房地產(chǎn)企業(yè) 營運(yùn)資金管理效率研究

劉佳

（大悅城控股集團(tuán)股份有限公司，北京 100003）

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中資金管理工作十分重要。作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，一旦沒有做好資金管理工作，則很容易出現(xiàn)一些不利于企業(yè)開展工作的問題，如資金鏈斷裂、無力償還債務(wù)等?，F(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到營運(yùn)資金管理的重要性，只有探尋有效的營運(yùn)資金管理策略，才能夠進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)營運(yùn)資金管理效率的背景

就目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)景氣高點(diǎn)已過、行業(yè)面臨壓縮出清、市場調(diào)整加速、行業(yè)逐步由過去的“高杠桿、高盈利”向“自有資金高投入、微盈利”轉(zhuǎn)變的趨勢已經(jīng)形成。市場調(diào)整呈加速之勢，不少曾經(jīng)的優(yōu)秀企業(yè)/頭部房企，接二連三地陷入困境。

例如，第一，恒大：大規(guī)模商票逾期、貸款逾期，面臨資產(chǎn)處置及監(jiān)管審查。

第二，華夏幸福：負(fù)債總額4000億，2021年3月宣布資金鏈斷裂。

第三，藍(lán)光發(fā)展：多地項(xiàng)目停工，2021半年報(bào)賬面可自由動(dòng)用資金僅為3億元。

第四，寶能集團(tuán)：金交所理財(cái)產(chǎn)品逾期、貸款逾期、已無法發(fā)出工資。

第五，花樣年集團(tuán)：美元債務(wù)違約。

上述企業(yè)中，部分是由于融資過度，資不抵債情況較差，部分是企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量較好但現(xiàn)金流斷裂等原因造成的，一切都?xì)w結(jié)為對(duì)市場不夠敬畏，錯(cuò)誤地預(yù)測樓市和金融市場。房企發(fā)債難度加大在融資收緊疊加信用事件頻發(fā)的背景下，以往“借新還舊”的模式很難延續(xù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式分析

資本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。廣義的資本管理是指企業(yè)對(duì)資本運(yùn)作的全過程，包括企業(yè)現(xiàn)金流管理、運(yùn)營資本管理、資本籌集管理、投資管理等[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理通常采用收支兩條線、收益全部歸總部統(tǒng)一調(diào)度、資金按資金計(jì)劃使用、資金歸口管理的管理模式，為公司的發(fā)展提供支撐。把成員單位的資金向總部集中，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一使用。通過對(duì)集團(tuán)內(nèi)部資金資源的集中管理進(jìn)行重新匹配，使集團(tuán)的資金使用效率和效益得到提高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到提高，資金風(fēng)險(xiǎn)得到降低。

（一）預(yù)算管理

對(duì)集團(tuán)的資金安排采取計(jì)劃管理的方式。財(cái)務(wù)部資金管理部門負(fù)責(zé)牽頭進(jìn)行年度資金預(yù)算的具體編制工作，具體預(yù)算編制由各項(xiàng)目根據(jù)開發(fā)計(jì)劃、投資承諾進(jìn)行編制，經(jīng)營團(tuán)隊(duì)經(jīng)審核后由財(cái)務(wù)部匯總，年度資金在審核通過的年度預(yù)算基礎(chǔ)上，按審核通過的年度預(yù)算進(jìn)行資金安排，并在審核通過的月度預(yù)算基礎(chǔ)上，按年度預(yù)算管理、控制和監(jiān)督集團(tuán)內(nèi)各公司的資金[2]。

（二）收款管理

1．銷售回款管理

市場營銷部（或運(yùn)營管理中心）與財(cái)務(wù)部作為銷售回款的直接責(zé)任機(jī)構(gòu)，營銷部門負(fù)責(zé)認(rèn)繳、簽收、銷售欠款催收等工作，客戶抵押貸款審批的跟蹤，抵押貸款規(guī)模的協(xié)調(diào)，抵押貸款的發(fā)放和提款，由財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)，并明確了銷售回款天數(shù)的規(guī)定。

