中國奧園佛山一項目復工連連“食言”　退市危局待解

秦佳麗

近日，就廣東佛山南山鎮(zhèn)的三水奧園尚居（別名“三水奧悅豪庭”）項目，多位業(yè)主向《紅周刊》反饋，該樓盤停工近兩年，原定今年3 月份復工，后續(xù)又商定6 月30 日前復工，但這兩次中國奧園項目方均“食言”。據業(yè)主介紹，該項目有的樓棟原定于在3 月和6 月分別交付，目前不僅不可能交付，連何時復工都難以確定。而在之前的5 月份，中國奧園曾宣稱絕大多數已售項目實現了100% 復工，這顯然無法得到三水奧園尚居業(yè)主的認同。

據《紅周刊》了解，中國奧園一直在為化解自身債務問題而努力。按照中國奧園相關公告，公司近期債務重組已取得實質進展，擬在6 月30 日召開董事會審議財報、考慮及批準年報發(fā)布，希望于今年年中完成債務重組，實現上市公司復牌。不過，從2022年4 月1 日停牌算起，中國奧園停牌時間已近15 個月，距離最長停牌18個月、逾期可摘牌的規(guī)定不遠，這意味著留給中國奧園復牌的時間其實已經不多了。

三水奧園尚居停工兩年交付爽約 復工承諾上演“拖字訣”

2021 年8 月，葉梵（化名）一擲50萬元，買下佛山南山鎮(zhèn)三水奧園尚居一套面積80 多平方米的住宅，按照約定，交付時間本該在今年3 月。不過，停工至今的樓盤顯然逾期?！皹I(yè)主們和開發(fā)商以及有關部門談過，一次又一次地簽署承諾書，（奧園）承諾6 月30 號復工，但是我們去當地看了，現場沒有工人，一點復工的跡象都沒有?！?/p>

“根本就是一場‘騙局，項目銷售的時候，其實已經停工了，業(yè)主們不知情，否則也不會買。”葉梵表示，“我是給的全款，還有一些業(yè)主更慘，交不了樓，但要每個月分期還款給銀行?！?/p>

據葉梵介紹，三水奧園尚居項目包括6 座樓盤，目前維權的樓棟主要集中在2 座，大概60 多戶業(yè)主。據介紹，準業(yè)主們試圖通過各種渠道維權，不過求訴無門，“大家希望能跟奧園高層談談，不過對方不肯露面。”

該批維權業(yè)主大多在2021 年前后購買，從不同的約定交付批次來看均已逾期。作為最早一批購房客，楚鑫（化名）向《紅周刊》表示：“ 我是2020 年12 月份買的，約定交付時間是2022 年12 月份。聽說項目預計分幾批交付，包括2022 年12 月、2023 年3 月和6 月。不過都是2 座的業(yè)主，現在爛尾都交付不了?！?/p>

據房天下等中介平臺信息，三水奧園尚居項目位處佛山市南山鎮(zhèn)南丹山生態(tài)旅游風景區(qū)，包括6 棟高層住宅，規(guī)劃建設1129 戶。項目最早于2019 年開盤預售，主力戶型為94—109 平方米三居室，銷售均價6500 元/平方米。另據佛山市住房保障和房產信息網信息顯示，三水奧園尚居目前僅有2、5、6 座開售，購房人已簽約及已備案規(guī)模約330 余套。

該項目開發(fā)商為佛山市鈞裕置業(yè)有限公司（以下簡稱“鈞裕置業(yè)”），該公司控股股東是奧園集團孫公司廣東奧園縣域商業(yè)綜合體投資管理集團有限公司。中國奧園的2021 年中期財報披露，三水奧悅豪庭項目（“三水奧園尚居”別名）涵蓋綜合社區(qū)、商業(yè)類型，土儲面積9.01 萬平方米。

目前，三水奧園尚居的準業(yè)主們大多奔波在維權路上。曾與開發(fā)商及有關部門多次談判的業(yè)主邱揚（化名）向《紅周刊》介紹，該項目從2021年11 月開始停工，自2022 年12 月召開第一次業(yè)主座談會以來，奧園方面相關負責人與三水奧園尚居2 座業(yè)主其實多次簽署承諾函，復工承諾從今年3 月底延期到6 月底，不過目前再度“爽約”。

