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    “三道紅線”對房地產(chǎn)企業(yè)投融資與經(jīng)營的影響分析

    2022-07-04 05:15:52吳曉欽
    科學(xué)與財(cái)富 2022年7期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)投融資

    吳曉欽

    摘? 要:自2020年8月起,政府相關(guān)部門先后推出了抑制房地產(chǎn)行業(yè)“三道紅線”,在嚴(yán)格推行這些監(jiān)管和融資管理新政的形勢下,房地產(chǎn)傳統(tǒng)的融資模式受到了嚴(yán)重沖擊。本文以上交所上市的國有房地產(chǎn)企業(yè)A公司為背景,探討房地產(chǎn)“三道紅線”政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資及該政策對企業(yè)經(jīng)營的影響,并探索提出應(yīng)對策略。

    關(guān)鍵詞:“三道紅線”; 房地產(chǎn)企業(yè); 投融資

    一、引言

    近年來,針對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱,為了抑制房價(jià)過快上漲,從而穩(wěn)定市場房價(jià)為目的,政府相關(guān)部門先后出臺了一系列管控規(guī)定,其中2020年8月20日,由央行牽頭,包括住建部、銀保監(jiān)會等部門的負(fù)責(zé)人,約談12家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人,推出了以資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等三項(xiàng)房企財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)為主要依據(jù),將房企進(jìn)行分類調(diào)控新增融資額度的企業(yè)監(jiān)管和融資管理新規(guī)(簡稱“融資新規(guī)”,也稱為“三道紅線”)或“345”新規(guī),至此各監(jiān)管機(jī)構(gòu)拉開了對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的資金及融資監(jiān)管。

    該政策出臺的初衷是想倒逼房企提高風(fēng)險(xiǎn)意識,防范市場資金無序進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),避免金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。但隨著政策監(jiān)管的升級,國內(nèi)知名頭部房企如恒大、陽光城等均出現(xiàn)了生存危機(jī),危機(jī)信號層層傳導(dǎo)并惡性循環(huán)加劇,最后導(dǎo)致行業(yè)整體出現(xiàn)了信用危機(jī)。本文通過實(shí)務(wù)中在上交所上市的國有房地產(chǎn)企業(yè)A公司為背景,探討“三道紅線”對房地產(chǎn)企業(yè)融資及該政策對企業(yè)經(jīng)營的影響,并以此提出應(yīng)對策略。

    二、“三道紅線”的規(guī)定及解讀

    對房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)管理以“三條紅線”為標(biāo)準(zhǔn),分別為監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率是否大于70%,凈負(fù)債率是否大于100%,以及現(xiàn)金短債比是否小于1倍。

    1.資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)主要是控制房企總體的杠桿水平。第一條紅線要求房企要保證30%的自有權(quán)益底線,即對權(quán)益乘數(shù)鎖定,不能突破杠桿上限。此外,紅線中的總負(fù)債率扣除預(yù)收賬款,更能真實(shí)反映杠桿的總體水平。

    2.凈負(fù)債率指標(biāo)主要是控制房企的財(cái)務(wù)(有息)杠桿。房企在融資需求時(shí)都會被各大評級公司所關(guān)注??梢酝ㄟ^減少有息負(fù)債或者增加現(xiàn)金等方式進(jìn)行改善;也可以通過擴(kuò)大股本或增加利潤等方式增大凈資產(chǎn)。

    3.現(xiàn)金短貸比指標(biāo)主要是控制企業(yè)流動性水平,從而預(yù)防或及時(shí)預(yù)警資金鏈的斷裂的可能,是反映企業(yè)短期債務(wù)償付能力的指標(biāo)。在計(jì)算該指標(biāo)時(shí),貨幣資金的計(jì)算需要扣除受限資金的數(shù)額。

