二十大后房地產(chǎn)領(lǐng)域用鋼發(fā)展趨勢展望

□盧宇迪 溫二丁

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，鏈條長，涉及面廣，是我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是鋼材消費(fèi)的主要下游行業(yè)。近年來，我國堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)，推動房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。但是2022年以來，俄烏戰(zhàn)爭對世界經(jīng)濟(jì)造成沖擊，國內(nèi)疫情散點(diǎn)多發(fā)，產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈?zhǔn)茏?，全國房地產(chǎn)各主要運(yùn)行指標(biāo)均大幅低于2021年同期水平，行業(yè)運(yùn)行趨弱，也帶動鋼材消費(fèi)總量明顯下行；國家逐漸強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)，各地不斷出臺穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施，但落地效果仍待進(jìn)一步顯現(xiàn)。隨著二十大的勝利召開，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策既有延續(xù)，也有創(chuàng)新，為“十四五”期間行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，明確了方向。

一、二十大報(bào)告對房地產(chǎn)重要表述的變與不變

中共二十大的勝利召開明確了全面建成社會主義現(xiàn)代化強(qiáng)國、實(shí)現(xiàn)第二個百年奮斗目標(biāo)、以中國式現(xiàn)代化全面推進(jìn)中華民族偉大復(fù)興的宏偉目標(biāo)。從房地產(chǎn)領(lǐng)域有關(guān)表述看，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”與十九大報(bào)告保持一致；同時，繼續(xù)維持“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”不動搖，為我國房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革明確了要求和方向，將繼續(xù)強(qiáng)化房屋居住屬性、弱化金融屬性，嚴(yán)防過度的泡沫化，重點(diǎn)保障剛需、滿足改善需求，因城施策，落實(shí)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。

此外，在十九大報(bào)告基礎(chǔ)上，二十大報(bào)告將房地產(chǎn)政策表述劃歸到“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”領(lǐng)域，弱化了“讓全體人民住有所居”有關(guān)表述，調(diào)整了群眾面臨重大問題的表述順序，如表1所示。一方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年我國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76 m2，接近大多數(shù)發(fā)達(dá)國家水平；2017—2021年全國商品房銷售規(guī)模一直維持在17億平方米左右，2022年降至14億平方米左右，城鄉(xiāng)居民住有所居問題已經(jīng)基本得到解決。另一方面，未來住房政策改革將更加側(cè)重解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實(shí)現(xiàn)人民群眾安居樂業(yè)，提升全體人民的居住幸福指數(shù)，住房供給側(cè)改革重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到提高人民生活品質(zhì)。

二、房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)行特點(diǎn)回顧

過去10年，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域快速發(fā)展[1]。2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到14.8萬億元，超過2012年（7.2萬億元）的2倍；2022年有所下降，但仍達(dá)到13.3萬億元。其中，2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出了“要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的”總基調(diào)，標(biāo)志著房地產(chǎn)領(lǐng)域向“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”轉(zhuǎn)變；2017年10月中共十九大召開，強(qiáng)化了“房住不炒”，引導(dǎo)房地產(chǎn)與社會保障體系建設(shè)緊密結(jié)合；房地產(chǎn)目標(biāo)主要體現(xiàn)在多元化、多層次供給體系和促進(jìn)健康發(fā)展長效機(jī)制方面[2]，讓全體人民住有所居[3]。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)行看，2017年為近10年的重要節(jié)點(diǎn)，前后5年發(fā)展差異明顯。2017—2021年開發(fā)投資繼續(xù)保持較快增長，但增速明顯趨穩(wěn)，波動幅度在5個百分點(diǎn)以內(nèi)，2022年行業(yè)運(yùn)行明顯承壓，但降幅也保持在10%以內(nèi)，并有所企穩(wěn)；而2013—2016年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速振幅則高達(dá)18.4個百分點(diǎn)。另外，與鋼材消費(fèi)密切相關(guān)的房地產(chǎn)施工面積、新開工面積和竣工面積也明顯健康趨穩(wěn)，其中施工面積同比變化幅度在2.9%～8.8%，遠(yuǎn)低于2013—2016年的1.4%～16.2%，2017—2021年房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積分別在20億平方米、10億平方米上下波動，且波動幅度有所降低。近10年我國房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)行情況如圖1、圖2所示。

十九大至二十大期間，國家房地產(chǎn)調(diào)控明確了抑制泡沫的根源在于投機(jī)性炒作，各地陸續(xù)出臺限購限貸政策，保持貨幣政策穩(wěn)健中性，防范融資流向投資投機(jī)性購房；同時，明確未來一段時間的長效機(jī)制重點(diǎn)在于建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，讓全體人民住有所居。第一，鼓勵因城施策[4]，結(jié)合進(jìn)城人員及低收入群體購房需求，繼續(xù)推進(jìn)三四線城市去庫存；第二，將房地產(chǎn)領(lǐng)域與金融行業(yè)去杠桿相結(jié)合，加強(qiáng)“消費(fèi)貸”“經(jīng)營貸”“房抵貸”等資金流向監(jiān)管；第三，探索租賃市場[5]，在人口凈流入的大中城市試點(diǎn)租賃市場，逐漸在全國探索推廣租購并舉新模式，圍繞現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，培育租賃市場優(yōu)勢強(qiáng)企，加大租賃市場金融支持；第四，持續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)住房和農(nóng)村危房改造，促進(jìn)城鄉(xiāng)居民住房條件協(xié)同改善。

