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    高質(zhì)量發(fā)展的龍湖樣本

    2023-08-20 13:35:24高廣
    證券市場紅周刊 2023年30期
    關(guān)鍵詞:龍湖經(jīng)營性服務

    高廣

    當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)走到關(guān)鍵十字路口,一個長達十余年的規(guī)模時代或許就此宣告轉(zhuǎn)向。人們深思之后,也誕生一個新的疑問:譬如轉(zhuǎn)型中的萬科,又如龍湖的三大業(yè)務板塊,是否有能力抵御沖擊,跨越一個時代的圍欄。

    所幸,龍湖沒有讓行業(yè)等太久。8月18日,龍湖集團披露了行業(yè)首份中期財報,在報告期內(nèi)龍湖集團實現(xiàn)核心權(quán)益后凈利65.9億元,較去年同期的65.5億元穩(wěn)中有升;上半年營業(yè)收入620億元,其中,由運營及服務業(yè)務組成的經(jīng)營性收入約122億元,保持兩位數(shù)增長,并開始占據(jù)更高的利潤占比。

    同樣經(jīng)歷市場變化的深刻影響,但在龍湖披露的數(shù)據(jù)里,卻能看到一家企業(yè)如何通過戰(zhàn)略的主動性去擁抱變化——將目光聚焦在資產(chǎn)質(zhì)量,以內(nèi)生性發(fā)展取代債務驅(qū)動,主動壓降有息負債,提升資產(chǎn)質(zhì)量等等。

    在新的市場環(huán)境下,龍湖已活成了一個契合時代的企業(yè)樣本。在龍湖身上,能夠找到房企“活下去”的法則,更能找到一個可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展的模式,而這也是這個樣本,對于行業(yè)未來最寶貴的價值。

    將時間拉回到5年前,那是一個房企們探索第二曲線的狂熱年份。有企業(yè)正式向全球智能機器人領(lǐng)域人才拋出橄欖枝,也有企業(yè)一頭扎進了足以媲美自身體量的新賽道。彼時,房企們均秉持一個初衷,在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務滑過規(guī)模的頂點之前,找到新的支撐點。然而2022年,洪水驟然落下,行業(yè)近乎腰斬的銷售額,將房企們推向最艱難的處境,新業(yè)務亦被沖得七零八落。

    龍湖被認為是一場周期波動下保留最為完好的樣本。在今年年初,龍湖集團董事長兼CEO陳序平談及于此亦深感慶幸,他表示:“經(jīng)過這波周期,龍湖應該是僅有的‘開發(fā)+運營+服務’格局沒有被稀釋的頭部房企。”

    不可否認,關(guān)于第二曲線的探索,5年前或許已不算一個絕佳的時間,至少龍湖于開發(fā)業(yè)務之外的布局便早得多。僅以商業(yè)來看,2003年開業(yè)的重慶北城天街,即是龍湖商業(yè)的起點。而更早的物業(yè)管理業(yè)務,則可以追溯到25年前龍湖交付的重慶龍湖花園南苑。

    經(jīng)營性業(yè)務很難一蹴而就,積累是一個需要時間、資金、能力沉淀的過程。當然,5年前房企們探索新業(yè)績支點的思路并沒有錯,起碼龍湖所展現(xiàn)的即是一幅全新的企業(yè)模樣。根據(jù)龍湖集團中期財報披露,上半年,龍湖集團運營及服務業(yè)務同比增長10.4%,122億元的收入體量與55.5%的高毛利率,令無數(shù)同行艷羨。

    可以看到,當開發(fā)業(yè)務需求釋放受阻,經(jīng)營性業(yè)務不再只是“錦上添花”。在本期,龍湖運營及服務業(yè)務收入的占比接近兩成,利潤占比更超過了半數(shù)。

    利潤構(gòu)成的變化,直接結(jié)果即是帶動龍湖集團整體利潤率的回升。2023年上半年,龍湖整體毛利率提升至22.4%,核心權(quán)益后利潤率提升3.7個百分點至10.6%。更為可貴的是,在報告期內(nèi),龍湖集團在整體營業(yè)收入下滑的基礎(chǔ)上,核心權(quán)益后凈利同比依然穩(wěn)中有增,65.9億元是一個創(chuàng)歷史新高的數(shù)據(jù)。