    根據(jù)“三道紅線”對房企按照“紅-橙-黃-綠”進(jìn)行四檔管理,三項(xiàng)指標(biāo)均超出管理要求的紅線要求,則企業(yè)對應(yīng)3項(xiàng)均超為紅檔,超出2項(xiàng)為橙檔,超出1項(xiàng)為黃檔,若均低于紅線要求則對應(yīng)為綠檔。之后根據(jù)企業(yè)的分檔表現(xiàn),再給予不同的負(fù)債增長限額,從紅至綠四檔對應(yīng)的有息負(fù)債增速上限分別是“0%、5%、10%和15%”,從而實(shí)現(xiàn)對房企債務(wù)規(guī)模的動態(tài)差異化管理。

    按照監(jiān)管要求,從2021年1月1日起,房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底,12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo),2023年底所有房企實(shí)現(xiàn)達(dá)標(biāo)。這一舉措,對高杠桿、現(xiàn)金流緊張的房企,無疑是套上了融資“緊箍咒”。

    三、“三道紅線”對房地產(chǎn)企業(yè)投融資的影響

    以上交所上市的國有房地產(chǎn)企業(yè)A公司為例,通過公開發(fā)布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,可以清晰地反映出“三道紅線”對該房地產(chǎn)企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)投融資的影響。

    (一)投資規(guī)模收縮

    房地產(chǎn)行業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè),從前期購買土地階段到房產(chǎn)建設(shè)階段,需要投入大量的土地款、建造費(fèi)用、各種稅款以及借貸利息等,開發(fā)資金需求量大,動輒上億上百億的項(xiàng)目又主要依賴外源性融資方式。此外,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長,從拿地到竣工再到銷售回款,時(shí)間跨度長導(dǎo)致資金大量被占用情況普遍。在“三道紅線”政策出臺房企融資收緊的背景下,當(dāng)融資現(xiàn)金流、經(jīng)營性現(xiàn)金流充裕度降低的時(shí)候,如果不根據(jù)自身情況控制擴(kuò)張節(jié)奏、規(guī)模和速度,將出現(xiàn)嚴(yán)重的資金短缺。房企投資將更為謹(jǐn)慎,部分房企放緩拿地節(jié)奏,或考慮減少對新項(xiàng)目的投資,從而被迫降低投資規(guī)模,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模適度收縮。

    A公司自2020年起受調(diào)控政策影響,財(cái)務(wù)信息釋放投資規(guī)模增速明顯收縮,2021年投資規(guī)模增速甚至出現(xiàn)負(fù)增長的信號。同時(shí),隨著A公司近年來的戰(zhàn)略調(diào)整,不在以“精耕重點(diǎn)一線城市、深耕有能級的二線城市、拓展機(jī)會型潛力型新興城市”為指導(dǎo)方針,進(jìn)而從銷售價(jià)格和去化速率上把握好有限時(shí)間內(nèi)的階段性平衡,不斷加快營銷去化速度與銷售回籠,縮短竣工與交房的時(shí)間間隔,尋求與國內(nèi)一線房企的合作,穩(wěn)字為先的戰(zhàn)略調(diào)整。

    (二)融資渠道收緊

    “三道紅線”政策的出臺,使房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道進(jìn)一步收緊,房產(chǎn)企業(yè)資金壓力進(jìn)一步增加?!叭兰t線”后,房地產(chǎn)企業(yè)能否增加貸款,取決于自身的財(cái)務(wù)控制能力,在這種融資渠道被堵的情況下,房地產(chǎn)業(yè)的融資來源被嚴(yán)重的限制,未來的融資難度加大,融資成本不斷上升??紤]到房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè),該政策的出臺加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂可能存在的隱患,因此近年來房地產(chǎn)企業(yè)把積極尋找新的融資渠道,調(diào)整自身資本結(jié)構(gòu),構(gòu)建合理融資模式來減輕融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)作為當(dāng)務(wù)之重。

    截止2021年底,A公司根據(jù)公司集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整需求,放緩拿地節(jié)奏的同時(shí),也相應(yīng)采取加速銷售回款、出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等手段主動去杠桿、降負(fù)債,資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善的同時(shí),負(fù)債規(guī)模及債務(wù)水平在2021年已呈現(xiàn)明顯收縮趨勢。

