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    以項目財務(wù)管理助力房企高質(zhì)量發(fā)展的研究

    2023-08-21 06:53:11楊志常
    現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè) 2023年15期
    關(guān)鍵詞:稅務(wù)籌劃資金管理房地產(chǎn)

    楊志常

    摘?要:隨著我國政治經(jīng)濟環(huán)境的變化,房地產(chǎn)市場已逐步從增量時代向存量時代轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)企業(yè)要想存續(xù),就必須轉(zhuǎn)變發(fā)展思維,注重發(fā)展質(zhì)量,向項目要管理效益。財務(wù)管理作為房地產(chǎn)項目管理的基礎(chǔ)工作,對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。本文結(jié)合工作實際,從財務(wù)基礎(chǔ)、資金管理、稅務(wù)籌劃和管理會計四個維度論述如何從項目角度強化財務(wù)管理,助力房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);財務(wù)管理;資金管理;稅務(wù)籌劃

    中圖分類號:F23?文獻標(biāo)識碼:A??doi:10.19311/j.cnki.16723198.2023.15.039

    0?引言

    隨著我國經(jīng)濟由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段,房地產(chǎn)行業(yè)也從過去的黃金時代走向白銀時代,存量市場的競爭日益激烈,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的集中度進一步加強,行業(yè)分化加劇,房企紛紛轉(zhuǎn)型,尋求特色發(fā)展之路。在行業(yè)存量時代,房企不能再依靠過去的粗放式發(fā)展,而需要及時轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,練好內(nèi)功,打牢基礎(chǔ),加強精細(xì)化管理,提高風(fēng)險防范能力。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容,既是做好管理工作的基礎(chǔ),又是提升企業(yè)效益的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,更是如此,穩(wěn)定的現(xiàn)金流和合理的負(fù)債水平是房企持續(xù)發(fā)展的重要保障,因此,做好財務(wù)管理工作,能夠最大限度確保房企的資金安全,為房企的發(fā)展壯大提供持續(xù)動力。

    一般的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的財務(wù)管控體系是“總部—項目”兩層管理,規(guī)模較大的企業(yè)中間會增加區(qū)域總部、城市公司或平臺公司這類的層級,項目以上的這些層級所行使的財務(wù)管理職能更多的是數(shù)據(jù)收集整合、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督等,對數(shù)字背后所包含的業(yè)務(wù)內(nèi)容了解有限,而項目財務(wù)工作則是直接參與項目經(jīng)營管理,掌握著一手資料和核心數(shù)據(jù)。因此,項目財務(wù)管理工作的好壞很大程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量。結(jié)合實際工作,從以下四個方面重點論述如何強化項目財務(wù)管理工作。

    1?夯實財務(wù)管理基礎(chǔ)

    固本強基就是要狠抓基礎(chǔ)、基層、基本功。財務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營管理的基礎(chǔ),項目公司是大型房企的基本組成單位,而財務(wù)基礎(chǔ)工作就是做好財務(wù)管理的基本功。項目財務(wù)基礎(chǔ)工作對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管控體系構(gòu)建十分重要,它是基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)。夯實財務(wù)管理基礎(chǔ),需要以管理體系為保障,從細(xì)處著手,用標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化為支撐。

