基于業(yè)態(tài)類型的北京老城地下商業(yè)空間形態(tài)研究

商謙，任珂昕

1 問題與背景

“十四五”時(shí)期是北京建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市及國(guó)際一流和諧宜居之都的關(guān)鍵時(shí)期，政府針對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的建設(shè)發(fā)布了一系列優(yōu)化提質(zhì)政策。作為城市重要存量資源的地下空間，在政策上也給予了相應(yīng)重視（表1）。北京老城作為展示國(guó)家首都形象的重要窗口地區(qū)，其地下商業(yè)空間建設(shè)在城市商業(yè)空間提質(zhì)行動(dòng)中占據(jù)重要地位。

表1 北京地下商業(yè)建設(shè)相關(guān)政策

城市商業(yè)活動(dòng)是復(fù)雜的系統(tǒng)。商業(yè)空間作為商業(yè)活動(dòng)的載體，其內(nèi)部空間不僅受到建筑結(jié)構(gòu)的影響，還受到商業(yè)業(yè)態(tài)的銷售模式及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的影響[1]。業(yè)態(tài)作為商業(yè)活動(dòng)的重要內(nèi)容，不僅因特定目標(biāo)市場(chǎng)體現(xiàn)出不同的區(qū)位、規(guī)模、商品和價(jià)格，也反映了商業(yè)空間的形態(tài)、品質(zhì)、個(gè)性和特色。

隨著人們商業(yè)活動(dòng)的豐富和城市立體化建設(shè)的發(fā)展，關(guān)于地下商業(yè)空間的研究日趨漸進(jìn)，國(guó)外學(xué)者吉迪恩·格蘭尼（Gideon S Golany）等在《城市地下空間設(shè)計(jì)》（Geo-Space Urban Design）[2]中詳細(xì)闡述了地下商業(yè)空間的開發(fā)與設(shè)計(jì)。童林旭在《地下商業(yè)街規(guī)劃與設(shè)計(jì)》[3]中，從空間形態(tài)、運(yùn)營(yíng)模式的角度總結(jié)了不同類型地下商業(yè)街的規(guī)劃和設(shè)計(jì)要點(diǎn)。劉皆誼在《城市立體化視角：地下街設(shè)計(jì)及其理論》[4]中，從發(fā)展歷程、空間設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)等角度，對(duì)地下商業(yè)街設(shè)計(jì)進(jìn)行了系統(tǒng)、全面的論述。另有許多學(xué)者從地下商業(yè)空間的演化機(jī)制、形態(tài)模式、空間序列、空間環(huán)境等多種角度對(duì)地下商業(yè)空間進(jìn)行了詳細(xì)的研究[5-9]。上述文獻(xiàn)重點(diǎn)關(guān)注地下商業(yè)空間的整體形態(tài)，主要描述空間組合模式并基于形態(tài)的拓?fù)潢P(guān)系展開分析。針對(duì)功能業(yè)態(tài)對(duì)地下商業(yè)空間的影響關(guān)注不足，較少考慮不同購(gòu)物方式和消費(fèi)需求對(duì)地下商業(yè)空間設(shè)計(jì)的要求。

為探究業(yè)態(tài)與地下商業(yè)空間形態(tài)的關(guān)系，本文首先從業(yè)態(tài)角度分析當(dāng)代北京老城地下商業(yè)空間的發(fā)展歷程和布局現(xiàn)狀，通過多源數(shù)據(jù)融合，提取83 個(gè)老城地下商業(yè)空間案例，并對(duì)老城地下商業(yè)空間展開調(diào)研，將其劃分為7 種類型。而后對(duì)不同類型地下商業(yè)空間的形成機(jī)制、業(yè)態(tài)構(gòu)成、空間形態(tài)進(jìn)行重點(diǎn)研究，總結(jié)出業(yè)態(tài)與老城地下商業(yè)空間形態(tài)的相互關(guān)系。本研究一方面有助于補(bǔ)充在業(yè)態(tài)視角下對(duì)地下商業(yè)空間形態(tài)的研究；另一方面，發(fā)現(xiàn)并分析其存在的問題，以相關(guān)建議為北京城市空間更新提質(zhì)提供參考。

