解析不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合建庫中的技術(shù)服務(wù)與質(zhì)量控制

田紀(jì)飛 陳菲 李建光

摘要： 在我國不動產(chǎn)登記工作，以前一直處于分散狀態(tài)。國土、住建、林地、海洋等不動產(chǎn)管理數(shù)據(jù)分別由不同的政府部門確權(quán)登記，隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布，存量不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫，已成為我國進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記的重要保證。數(shù)據(jù)來源多個(gè)部門，數(shù)據(jù)格式多樣，空間定位精度不統(tǒng)一，“碎片化”現(xiàn)象嚴(yán)重。現(xiàn)有的數(shù)據(jù)庫質(zhì)量檢查軟件的規(guī)則集與程序代碼相綁定，具有不透明性。本文就此問題開展深入性探討，對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫工作中的技術(shù)服務(wù)和質(zhì)量提出了約束性要求。

關(guān)鍵詞： 不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫；數(shù)據(jù)整合；質(zhì)量檢驗(yàn)；精度；數(shù)據(jù)庫

中圖分類號： ?F407 ?????文獻(xiàn)標(biāo)識碼： ?A ???doi：10.12128/j.issn.1672 ?6979.2023.04.013

引文格式： 田紀(jì)飛，陳菲 ，李建光.解析不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合建庫中的技術(shù)服務(wù)與質(zhì)量控制［J］.山東國土資源，2023，39（4）：83 ?86. TIAN Jifei， CHEN Fei， LI Jian'guang. Analysis on Technical Service and Quality Control in the Integration of Real Estate Stock Data［J］.Shandong Land and Resources，2023，39（4）：83 ?86.

0 引言

經(jīng)過政府多年的信息化建設(shè)，國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋部門都建設(shè)了相關(guān)信息化系統(tǒng)，進(jìn)行業(yè)務(wù)確權(quán)發(fā)證，積累了一定的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)，具有一定的信息化基礎(chǔ)。由于未開展不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合，登記部門關(guān)注的重點(diǎn)各有不同、登記業(yè)務(wù)類型多樣，采用的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成各個(gè)登記部門空間數(shù)據(jù)質(zhì)量與現(xiàn)有不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)不一致，較多出現(xiàn)的是坐標(biāo)精度不統(tǒng)一、空間拓?fù)溴e誤、空間數(shù)據(jù)組織不規(guī)范、實(shí)體要素缺失等問題，導(dǎo)致當(dāng)前不動產(chǎn)辦證效率較低，對所有權(quán)人辦理不動產(chǎn)抵押時(shí)，容易產(chǎn)生法律糾紛，對不動產(chǎn)登記日常工作的開展造成了一定的影響［1 ?3］。通過存量不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合，建立存量不動產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫，有利于避免或減少相關(guān)不動產(chǎn)之間的權(quán)屬界線模糊、權(quán)利歸屬不清、地理空間定位互相沖突等問題，消除政府部門間的數(shù)據(jù)邏輯沖突，優(yōu)化新增不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的建庫流程，減少不必要的財(cái)政資金投入，提高確權(quán)業(yè)務(wù)的權(quán)威性（圖1）［4 ?5］。

1 不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合建庫工作流程

數(shù)據(jù)庫框架設(shè)計(jì)、制定實(shí)施方案、培訓(xùn)考核、檔案數(shù)字化、錯誤數(shù)據(jù)梳理剔除、空間數(shù)據(jù)整理、非空間數(shù)據(jù)整理、建立邏輯關(guān)系、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、中間庫、不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫成果檢查、最終庫、歸檔［6 ?20］。

2 存量不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建庫

2.1 關(guān)鍵技術(shù)工作

統(tǒng)一空間坐標(biāo)系，保證存量不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)的空間地理匹配的精度。

統(tǒng)一數(shù)據(jù)格式，內(nèi)容包括空間要素和非空間要素。

（1）存量不動產(chǎn)地理空間要素：明確某一時(shí)間節(jié)點(diǎn)的正射影像圖、行政界線、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、水系、交通、宗地、自然幢、界址線、界址點(diǎn)。

（2）非地理空間要素：國有（集體）建設(shè)用地所有權(quán)、使用權(quán)批文、房屋等建筑物所有權(quán)、邏輯（自然）幢、層、戶，抵押權(quán)，預(yù)告、查封、異議登記，地役權(quán)，權(quán)利人名稱，證件種類，地址、電話、不動產(chǎn)權(quán)證號、權(quán)利人類型等類型。