邱揚向《紅周刊》提供了兩份《三水奧悅豪庭項目交樓承諾函》，其中一份經項目公司鈞裕置業(yè)簽署于去年12 月份的承諾函顯示，“本司對奧悅豪庭項目2 座業(yè)主鄭重承諾，該項目于2023 年3 月復工，于2023 年9 月30 日交付業(yè)主。如未如期交付業(yè)主，全額退款”；另一份承諾函如出一轍，不過復工及交付日期顯示再度推遲：“項目于2023 年6 月30 日前復工，計劃于2023 年10 月30 日前交樓?！?/p>

“現在對方還是明確答復‘復不了，你們要等的就等，等不了就去法院起訴?！鼻駬P介紹，目前三水奧園尚居項目其實已到封頂階段，不過在他看來，倘若6 月30 號不復工，預想10 月30 日交樓肯定有難度。

憂心錢房兩失 業(yè)主苦等交樓不退房

對于三水奧園尚居的維權業(yè)主而言，“復工復產保交樓”成為當前的一致訴求，業(yè)主們認定退房是“ 大坑”。

邱揚談到，目前業(yè)主之所以不再選擇退房退款，走法律途徑，是擔憂錢房兩失：“即便贏了官司也拿不到錢，還要倒貼幾萬塊訴訟費。我們業(yè)主群里之前有案例，5 座一家商鋪（業(yè)主）都勝訴一年多了，一毛錢沒拿到，這還是僅僅5 萬塊錢（購房定金）而已?！?/p>

據奧園方面的口徑，項目進度或具備不確定性。邱揚所在的業(yè)主微信交流群中，奧園方面工作人員曾作出答復：“復工我們沒有放棄，一直有在做，只是現在確定不了時間?！?/p>

三水奧園尚居部分購房客并非佛山本地人，不少來自廣東其他城市以及湖南，部分準業(yè)主集體輾轉于多個渠道尋求解決方案無果?！拔移綍r在廣州，當時購買也是在某新媒體平臺看到地產中介的廣告，想著價格便宜，佛山離廣州一個小時車程也還算近?！比~梵談到，“項目能盡快復工最好，不至于現在這樣頭痛?！?/p>

《紅周刊》了解到，作為項目直接開發(fā)商，鈞裕置業(yè)目前已成為失信被執(zhí)行人。企查查顯示，鈞裕置業(yè)今年以來共有4 條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額合計4582 萬元。公司涉及30多條司法案件，涵蓋建設工程合同糾紛、承攬合同糾紛、商品房預約合同糾紛等。

忙于債務重組及完成復牌指引的中國奧園目前正內外交困。中國奧園至今（截至6 月29 日）仍未刊發(fā)2021 年及2022 年全年業(yè)績。公司停留在2021 年中報的財務數據顯示，截至當時，其總負債為2629 億元，其中一年以內需償還的借款、優(yōu)先票據及債券規(guī)模為517.22 億元；同期集團的現金及銀行存款約606.45 億元，尚能覆蓋前述短債。不過，在房地產行業(yè)債務危機蔓延的2021 年下半年，中國奧園債務危機爆發(fā)，經歷債權人清償要求陡然增多、國際評級機構下調評級，中國奧園已于2022 年1 月官宣美元債違約，邁入出險房企行列。

中國奧園百分百復工“水分”較大退市危機未解

自2022年中央經濟工作會議等定調扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項工作、支持銀行提供專項借款以來，“保交樓”成為房企及各地建設單位的核心任務。部分出險房企甚至標榜“棄外保內”，境外債務重組“躺平”，集中資金用于保交樓和穩(wěn)運營。

奧園集團也一度標榜推行已售項目百分之百復工、百分之百交樓“雙百行動”。據奧園集團5 月25 日在企業(yè)微信公眾號披露，截至目前，奧園廣東區(qū)域、華中區(qū)域、華東區(qū)域、中西部區(qū)域等絕大多數已售項目實現100% 復工，全集團1-4 月交付近1.1 萬套，交付面積約139萬平方米，各區(qū)域項目團隊正不遺余力保質保量交付。