2 北京老城地下商業(yè)空間業(yè)態(tài)演化進(jìn)程

北京零售業(yè)態(tài)發(fā)展和地下商業(yè)空間建設(shè)時(shí)間較早，根據(jù)地下商業(yè)開發(fā)情況和業(yè)態(tài)演化進(jìn)程可以將當(dāng)代北京地下商業(yè)空間業(yè)態(tài)演化分為4 個(gè)階段。

2.1 第一階段（建國(guó)初期-1980 年代）

建國(guó)初期到1980 年代，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，商品流通按國(guó)家統(tǒng)一計(jì)劃分配，商業(yè)形態(tài)主要為供銷社和國(guó)營(yíng)百貨商店，例如1955 年建設(shè)的王府井百貨大樓。此時(shí)為備戰(zhàn)考慮而建設(shè)的地下防空洞是老城地下空間建設(shè)的開端[10]。這一階段，老城并未形成規(guī)模性的地下商業(yè)空間。

2.2 第二階段（1980 年代-20 世紀(jì)末期）

1980 年代，我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)邁入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，北京老城開始以百貨業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的商業(yè)擴(kuò)張，商場(chǎng)地下建筑淺層部分用于經(jīng)營(yíng)商業(yè)以擴(kuò)大商業(yè)空間容量，解決地面經(jīng)營(yíng)面積不足的問題。王府井、西單等重點(diǎn)地區(qū)地下商業(yè)開發(fā)利用規(guī)模較大且較為集中[11]。截止到2001 年底，王府井地區(qū)的地下空間面積已達(dá)到56hm2。此時(shí)，地下商業(yè)空間作為地上商業(yè)空間的補(bǔ)充和延伸，基本上保持了與地上商業(yè)空間相同的業(yè)態(tài)形式。

與此同時(shí)，居住區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)迅速擴(kuò)張，商家利用臨街住宅及地下室開墻打洞以開展商業(yè)活動(dòng)[12]。地下人防設(shè)施也響應(yīng)“平戰(zhàn)結(jié)合”政策，開展業(yè)態(tài)豐富的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在1990 年代的10 年間，北京市60%以上的地下人防工程被有效改造利用[13]。

2.3 第三階段（21 世紀(jì)初期-2016 年）

自2001 年我國(guó)加入世貿(mào)組織后，北京零售業(yè)擴(kuò)大對(duì)外開放，外商的引入使北京業(yè)態(tài)類型逐漸豐富，超市、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)和電子商務(wù)的興起對(duì)老城傳統(tǒng)業(yè)態(tài)造成了沖擊，在此期間老城大量建設(shè)購(gòu)物中心，以適應(yīng)市場(chǎng)變化的需求。隨著城市集約化利用和軌道交通的發(fā)展，地下空間成為購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的重要組成部分。地下商業(yè)空間設(shè)計(jì)中庭，同時(shí)力求與地下軌道交通相連。早期建設(shè)的百貨商場(chǎng)開始走向轉(zhuǎn)型，地下空間也為新業(yè)態(tài)提供了生存和發(fā)展空間。

此時(shí)，由北京市政府推動(dòng)，以服務(wù)民生為主要目的的社區(qū)商業(yè)發(fā)展起來。在“平戰(zhàn)結(jié)合”政策的推動(dòng)下，老城大量居民地下室開始對(duì)外出租，導(dǎo)致居住區(qū)地下空間人口密度增加，以生活服務(wù)業(yè)態(tài)為主導(dǎo)的居住區(qū)地下商業(yè)也逐漸繁榮[14]。

2.4 第四階段（2016 年至今）

隨著互聯(lián)網(wǎng)的成熟和人們消費(fèi)需求的提高，利用互聯(lián)網(wǎng)將線上線下融合發(fā)展的多元化業(yè)態(tài)崛起，傳統(tǒng)業(yè)態(tài)開始向體驗(yàn)型商業(yè)轉(zhuǎn)型，北京百貨大樓地下二層的“和平菓局”及西單“更新場(chǎng)”都是將地下商業(yè)空間改造為多元化、體驗(yàn)型商業(yè)的成功案例。