2．監(jiān)管資金的使用管理

監(jiān)管資金的使用管理主要包括兩個(gè)方面，一是銷售監(jiān)管資金的管理：指銷售資金的歸集與支取。提高資金的使用，在保證銀行還款資金的情況下。二是其他受控資金的管理：主要是指解除擔(dān)保金、解除擔(dān)保金等。建議將項(xiàng)目按節(jié)點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目快速轉(zhuǎn)化，減少集團(tuán)資金占用，作為資金考核指標(biāo)之一。

（三）支出管理

1．開支實(shí)行預(yù)算控制原則

預(yù)算管理中一般列支各項(xiàng)目部、職能等支出項(xiàng)目和額度，原則上不允許支出未列入預(yù)算的支出，確需支出的需追加預(yù)算，經(jīng)審核批準(zhǔn)后方可支出。

2．申請付款時(shí)資金申請人需就必要性進(jìn)行充分說明

資金支付原則上以最大限度地發(fā)揮集團(tuán)資金使用效益為前提進(jìn)行調(diào)配。避免“報(bào)早、報(bào)假”影響計(jì)劃和資金使用效益。

3．資金審核

對(duì)資料的真實(shí)性、完整性由財(cái)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)審核，以資金支付結(jié)果與當(dāng)期費(fèi)用、經(jīng)營情況、項(xiàng)目溝通情況為依據(jù)，以收定支，及時(shí)調(diào)整資金支付方案，使每一分錢都能用好用足。

4．資金支付動(dòng)態(tài)管理

資金支付實(shí)行動(dòng)態(tài)管理方式，動(dòng)態(tài)調(diào)度，對(duì)不同項(xiàng)目實(shí)行資金回籠。資金回籠快的項(xiàng)目，能夠大投入、大產(chǎn)出，把好節(jié)點(diǎn)；資金回籠慢的項(xiàng)目，需要持續(xù)產(chǎn)出的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)投入，無法天女散花。成熟項(xiàng)目重在投入，未成熟項(xiàng)目以較少的資金推動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展。

（四）融資管理

1．明確具體的融資目標(biāo)

總結(jié)和平衡集團(tuán)整體資金預(yù)算，根據(jù)資金需求，制定融資目標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化為最終目標(biāo)，同時(shí)，資金管理部門必須運(yùn)用科學(xué)合理的預(yù)測方法，根據(jù)本集團(tuán)的經(jīng)營方針、發(fā)展階段和投資規(guī)模等因素，對(duì)某一時(shí)期的資金需求、資金籌集渠道等進(jìn)行正確的測定。

2．選擇合理的融資渠道和方式

凈地開發(fā)、合作項(xiàng)目、城市更新等根據(jù)不同的開發(fā)模式，從股權(quán)前融、拆遷貸、開發(fā)貸到經(jīng)營性物業(yè)貸款等，對(duì)應(yīng)不同的融資模式、融資，在進(jìn)行融資渠道和方式選擇的同時(shí)也要保證資本結(jié)構(gòu)合理、負(fù)債適度、融資成本追求最優(yōu)的考慮，在當(dāng)前形勢下還需要充分考慮各種融資方式對(duì)于“三條紅線”指標(biāo)的影響。

