對周邊住宅價格的影響具有顯著的時間效應(yīng)，具體可分為三個階段，分別是地鐵開通前一年、開通后一年內(nèi)以及開通后的一至兩年內(nèi)。在地鐵通車前一年，周邊房價呈快速增長趨勢；在地鐵開通后的一年內(nèi)，住宅價格呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢；在地鐵通車后一年至兩年內(nèi)，房價波動逐漸平穩(wěn)。由于地鐵對周邊交通條件的提升較為迅速，因此在地鐵開通前后一年，周邊房價快速持續(xù)增長；但地鐵對周邊基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)的帶動存在滯后性，因此在地鐵開通一年至兩年內(nèi)，周邊公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)較為完善后，房價呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長的趨勢。

其次，濟(jì)南地鐵3號線對周邊房價的影響有明顯的空間效應(yīng)，具體可分為新城、老城及換乘站點三種類型。對于處在建設(shè)初期的新區(qū)，地鐵對交通條件的改善效果明顯，對周邊住宅價格的提升作用顯著。對于建設(shè)較為成熟的老城，地鐵的溢價效應(yīng)被削弱，對周邊公共服務(wù)設(shè)施的改善作用有限，對周邊房價的影響較小。對換乘站點及與換乘站聯(lián)系緊密的站點而言，八澗堡站周邊的房價在2號線開通后有明顯漲幅。可見，多條地鐵的開通對換乘站的交通可達(dá)范圍有較大的提升，因此對其周邊房價的影響更加顯著。

最后，為了使軌道交通給城市帶來長遠(yuǎn)的社會與經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)對其沿線進(jìn)行綜合開發(fā)，以實現(xiàn)周邊土地價值的最大化[7]。地鐵站的建設(shè)與運(yùn)營應(yīng)與總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)、與城市發(fā)展節(jié)奏相適應(yīng)，應(yīng)結(jié)合用地與設(shè)施的功能進(jìn)行軌道交通的規(guī)劃與建設(shè)，在最大程度上發(fā)揮土地與軌道交通的價值，以實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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Time-space Effect of Jinan Metro Line 3 on the Surrounding House Prices

Zhang Zhihao

（School of Architecture and Urban Planning， Shandong Jianzhu University， Jinan 250101， China）

Abstract： The construction and operation of rail transit has a significant impact on housing prices. With the opening of many subway lines in Jinan， surrounding house prices have fluctuated to varying degrees. In order to explore the impact mechanism of subway on the surrounding house prices， the residential areas within 1km around Jinan Metro Line 3 are selected as a sample. The house prices and their growth rate are analyzed from two levels， time and space， using the second-hand housing price data of the sample community. This study also compares the house prices along the line before and after the opening of the subway， in order to figure out the spatial distribution law of house prices along the subway line， and to explain the reasons for the change in house prices. It shows that Jinan Metro Line 3 has a significant time-space effect on the surrounding house prices. The relevant suggestions for land development along the subway line are proposed， which provides a certain reference for planning decisions.

Key words： Metro line 3; house price; time-space effect

[責(zé)任編輯? ?柯? ?黎]