2016 年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提出建設(shè)“一刻鐘便民生活圈”的目標(biāo)，2017 年開始的“疏整促”專項(xiàng)行動(dòng)，清退了大量違規(guī)出租的地下室[15]。為促進(jìn)騰退空間再利用，北京市政府、商務(wù)局、住建部和人防辦聯(lián)合發(fā)布了一系列鼓勵(lì)騰退地下空間再利用為便民服務(wù)的政策，居住區(qū)地下商業(yè)空間建設(shè)進(jìn)入新一波高潮。

3 北京老城地下商業(yè)類型及布局現(xiàn)狀

本文利用多源開放數(shù)據(jù)結(jié)合實(shí)地調(diào)研的方法獲取數(shù)據(jù)，開放數(shù)據(jù)來源包括政府公開數(shù)據(jù)和高德地圖興趣點(diǎn)（POI）數(shù)據(jù)。經(jīng)篩選，共獲取了83 條老城地下商業(yè)空間數(shù)據(jù)。根據(jù)空間特征，老城地下商業(yè)空間可分為居住區(qū)地下商業(yè)空間和商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間，對(duì)應(yīng)不同業(yè)態(tài)類型，共可劃分為7 種地下商業(yè)空間類型，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步分析不同類型地下商業(yè)空間在老城中的布局現(xiàn)狀。

3.1 地下商業(yè)空間形式

根據(jù)空間形態(tài)及業(yè)態(tài)區(qū)位、規(guī)模、目標(biāo)人群和服務(wù)范圍的不同，老城地下商業(yè)空間可分為商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間和居住區(qū)地下商業(yè)空間。商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間是指老城商業(yè)區(qū)中大型商場(chǎng)或商業(yè)綜合體利用地下部分?jǐn)U大地上營(yíng)業(yè)面積進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的地下商業(yè)空間。居住區(qū)地下商業(yè)空間則是指利用住宅樓或臨街商鋪的地下室和人防工程進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)的地下商業(yè)空間，兩類地下商業(yè)空間呈現(xiàn)出不同的空間屬性（表2）。

表2 老城地下商業(yè)空間類型及特點(diǎn)

3.2 地下商業(yè)業(yè)態(tài)空間布局

1 北京老城地下商業(yè)空間類型分布

2 居住區(qū)地下超市業(yè)態(tài)

據(jù)調(diào)研，老城地下商業(yè)空間業(yè)態(tài)主要有超市、專賣、百貨、購(gòu)物中心、多元化業(yè)態(tài)等5 種類型。結(jié)合空間與業(yè)態(tài)特點(diǎn)，可將老城地下商業(yè)空間分為7 種類型（表3）。對(duì)老城地下商業(yè)空間數(shù)據(jù)定位分析可見圖1，居住區(qū)地下商業(yè)空間呈分散式分布于老城居住區(qū)內(nèi)，業(yè)態(tài)類型包括超市和專賣兩種類型。其中，超市業(yè)態(tài)數(shù)量較多，分布范圍廣，專賣業(yè)態(tài)數(shù)量較少，主要分布于城南區(qū)域。

表3 數(shù)據(jù)分類

商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間主要聚集于王府井、西單、崇文門、新街口等商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)類型豐富，包括超市、專賣、百貨、購(gòu)物中心、多元化業(yè)態(tài)5 種類型。其中，超市業(yè)態(tài)主要分布于與居住區(qū)聯(lián)系較為密切的商業(yè)區(qū)內(nèi)，例如崇文門的新世界地下超市和新街口的新華百貨地下超市。專賣業(yè)態(tài)則主要分布于客流量較大的商業(yè)區(qū)內(nèi)，例如王府井工藝美術(shù)大廈地下手機(jī)賣場(chǎng)和西單明珠地下服飾賣場(chǎng)。百貨業(yè)態(tài)是當(dāng)代北京老城商業(yè)區(qū)發(fā)展起來的初始業(yè)態(tài)，因此地下百貨主要分布于老城早期形成的商業(yè)區(qū)內(nèi)，例如王府井的北京百貨大樓地下一層、西單的君太百貨地下以及新街口的新街口百貨地下。作為支撐商業(yè)區(qū)迅速發(fā)展的業(yè)態(tài)，購(gòu)物中心在老城的各類大小商業(yè)區(qū)內(nèi)廣泛分布，例如王府井的東方廣場(chǎng)、西單的大悅城、東直門的來福士等。多元化業(yè)態(tài)是為了滿足消費(fèi)者多樣化需求而在老城各商業(yè)區(qū)更新改造空間中興起的業(yè)態(tài)形式，例如西單更新場(chǎng)和前門北京坊等，均為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)更新改造的內(nèi)容。