（3）檢查驗(yàn)收人員前臺登錄不動產(chǎn)整合系統(tǒng)，首先利用評審后的質(zhì)檢軟件進(jìn)行質(zhì)檢，特別注意不能完全依賴質(zhì)檢軟件。對各區(qū)縣存量數(shù)據(jù)按照比例進(jìn)行抽檢，首先對數(shù)據(jù)完整性進(jìn)行檢查，包括帶*的必填項(xiàng)是否填寫，掃描件是否齊全和清晰，掛接是否正確，邏輯性是否正確，特別注意使用年限是否準(zhǔn)確等信息，根據(jù)紙質(zhì)和電子檔案對比，核實(shí)屬性錄入的準(zhǔn)確性，對疑似問題進(jìn)行記錄，并對作業(yè)單位技術(shù)人員提出疑問要求解答，做出記錄文檔，最后對問題進(jìn)行匯總，并向市局領(lǐng)導(dǎo)做出匯報(bào)。

（4）根據(jù)作業(yè)單位提出的需要補(bǔ)測的宗地、自然幢，抽取一定比例，帶著打印的紙質(zhì)宗地圖，以及一些屬性內(nèi)容，去外業(yè)實(shí)地測量，核對屬性。

（5）三方代表討論檢驗(yàn)方案中的質(zhì)量元素以及子元素項(xiàng)，并確定其權(quán)重，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注存量與增量數(shù)據(jù)的不同權(quán)重。數(shù)據(jù)架構(gòu)流程如圖2所示。

存量數(shù)據(jù)整合內(nèi)容主要包括房產(chǎn)電子檔案補(bǔ)掃掛接、空間圖形數(shù)據(jù)修補(bǔ)測、屬性權(quán)利信息補(bǔ)錄掛接這3個(gè)方面。

2.2 技術(shù)服務(wù)與質(zhì)量評定

2.2.1 技術(shù)服務(wù)

根據(jù)工程實(shí)例經(jīng)驗(yàn)，建議采用某一政府部門組織領(lǐng)導(dǎo)，其他部門聯(lián)動，專業(yè)公司實(shí)施策略。建議主管部門利用測繪專業(yè)人員作為“紐帶”，處理不同存量數(shù)據(jù)的空間匹配以及匹配精度的專業(yè)問題。由于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查軟件大都已經(jīng)固化，檢查人員并不清楚檢查規(guī)則和評分標(biāo)準(zhǔn)，所以建議引入第三方監(jiān)理，收集技術(shù)設(shè)計(jì)方案，人員信息（業(yè)務(wù)及安全保密培訓(xùn)、考核評價(jià)），設(shè)備、軟件進(jìn)場報(bào)驗(yàn)，質(zhì)檢方案（質(zhì)量元素、質(zhì)量子元素、權(quán)重、工程質(zhì)量評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）評審，工程進(jìn)度檢查、項(xiàng)目驗(yàn)收等工作。特別注意的是：由于數(shù)據(jù)整合建庫工作量大以及不動產(chǎn)檔案資料的涉密性，在檔案掃描過程中需要對掃描人員進(jìn)行安全保密和工作質(zhì)量進(jìn)行管控。

不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)檢查內(nèi)容：不動產(chǎn)存量數(shù)據(jù)文件格式檢查、存量地理空間數(shù)據(jù)檢查、存量空間屬性數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)符合性檢查、存量地理空間圖形數(shù)據(jù)檢查、屬性表數(shù)據(jù)檢查、不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)檢查、檢查內(nèi)容編碼等。

通過工程實(shí)踐，認(rèn)為質(zhì)檢軟件并不能完全滿足工程實(shí)際，還需要人機(jī)交互檢查，外調(diào)抽檢檢查和地理精度匹配檢查，需要制定主管部門、監(jiān)理單位、項(xiàng)目生產(chǎn)方一致認(rèn)可的質(zhì)檢細(xì)則方案。重點(diǎn)必定（不限于）包括以下檢查項(xiàng)的正確性，不動產(chǎn)抵押檢查他項(xiàng)權(quán)利證號、登記原因、登記機(jī)構(gòu)、登記類型、登記時(shí)間、登簿人、抵押人、抵押方式、被擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行起止時(shí)間、抵押權(quán)人信息、產(chǎn)權(quán)信息、宗地查封檢查登記時(shí)間、登記機(jī)構(gòu)、登簿人、查封文號、查封文件、查封范圍、查封機(jī)關(guān)、查封起止時(shí)間、查封類型等。

2.2.2 成果數(shù)據(jù)質(zhì)量指標(biāo)定義及評價(jià)

（1）規(guī)范性檢查評價(jià)，規(guī)范性指標(biāo)是指匯交的存量數(shù)據(jù)符合《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）》、《不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)成果匯交規(guī)范（試行）》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的程度進(jìn)行評價(jià)，檢查內(nèi)容包括（不限于）數(shù)據(jù)文件格式檢查，空間數(shù)據(jù)基本檢查，空間屬性數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)符合性檢查，空間圖形數(shù)據(jù)地理匹配精度檢查，屬性表數(shù)據(jù)檢查，不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)檢查，主體、客體、權(quán)利、登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系檢查，匯交數(shù)據(jù)的規(guī)范性符合率要求達(dá)到100%。