三、房地產(chǎn)領(lǐng)域用鋼發(fā)展現(xiàn)狀

1.指標(biāo)選取與測算方法概述

指標(biāo)選取方面，按照《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T 4754），房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營、其他房地產(chǎn)業(yè)；其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)，以及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售房屋等活動”。建筑業(yè)包括房屋建筑業(yè)、土木工程建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、建筑裝飾/裝修和其他建筑業(yè)，其中房屋建筑業(yè)指“房屋主體工程的施工活動”，與鋼材消費(fèi)最為密切。因此，采用國家統(tǒng)計(jì)局“建筑業(yè)企業(yè)房屋竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)房屋施工面積、建筑業(yè)企業(yè)房屋新開工面積”作為測算指標(biāo)。

測算方法方面，按照國家統(tǒng)計(jì)局口徑，選取與房地產(chǎn)關(guān)系密切的房屋建筑細(xì)分領(lǐng)域數(shù)據(jù)子項(xiàng)（見表2）。首先，對典型企業(yè)、工程項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，得到各類型房屋的單位面積平均鋼材消費(fèi)系數(shù)；第二，按照建設(shè)周期2～3年，結(jié)合典型企業(yè)、工程項(xiàng)目的鋼材采購進(jìn)度，將項(xiàng)目全生命周期鋼材消費(fèi)數(shù)量按1年為周期進(jìn)行折算。

表2 房屋細(xì)分領(lǐng)域數(shù)據(jù)子項(xiàng)

2.房地產(chǎn)領(lǐng)域鋼材消費(fèi)規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，按照上述方法進(jìn)行測算，2022年，全國房地產(chǎn)領(lǐng)域消費(fèi)鋼材約2.42億噸，占國內(nèi)鋼材消費(fèi)總量比例約26.3%。其中，考慮鋼結(jié)構(gòu)在房屋領(lǐng)域應(yīng)用不斷推廣，“鋼鐵-建筑”產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動更加緊密[6]，表2中住宅房屋按照鋼結(jié)構(gòu)占比25%、其他類型房屋按照鋼結(jié)構(gòu)占比10%調(diào)整單位面積平均鋼材消費(fèi)系數(shù)。從用鋼品種看，各類建筑消費(fèi)鋼材品種如表3所示。

表3 不同類型房屋消費(fèi)鋼材品種情況

參考國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《統(tǒng)計(jì)用產(chǎn)品分類目錄》中“32-黑色金屬冶煉及壓延產(chǎn)品，3208-鋼材”中細(xì)分產(chǎn)品，對房地產(chǎn)領(lǐng)域房屋建筑消費(fèi)鋼材品種進(jìn)行整理和測算，2022年，分品種鋼材消費(fèi)情況如表4所示。

表4 2021年房地產(chǎn)領(lǐng)域房屋消費(fèi)鋼材品種消費(fèi)情況

四、二十大后房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)行趨勢

1.市場新平衡建立

（1）政策措施與市場的新平衡

根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會數(shù)據(jù)，2022年以來，全國共有超過240個地區(qū)累計(jì)出臺了460條以上的刺激政策，但受市場下行預(yù)期、弱二線及三四線城市市場需求及購買力明顯透支、新冠疫情散點(diǎn)突發(fā)造成經(jīng)濟(jì)和就業(yè)承壓等因素影響，市場表現(xiàn)依舊疲軟。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，全年商品房銷售面積13.6億平方米，同比大幅下降24.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬億元，同比下降10.0%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。未來，在二十大總基調(diào)下，預(yù)計(jì)各地還將因城施策，出臺更及時、更有針對性、更大力度的應(yīng)對措施，如蘇州、濟(jì)南、鄭州等城市將通過政府回購商品房途徑，推動庫存去化，提高市場流動性，增強(qiáng)安置房、保障性租賃住房供給能力。

（2）新房與二手房需求結(jié)構(gòu)的新平衡

2022年6月以來，期房停工、斷貸等新聞頻出，對購房者尤其是剛需市場信心帶來明顯沖擊，購房偏好加速由新房向二手房轉(zhuǎn)變。從政策端看，近期國內(nèi)多個城市頻繁發(fā)布針對二手房的寬松政策，如執(zhí)行二手房“帶押過戶”，有效縮短二手房交易期限，提升二手房交易效率，進(jìn)一步激活二手房市場，預(yù)計(jì)未來市場需求端結(jié)構(gòu)將持續(xù)變革。