4 居住區(qū)地下商業(yè)空間

居住區(qū)地下商業(yè)空間根據(jù)業(yè)態(tài)類型不同，可分為居住區(qū)地下超市、居住區(qū)地下專賣2 種類型，相關(guān)數(shù)據(jù)共有44 條，占老城地下商業(yè)空間總量的53%。

4.1 居住區(qū)地下超市

居住區(qū)地下超市是指利用居住區(qū)地下營(yíng)建超市業(yè)態(tài)的商業(yè)空間，目的是為周邊居民提供各類日常生活用品、食品、飲料等商品銷售和服務(wù)，超市業(yè)態(tài)通常與餐飲和便民服務(wù)等附屬業(yè)態(tài)結(jié)合設(shè)置。此類地下商業(yè)空間在老城中共獲取38 條數(shù)據(jù)，占總量的46%。因受制于住宅建筑空間，其面積在50～2000m2不等。老城早期住區(qū)建設(shè)存在容積率過大、基礎(chǔ)設(shè)施不足、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)缺失等問題，對(duì)此北京市政府出臺(tái)了多項(xiàng)政策，鼓勵(lì)利用住宅地下空間補(bǔ)建便民商服，極大程度地促進(jìn)了老城居住區(qū)地下超市的發(fā)展。

在平面布局上，超市購(gòu)物空間順應(yīng)剪力墻布置貨架（圖2a），附屬業(yè)態(tài)大部分呈單廊排布于超市入口處（圖2b）。當(dāng)?shù)叵驴臻g可用面積較大時(shí)，附屬業(yè)態(tài)可形成雙廊排布的小型商業(yè)街（圖2c）。居住區(qū)地下超市入口僅靠招牌作為標(biāo)識(shí)，進(jìn)入即為垂直交通（圖2d）。部分地上地下共同運(yùn)營(yíng)的超市具有完整的城市界面，垂直交通在內(nèi)部消費(fèi)空間解決，使地上地下具備良好的空間過渡（表4）。

表4 居住區(qū)地下超市

4.2 居住區(qū)地下專賣

居住區(qū)地下專賣指的是利用居住區(qū)地下空間營(yíng)建專業(yè)賣場(chǎng)或?qū)I(yíng)店鋪的地下商業(yè)空間，主要經(jīng)營(yíng)特定商品或服務(wù)。此類商業(yè)空間在老城中共獲取6 條數(shù)據(jù)，占總量的7%，面積一般在1500～2000m2之間。此類地下商業(yè)空間以售賣食品和生活用品為主，但具體業(yè)態(tài)構(gòu)成會(huì)受到所處的城市區(qū)位的影響。例如，位于牛街的地下專賣所售商品主要是清真牛羊肉，而在國(guó)家體育總局附近的地下專賣則售賣文體用品。2017年北京市開展的“疏整促”運(yùn)動(dòng)疏解了大量業(yè)態(tài)較為低端的專業(yè)賣場(chǎng)，商販聚集且擁有較大客流量的居住區(qū)地下專賣成為整治的重點(diǎn)之一，這導(dǎo)致老城現(xiàn)存的居住區(qū)地下專賣數(shù)量少，同時(shí)需控制其發(fā)展規(guī)模。

3 居住區(qū)地下專賣業(yè)態(tài)

