如何看待城中村改造

秦泰

本輪“城中村改造”對(duì)特大超大城市地產(chǎn)需求具有一定的結(jié)構(gòu)性穩(wěn)定作用，但總量意義上的需求擴(kuò)張效應(yīng)相對(duì)比較合理，更多是著眼長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展模式的一種探索。

7月21日，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。這是對(duì)4月底政治局會(huì)議指出的“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和‘平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”要求的呼應(yīng)。

“城中村改造”不禁令人聯(lián)想起八年前如火如荼的“貨幣化棚改”，彼時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了一輪陽(yáng)春，供需循環(huán)明顯改善，甚至一度在多個(gè)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過快、居民恐慌式購(gòu)房的地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象，此后的2016年底中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，進(jìn)入新一輪地產(chǎn)調(diào)控周期之中。本輪“城中村改造”與當(dāng)時(shí)的“貨幣化棚改”存在諸多明顯差異，對(duì)于我們分析展望后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，兩者之間的差異是至關(guān)重要的。

據(jù)2015年6月頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及相關(guān)工作的意見》，當(dāng)時(shí)的改造對(duì)象包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城市危房、城中村、農(nóng)村危房，其中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城市危房都指的是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的區(qū)域，本身已經(jīng)是國(guó)有土地，改造過程中比較有利于在政策的鼓勵(lì)下加快推進(jìn)土地征收、補(bǔ)償安置等前期工作。

而城中村的土地權(quán)屬涉及到區(qū)域內(nèi)全部或部分仍為農(nóng)村集體所有土地的復(fù)雜權(quán)屬情況，在納入城鎮(zhèn)規(guī)劃、進(jìn)行改造建設(shè)之前，需要首先確定土地權(quán)屬和性質(zhì)關(guān)系，還涉及到人口城鎮(zhèn)化后的工作安置等一系列前置性的問題，推進(jìn)速度可能明顯慢于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)。

此次會(huì)議還提到“把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好”，目前已經(jīng)出臺(tái)城中村改造地方政策的城市，更多關(guān)注在城中村現(xiàn)有房屋改造后用于保障性租賃住房的方向。加之土地所有權(quán)性質(zhì)不同決定了城中村改造的情況更為復(fù)雜，地產(chǎn)需求預(yù)計(jì)難以短期內(nèi)出現(xiàn)類似2015年的“爆發(fā)”。

本輪“城中村改造”沿襲了4月底政治局會(huì)議聚焦超大特大城市的要求，明確“城市政府負(fù)主體責(zé)任”，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的要求可能優(yōu)先于增加總體地產(chǎn)需求的目的。城市發(fā)展越成熟，城中村往往越少，本輪涉及區(qū)域范圍明顯小于2015年。除個(gè)別特殊歷史或地理原因所致之外，城中村密度往往與城市規(guī)模和發(fā)育成熟度呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，特大超大城市中除深圳、廣州等個(gè)別城市之外，普遍來看城中村是比較少的，也就是說本次實(shí)施城中村改造的范圍限制較為嚴(yán)格。

市一級(jí)政府而非省級(jí)政府負(fù)“主體責(zé)任”，可能意味著并不會(huì)重新鼓勵(lì)專項(xiàng)債資金用于城中村改造，對(duì)市一級(jí)財(cái)政自循環(huán)能力的要求更高。

與2015年明確要求 “積極推進(jìn)貨幣化安置”不同，本輪城中村改造未明確提出貨幣化要求，而是改為“積極創(chuàng)新改造模式”，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。貨幣化安置的突出特點(diǎn)是完全可以實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)需求的跨區(qū)域遷移。本次國(guó)常會(huì)中沒有明確提及貨幣化安置的要求，意味著一二線城市地產(chǎn)需求集中大幅膨脹、房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)貨幣化棚改時(shí)期有比較明顯的減弱。

貨幣化棚改期間要求人民銀行給予政策措施配合，一年半時(shí)間內(nèi)MLF、PSL合計(jì)新增投放超過4萬(wàn)億元。本輪并未明確要求央行配合，而是要求“多渠道籌措改造資金”，“充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”。

鑒于上述分析，我們預(yù)計(jì)本輪“城中村改造”對(duì)特大超大城市地產(chǎn)需求具有一定的結(jié)構(gòu)性穩(wěn)定作用，但路徑范圍決定了總量意義上的需求擴(kuò)張效應(yīng)相對(duì)比較合理，更多是著眼長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展模式的一種探索，對(duì)高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期優(yōu)化目標(biāo)的意義可能更大。