（五）健全風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)監(jiān)控體系

在資金管理過程中，會(huì)涉及的風(fēng)險(xiǎn)有資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)，投資的風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。資金風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)監(jiān)控系統(tǒng)是指通過對(duì)政策監(jiān)管動(dòng)向的跟蹤、現(xiàn)金獲取能力和資金籌集能力等指標(biāo)的監(jiān)控和評(píng)估，對(duì)管理層進(jìn)行提示，并及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略以應(yīng)對(duì)內(nèi)外部的監(jiān)管要求，具體包括三個(gè)方面：政策監(jiān)管動(dòng)向指標(biāo)監(jiān)控、現(xiàn)金獲取能力指標(biāo)監(jiān)控和資金籌集能力指標(biāo)監(jiān)控。目前，政策監(jiān)管動(dòng)向指標(biāo)監(jiān)控主要是指三條紅線（資產(chǎn)負(fù)債率70%，凈負(fù)債比率不大于100%，現(xiàn)金短債比率不小于1）；現(xiàn)金獲取能力指標(biāo)監(jiān)控主要通過銷售回款率、銷售去化率、存貨周轉(zhuǎn)率、主營業(yè)務(wù)現(xiàn)金率、資產(chǎn)現(xiàn)金回收率、總資產(chǎn)增長率等指標(biāo)對(duì)標(biāo)同業(yè)標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)提示；籌資能力指標(biāo)監(jiān)控是主要銀行授信規(guī)模占比；綜合成本控制能力；渠道多樣性；融資時(shí)效等多方面進(jìn)行比對(duì)。

（六）資金考核體系

資金管理工作是一項(xiàng)涉及面廣、綜合度高的專業(yè)性管理工作。資金管理部門必須研究合理的資金組合和最佳的資本結(jié)構(gòu)，以提高資金效率和優(yōu)化資源配置，以確保企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展。

為規(guī)范資金管理工作，集團(tuán)必須通過建立考慮充分、設(shè)計(jì)合理的內(nèi)部資金管理考核體系，保證企業(yè)資金管理模式的實(shí)施和與之相匹配的資金管理機(jī)構(gòu)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，并發(fā)揮下屬單位和財(cái)務(wù)管理人員的能動(dòng)性，使傳統(tǒng)的金融職能適時(shí)轉(zhuǎn)換和拓展，資金管理內(nèi)部監(jiān)督考核包主要從資金預(yù)算執(zhí)行考核、籌資結(jié)構(gòu)考核等幾個(gè)方面。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點(diǎn)

（一）資金需求量大

房地產(chǎn)是一種大宗商品，不僅表現(xiàn)在其面積上，還表現(xiàn)在其體量上，其價(jià)值也是至關(guān)重要的。往往現(xiàn)在一棟樓，少則在比較偏的地方也要幾十萬，多則幾億甚至幾十億，所以房地產(chǎn)商品一定要有巨大的資金投入，無論是在開發(fā)環(huán)節(jié)，還是在流通環(huán)節(jié)。

正因?yàn)橛羞@樣的需求，無論是開發(fā)貸、流通貸、并購貸、消費(fèi)貸還是按揭貸等等，房地產(chǎn)企業(yè)都非常需要銀行和金融機(jī)構(gòu)的貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)只有在金融機(jī)構(gòu)參與提供穩(wěn)定資金來源的情況下才能有條不紊地進(jìn)行。

（二）資金期限比較長

由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷一系列相對(duì)復(fù)雜的過程，如拿地、施工，直至最后的竣工驗(yàn)收和交付使用，這些過程短則2-3年，長則5-10年。房地產(chǎn)產(chǎn)品相對(duì)于其他商品的生產(chǎn)而言，周期相對(duì)較長，所以購買者往往無法一次性付清房款，而且開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)也需要資金的長期保障。

（三）資金變現(xiàn)難度比較大

由于房屋和土地是以物質(zhì)形式相連的，由于土地不能動(dòng)，所以不動(dòng)產(chǎn)就固定在某處，不能動(dòng)，一般也就成了不動(dòng)產(chǎn)。然后，它不可能在交易中發(fā)生空間位置的移動(dòng)，也就沒有物流，而僅僅是權(quán)力關(guān)系發(fā)生了變化而已。所以房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、流通、消費(fèi)都是在同一個(gè)區(qū)域位置上完成的，而整個(gè)房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口等等都有很大的關(guān)系，這就導(dǎo)致了有可能房地產(chǎn)很容易變現(xiàn)，也可能很難變現(xiàn)，因?yàn)檫@都要受到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)政策，人口消費(fèi)能力的影響。

