借名買房司法裁判問題探析

聶早早,孫 瑞

(安慶師范大學(xué) 法學(xué)院,安徽 安慶 246052)

借名買房是指借名人和出名人先期對借名買房達成協(xié)議,借名人因故不以自己名義而借用他人名義簽訂購房合同,將房屋登記在他人名下并不改變自己是實際房屋產(chǎn)權(quán)人的行為。因借名買房發(fā)生法律糾紛,房屋產(chǎn)權(quán)最終歸借名人還是出名人,司法裁判結(jié)果不一時有發(fā)生,引發(fā)大家關(guān)注、熱議甚至對司法裁判結(jié)果的公平性產(chǎn)生質(zhì)疑:同是借名買房,結(jié)局究竟為何不同。借名買房現(xiàn)象一時難以根除,正確界定借名買房相關(guān)概念、厘清借名買房的成因、針對案件具體情形依法作出讓當(dāng)事人信服的公平裁量,是統(tǒng)一認(rèn)識、解決當(dāng)前借名買房紛爭的關(guān)鍵。

一、借名買房同類案不同判問題的由來

隨著民法典對非典型擔(dān)保類型的規(guī)定出臺,學(xué)界和司法實務(wù)界對物權(quán)法定理論有了進一步的認(rèn)識,關(guān)于物權(quán)法定緩和產(chǎn)生了更多的討論[1],借名買房案件中涉案房屋的歸屬問題也隨之出現(xiàn)新變化。司法實踐中出現(xiàn)判定房屋歸借名人所有的裁判,是否突破了物權(quán)法定原則的邊界以及該情形是否屬于可以進行緩和的部分成為學(xué)界關(guān)注的熱點。

檢索中國裁判文書網(wǎng)2020年1月到2022年6月借名買房案件審理情況,發(fā)現(xiàn)案件裁判結(jié)果迥異,甚至最高人民法院審理同類案件裁判結(jié)果也不相同。有借名人勝訴,也有出名人勝訴,裁判結(jié)果還呈現(xiàn)出與時間節(jié)點的某種關(guān)聯(lián)性,即2021年以前判決借名人勝訴的情形較少,2022年以后判決借名人勝訴的案件呈增長趨勢。

最高人民法院基于案件的具體情況,并結(jié)合不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)規(guī)定,對于同類借名買房案件作出結(jié)果迥異的裁判。2020年最高人民法院受理楊文靜、王雪松申請執(zhí)行人異議之訴再審一案中①,判決不支持房屋歸借名人所有。2021年最高人民法院受理的陳武平、羅士奇再審審查與審判監(jiān)督一案中②,裁定維持江西省高級人民法院裁判結(jié)果,涉案房屋歸借名人羅士奇所有。

雖然都存在借名買房情形,但兩個案件中借名買房的原因和借名人借名的主觀方面不同是影響法院裁判結(jié)果的主要因素。在陳武平、羅士奇再審審查與審判監(jiān)督一案中,羅士奇借名買房系因其年齡已經(jīng)超過60歲,銀行認(rèn)為其年齡不符合貸款條件而拒絕為其提供貸款,羅士奇選擇借其兒媳陶慧君名義購買房屋。而在楊文靜、王雪松申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案中,王雪松系因其購買房屋的行為不愿為配偶知曉而選擇借名買房,裁決結(jié)果與前案不同。在陳武平、羅士奇再審審查與審判監(jiān)督一案中,最高人民法院認(rèn)為,不動產(chǎn)物權(quán)登記雖然在一定意義上具有公示公信力,但并不因此產(chǎn)生物權(quán)上的保護效力,如果當(dāng)事人有證據(jù)證明自己是事實上的房屋所有權(quán)人時,可以對抗不動產(chǎn)登記的物權(quán)推定,房屋歸借名人所有。在楊文靜、王雪松申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案中,最高人民法院認(rèn)為房屋代持協(xié)議無論在形式上還是內(nèi)容上均與商品房買賣合同不同,當(dāng)事人無正當(dāng)理由故意將房屋交由他人代持,屬于對房屋未過戶存在明顯過錯情形,不能認(rèn)定房屋歸借名人所有。