4 商業(yè)區(qū)地下超市

居住區(qū)地下專賣的平面以攤位或店鋪為基本單元，呈線型布局。在“疏整促”的治理下，內(nèi)部空間多經(jīng)過綜合整治，攤位設(shè)施和門頭招牌采用統(tǒng)一樣式，色調(diào)、字體、材質(zhì)均保持一致（圖3a）。然而，由于單一的線型購(gòu)物流線與同質(zhì)化的攤位結(jié)合，使之產(chǎn)生單調(diào)無趣的購(gòu)物體驗(yàn)。較于地下超市，地下專賣具有更廣泛的輻射范圍和多元的目標(biāo)人群，聚集的商戶需要吸引更多的客流，因此需要具備有效的地面標(biāo)識(shí)。例如，天岐祥市場(chǎng)利用建筑外立面做門頭設(shè)計(jì)（圖3b），以及牛街清真牛羊肉市場(chǎng)具有特色鮮明的入口設(shè)計(jì)（圖3c、表5）。

表5 居住區(qū)地下專賣

5 商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間

商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間根據(jù)業(yè)態(tài)類型不同，可分為商業(yè)區(qū)地下超市、商業(yè)區(qū)地下專賣、商業(yè)區(qū)地下百貨、商業(yè)區(qū)地下購(gòu)物中心和商業(yè)區(qū)地下多元化業(yè)態(tài)5 種類型，相關(guān)數(shù)據(jù)共有39 條，占總量的47%。

5.1 商業(yè)區(qū)地下超市

商業(yè)區(qū)地下超市是指設(shè)置于商場(chǎng)地下，與商場(chǎng)合并運(yùn)營(yíng)的超市業(yè)態(tài)空間，此類地下商業(yè)空間在老城中共獲取4 條數(shù)據(jù)，占總量的5%。此類地下超市與商場(chǎng)共享基礎(chǔ)設(shè)施，如垂直交通系統(tǒng)、倉庫、停車場(chǎng)等，面積一般在4000～8000m2不等，相較于居住區(qū)地下超市有更大的營(yíng)業(yè)空間和更好的空間品質(zhì)。商業(yè)區(qū)地下超市發(fā)展于21 世紀(jì)初，2008 年的奧運(yùn)商機(jī)使北京市場(chǎng)的超市競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段，但此時(shí)北京老城的商業(yè)賣場(chǎng)已趨于飽和，大型超市在老城難以落位，超市10%～20%的低利潤(rùn)使之難以與利潤(rùn)較高的百貨、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)在網(wǎng)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)上抗衡，選址問題成為大型超市在老城發(fā)展的桎梏。將超市附建于傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)地下空間，不僅能夠?yàn)槌袠I(yè)態(tài)提供優(yōu)越的商業(yè)區(qū)位，同時(shí)還成為商場(chǎng)吸引客流、提升消費(fèi)活力的重要手段。崇文門、新街口等與周邊居民聯(lián)系密切的商業(yè)區(qū)成為此類超市設(shè)置網(wǎng)點(diǎn)的首選。

商業(yè)區(qū)地下超市一般作為主力店與其他零售商鋪共同設(shè)置，以吸引消費(fèi)者、提高客流量，附設(shè)零售商鋪通常設(shè)置于超市出入口處（圖4a）。此類超市空間雖依附商場(chǎng)設(shè)置，但其開架自選的銷售方式使其在管理上仍具有獨(dú)立性，通常直接面向城市開設(shè)出入口（圖4b）。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，75%的商業(yè)區(qū)地下超市都設(shè)置了獨(dú)立出入口，例如，新世界地下超市和搜秀城永輝超市在地下直接對(duì)城市地下通道開設(shè)出入口，新華百貨物美超市在地上單獨(dú)對(duì)城市街道開設(shè)出入口（表6）。