    (三)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)增加

    房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)周期影響較大,房地產(chǎn)項(xiàng)目資金波動也會隨之較大,且短期周期性變化明顯,因此具有較大的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。通過較長周期的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)化成為房屋商品形態(tài),再通過成品房銷售,實(shí)現(xiàn)對初期投入資金的回收需要經(jīng)歷較長時(shí)間的資金占用,且房地產(chǎn)行業(yè)又主要依賴外源性融資方式,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)對社會總體資源的占用比重越來越大。政府之所以出臺“三道紅線”等政策,就是想通過限制房地產(chǎn)行業(yè)的融資限額,從而疏導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)對社會總資源的依賴程度,從而降低房地產(chǎn)行業(yè)可能存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的隱患。這就要求企業(yè)縮短開發(fā)建設(shè)周期,加大庫存成品房的銷售力度,以保證最快速度的實(shí)現(xiàn)資金回籠,從而提高資金使用的效率,減少利息壓力。只要任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,都將可能給企業(yè)資金鏈的正常循環(huán)造成負(fù)面影響。

    截止2021年底,A公司貨幣資金余額同比下降15%,下降原因主要為銷售回籠資金增加的同時(shí),投資業(yè)務(wù)大幅下降及有息負(fù)債償還增加所致。

    圖3:A公司貨幣資金及增速變化情況

    四、“三道紅線”對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響

    “三道紅線”除了對房地產(chǎn)企業(yè)投融資帶來顯著影響之外,還對房地產(chǎn)乃至整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的經(jīng)營產(chǎn)生巨大的影響。仍以A公司為例,通過公開發(fā)布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及在同花順等分析軟件中取得的行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行行業(yè)對標(biāo)分析,可以看到上述影響的程度。

    (一)經(jīng)營規(guī)模

    1、總資產(chǎn)規(guī)模增速放緩。2020年下半年以來,中央房地產(chǎn)市場調(diào)控方針不變,2021年年底,相關(guān)政策雖有所放松,但釋放的窗口效應(yīng)并不明顯,故2021年房地產(chǎn)市場整體仍延續(xù)了去年年底的運(yùn)行態(tài)勢。

    A公司2020年雖受調(diào)控政策影響,相應(yīng)戰(zhàn)略調(diào)整尚未完全釋放規(guī)模收縮的信號,但2020年的資產(chǎn)規(guī)模較上年同期僅增加2%,所呈現(xiàn)的增速放緩已是大勢所趨。根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整需求,A公司近年來主動退出低能低效區(qū)域發(fā)展,加快去化明顯的同時(shí),放緩拿地節(jié)奏,自2021年起總資產(chǎn)規(guī)模有所收縮。此外,房地產(chǎn)行業(yè)受疫情影響較大,房企銷售、竣工、新開工等均受到較大影響,房企規(guī)模增速急劇下滑。

    2、有息負(fù)債規(guī)模壓降顯著?!叭兰t線”對應(yīng)的融資新規(guī),將對房地產(chǎn)行業(yè)的融資管控方式,從渠道管控調(diào)整為主體管控。。

    截止2021年底,A公司“三道紅線”仍均觸發(fā),但根據(jù)公司集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整需求,A公司放緩拿地節(jié)奏的同時(shí),也相應(yīng)主動采取加速銷售回款、出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等手段主動去杠桿、降負(fù)債,資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善,負(fù)債規(guī)模及債務(wù)水平在2021年已呈現(xiàn)明顯縮減趨勢。