    1.1?搭建財務(wù)體系,明確職責(zé)分工

    對于財務(wù)工作而言,房地產(chǎn)項目不論大小,其所涉及的工作內(nèi)容大體相同,主要包括資金管理、會計核算、報表管理等,根據(jù)工作內(nèi)容設(shè)置管理架構(gòu)、職責(zé)分工。一般設(shè)定出納、會計、經(jīng)理三個管理崗位,通過多級復(fù)核提升財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,但是有些規(guī)模比較小的項目,存在出納與會計同一人兼任,或者會計與經(jīng)理由同一人擔(dān)任的情況,這種不相容職務(wù)不分離的現(xiàn)象會嚴(yán)重?fù)p害會計數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性,甚至?xí)碡攧?wù)舞弊風(fēng)險。所以,要合理設(shè)置管理結(jié)構(gòu),明確各自職責(zé)分工。出納的主要工作不僅是現(xiàn)金銀行賬戶管理、發(fā)票管理,還有資金預(yù)算編制、資金計劃執(zhí)行,參與項目融資工作,履行更多資金管理職責(zé);會計工作比較繁瑣,包括報銷業(yè)務(wù)審核、資金支付復(fù)核、記賬、預(yù)算管理、稅務(wù)管理、編制報表等,所做的工作是基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的主要來源;經(jīng)理的職責(zé)主要是審核和監(jiān)督,統(tǒng)籌財務(wù)工作,包括資金支付復(fù)核、賬務(wù)報表復(fù)核等。有了合理的架構(gòu)和職責(zé)分工,各項具體工作才能落到實處。

    1.2?完善財務(wù)制度,細(xì)化工作流程

    有規(guī)矩才能成方圓,制度是約束工作的有效手段。財務(wù)的工作涉及項目管理的方方面面,比較零碎、繁多,特別是費用報銷、工程款支付等與資金相關(guān)的業(yè)務(wù),這就需要有明確的制度來約定標(biāo)準(zhǔn)、程序、方式等,具體有費用報銷制度、資金支出制度、銀行賬戶管理制度、財務(wù)用章管理制度、稅務(wù)管理制度、資金預(yù)算與計劃管理制度等。

    工作流程猶如指導(dǎo)手冊,可以幫助財務(wù)人員快速熟悉工作,提升工作效率。一套完整的、操作性強的財務(wù)工作流程,是做好財務(wù)基礎(chǔ)工作的重要保障,可以預(yù)防差錯的出現(xiàn),還能幫助財務(wù)人員從紛繁復(fù)雜的賬表數(shù)據(jù)中抽身出來,節(jié)省更多時間來思考財務(wù)工作如何更好地服務(wù)項目經(jīng)營管理,改善財務(wù)工作質(zhì)量。常用的工作流程包括收款開票流程、資金支付流程、會計核算標(biāo)準(zhǔn)化體系、賬務(wù)報銷流程、報表編制流程、報稅流程等。完備的制度和流程,是做好財務(wù)工作的有效保障。

    1.3?加強知識培訓(xùn),提升業(yè)務(wù)技能

    財務(wù)工作有一定的政策性和實效性,特別是會計核算依據(jù)的準(zhǔn)則制度、房地產(chǎn)行業(yè)涉及的稅收政策,都會隨著經(jīng)濟的發(fā)展而處于不斷變化之中,財務(wù)工作所需的知識需要不斷地更新、鞏固和提高。項目管理者應(yīng)該要重視財務(wù)人員的知識培訓(xùn),積極為財務(wù)人員提供培訓(xùn)機會,上級財務(wù)管理者更應(yīng)定期組織集中培訓(xùn),加強財務(wù)人員的業(yè)務(wù)交流,提升業(yè)務(wù)技能;項目管理者還應(yīng)鼓勵財務(wù)人員參加專業(yè)證書考試,營造崇尚學(xué)習(xí)的氛圍,考試學(xué)習(xí)可以幫助財務(wù)人員建立更完備的財務(wù)知識體系。一定的知識儲備和業(yè)務(wù)技能,是做好財務(wù)工作的必要前提。

    2?完善資金保障機制

    資金是房地產(chǎn)企業(yè)的生命之源,房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、投資規(guī)模大,是典型的資金密集業(yè)務(wù),房企拿地、開發(fā)建設(shè)都需要有資金的支持,持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流及低成本融資資金是房企賴以生存的重要保障。要確?,F(xiàn)金流穩(wěn)定有余,就需要在融資和資金管理上下功夫。

    2.1?上下聯(lián)動,打造融資團隊

    一般項目融資主要由項目財務(wù)部負(fù)責(zé),雖然可以實現(xiàn)融資功能,但仍存在以下兩個問題:

    一是項目財務(wù)部力量單薄,與金融機構(gòu)談判能力較弱,很多時候還需要集團總部的協(xié)助,即使有些融資能取得銀行批單,但融資成本并不是最佳的,如果從集團總部層面與金融機構(gòu)商談,融資成本還存在下降的空間。

    二是集團總部在項目融資方案形成階段參與少,了解不多,在審批方案時容易出現(xiàn)與項目不同的意見,增加審批環(huán)節(jié)的溝通時間和成本。

    在當(dāng)前融資環(huán)境趨緊、融資渠道收窄的背景下,調(diào)整優(yōu)化融資工作機制,也是適應(yīng)環(huán)境的一種嘗試。調(diào)整方向是集團總部建立專業(yè)融資團隊,最好是有一個專門的融資管理部門,集中融資職能。

    首先,集團總部要增強融資能力,集中資源優(yōu)勢,對接資本市場。

    其次,設(shè)立融資專員,主導(dǎo)項目融資,每個融資專員可以同時跟蹤好幾個項目,深入?yún)⑴c項目融資方案的設(shè)計,以集團名義與金融機構(gòu)溝通,必要時可以在項目一線工作一段時間,如果項目過多,還可以將該職能下放到區(qū)域總部。

    最后,在工作機制中,項目財務(wù)部主要負(fù)責(zé)提供資料,管理融資后資金的使用。這樣的設(shè)計不僅增強了集團的融資能力,鍛煉了專業(yè)融資隊伍,還可以將融資方案審批工作前置,在融資初期就由集團把控,簡化后期審批流程,同時也便于集團掌握各個項目的融資節(jié)奏,統(tǒng)籌整體融資工作。

    2.2?探索研究,創(chuàng)新融資方式

    在房地產(chǎn)項目融資方式中,仍以傳統(tǒng)的銀行貸款為主,但隨著國家信貸政策的調(diào)整,項目采取傳統(tǒng)融資方式難度越來越大,因此,項目需要依靠集團的力量。整合資源優(yōu)勢,積極與金融專業(yè)機構(gòu)對接,研究創(chuàng)新融資方式,加強資本運作能力。從集團層面運用多種融資方式,建立融資組合,如發(fā)行債券、中期票據(jù)、開展資產(chǎn)證券化與保險機構(gòu)合作等,統(tǒng)籌合理調(diào)配資金,幫助項目解決資金困境。

    2.3?想方設(shè)法,降低資金成本

    房地產(chǎn)項目的資金使用量大,財務(wù)費用是壓縮項目利潤的主要方面,因此,有效降低資金使用成本尤為關(guān)鍵。在集團主導(dǎo)融資、盡量獲取低融資成本資金的前提下,項目應(yīng)該利用先進科學(xué)的財務(wù)管理方法控制資金使用成本。

    一是要做好資金測算,不僅在項目獲取和開始階段測算所需資金,在項目運行過程中更要根據(jù)項目的進展測算未來一段時間的資金需求量,防止資金錯配,增加資金閑置成本。

    二是要運用好資金預(yù)算工具,合理反饋資金需求,實時監(jiān)控資金的使用,防止資金計劃執(zhí)行嚴(yán)重偏離預(yù)算情況的出現(xiàn)。

    三是要確保資金及時回流,盡可能縮短項目現(xiàn)金流回正時間,爭取多使用內(nèi)部低成本資金。

    3?突出稅務(wù)籌劃效用

    稅務(wù)籌劃是利用相關(guān)法律政策對納稅主體的經(jīng)營活動進行規(guī)劃安排,從而實現(xiàn)節(jié)約或避免不必要稅款支出的系列活動。常用的技術(shù)方法有減免稅技術(shù)、稅率差異技術(shù)、扣除技術(shù)、成本費用技術(shù)、延期納稅技術(shù)等。越來越多的房企將稅務(wù)籌劃作為一項重要的管理工具,房地產(chǎn)項目成本高、稅負(fù)大,進行合理的稅務(wù)籌劃,不僅能實現(xiàn)節(jié)稅,為項目帶來更大的利潤,更有助于提高項目管理水平。