借名人能否達到簽訂借名買房協(xié)議的目的,很大程度上依賴于出名人能否按照協(xié)議履行義務(wù),一旦出名人違背約定,借名人達不到借名目的發(fā)生爭議,因此訴諸人民法院。人民法院在審理借名買房案件時,通常需要對借名買房協(xié)議效力做出判定,并對房屋登記的法律效果進行認(rèn)定。在對借名買房協(xié)議的效力進行認(rèn)定時,不少司法工作人員認(rèn)為只要借名買房的目的不是出于偷稅漏稅等違反效力性法律規(guī)定的情形,可以認(rèn)定借名合同有效。部分司法工作人員認(rèn)為借名買房不僅涉及是否違背效力性強制規(guī)定的問題,還涉及是否違背公序良俗,若借名買房和誠實信用原則相違背,則結(jié)果當(dāng)然無效。法院對借名買房協(xié)議的效力進行判斷后,還需要對房屋登記的法律效果進行認(rèn)定,然后確定房屋最終權(quán)屬。在借名買房中,登記的房屋所有人是出名人,按照《民法典》對物權(quán)效力的規(guī)定,房屋應(yīng)歸出名人所有。但社會交易日趨多樣化,不動產(chǎn)物權(quán)登記的公示公信效力和嚴(yán)格的物權(quán)法定原則受到挑戰(zhàn),學(xué)界和司法界有觀點認(rèn)為不動產(chǎn)物權(quán)的登記僅具有形式上的公示效力,這種基于法律規(guī)定而做出的形式判斷,在與真實權(quán)利狀況不一致時,應(yīng)當(dāng)讓位于權(quán)利的實質(zhì)判斷。當(dāng)有證據(jù)證明其不是真正所有權(quán)人時,可以推翻這種形式上的公示效力[2]。由此借名買房不僅在當(dāng)事人之間易產(chǎn)生糾紛,在訴諸法院時,法院也面臨著多重法律選擇的困難。

上述兩案是最高人民法院審理借名買房案件中最具代表性的裁判結(jié)果不同案件,形式上表現(xiàn)為同類案不同判,但裁判依據(jù)和理由闡釋均不盡相同并合法合理。解決借名買房問題非簡單對其進行合法性判斷,它涉及法律理論和司法實踐的雙重拷問,不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則與司法解釋應(yīng)如何選擇適用,將直接影響案件的裁判結(jié)果并決定當(dāng)事人重大利益關(guān)切。

二、借名買房的類型和成因

借名買房不符合市場交易規(guī)則,存在極大的法律風(fēng)險,但仍有很多當(dāng)事人基于各種理由鋌而走險,選擇借名買房。正因為當(dāng)下房屋價值大、人們對房屋賦予極大的金融屬性以及購房政策的多元化等綜合因素的影響,使得借名買房這一社會現(xiàn)象一時難以根除。根據(jù)對中國裁判文書網(wǎng)上案例的總結(jié)和分析,買房人借名主要所基于的情形如圖1所示。

圖1 借名買房的類型

如圖1所示,根據(jù)借名買房發(fā)生原因可以將其歸納為兩大類型:

(一)規(guī)避限購政策類

房屋如果簡單回歸居住屬性,商品房的買賣本不應(yīng)存在限購問題。當(dāng)房產(chǎn)被賦予其自身不當(dāng)然具有的金融屬性并被投資者大肆炒作時,房子的價格背離基本價值規(guī)律,像脫韁的野馬,脫離了正常的經(jīng)濟發(fā)展軌道,被炒高的房價讓人們望而卻步,限購政策由然而生。通常限購政策區(qū)分房屋的類型規(guī)定不同內(nèi)容的限購,有對普通商品房的限購、有對經(jīng)濟適用房的限購和對人才房的限購,規(guī)避限購政策的借名買房也呈現(xiàn)三種類型。