    (二)經(jīng)營質(zhì)效

    1、營業(yè)收入雖略有回升,但凈利潤增速仍持續(xù)下降。2020年?duì)I業(yè)收入同比僅增長6%,主要原因系2020年上半年受疫情影響,項(xiàng)目竣工及交付結(jié)算普遍推遲、收入無法如期確認(rèn)所致。2021年?duì)I業(yè)收入同比增長73%,增速提高66個(gè)百分比,營收增幅較上年明顯回升,增速提升剔除房產(chǎn)銷售結(jié)構(gòu)變化的影響(2021年保障房收入確認(rèn)的因素),房產(chǎn)收入增加主要原因系存量資產(chǎn)盤活、虧損企業(yè)治理等各項(xiàng)工作抓得早、舉措落實(shí)到位,本期房產(chǎn)項(xiàng)目加快銷售回款所致。

    近幾年來,房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)利潤受到“限價(jià)”等房地產(chǎn)調(diào)控政策和融資環(huán)境趨緊等多重外部壓力影響,行業(yè)利潤空間進(jìn)一步壓縮,行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象更甚。A公司2020年凈利潤同比下降79%,2021年凈利潤同比下降25%。

    圖6:A公司營業(yè)收入與凈利潤及其增速變化情況

    2、銷售毛利率、凈利率等利潤指標(biāo)進(jìn)一步下探。受房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控影響,疊加行業(yè)整體下行預(yù)期,企業(yè)利潤空間和盈利能力不容樂觀。此外,2020年以來在疫情影響下,行業(yè)整體的項(xiàng)目開工、竣工及交付進(jìn)度普遍放緩,部分房企通過打折促銷、“以價(jià)換量”來保證業(yè)績規(guī)模。至此,上市房企整體的銷售毛利率和凈利率水平延續(xù)下行趨勢。

    A公司2016年至2021年期間的銷售毛利率變動趨勢與銷售凈利率變動基本趨同,其中,2021年銷售毛利率為16.98%,較2020年下降2.21個(gè)百分比;2021年銷售凈利率為1.41%,較2020年上升0.52個(gè)百分比。

    3、三費(fèi)持續(xù)上升,費(fèi)用率與銷售凈利率反向剪刀差增大。隨著地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)收緊,房企為了加快去化回籠資金,三費(fèi)費(fèi)用逐年呈上升趨勢。2021年,A公司三費(fèi)費(fèi)用合計(jì)19.88億元,同比增加3.64億元,三費(fèi)合計(jì)的費(fèi)用率為7.67%,較銷售利潤率1.41%上升6.26個(gè)百分比。

    具體從單個(gè)費(fèi)用角度來看,2021年A公司銷售費(fèi)用同比增加1.53億元,增幅29%,增加主要原因?yàn)殡S著疫情影響逐漸消退,房企加大推盤,積極開展?fàn)I銷活動,使得銷售費(fèi)用率上升明顯;此外,2021年A公司財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增加1.85億元,增幅39%,增加主要原因?yàn)?021年以來,房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道不斷收緊,房企融資成本不斷升高,導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本上升。

    五、減輕“三道紅線”新規(guī)策略

    針對“三道紅線”新規(guī),以及因此對房地產(chǎn)行業(yè)投融資和經(jīng)營所帶來的影響,本文認(rèn)為可以從以下三個(gè)方面采取應(yīng)對措施,以盡量減輕房地產(chǎn)企業(yè)的壓力。

    (一)貫徹落實(shí)國家政策,合規(guī)合理調(diào)整戰(zhàn)略

    房地產(chǎn)行業(yè)作為一種特殊行業(yè),大到關(guān)乎社會民生與發(fā)展,小到影響居民的投資與消費(fèi)。隨著“三道紅線”等政策的出臺,房產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速將有所放緩、房地產(chǎn)融資渠道越來越緊,行業(yè)從高速增長進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展,這將成為眾房企將來可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展,勢必對不同發(fā)展階段適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略從而適應(yīng)國家宏觀政策的調(diào)控和指引。房地產(chǎn)企業(yè)要深刻研究中國房地產(chǎn)政策導(dǎo)向,把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢,制定出契合企業(yè)自身發(fā)展,符合時(shí)代潮流的發(fā)展戰(zhàn)略。