設(shè)置了《學(xué)生自主學(xué)習(xí)的調(diào)查問卷》，并對問卷進(jìn)行效度檢驗(yàn)，采用重測信度檢驗(yàn)，r=0.86，問卷的回收率100%，有效率98%。

（3）主體與多元業(yè)務(wù)的新平衡

二十大報(bào)告提出，要推進(jìn)中國健康建設(shè)，發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，深入實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以城市群、都市圈為依托構(gòu)建大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展格局，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)；為房地產(chǎn)企業(yè)探索多元產(chǎn)業(yè)提供了政策導(dǎo)向和有力條件。同時，越來越多的跨行業(yè)企業(yè)逐漸進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營，以獨(dú)棟寫字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟(jì)資源，倒逼地產(chǎn)商由傳統(tǒng)銷售模式向多元業(yè)務(wù)協(xié)同轉(zhuǎn)變，通過打造新的增長極，支撐企業(yè)競爭力提升。

2.多元長效新模式建立

（1）城市更新與存量盤活

二十大報(bào)告提出，要堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。目前，房地產(chǎn)市場處于由以增量為主的市場向存量市場轉(zhuǎn)變的過渡期，根據(jù)調(diào)研及相關(guān)測算，未來我國每年將有約12億平方米的存量住房更新需求，發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?，預(yù)計(jì)城市更新與存量盤活將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域健康穩(wěn)定發(fā)展的重要新模式。

（2）房屋銷售與租購并舉

二十大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2021年，全國人戶分離人口達(dá)到50 429萬人，比2020年增加1 153萬人。其中，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口為11 962萬人，流動人口為38 467萬人，分別比2020年增加268萬人和885萬人。預(yù)計(jì)隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國人口流動將更加頻繁，為房屋租賃市場帶來充足的市場增量空間，租賃住房建設(shè)及運(yùn)營將成為房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要增長極之一。

五、房地產(chǎn)領(lǐng)域用鋼趨勢展望

1.需求規(guī)模下降

一方面，2022年以來，全球經(jīng)濟(jì)承壓，居民更多偏向降低家庭負(fù)債、增加儲蓄，“恒大債務(wù)危機(jī)”“強(qiáng)制停貸”等事件嚴(yán)重影響市場預(yù)期，企業(yè)銷售去化及回籠資金壓力較大，依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)做大做強(qiáng)的傳統(tǒng)發(fā)展模式已失基礎(chǔ)，對鋼材消費(fèi)需求造成直接影響；另一方面，雖然各地“支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”表態(tài)頻發(fā)，但受市場預(yù)期影響，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)融資仍偏謹(jǐn)慎，企業(yè)拿地、新開工項(xiàng)目意愿不強(qiáng)，鋼材需求持續(xù)疲軟。結(jié)合二十大后房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展趨勢，考慮房地產(chǎn)對我國社會經(jīng)濟(jì)的重要支撐作用[7]及城市更新、租售并舉等舉措，測算到2025年，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域鋼材需求為2.35億噸，較2022年下降3.0%。

2.需求結(jié)構(gòu)調(diào)整

綠色化、信息化、工業(yè)化是國際房屋建筑領(lǐng)域發(fā)展的三大趨勢，發(fā)達(dá)國家均大力推進(jìn)綠色建筑，將綠色建筑作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型重點(diǎn)方向[8]。其中，鋼結(jié)構(gòu)作為重要的建造模式，近年保持較快增長，2013—2021年全國鋼結(jié)構(gòu)加工量增速平均值達(dá)到12.07%[9]，有效支撐鋼材消費(fèi)需求，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2022年，住建部會同其他部門印發(fā)了《“十四五”建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 《城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達(dá)峰實(shí)施方案》等文件，提出“大力發(fā)展裝配式建筑，推廣鋼結(jié)構(gòu)住宅，到2030年裝配式建筑占當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑的比例達(dá)到40%”等目標(biāo)。鋼結(jié)構(gòu)建筑作為一種節(jié)能環(huán)保的新型建筑，約90%的建筑鋼材可回收再利用，鋼結(jié)構(gòu)建筑與鋼筋混凝土建筑相比具有明顯的低碳優(yōu)勢，尤其在近年“雙碳”戰(zhàn)略背景之下，預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持較快的增長速度。

整體看，結(jié)合二十大報(bào)告對于房地產(chǎn)領(lǐng)域“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的相關(guān)導(dǎo)向，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民對美好生活向往不斷強(qiáng)化及建筑領(lǐng)域“雙碳”戰(zhàn)略不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)領(lǐng)域用鋼將整體向高強(qiáng)、耐蝕、長壽命等領(lǐng)域發(fā)展。隨著鋼結(jié)構(gòu)建筑的逐漸推廣，預(yù)計(jì)傳統(tǒng)建筑所需的鋼筋、線材需求比例將有所下降，板材、型材、管材需求比例將逐漸上升；其中，對于小規(guī)格鋼筋、大厚度規(guī)格板材和管材、熱軋H型鋼的需求將有所增長。