協(xié)議離婚后能否單方申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

徐映雪

案例

張三與李四因感情不和，辦理了協(xié)議離婚手續(xù)。雙方在離婚協(xié)議中約定，原登記在雙方名下的房屋A 歸張三所有。后張三因出國(guó)工作并未及時(shí)要求李四配合辦理房屋A 的轉(zhuǎn)移登記。兩年后，張三回國(guó)要求李四配合辦理過(guò)戶(hù)，但被李四拒絕?，F(xiàn)張三持離婚協(xié)議單方向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)能否辦理？

分析

當(dāng)事人離婚有兩種情形，即協(xié)議離婚和法院判決離婚。法院判決離婚的，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人可以憑生效法律文書(shū)單方申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。協(xié)議離婚時(shí)，常因未還清貸款、工作繁忙等原因，在離婚后沒(méi)有及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記，導(dǎo)致出現(xiàn)對(duì)方當(dāng)事人無(wú)法聯(lián)系或拒絕配合的請(qǐng)況。當(dāng)事人能否持離婚協(xié)議單方申請(qǐng)登記呢？很多人認(rèn)為，離婚協(xié)議在婚姻登記機(jī)關(guān)工作人員見(jiàn)證下簽訂且蓋章備案，已對(duì)房產(chǎn)歸屬進(jìn)行了背書(shū)，因此當(dāng)事人可單方申請(qǐng)登記，其實(shí)不然。

一方面，離婚協(xié)議書(shū)不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力上以登記生效主義為原則，以登記對(duì)抗主義為例外?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外?！钡谝磺Я闫呤鶙l規(guī)定：“夫妻雙方自愿離婚的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面離婚協(xié)議，并親自到婚姻登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)離婚登記。離婚協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明雙方自愿離婚的意思表示和對(duì)子女撫養(yǎng)、財(cái)產(chǎn)以及債務(wù)處理等事項(xiàng)協(xié)商一致的意見(jiàn)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉婚姻家庭編的解釋》第六十九條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人依照民法典第一千零七十六條簽訂的離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)以及債務(wù)處理的條款，對(duì)男女雙方具有法律約束力?！彪x婚協(xié)議是當(dāng)事人雙方在平等自愿的前提下簽訂的民事協(xié)議，其中，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的約定，對(duì)雙方產(chǎn)生的法律約束力是債權(quán)效力，一方當(dāng)事人具有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可向另一方主張履行不動(dòng)產(chǎn)登記的契約義務(wù)。此外，離婚協(xié)議也不具備人民法院、仲裁委員會(huì)出具的法律文書(shū)或人民政府生效決定等具有的公示效力，故不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。

另一方面，登記機(jī)構(gòu)難以確保登記結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確?；橐龅怯浱幵陔x婚協(xié)議上加蓋印章，是婚姻登記機(jī)關(guān)辦理離婚登記的要求，不能改變離婚協(xié)議是民事合同的本質(zhì)，也不代表蓋章后不能進(jìn)行變更。離婚協(xié)議中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的約定，在離婚登記后可以通過(guò)雙方協(xié)商的方式進(jìn)行修改，也可以通過(guò)訴訟的方式予以撤銷(xiāo)。因此在當(dāng)事人一方不在場(chǎng)的情況下，登記機(jī)構(gòu)不能確定該協(xié)議是否進(jìn)行修改或撤銷(xiāo)，故不能判斷協(xié)議的內(nèi)容是否為雙方的最終真實(shí)意思表示，難以確保登記結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確，直接辦理具有一定登記風(fēng)險(xiǎn)。

另外，還有不符合法律法規(guī)規(guī)定的單方申請(qǐng)的情形。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定：“因買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：（一）尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；（二）繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（三）人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；（四）權(quán)利人姓名、名稱(chēng)或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；（五）不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的；（六）申請(qǐng)更正登記或者異議登記的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形?！薄恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十六條第二款規(guī)定：“預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購(gòu)人申請(qǐng)預(yù)告凳記，預(yù)購(gòu)人可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記?！币虼?，持離婚協(xié)議申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記不屬于上述單方申請(qǐng)的情形。根據(jù)“法無(wú)授權(quán)不可為”的原則，登記機(jī)構(gòu)不能辦理。

針對(duì)上述案例，張三單獨(dú)持離婚協(xié)議申請(qǐng)房屋A 的轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不予辦理。張三可以憑離婚協(xié)議向法院提起訴訟或向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，待取得生效法律文書(shū)后再向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記。

（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）