第一類是規(guī)避普通商品房限購政策。普通商品房量大,是各地限購政策針對的重點。限購普通商品房主要限制炒房的投資行為,讓房價能夠回歸理性。2010年4月30日北京市率先出臺房屋限購政策,上海、廣州、天津和杭州等地也陸續(xù)跟進,出臺了相應(yīng)的房屋限購政策。借名購買普通商品房的借名人,為規(guī)避房屋限購政策,與出名人達成協(xié)議,由借名人出資以出名人的名義購買房屋并將產(chǎn)權(quán)登記在出名人名下,實際房屋產(chǎn)權(quán)歸借名人所有。

第二類是規(guī)避經(jīng)濟適用房限購政策。經(jīng)濟適用房又稱經(jīng)濟房,是政府為了解決中低收入人群住房困難,對開發(fā)商減免土地出讓金及相關(guān)稅費后,再由政府定價并限定面積的一種房產(chǎn)。多地針對中低收入人群均設(shè)有經(jīng)濟適用房,一些不具有購買經(jīng)濟適用房資格的借名人與出名人協(xié)議,實際出資借名購買經(jīng)濟適用房。

第三類是規(guī)避人才房的限購政策。近年來各地重視人才引進,措施逐年升級,用遠低于市場價格的人才房吸引人才。一般而言,人才房購買者需要滿足當(dāng)?shù)貙W(xué)歷和職稱等方面的要求,條件不達標(biāo)的購買人與達標(biāo)的出名人商定,規(guī)避對購買人才房的限制借名買房。

以上三類限購屬各地政府為穩(wěn)房市控房價而出臺政策,從借名買房行為性質(zhì)上分析,均屬于非法行為。當(dāng)然不排除其中存在為自己居住而借名的買房人,從司法裁判案例來看,這類人雖然數(shù)量少,給社會造成的危害不大,但此種行為無疑也會造成社會財產(chǎn)關(guān)系混亂、物權(quán)關(guān)系不明確以及在案件執(zhí)行中因案涉房屋權(quán)利人不明導(dǎo)致給老賴提供了法律空子等危害。

然而限購政策對于有效遏制房價的效果差強人意,為規(guī)避限購,買房者會上演包括借名買房在內(nèi)的各種生活鬧劇,甚至假離婚。因缺乏強有力的公法規(guī)制,為投資牟利規(guī)避限購政策借名買房者,雖破壞市場交易規(guī)則,但低廉的違法成本卻能從價差炒作中獲取巨大利益,借名買房在某些城市愈演愈烈。

(二)隱匿財產(chǎn)狀況類

我國物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)適用登記生效主義,借名人借用他人名義購買房屋并登記在出名人名下,房屋的產(chǎn)權(quán)形式上也歸屬于出名人,部分借名人選擇借名買房從而達到隱匿自己真實財產(chǎn)狀況的目的。

借名人隱匿自己財產(chǎn)狀況主要基于兩種情形。一是不想露富。我國社會發(fā)展中出現(xiàn)過仇富現(xiàn)象,一些先富起來的人因種種原因陷入被仇富的困境。為逃避被仇富,一些先富群體不愿意公開露富,即使合法購置房產(chǎn)也不愿透漏自己真實的信息。然而即使是為保護自己隱私,借名買房也非合法正當(dāng)之舉。二是借名人違法隱匿自己財產(chǎn)狀況。公職人員借名買房屬于嚴(yán)重的違法亂紀(jì)現(xiàn)象,法律規(guī)定公職人員應(yīng)依法申報自己的財產(chǎn)狀況,他們借名買房隱匿財產(chǎn),是對黨不忠誠的知法違法行為。我國刑法第三百九十五條規(guī)定了巨額財產(chǎn)來源不明罪,要求國家工作人員財產(chǎn)要進行公示,對巨額財產(chǎn)的來源進行說明。至于借名買房掩蓋自己非法所得,或為隱藏自己財產(chǎn)的真實情況,逃避債權(quán)人追債,或是在夫妻離婚時,一方當(dāng)事人為轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn),損害對方合法利益而以借名買房的形式掩蓋非法目的,雖借名但得不到房屋產(chǎn)權(quán)的最終保護。