（四）資金使用中的監(jiān)管比較多

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，既有我們國家的各種調(diào)控政策，也有可能房地產(chǎn)的實(shí)際收益與原來的投資測算有比較大的差異，甚至存在一些投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)，這些因素都是不可預(yù)測或者難以避免的。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)融資的資金又受到外部的監(jiān)管，更多的是相應(yīng)的資金，比如銀行、信托、私募資金，這些資金都是受到央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門監(jiān)管的，往往會(huì)有一些政策的變化，可能會(huì)導(dǎo)致很多情況在房地產(chǎn)市場、金融市場上變幻莫測，所以，整個(gè)房地產(chǎn)的銷售，或者投資者的收益實(shí)現(xiàn)，并不是想象中的那樣，完全是這樣的。

因此，房企也必須加強(qiáng)資金管理，以應(yīng)對(duì)多變的政策。即使原來可能融了一個(gè)長期的錢，可能金融機(jī)構(gòu)因?yàn)閲艺叩墓苤?，可能把這個(gè)錢提前收回來，這些都要有一定的計(jì)劃，或者是有一些應(yīng)對(duì)的策略。

四、房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段的資金需求

一是前期的投資期。投資期可能會(huì)包括一些土地的評(píng)估費(fèi)用，無論是方案，還是競買土地的保證金，或者是土地款的契稅，如果最后土地沒有拿下來的話，可能在后期項(xiàng)目攤上，這僅僅是一個(gè)前期的承包費(fèi)。

二是開發(fā)前期的費(fèi)用。主要包括一些前期的策劃定位、工程的設(shè)計(jì)方案、工程的勘察、政府的一些前期費(fèi)用等等。這一階段往往是拿到土地四證——土地證，土地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工證。

三是開發(fā)建設(shè)期。施工許可證拿到后，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期就進(jìn)入了。這一期也是整個(gè)周期中，投資相對(duì)較大的一個(gè)階段，也是最長的一個(gè)階段。其中包含工程費(fèi)用、裝修費(fèi)、基建費(fèi)用、公建配套費(fèi)用，以及營銷管理費(fèi)等間接開發(fā)費(fèi)用。

四是銷售和運(yùn)營。這一階段是房地產(chǎn)包括房地產(chǎn)開發(fā)的銷售收入、經(jīng)營的租金收入等在內(nèi)，真正產(chǎn)生收入的階段。當(dāng)然在這個(gè)操作階段也會(huì)有一些費(fèi)用的支出，比如經(jīng)營費(fèi)用，銷售管理費(fèi)用等等。

五、房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理效率提升策略

（一）在項(xiàng)目方面

要有較強(qiáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目操盤能力，要有系統(tǒng)的思維，讓工作方式和方法通過思維的轉(zhuǎn)變?nèi)〉脤?shí)效；有成本控制意識(shí)，有現(xiàn)金流控制意識(shí)，在項(xiàng)目銷售回籠資金之前，力求嚴(yán)格控制支出；工作責(zé)任心強(qiáng)，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)：在控制好支付節(jié)奏的前提下，仍能做到拆遷進(jìn)度、項(xiàng)目進(jìn)度有條不紊地推進(jìn)，現(xiàn)場秩序保持良好，村居、協(xié)作戶等多方關(guān)系保持良好；有了格局，就不能只想著這個(gè)項(xiàng)目的資金需求，就應(yīng)該有企業(yè)資金平衡的概念，就應(yīng)該充分了解集團(tuán)的資金安排。同時(shí)，項(xiàng)目總經(jīng)理要發(fā)揮資源優(yōu)勢，與財(cái)政、金融等部門通力合作，把涉及資金的融資、抵押貸款、監(jiān)管賬目使用等各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

（二）在區(qū)域公司資金管理方面

區(qū)域公司一方面要有判斷力，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作情況要有充分的了解，對(duì)每一筆資金的支付必要性要有準(zhǔn)確的判斷。同時(shí)也要有資金自我平衡的意識(shí)，能夠開源節(jié)流，根據(jù)區(qū)域自身各項(xiàng)目的特點(diǎn)，對(duì)區(qū)域經(jīng)營計(jì)劃進(jìn)行鋪排，不過分依賴集團(tuán)調(diào)撥資金，爭取早日實(shí)現(xiàn)區(qū)域資金平衡。另外，區(qū)域公司要助力融資，需要明確融資條件，重視搭建融資平臺(tái)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的融資業(yè)務(wù)給予全力支持。