    可以驚喜的看到,龍湖各項經(jīng)營性業(yè)務均展現(xiàn)了向好發(fā)展的態(tài)勢。具體來看,運營業(yè)務板塊上半年實現(xiàn)租金收入63.3億元,同比增長8%。龍湖商業(yè)已累計開業(yè)商場81座,同店銷售額和客流同比去年均實現(xiàn)超20%的增幅;龍湖冠寓開業(yè)11.9萬間,開業(yè)達到或超過6個月以上的房源出租率為95.9%,較去年年末提升近5個百分點。

    服務業(yè)務上半年實現(xiàn)收入58.4億元,同比增長13.0%,毛利率為31.9%,較上年同期提升8.3個百分點。龍湖智創(chuàng)生活在管面積達到了3.5億平方米,在商企空間與城市服務領(lǐng)域不斷拓展服務半徑;快速成長的智慧營造品牌龍湖龍智造,截至目前,已累計獲取建管項目50余個,總建筑面積超900萬平方米。

    在業(yè)內(nèi)人士看來,復蘇的態(tài)勢正逐漸由社會經(jīng)濟層面的修復,轉(zhuǎn)向企業(yè)利潤的修復,守住業(yè)務的盤面即是掌握復蘇的先機。在波動下展現(xiàn)強大韌性,龍湖所構(gòu)建的開發(fā)、運營、服務構(gòu)成的三大板塊,無疑是行業(yè)希望復制的模式。

    在提及穿越周期、跨越時代這些宏大敘事時,總少不了一個關(guān)鍵前提,穩(wěn)固的財務盤面。

    身處于規(guī)模與質(zhì)量切換的拐點,陳序平曾經(jīng)用“增肌控重”來解釋龍湖對行業(yè)變化的應對。在上半年,龍湖將這四個字的真義寫到了財務的數(shù)據(jù)之中。

    截至上半年末,龍湖集團剔除預收款后的凈資產(chǎn)負債率為61.9%,下降約6個百分點,達到近五年新低,凈負債率為55.2%,連續(xù)7年滿足三道紅線綠檔要求;有息負債總額為2070.9億元,較去年末持續(xù)溫和下降;凈資產(chǎn)2353.75億元,較去年末增長0.9%。

    在以債務撬動規(guī)模的時代,龍湖曾被認為是一家過于保守的企業(yè),但失之桑榆,收之東隅。多年來,堅持克制謹慎并高度自律的財務策略,讓龍湖在行業(yè)由規(guī)模向質(zhì)量轉(zhuǎn)軌的背景下,展現(xiàn)出更多戰(zhàn)略的主動性。

    這在開發(fā)業(yè)務中可見一斑。2023年上半年,龍湖實現(xiàn)全口徑銷售金額985億元,同比增長15%。比規(guī)模更有意義的是,報告期內(nèi)龍湖全盤去化率超90%,回款率超過100%,把不確定性做到了確定性?;谌木€城市的市場收縮,龍湖過去幾年來聚焦核心城市的調(diào)倉發(fā)揮巨大價值,95%的銷售額來自一二線高能級城市的數(shù)據(jù),意味著龍湖將市場的波動影響降到了最低。

    在今年上半年,聚焦核心城市的戰(zhàn)略還在延續(xù),龍湖集團期間共獲取20幅新地,權(quán)益地價180億元,均位于市場最為平穩(wěn)的一二線核心城市,如上海、杭州、西安、成都、深圳等。

    開發(fā)業(yè)務是一個切面,時刻保持戰(zhàn)略主動性,是龍湖守住自身嚴苛財務標準的底氣。在眼光最為苛刻的境內(nèi)外評級機構(gòu)眼中,龍湖始終是地產(chǎn)行業(yè)最穩(wěn)健的一批企業(yè),而龍湖集團亦是國內(nèi)少數(shù)幾家境內(nèi)外全投資級的房企之一。

    全投資級意味著安全的財務指標,被機構(gòu)集體認可的可持續(xù)盈利模式,也意味著暢通的國內(nèi)外融資渠道,以及令人艷羨的低融資利率。在2023年中期,龍湖集團期末平均借貸成本為4.26%,依然位于行業(yè)低位,平均賬期進一步拉長至7.19年。