借名買房不僅類型多,而且法律關(guān)系更為復(fù)雜。借名人和出名人達成借名協(xié)議只是借名買房的第一步,拋開借名買房本身存在極大的違法嫌疑不論,如何公平合理保障出名人、借名人在借名買房中各方的實際利益,存在太多隱患,且易誘發(fā)當(dāng)事人各種紛爭。無論當(dāng)事人基于何種理由,借名買房從形式上都與我國傳統(tǒng)物權(quán)法的定分止?fàn)幜⒎ㄗ谥枷嚆ｋx。

三、借名買房法律關(guān)系的特殊性

借名買房不是固有的傳統(tǒng)法律概念,是特定歷史時期社會發(fā)展過程中出現(xiàn)的一種法律現(xiàn)象。一方面,借名買房其不符合正常的交易規(guī)范;另一方面,它也不符合誠信基本原則。通常借名人進行出資,房屋登記于出名人名下,借名買房相較于普通的購房行為具有其獨特性,主要是:

(一)法律關(guān)系具有多重復(fù)雜性

相較于普通的購房行為,借名買房法律關(guān)系更為復(fù)雜。普通的購房行為僅涉及出賣人和買受人雙方,而借名買房行為則涉及三方當(dāng)事人,即借名人、出名人和出賣人。借名買房通常需要經(jīng)歷兩個合同,一是房屋買賣合同,該合同由出名人以購房者身份和房屋出售者簽訂;二是買房借名合同,該合同由借名人和出名人訂立,屬于我國民法典合同編中的無名合同。第一份房屋買賣合同并非當(dāng)事人之間真實意思表示,第二份合同是當(dāng)事人真實意愿,而判斷第二份合同是否有效對借名買房爭議的處理起著決定性作用。

(二)借名人與出名人須達成借名合意

借名買房時,出名人和借名人一般存在特定聯(lián)系,進而通過意思表示合意來訂立合同,達成借名買房的目的。雖然司法實踐中也有在他人不知情的情況下假借他人名義購買房屋的情形,但這種情形是冒用他人名義,而非借用他人名義,和借名買房不屬同一概念。

(三)由借名人實際出資,并約定由借名人享有相關(guān)占有、使用、收益和處分權(quán)

借名買房合同中,出名人只是以自己的名義購買房屋,并沒有實際出資的情形。一般而言,出名人無論和借名人達成的協(xié)議中為有償還是無償讓借名人使用自己的名義購買房屋,均對房屋不進行實際出資,也不對涉案房屋享有相關(guān)物權(quán)。

(四)不動產(chǎn)登記簿上的房屋所有權(quán)人為出名人

雖然在借名買房中,房屋實際出資人為借名人,但基于民法典·物權(quán)編第二百零九條第一款的規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但是法律另有規(guī)定的除外。民法典·物權(quán)編第二百一十四條規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力。當(dāng)事人之間之所以約定借名買房,是因為借名人需要借出名人名義進行登記,以出名人的名義對物權(quán)進行公示,因而不動產(chǎn)登記簿上的房屋所有權(quán)人為出名人。

四、借名買房糾紛的司法裁決

房屋買賣類型多樣、法律關(guān)系復(fù)雜,當(dāng)事人易發(fā)生糾紛,司法裁判結(jié)果不同本屬正常社會現(xiàn)象,但借名買房因合同效力問題、不動產(chǎn)物權(quán)登記的原則規(guī)定、當(dāng)事人利益保護以及司法解釋的出臺等交織在一起,司法裁判的結(jié)果備受社會關(guān)注。