（三）在總部資金管理方面

集團(tuán)資金管理要有一個(gè)戰(zhàn)略的高度，要跟上公司的戰(zhàn)略方針，把集中的資金管理做好，并與經(jīng)營密切配合，把握好區(qū)域和項(xiàng)目的核心經(jīng)營節(jié)點(diǎn)，對(duì)支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)流入做到心中有數(shù)。要有多維度的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力：涉及幾個(gè)部門、幾個(gè)項(xiàng)目的資金管理是一個(gè)多維度的體系，要把資金閉環(huán)做好，要有全方位的協(xié)同配合。同時(shí)，還應(yīng)致力于提高資金使用效率，結(jié)合貨值和開發(fā)計(jì)劃，建立全面預(yù)算審核、動(dòng)態(tài)跟蹤機(jī)制，對(duì)集團(tuán)資金進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，提高資金使用效益。

需要說明的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)頻繁暴雷的情況下，對(duì)于合作項(xiàng)目資金安全的管理日益成為資金管理的重要一環(huán)，必要時(shí)總部提級(jí)管理，做到資金封閉運(yùn)行，提前發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)建議調(diào)整經(jīng)營方案，制定投資方案，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制[3]。

（四）在整體管理方面

一是要重視政策調(diào)整，能讀懂政策，敬畏市場，行穩(wěn)致遠(yuǎn)，以銷定產(chǎn)，全面做好預(yù)算管控，做到計(jì)劃花在刀刃上的每一分錢。向管理要效益，樹立費(fèi)用標(biāo)桿，節(jié)約開支[4]；確保重點(diǎn)工程，加速回籠資金；加快低效資產(chǎn)變現(xiàn)；優(yōu)中選優(yōu)，投資有道；融資渠道拓寬，資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

二是要主動(dòng)現(xiàn)金管理，做有收益的現(xiàn)金流。無利的收益無疑是賠本賺吆喝，無利的變現(xiàn)則是打腫臉充胖子，這兩點(diǎn)都是無法持久的?；诖?，要抓好預(yù)算管理，重點(diǎn)抓好預(yù)算編制質(zhì)量，把資金籌集計(jì)劃提前落實(shí)到位后再進(jìn)行支付；對(duì)資金做好中長期打算；拓寬包括但不限于股權(quán)合作、債券發(fā)行、資產(chǎn)證券化等多種方式在內(nèi)的融資渠道。在進(jìn)行投資選擇時(shí)，要做到優(yōu)中選優(yōu)不能盲目求大。

三是要明確風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，確立資金管理的三大目標(biāo)。一方面，要嚴(yán)守三條紅線，確保負(fù)資產(chǎn)率的安全邊界，如：資產(chǎn)負(fù)債率剔除預(yù)收賬款不得超過70%，凈負(fù)債比率不得超過100%，短債現(xiàn)金比率不得低于1倍等[5]。另一方面，優(yōu)化杠桿結(jié)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)資金狀態(tài)保持安全的存貸比，以經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正為管理紅線，做有利潤的現(xiàn)金流。

四要抓好兩個(gè)確保的落實(shí)。一方面，加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算管理，積極拓展多元化途徑的融資渠道，結(jié)合發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行現(xiàn)金流管理，以確?，F(xiàn)金流安全。另一方面，穩(wěn)健投資，提升銷售能力，確保融資節(jié)點(diǎn)，才能確?，F(xiàn)金流和公司運(yùn)營的匹配。

六、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)是我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)因素，而營運(yùn)資金管理則是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，是維護(hù)企業(yè)利益的有效手段。就目前而言，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中容易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。為此，企業(yè)單位需進(jìn)一步重視資金管理工作，防止資金流向不明問題，保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。