表6 商業(yè)區(qū)地下超市

5.2 商業(yè)區(qū)地下專賣

商業(yè)區(qū)地下專賣是指利用商業(yè)建筑地下銷售單一品類商品的零售業(yè)態(tài)空間，一般作為商業(yè)區(qū)的配套設(shè)施，為商業(yè)區(qū)提供更加多元化的購(gòu)物選擇。在老城中共獲取13 條數(shù)據(jù)，占總量的16%。與地下超市不同，商業(yè)區(qū)地下專賣的規(guī)模較小，一般根據(jù)具體業(yè)態(tài)需求對(duì)商場(chǎng)地下進(jìn)行承租，面積在500～4000m2之間。近年來消費(fèi)者消費(fèi)需求的轉(zhuǎn)變使老城傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)受到較大的沖擊，導(dǎo)致商場(chǎng)紛紛轉(zhuǎn)型或出租商場(chǎng)地下空間，這些出租的地下空間為專賣業(yè)態(tài)提供了發(fā)展空間。商業(yè)區(qū)需要專賣豐富業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以滿足消費(fèi)者需求，專賣業(yè)態(tài)則利用商圈的聚集效應(yīng)和地下較低的租金為消費(fèi)者提供價(jià)格低廉的商品，例如，王府井工美大廈地下手機(jī)賣場(chǎng)和西單明珠地下服飾賣場(chǎng)。

在平面布局上，專賣業(yè)態(tài)為追求坪效，店鋪或攤位采用“棋盤式”布局大量聚集于地下商業(yè)空間，商鋪外觀形象雜亂。且百貨商場(chǎng)建造年代較早，地下空間層高較低，高密度的店鋪排布和較低的層高導(dǎo)致此類業(yè)態(tài)空間品質(zhì)不高。位于商場(chǎng)地下的專賣業(yè)態(tài)與商場(chǎng)共用出入口和垂直交通（圖5a），利用商場(chǎng)外立面對(duì)地下商業(yè)進(jìn)行指引，一定程度上干擾了地上商業(yè)空間的流線組織、破壞了商場(chǎng)建筑立面的整體性（圖5b、表7）。

表7 商業(yè)區(qū)地下專賣

5 商業(yè)區(qū)地下專賣

6 商業(yè)區(qū)地下百貨

5.3 商業(yè)區(qū)地下百貨

商業(yè)區(qū)地下百貨是指百貨商場(chǎng)地下空間仍由商場(chǎng)控制，采取柜臺(tái)銷售和開架面售的百貨業(yè)態(tài)空間形式，在老城中共獲取7 條數(shù)據(jù)，占總量的8%。規(guī)模根據(jù)百貨商場(chǎng)地下空間容量而定，面積在1000～4000m2不等。改革開放后，百貨業(yè)態(tài)迅速發(fā)展為老城的主導(dǎo)業(yè)態(tài)，隨著消費(fèi)升級(jí)，傳統(tǒng)百貨的空間布局和業(yè)態(tài)構(gòu)成無法滿足當(dāng)前的消費(fèi)需求，因此必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，老城65%的百貨商場(chǎng)地下空間被改造利用為其他業(yè)態(tài)，其中20%改造為超市，40%改造為專賣，5%改造為多元化業(yè)態(tài)。僅有35%的百貨商場(chǎng)仍保持對(duì)地下空間的管理和使用，并且業(yè)態(tài)構(gòu)成已轉(zhuǎn)變?yōu)榛诎儇洏I(yè)態(tài)的混合業(yè)態(tài)模式，通常與餐飲和娛樂業(yè)態(tài)結(jié)合，以提高地下商業(yè)對(duì)消費(fèi)者的吸引力。

此類地下商業(yè)空間的平面基本延續(xù)傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)井字形布置的基本格局，但兩側(cè)設(shè)置可對(duì)外承租的店鋪，利用公共空間串聯(lián)店鋪的方式已具備購(gòu)物中心的特點(diǎn)，而因空間局限，相較購(gòu)物中心缺乏空間節(jié)點(diǎn)和動(dòng)線設(shè)計(jì)（圖6）。地下垂直交通多為后期增設(shè)，受到建筑結(jié)構(gòu)的限制，扶梯數(shù)量較少且位置相對(duì)隱蔽（表8）。