(一)借名買房現(xiàn)有司法裁判觀點

對于涉及違法借名買房合同,如隱瞞非法財產(chǎn)、洗錢以及轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)等,民法典通常認(rèn)定借名合同無效。但對于除上述情形以外的其他借名合同效力的認(rèn)定則有較大爭議,司法裁量中主要有三種觀點:第一種觀點認(rèn)為涉案房屋應(yīng)歸借名人所有。根據(jù)民法典第一百五十三條的規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的民事法律行為無效,違背公序良俗的民事法律行為無效。民法典第一百五十四條規(guī)定,行為人與相對人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。顯然借名買房合同不屬于以上關(guān)于民事法律行為無效的規(guī)定,因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名買房合同有效[3]。其中當(dāng)借名人出于借名規(guī)避限購政策、購買人才房和經(jīng)濟適用房時,因當(dāng)事人意思表示一致,出名人自愿放棄購買經(jīng)濟適用房和人才房的名額,其所產(chǎn)生的社會不良影響有限,且經(jīng)濟適用房和人才房投入社會的總量少,因而應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治;而當(dāng)出于隱藏自己的財產(chǎn)不涉及違法時,就更應(yīng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治。第二種觀點認(rèn)為涉案房屋應(yīng)歸出名人所有。他們認(rèn)為政府出臺限購政策系出于控制房價和促進社會公平考量,如果只遵照民法中的意思自治原則而不考慮社會公平失衡問題的話,則會導(dǎo)致貧富分化擴大。政府賦予的權(quán)利隨意轉(zhuǎn)讓和放棄會導(dǎo)致一系列社會問題,如導(dǎo)致部分公民住房條件越來越差等不和諧現(xiàn)象。第三種觀點則認(rèn)為不能單一的認(rèn)定歸出名人或者借名人所有,應(yīng)依據(jù)借名買房發(fā)生的原因分情況討論[4](P20)。如果不是出于規(guī)避限購政策、借名購買人才房、借名購買經(jīng)濟適用房時因其不合法而無效。此種觀點認(rèn)為規(guī)避限購政策、借名購買人才房和經(jīng)濟適用房的情形雖然沒有違背效力性強制規(guī)定,但當(dāng)政策不和法律規(guī)定沖突時政策即法律,當(dāng)事人應(yīng)遵守該政策。反之,當(dāng)不屬于上述情況時,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效,房屋歸實際出資人所有。

(二)借名買房房屋產(chǎn)權(quán)判決歸出名人更合理合法

借名買房房屋產(chǎn)權(quán)無論出于何種原因都應(yīng)歸出名人所有。理由主要有:

其一,民法典第一條即開宗明義指明了保護民事主體合法權(quán)益的立法宗旨,法律的調(diào)整目的是使復(fù)雜的社會關(guān)系歸于簡單、和諧,處理借名買房時認(rèn)定借名買房行為有效,有悖于維護社會經(jīng)濟穩(wěn)定、弘揚社會主義核心價值觀的民法典立法之需。

其二,根據(jù)民法典·總則編第七條規(guī)定,民事主體從事民事活動,應(yīng)當(dāng)遵循公平原則,合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。在借名買房案件中,當(dāng)事人借名買房顯然違反了誠信原則。雖然根據(jù)法律規(guī)定,違反誠信原則并不當(dāng)然使得合同無效,但在實務(wù)中很多合同糾紛經(jīng)常因當(dāng)事人違反誠信,因而在司法裁判中合同被認(rèn)定為無效。

