二手房掛牌量“升”交易量“降” 市場(chǎng)信心整體有待恢復(fù)

劉萌 韓昱

5月27日，北京市朝陽區(qū)高碑店一套75平方米的二手房報(bào)價(jià)從485萬元下調(diào)到472萬元，降價(jià)幅度超過10萬元，經(jīng)紀(jì)人許冬（化名）告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：“業(yè)主急售，價(jià)格還可以再談?！?/p>

近段時(shí)間，各地二手房交易市場(chǎng)狀況較受關(guān)注，部分地區(qū)反映出現(xiàn)二手房交易量下降或有業(yè)主降價(jià)出售的情況，現(xiàn)象背后是什么原因？這是否將成為住宅交易市場(chǎng)的新常態(tài)？記者就上述問題進(jìn)行了實(shí)地走訪。

二手房成交熱度走低

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年4月份，10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交80503套，環(huán)比下降9.34%，從累計(jì)成交來看，1月份至4月份重點(diǎn)10城二手房成交288217套，同比上漲61.04%。隨著今年一季度需求集中大規(guī)模釋放，4月份成交熱度顯露不足，成交規(guī)模穩(wěn)中趨降。

上述機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新周報(bào)顯示，進(jìn)入5月份后，首周在“五一”假期的干擾下，二手房成交量降至歷史較低位，隨后假期影響逐漸褪去，成交量實(shí)現(xiàn)兩連升，第22周（5月22日至5月28日）成交止升轉(zhuǎn)降，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)10城二手房成交量為18500套，環(huán)比下降3.01%，預(yù)計(jì)5月份全月成交可能在4月份的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降。

部分城市的二手房成交情況也與上述趨勢(shì)基本一致。以北京為例，今年3月份，北京樓市成交出現(xiàn)小高潮，據(jù)北京市住建委公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，二手房共計(jì)成交了22192套。在經(jīng)歷了“金三”后，北京二手房市場(chǎng)卻在“銀四”迎來褪色。4月份網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，二手房成交13928套。5月份以來，截至5月28日，二手房成交10968套。

對(duì)于北京地區(qū)二手房近期成交量的下滑現(xiàn)象，許冬表示，每年三四月份，北京都會(huì)出現(xiàn)小陽春，一方面春節(jié)積壓的客戶在3月份集中釋放；另一方面，5月份北京的小學(xué)陸續(xù)開始報(bào)名，有學(xué)區(qū)房需求的客戶需要在5月份之前盡早完成過戶。

在成交量逐月下滑的同時(shí)，北京地區(qū)二手房的掛牌量卻逐漸增多。截至記者發(fā)稿，據(jù)鏈家房源數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量為119707套。而這一數(shù)據(jù)，在4月底為11.5萬套，3月份為10.2萬套。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告顯示，4月份，10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌量為212.3萬套，環(huán)比上漲8.5%，同比上漲124.78%。近期大量房源掛出并且有繼續(xù)放量的態(tài)勢(shì)，一方面因?yàn)楫?dāng)前政策環(huán)境較為寬松，很多業(yè)主想要將房源掛出以盡快實(shí)現(xiàn)置換的需求；另一方面，掛牌量的增長也說明部分群體繼續(xù)持有房產(chǎn)的意愿不強(qiáng)，對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期減弱。

在《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪調(diào)查中，有房產(chǎn)中介表示，隨著近期成交周期變長，一些本來觀望的賣房人也掛出了房源，還有一些急售房源的業(yè)主開始在多個(gè)平臺(tái)掛牌，這也是近期掛牌量增多的原因之一。

巨豐投顧高級(jí)投資顧問謝后勤在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“房住不炒”已經(jīng)深入人心，未來更多的成交是來自于剛需和改善，而非投資。

價(jià)格上漲動(dòng)力不足

在成交量下降的同時(shí)，房價(jià)上漲動(dòng)力也略顯不足。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，4月份，100個(gè)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)均價(jià)為15662元/平方米，環(huán)比下降0.15%，較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.4%，較上月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)。4月份隨著前期需求的集中釋放，市場(chǎng)活躍度下降，重點(diǎn)城市掛牌量繼續(xù)走高，成交規(guī)?；芈洌瑑r(jià)格上漲動(dòng)力不足，市場(chǎng)均價(jià)跌幅有所擴(kuò)大，預(yù)計(jì)短期內(nèi)二手房市場(chǎng)均價(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢(shì)。

北京市朝陽區(qū)某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，他們門店負(fù)責(zé)維護(hù)的區(qū)域，有一套500萬左右的房源不到兩個(gè)月已經(jīng)5次降價(jià)，累計(jì)降價(jià)幅度為46萬元。房子目前的掛牌價(jià)已經(jīng)比同小區(qū)同戶型的其他房源價(jià)格低，還有10萬元至15萬元的下降空間。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，4月份以來主要城市的新房、二手房市場(chǎng)活躍度普遍出現(xiàn)下滑，購房者置業(yè)情緒下降。近期部分核心一二線城市開始優(yōu)化調(diào)控政策，上海、廣州等城市調(diào)整公積金政策，杭州、南京部分街道或區(qū)域放松限購，但整體力度仍較為有限，對(duì)提振市場(chǎng)活躍度、修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期的效果并不明顯。

陳文靜進(jìn)一步分析稱，市場(chǎng)企穩(wěn)仍受到多個(gè)因素的影響和制約。一方面，房價(jià)下跌預(yù)期仍在。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，4月份，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.02%，與上月持平，但百城中環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加；百城二手房住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，市場(chǎng)預(yù)期仍較弱。另一方面，近期個(gè)別房企償債壓力較大，也對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成擾動(dòng)。

就記者實(shí)地走訪反映出的情況，以及整體房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，陳文靜認(rèn)為，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度較高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成一定支撐，但整體來看，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力依然在增加。

對(duì)于未來如何持續(xù)恢復(fù)市場(chǎng)信心，謝后勤認(rèn)為，一方面需要給老百姓敢于消費(fèi)購房的安全感，另一方面還需要有針對(duì)性的優(yōu)惠政策來刺激當(dāng)下剛需的釋放。