不過目前來看，因交付問題而與業(yè)主頻頻拉鋸的中國奧園可能言過其實。《紅周刊》查詢人民網領導留言板了解到，在陜西、安徽、河南等地，今年奧園樓盤因交付減配、拖延退房款、工程進度緩慢等問題仍面臨密集投訴。比如，6 月份有鄭州網友投訴奧園御湖灣逾期交房、具體交付時間不明。據留言，“龍源路奧園御湖灣存在表演式復工，每天工地就一二十個工人，原本定于2023 年4 月30 號交房，現已違約，給業(yè)主發(fā)的通知函連具體交付時間都未標明，現在奧園總部每個月撥付200 萬元左右用于工地施工，然而一期和二期完全交付加起來還需2.4 億元，照這樣的速度，我們20年也住不進新房”。

即便在大本營廣東，中國奧園卷入“爛尾”風波的項目也不止前述三水奧園尚居一處?！澳壳熬臀宜赖模鹕侥虾^(qū)那邊也有一個奧園樓盤（爛尾）?！背伪硎尽?/p>

銷售回款方面，深陷債務危機一年多來，中國奧園的自主造血能力顯然不足。2022 年，中國奧園未經審核物業(yè)合同銷售金額累計約202.2 億元，較2021 年的1210.3 億元銷售額跌去八成。而在房企銷售額整體回溫的2023 年一季度，公司未經審核物業(yè)合同銷售額仍同比下滑63% 至29.3 億元。

今年上半年，引國資、賣資產、尋求債務重組成為中國奧園的主要自救途徑。譬如近期中國奧園作價近3億港元出售加拿大附屬公司、作價5.84 億元出售珠海奧園華富置業(yè)有限公司股權。與此同時，今年中國奧園旗下公司先后引入山東健康、南粵星橋基金、西安航投科創(chuàng)、中金國測4 家國資背景企業(yè)合作或參股，目標指向大灣區(qū)舊改項目合作，一度被視為企業(yè)紓困先兆。

不過，兜售旗下公司股權之余，中國奧園正被卷入內控制度缺陷、關聯物企資金被占用等問題。其中，今年2月，中國奧園公告將以2.56 億港元出售旗下物業(yè)上市公司奧園健康29.9%的股份予前述南粵星橋基金，中國奧園退居奧園健康第二大股東。值得一提的是，中國奧園出售奧園健康控股權預計虧損約4476.6 萬港元。

中國奧園此次“虧本套現”似乎是別無他法的選擇，除了迫切補流的需求，奧園健康存在不少歷史遺留問題，核心便是與中國奧園之間的違規(guī)資金往來。相關往來事項可追溯到2022 年奧園健康核數師收到一封匿名報告，指控內容包括奧園健康的銀行貸款合約失實、未披露為母公司集團提供總額為40 億元的財務擔保等。到今年1月，奧園健康曾發(fā)布17 條內部控制評估結果，指向奧園健康與母公司中國奧園之間未處理好獨立運營關系。

據今年4 月中國奧園發(fā)布的內幕消息公告，關于其與奧園健康資金往來等事項，獨立財務顧問的調查工作仍在進行中，尚未達成任何結論。

于當下的中國奧園而言，今年年中無疑是重要節(jié)點，奧園方面此前曾表示，希望于今年年中完成債務重組，實現上市公司復牌交易。

按照中國奧園的宣傳口徑，近期公司債務重組已取得實質性進展。公司6月12 日公告，中國奧園已就約40 億美元債務與絕大多數境外主要債權人簽訂中期債務暫緩協議，中國奧園正積極與若干主要境外債權人磋商，旨在最終落實全面?zhèn)鶆罩亟M。另據企業(yè)公告，中國奧園擬在6 月30 日舉行董事會會議審議財報，考慮及批準2021年度、2022年度業(yè)績及其發(fā)布——在此前接獲的交易所復牌指引中，補充尚未刊發(fā)的財務業(yè)績是公司復牌指引中的重要一項。

另外，自2022 年4 月1 日停牌算起，中國奧園已連續(xù)停牌一年有余，按照18 個月停牌期限，留給中國奧園擺脫9 月30 日除牌預警的自救時間只剩下3 個月。（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）