其三,雖然物權(quán)法定緩和理論受到廣泛討論,但物權(quán)法定緩和的邊界一直飽受爭議,學(xué)界及司法實務(wù)界未達成共識,借名買房是否屬于可緩和的范圍仍需進一步研究和討論[5]。況且學(xué)界普遍認(rèn)為,承認(rèn)新型物權(quán)的前提需該物權(quán)具有公示性、普遍性以及不被法定物權(quán)所涵蓋的特征,而我國民法典對不動產(chǎn)登記的效力等都做出了明確規(guī)定,借名買房的封閉性也和學(xué)者認(rèn)為的承認(rèn)新型物權(quán)需具有的公示性和普遍性相悖,因此判定房屋歸借名人所有理據(jù)并不充分。

其四,根據(jù)一般法理,政策與法律不發(fā)生沖突,政策即具有法律效力,當(dāng)事人出于規(guī)避政策而借名買房與違法無異。

將房屋判決歸借名人所有雖然在個案中具有合理性,但長遠來看卻存在巨大的潛在風(fēng)險。一方面,會導(dǎo)致炒房問題愈演愈烈,房屋使用率不高,造成資源浪費;另一方面,房屋價值大,人們通常會選擇支付首付后再行以向銀行貸款的方式進行交易,若借名人不能按時還貸,將使矛盾復(fù)雜化,增加社會群體性問題爆發(fā)的可能性,不利于社會的和諧穩(wěn)定。

當(dāng)然,即便房屋歸出名人所有,借名人的合法權(quán)益仍應(yīng)依法予以保護。借名人雖不享有涉案房屋的所有權(quán),但借名人和出名人之間仍存在著事實上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,當(dāng)出名人主張房屋應(yīng)歸自己所有時,基于物債兩分的理論,出名人與借名人就產(chǎn)生了合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,出名人即對借名人有著返還此前房屋所繳款項的義務(wù)。

(三)借名買房司法裁判完善路徑

首先應(yīng)當(dāng)明確借名買房案件中案涉房屋歸出名人所有,其次司法實踐中還應(yīng)注意以下幾點以保障借名買房糾紛得到妥善解決。

其一,查明借名成因,通過司法裁判引領(lǐng)社會誠信風(fēng)尚。借名買房糾紛中雖案涉房屋判決歸出名人所有,但成因不同司法裁判理據(jù)也應(yīng)有差異,人民法院在審理借名買房案件時應(yīng)查明不同原因分類處理。當(dāng)案涉借名買房成因系惡性借名,如逃避稅款、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)等,則在司法裁判中應(yīng)充分體現(xiàn)對該行為的懲戒,剔除惡性借名買房;當(dāng)不屬于惡性借名買房時,應(yīng)判決歸出名人所有以引領(lǐng)誠信風(fēng)尚,充分貫徹民法典不動產(chǎn)物權(quán)登記生效原則。

其二,厘清物權(quán)法定緩和的邊界和條件,明確當(dāng)前借名買房不屬于物權(quán)緩和范圍。司法實踐中若做出與民法典物權(quán)登記生效原則相悖的裁判,將會沖擊民法典效力,也會在一定程度上減損司法裁判的權(quán)威。

其三,合理善后,解決好借名人和出名人后續(xù)可能存在的紛爭。無論基于何種情形,借名人都將取得主張出名人返還前期所交付款項的權(quán)利。但因房產(chǎn)市場價格變動而引起的案涉房屋價格升值或貶損,則應(yīng)基于衡平原則適當(dāng)考慮雙方當(dāng)事人權(quán)益,既不能一味無視借名人的合法訴求,也不可將價格波動的風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁給借名人或出名人。

有恒產(chǎn)者有恒心,房屋是中國普通家庭珍貴的財產(chǎn),其重要地位不言而喻。借名買房問題涉及民生福祉和社會穩(wěn)定,認(rèn)定借名買房的最終效力應(yīng)當(dāng)綜合考察法律規(guī)定。有關(guān)部門應(yīng)充分考慮各方當(dāng)事人的利益,審慎平衡案件裁量的社會效應(yīng),切實維護各方當(dāng)事人利益,真實提升人民群眾的幸福感。

注 釋:

① 最高人民法院(2020)最高法民再378號。

② 最高人民法院(2021)最高法民申3545號。