    房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長,通常包含投資分析、前期工作、建設(shè)實施和租售服務(wù)等四個階段。要做好一個項目的稅務(wù)籌劃,離不開財務(wù)人員的參與,而且在項目開始階段就應(yīng)該介入,根據(jù)各個階段所涉及的開發(fā)業(yè)務(wù)提出供參考的籌劃建議。比如在前期手續(xù)辦理階段籌劃土地增值稅,根據(jù)項目當(dāng)?shù)囟愂照吆侠泶_定清算主體、開發(fā)產(chǎn)品分類、成本歸集方式、車位銷售方式等,根據(jù)最有利的清算方式指導(dǎo)前期證照辦理,爭取在項目前盤時實現(xiàn)最大程度的增稅退稅。再如在項目建設(shè)實施階段,主要考慮成本費用的規(guī)劃,哪些列入開發(fā)成本,哪些列入期間費用,可以將費用爭取最大程度的稅前扣除,從而節(jié)省企業(yè)所得稅。稅務(wù)籌劃方案的選擇都需要財務(wù)人員相應(yīng)調(diào)整會計賬務(wù)處理的方式,在達(dá)到稅務(wù)籌劃目的的同時,也優(yōu)化了項目的經(jīng)營管理方式。

    4?增強管理會計職能

    財務(wù)會計主要是對過去經(jīng)濟活動所形成的記錄,按照一定的原則方法進行核算,編制報表,一般對外提供,可稱為“外部會計”;而管理會計側(cè)重于依據(jù)企業(yè)已有財務(wù)信息針對企業(yè)管理過程中遇到的特定問題進行分析研究,向企業(yè)內(nèi)部各級管理人員輸出分析結(jié)果輔助經(jīng)營決策,主要是為企業(yè)內(nèi)部管理服務(wù),可稱為“內(nèi)部會計”。項目財務(wù)工作更多的是發(fā)揮財務(wù)會計功能,而對管理會計涉及很少,有的也只是按照集團要求做的一些數(shù)據(jù)統(tǒng)計,沒有系統(tǒng)應(yīng)用。在項目中,增強管理會計職能,可以有助于財務(wù)人員將財務(wù)工作與經(jīng)營業(yè)務(wù)深度融合,為管理層提供更有效的經(jīng)營建議,提升項目經(jīng)營管理水平。要做好以下管理會計工作:

    首先,需要項目公司領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視與積極推動,因為它不是某一個部門的工作,涉及業(yè)務(wù)的各個方面,需要具備整合各項資源的能力。

    其次,需要有扎實的財務(wù)會計基礎(chǔ),為管理會計職能的行使提供準(zhǔn)確詳實的財務(wù)數(shù)據(jù)支持,以便于管理者做出更加準(zhǔn)確的決策判斷和業(yè)績評價。

    最后,還要有人才儲備,從財務(wù)會計人員中選拔具有潛質(zhì)的人才,通過參與項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié),熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)業(yè)務(wù)知識,從專業(yè)型人才轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合型管理人才。

    財務(wù)工作是貫穿項目始終的一項工作,是項目經(jīng)營管理中的重要組成部分,它雖然不能直接為項目帶來收入,但卻能間接為項目節(jié)省開支、增加利潤、創(chuàng)造效益。在越來越多企業(yè)推行精益化管理的時代,重構(gòu)組織結(jié)構(gòu),重塑業(yè)務(wù)體系,提升專業(yè)化能力,實現(xiàn)流程化再造,向管理要效益,是房企謀求自身發(fā)展壯大的必由之路。本文從夯實財務(wù)工作基礎(chǔ)、完善資金保障機制、加強稅收籌劃和管理會計工作四個方面分析,為強化項目財務(wù)管理工作,提升項目管理水平,助力房企轉(zhuǎn)型升級實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展提供借鑒。

    參考文獻

    [1]張碧蓮.淺談財務(wù)會計與管理會計的聯(lián)系及區(qū)別[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2021,(06).

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    [3]李蓉.房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性以及存在的問題分析[J].財稅月刊,2016,(04).

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