    目前A公司董事會認(rèn)真研究宏觀形勢和房地產(chǎn)市場變化對公司的長遠(yuǎn)影響,順勢而為,針對公司實(shí)際特點(diǎn)、發(fā)展階段和資源優(yōu)勢,找準(zhǔn)公司轉(zhuǎn)型的方向,圍繞成為“新地標(biāo)的建設(shè)者、新生活的開拓者、新融合的先行者、新產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)者”的戰(zhàn)略定位,聚焦 “深耕上海,輻射長三角”的戰(zhàn)略格局,依靠國有背景依托,堅(jiān)定的向建設(shè)具有產(chǎn)業(yè)基因的城市產(chǎn)業(yè)建設(shè)運(yùn)營集成服務(wù)商邁進(jìn)。

    (二)多渠道融資,降低融資成本

    根據(jù)“三道紅線”等出臺的融資新規(guī),房地產(chǎn)企業(yè)須重新調(diào)整合理的融資戰(zhàn)略計(jì)劃,在符合新政的前提下,提高融資效率、降低融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略計(jì)劃要符合企業(yè)自身發(fā)展特點(diǎn),在各個(gè)開發(fā)階段采用相適應(yīng)的融資方式,每期回籠資金最大限度的用于債務(wù)的償還,從而形成良性循環(huán)的資金閉環(huán),保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)健康。

    A公司在2021年年初銷售受疫情影響和調(diào)控的大背景下,公司狠抓資金的計(jì)劃管理,在確保資金平衡前提下,通過降低短期債務(wù)占比,進(jìn)一步優(yōu)化公司的債務(wù)融資結(jié)構(gòu),通過發(fā)行永續(xù)中票、與太平洋資管等合作設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、同時(shí)大股東及關(guān)聯(lián)方擬在年內(nèi)提供借款支持等等多元化融資工具積極拓寬融資渠道、開拓金融創(chuàng)新產(chǎn)品,合理降低負(fù)債率和融資成本。

    (三)“開源節(jié)流”,改善經(jīng)營策略

    從“開源”角度來看,房地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)新銷售渠道、打折降價(jià)等方式加快銷售節(jié)奏;部分房地產(chǎn)企業(yè)通過變賣資產(chǎn)、尋求股權(quán)融資等方式主動降杠桿、降負(fù)債。從“節(jié)流”角度來看,房地產(chǎn)企業(yè)放慢拿地節(jié)奏,地塊的選擇將更為謹(jǐn)慎。

    截止2021年底,A公司進(jìn)一步加快退出一些低能級區(qū)域,不僅通過加大促銷等營銷策略加快去化速度,還通過招拍掛方式、積極通過同業(yè)合作等多種方式進(jìn)行股轉(zhuǎn),從而加快項(xiàng)目公司資產(chǎn)處置速度、加快現(xiàn)金流的回籠,為后續(xù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。

    此外,提高已有項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率,提高運(yùn)營效率,可以系統(tǒng)性的改善“三道紅線”指標(biāo)。因此,改善房產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營能力才是降低“三道紅線”最主要的關(guān)鍵所在。以往房地產(chǎn)企業(yè)是要做大,未來發(fā)展的重心是要做厚。要做到有利潤的厚,有經(jīng)營管理能力的厚,有內(nèi)功的厚。因此改善經(jīng)營策略是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的“必修課”。

    六、結(jié)語

    綜上,房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系到我國國民經(jīng)濟(jì)的全局,房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定十分重要。近年來政府相關(guān)部門為了抑制房價(jià)過快上漲,穩(wěn)定市場房價(jià)為目的,先后出臺的“三道紅線”等政策,為房地產(chǎn)企業(yè)紛紛帶上了“緊箍咒”。在這樣監(jiān)管升級的大環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)需針對不同發(fā)展階段適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略,同時(shí)加強(qiáng)投融資管理建設(shè),優(yōu)化管理水平,提高管理質(zhì)量,加強(qiáng)管理力度等經(jīng)營策略,從而更好的良性可持續(xù)發(fā)展。

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