表8 商業(yè)區(qū)地下百貨

5.4 商業(yè)區(qū)地下購(gòu)物中心

商業(yè)區(qū)地下購(gòu)物中心是指購(gòu)物中心利用地下空間拓展?fàn)I業(yè)面積，與商場(chǎng)地上保持一致的業(yè)態(tài)空間形式，在老城中共獲取11 條數(shù)據(jù)，占總量的13%。老城購(gòu)物中心在建設(shè)時(shí)求“大”求“新”，規(guī)模在15,000～70,000m2不等，其中于2000 年開發(fā)建設(shè)的東方廣場(chǎng)，作為亞洲最大的商業(yè)建筑群之一，占地約10hm2，總建筑面積達(dá)80hm2。北京老城的購(gòu)物中心于20 世紀(jì)末和21 世紀(jì)初發(fā)展起來，隨著地下車庫的建設(shè)和城市軌道交通的發(fā)展，購(gòu)物中心的地下空間已成為商業(yè)空間的重要組成部分。地下部分需要考慮到通風(fēng)、采光、安全等因素，保證地下空間品質(zhì)，以提高消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)。

該類型地下商業(yè)空間在內(nèi)部空間上利用中庭將光線引入地下，平面布局延續(xù)地上的布局形式，注重空間節(jié)點(diǎn)和購(gòu)物動(dòng)線的設(shè)計(jì)，使地上地下具有相同的空間品質(zhì)（圖7a）。內(nèi)部垂直交通結(jié)合中庭布置（圖7b），條件允許的情況下，地下商業(yè)空間力求與周邊軌道交通產(chǎn)生積極的聯(lián)系（圖7c、表9）。

表9 商業(yè)區(qū)地下購(gòu)物中心

5.5 商業(yè)區(qū)地下多元化業(yè)態(tài)

商業(yè)區(qū)地下多元化業(yè)態(tài)是指在商業(yè)區(qū)地下空間內(nèi)營(yíng)建以體驗(yàn)式消費(fèi)為主導(dǎo)的新型商業(yè)業(yè)態(tài)空間，這些業(yè)態(tài)包括但不限于藝術(shù)展覽、文化活動(dòng)、休閑娛樂、零售購(gòu)物、創(chuàng)意辦公等。此類地下商業(yè)空間在老城中共獲取4 條數(shù)據(jù)，占總量的5%。規(guī)模上以可利用商業(yè)區(qū)空間資源而定，面積在4000～10,000m2不等，空間設(shè)計(jì)上弱化商業(yè)特征，注重文化氛圍的呈現(xiàn)（圖8a）?；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展和消費(fèi)水平的提高使老城涌現(xiàn)出一系列利用商業(yè)區(qū)地下空間打造集購(gòu)物、文化、休閑、藝術(shù)、教育為一體的綜合性場(chǎng)所，其內(nèi)部零售占比相對(duì)較低、銷售方式多樣化、入駐商鋪往往具有極強(qiáng)的品牌效應(yīng)和品牌運(yùn)營(yíng)能力。

與購(gòu)物中心相比，多元化業(yè)態(tài)將目光聚焦于消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)，力求打造新穎的空間形態(tài)。店鋪排布自由且開放程度較高，與公共空間互相滲透（圖8b）。注重地下空間外部環(huán)境的設(shè)計(jì)，地下入口利用下沉廣場(chǎng)與地上形成過渡（圖8c），使地下變首層，徹底解決地下空間消極、沉悶的空間感受（表10）。

表10 商業(yè)區(qū)地下多元化業(yè)態(tài)

7 商業(yè)中心地下購(gòu)物中心

6 結(jié)論

本文根據(jù)老城地下商業(yè)空間的2 種空間形式對(duì)應(yīng)5 種業(yè)態(tài)類型，將其分為7 種地下商業(yè)空間類型。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，其中居住區(qū)地下商業(yè)空間數(shù)量為44 個(gè)，占總量的53%，有2 種業(yè)態(tài)類型。老城商業(yè)區(qū)地下商業(yè)空間數(shù)量為39 個(gè)，占總量的47%，有5 種業(yè)態(tài)類型。通過對(duì)不同類型地下商業(yè)空間的分析論述，可以看出在老城發(fā)展過程中，業(yè)態(tài)類型和地下空間形態(tài)之間具有互相促進(jìn)且彼此制約的關(guān)系，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）地下商業(yè)空間為業(yè)態(tài)提供發(fā)展的載體