    優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),同樣是龍湖筑高財務圍欄的資本。據(jù)龍湖集團CFO趙軼表示,因為很多商業(yè)持續(xù)開業(yè),上半年龍湖的經(jīng)營性物業(yè)貸同比增加了100億,達到了400億。據(jù)介紹,經(jīng)營性物業(yè)貸的賬期很長,龍湖目前的整體額度大約為900億,“這個相對來說給了一個很大的定心丸,為公司的長期發(fā)展奠定了一個基礎(chǔ)?!?/p>

    事實上,龍湖財務的護城河還在不斷擴寬。截至上半年末,龍湖集團的外債占比已降至21.6%,其中97%的外債已做掉期,提前規(guī)避匯兌風險。而在報告期之外,龍湖在過去不到50天的時間里,已累計償還共計83.7億元公司債,至此,2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清,僅余11月到期的1.19億元。另據(jù)透露,于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款,龍湖已提前償還72億港幣,并計劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。

    趙軼在業(yè)績會上透露:“公司從2027年開始才有到期美元債”。這也就意味著,在2027年以前,龍湖已無美元債壓力,在債務上掌握更多的戰(zhàn)略主動。

    降負債的底層能力,即是實現(xiàn)擺脫以負債驅(qū)動的發(fā)展模式,打破曾經(jīng)地產(chǎn)行業(yè)由規(guī)模、杠桿建立的閉環(huán)。

    在今年中期,龍湖集團透露,在上半年,龍湖集團整體已產(chǎn)生正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流。可以看到,面對行業(yè)從高規(guī)模負債向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的背景,龍湖已經(jīng)給出了內(nèi)生式驅(qū)動的全新解法和房企高質(zhì)量發(fā)展模型。

    曾經(jīng)因為低杠桿+商場的印象,龍湖常常被業(yè)界拿來與香港的新鴻基作對標,而如今,龍湖憑借日趨成熟的三大業(yè)務板塊,已有了三井、住友等世界傳奇房企的影子:開發(fā)板塊,持續(xù)打磨產(chǎn)品品質(zhì),聚焦改善性需求;運營板塊,對應當前增量市場向存量市場發(fā)展的趨勢;服務板塊,則將進一步把握新型城鎮(zhèn)化帶來的紅利,以輕資產(chǎn)的形式帶動企業(yè)快速發(fā)展。

    未來的房地產(chǎn)市場將涌現(xiàn)更多個人的住房改善需求、物業(yè)的存量改造需求以及城市配套煥新需求。而龍湖的三大業(yè)務板塊,正對應城市更新、資產(chǎn)盤活、智慧城市建設等大趨勢下,全新的市場需求。例如,在蘇州科技城,曾經(jīng)老舊的人才社區(qū),通過龍湖的運營及服務能力,如今已煥然一新。在這其中,運營業(yè)務中的商業(yè)投資業(yè)務對項目內(nèi)8000平米的底商進行改造,冠寓負責項目后期的運營;服務板塊內(nèi)的龍湖智創(chuàng)生活負責后期社區(qū)的物業(yè)服務……通過一系列存量市場能力的運用,龍湖讓一個舊租賃社區(qū)重新成為區(qū)域企業(yè)招商引資、人才引進的重要抓手。可以看到,三大業(yè)務板塊對應多航道業(yè)務構(gòu)成的“一個龍湖”生態(tài)體系,正以多元化、高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務,在不同空間為龐大的客戶群體提供服務,突破時間與空間的界限,實現(xiàn)高效協(xié)同與相互促進的正向循環(huán)。

    基于穩(wěn)步壓降有息負債規(guī)模、提升資產(chǎn)質(zhì)量、正向經(jīng)營性現(xiàn)金流的內(nèi)生式增長,以及“1+2+2”航道協(xié)同所構(gòu)建的行動能力,龍湖的高質(zhì)量發(fā)展模式已有雛形。今年中期,陳序平對龍湖有了新的期許:憑借各個航道產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生正向現(xiàn)金流實現(xiàn)內(nèi)生式驅(qū)動,未來龍湖將進入到一個低杠桿、低成本、強運營、正現(xiàn)金流的新發(fā)展模式。

    這是龍湖的新戰(zhàn)役,有關(guān)一個可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展的新命題,也有關(guān)行業(yè)的未來。

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