小區(qū)規(guī)劃地面（露天）停車位的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有

徐映雪

案 例

A公司申請(qǐng)辦理一住宅小區(qū)內(nèi)10棟住宅樓的首次登記，同時(shí)，申請(qǐng)將小區(qū)規(guī)劃地面（露天）停車位也登記在自己名下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能否辦理？

分 析

有觀點(diǎn)認(rèn)為，小區(qū)規(guī)劃地面（露

天）停車位與地下車庫(kù)雖建筑形態(tài)不

同，但本質(zhì)一樣。小區(qū)地下車庫(kù)除已公攤的及人防工程外歸開(kāi)發(fā)單位所有，開(kāi)發(fā)單位可通過(guò)合約的方式將地下車庫(kù)約定為業(yè)主專有或?qū)Ｓ?，故小區(qū)規(guī)劃地面（露天）停車位也歸開(kāi)發(fā)單位所有。

筆者不支持此觀點(diǎn)。《民法典》第二百七十五條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》）第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！奔热婚_(kāi)發(fā)單位能對(duì)車位進(jìn)行出售、附贈(zèng)或者出租，可認(rèn)為開(kāi)發(fā)單位享有處分的權(quán)利，即開(kāi)發(fā)單位取得所有權(quán)。

地面停車位與地下車庫(kù)雖有一定的相似之處，卻具有本質(zhì)區(qū)別。兩者都是為了保障全體業(yè)主日常生活及公共使用需要，按規(guī)定數(shù)量或比例設(shè)置的停車設(shè)施，雖同為規(guī)劃批準(zhǔn)，位置及大小在規(guī)劃總平面圖上有明確標(biāo)識(shí)，但前者基于地表土地使用權(quán)確定，絕大多數(shù)沒(méi)有固定的建筑形態(tài)和維護(hù)結(jié)構(gòu)，不存在建筑面積。即使個(gè)別存在簡(jiǎn)易的維護(hù)結(jié)構(gòu)，在規(guī)范審批的范疇也不能作為一個(gè)獨(dú)立的建筑單體。后者屬于地下空間，即地面以下能夠開(kāi)發(fā)使用的空間范圍，具有穩(wěn)固的建筑形態(tài)和外圍結(jié)構(gòu)，在規(guī)范審批上一般作為一個(gè)獨(dú)立的建筑單體。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，地下車庫(kù)層高2.2米及以上的，需計(jì)算建筑面積；層高在2.2米以下的，則不計(jì)算建筑面積。

對(duì)于沒(méi)有建筑形態(tài)和維護(hù)結(jié)構(gòu)的小區(qū)地面停車位，不屬于建筑物或構(gòu)筑物，其本質(zhì)屬于土地使用權(quán)。在開(kāi)發(fā)商將商品房向業(yè)主出售前，該宗地使用權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商所有，但開(kāi)發(fā)商一旦將商品房出售，根據(jù)《民法典》第二百

七十四條關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地的權(quán)屬規(guī)定及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范

（試行）》1.2.2規(guī)定的“一體登記”原則，除了“地隨房走”分?jǐn)偨o業(yè)主的專有部分，建設(shè)范圍內(nèi)共有部分的土地使用權(quán)即歸全體業(yè)主所有。因此，地面停車位的權(quán)益作為附屬設(shè)施歸屬全體業(yè)主，其性質(zhì)與《民法典》第二百七十四條中的“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施”性質(zhì)并無(wú)不同。開(kāi)發(fā)商有義務(wù)按照規(guī)劃修建小區(qū)附屬設(shè)施，但并未規(guī)定依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的附屬設(shè)施都?xì)w開(kāi)發(fā)商。即使開(kāi)發(fā)商支付了土地使用權(quán)出讓金，取得了該宗地使用權(quán)，但是小區(qū)建設(shè)完成之后，隨著小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)的共有部分土地使用權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

對(duì)于個(gè)別存在簡(jiǎn)易維護(hù)結(jié)構(gòu)的小區(qū)地面停車位，雖然修建是經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，但所占面積并未計(jì)入地上建筑面積，故其建筑面積未計(jì)入容積率，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不存在屬于特定業(yè)主專有部分的可能性。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第二條第一款的規(guī)定，地面停車位雖然構(gòu)造獨(dú)立，能明確區(qū)分，也具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用，但不能登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，因此該部分停車位應(yīng)屬于《民法典》第二百七十五條“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位”，屬于全體業(yè)主共有。

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可為A公司辦理10棟住宅樓的首次登記，但小區(qū)規(guī)劃地面（露天）停車位歸全體業(yè)主共有。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范實(shí)施細(xì)則》第三十六條的規(guī)定，A公司“應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有”，登記機(jī)構(gòu)在登記簿中予以附記。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）