據(jù)2004 年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京老城地下空間總面積為486hm2，其中居住區(qū)地下空間占44%[11]，豐富的居住區(qū)地下空間資源為補(bǔ)充超市等便民業(yè)態(tài)、建設(shè)“一刻鐘生活圈”提供了發(fā)展空間。老城商業(yè)區(qū)地上空間幾乎達(dá)到了飽和狀態(tài)，而商業(yè)區(qū)的地下空間低廉的租金[16]為專賣業(yè)態(tài)提供了生存的土壤，也為多元化業(yè)態(tài)的落位提供了可能。

（2）業(yè)態(tài)的置入促進(jìn)地下空間改造升級(jí)

將超市等生活服務(wù)業(yè)態(tài)置入居住區(qū)地下空間，有利于充分利用城市存量空間資源，同時(shí)對(duì)空間形態(tài)進(jìn)行積極調(diào)整，從而使隱蔽、消極的居住區(qū)地下空間轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極、公共的居民服務(wù)空間。業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)管理解決了居住區(qū)地下空間的維護(hù)需求，業(yè)態(tài)功能的介入也徹底壓制了居住區(qū)地下群租的反彈。商業(yè)區(qū)地下空間置入超市業(yè)態(tài)，有助于增強(qiáng)商業(yè)區(qū)地下空間與城市公共空間之間的聯(lián)系，提高了商業(yè)區(qū)地下空間的可達(dá)性。購(gòu)物中心和多元化業(yè)態(tài)的發(fā)展，進(jìn)一步提高了商業(yè)區(qū)地下空間的開放性，消解了地下空間沉悶壓抑的固有屬性。

（3）地下空間對(duì)業(yè)態(tài)設(shè)置具有制約作用

居住區(qū)地下空間形態(tài)較為狹長(zhǎng)，且空間被剪力墻分割，開間較小，對(duì)業(yè)態(tài)功能布局的限制較大。居住區(qū)地下空間大部分位于居住區(qū)內(nèi)部，難以滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的選址需求，地下空間多無電梯接入，不利于老年人及殘障人士的使用。商業(yè)區(qū)地下空間使用雖有較大的靈活性，但業(yè)態(tài)設(shè)置卻受到商業(yè)區(qū)地下空間所處的城市區(qū)位及市場(chǎng)定位的制約。雖然老城商業(yè)區(qū)地下空間呈聚集狀態(tài)，但由于地下連接程度較低，與城市軌道交通聯(lián)系較弱，其內(nèi)部業(yè)態(tài)的發(fā)展也受到了一定程度的制約。

（4）業(yè)態(tài)對(duì)地下空間形態(tài)具有制約作用

超市業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)方式和進(jìn)出流線，決定了地下空間不適合設(shè)置中庭，地下出入口的數(shù)量也受到限制。超市的購(gòu)物流線、功能布局和對(duì)防火疏散的需求，進(jìn)一步限制了地下商業(yè)空間的平面布局。專賣業(yè)態(tài)通常定位為中低端消費(fèi)市場(chǎng)，高密度排布的商鋪和攤販?zhǔn)沟叵驴臻g品質(zhì)難以提升。

在城市尋求存量發(fā)展且消費(fèi)需求多元化的今天，老城商業(yè)空間的更新提質(zhì)工作尤為重要。首先，應(yīng)重視統(tǒng)籌規(guī)劃和科學(xué)利用老城地下空間資源，以提高城市商服功能的水平和品質(zhì)。其次，在地下空間改造利用過程中應(yīng)根據(jù)不同使用目的、針對(duì)不同使用人群，合理布置業(yè)態(tài)功能，避免同質(zhì)化和資源浪費(fèi)。再次，應(yīng)注重空間與業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)，發(fā)揮空間優(yōu)勢(shì)、弱化空間劣勢(shì)，確?？臻g和業(yè)態(tài)有機(jī)耦合。最后，還需要注重地下空間與地上商業(yè)的銜接，形成相互支持、互補(bǔ)發(fā)展的格局，提高老城商業(yè)服務(wù)業(yè)的整體水平和品質(zhì)。

8 商業(yè)區(qū)地下多元化業(yè)態(tài)