（2）落宗率檢查評價(jià)，落宗率指標(biāo)是指房屋（戶）、林草等不動產(chǎn)單元空間地理匹配到宗地的比率。檢查內(nèi)容包括自然幢的平面坐標(biāo)必須在邏輯對應(yīng)宗地內(nèi)，宗地基本信息表中的不動產(chǎn)單元，在宗地圖層中必須存在且邏輯對應(yīng)，自然幢表中的不動產(chǎn)單元，在自然幢圖層中必須存在且邏輯對應(yīng)，自然幢標(biāo)識碼不能為空且唯一，宗地代碼不能為空且唯一，自然幢的宗地代碼與不動產(chǎn)單元號的前19位必須一致，戶表與自然幢戶表及宗地基本信息表必須邏輯一致等。

（3）邏輯關(guān)聯(lián)率評價(jià)，是指不動產(chǎn)單元數(shù)據(jù)、權(quán)利和權(quán)利人三者之間的邏輯關(guān)聯(lián)關(guān)系正確的比率進(jìn)行百分比計(jì)算并確定閥值。

（4）拓?fù)潢P(guān)系正確率評價(jià)，對不動產(chǎn)登記矢量圖形數(shù)據(jù)之間的相互拓?fù)潢P(guān)系正確的比率進(jìn)行百分比計(jì)算并確定閥值。

（5）遺留問題記錄，上報(bào)及反饋意見，檢查資料匯總封存。

數(shù)據(jù)庫整合過程中的質(zhì)量控制和安全保密是非常重要的工作環(huán)節(jié)，一定要質(zhì)檢關(guān)口前移，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)溝通處理。比如，紙質(zhì)檔案未掛接，客體信息不完善，坐落（文字描述）不明確導(dǎo)致不能組幢落地，不能關(guān)聯(lián)圖形，宗地外調(diào)找不到位置；宗地圖紙不清晰，掃描質(zhì)量不佳；存在宗地重疊、壓蓋的情況，由于原因部分自然幢無法落宗、落幢，矢量數(shù)據(jù)存在重疊、相交等問題，都需要及時(shí)匯總上報(bào)征求處理意見等等，不能留有隱患到下一環(huán)節(jié)。只有嚴(yán)格質(zhì)檢通過的不動產(chǎn)信息才能推送至成果庫。質(zhì)檢未通過的不動產(chǎn)信息推送至中間庫，待處理完成再次質(zhì)檢后推送至成果庫。同時(shí)，要嚴(yán)格落實(shí)工作人員的安全保密資格審查和回避原則。根據(jù)某工程實(shí)例，數(shù)據(jù)庫安全運(yùn)行二年有余，可以證明該生產(chǎn)和質(zhì)檢方案可行（表1）。

3 結(jié)語

建立地籍、房產(chǎn)、林草、海域等不動產(chǎn)存量整合數(shù)據(jù)庫，政府不同部門之間做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的統(tǒng)一空間地理位置匹配和管理，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息依法依規(guī)互通共享， 增強(qiáng)政府公信力，保證不動產(chǎn)交易安全，以后可以對接社會征信體系，使國家對不動產(chǎn)管理更加合理化、科學(xué)化。

參考文獻(xiàn)：

［1］ ??于立國，田紀(jì)飛，宋寶國.省級基礎(chǔ)測繪1 ?∶ ?1萬比例尺數(shù)字測繪產(chǎn)品的質(zhì)量檢驗(yàn)［J］.山東國土資源，2007，33（6/7）：57 ?60.

［2］ ??蔣玉祥，孫天紅，白永昕.基于EPS的不動產(chǎn)登記房產(chǎn)與土地?cái)?shù)據(jù)整合建庫技術(shù)方法研究［J］.城市勘測，2017（5） ：66 ?69.

［3］ ??楊斌.我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢［J］.中國管理信息化，2019，22（3）：175.

［4］ ??宋天舒.不動產(chǎn)登記測繪中的地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合研究［J］.住宅與房地產(chǎn)，2018（28）：21.

［5］ ??黨迎春.我國不動產(chǎn)測繪工作的現(xiàn)狀與分析［J］.工程建設(shè)與設(shè)計(jì)，2018（24）：52 ?54.

［6］ ??范維鋒，孔昭龍，王靜.不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)方法的研究［J］.測繪與空間地理信息，2018（12）：229 ?231，238.

［7］ ??張瑩光，范延平，張敬波，等.不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)方法研究：以林芝市為例［J］. 國土資源信息化，2018（1）：39 ?42.

［8］ ??黃寶華.煙臺市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建庫關(guān)鍵技術(shù)研究［J］.山東國土資源，2018，34（8）：88 ?93.

［9］ ??吳媛.基于規(guī)則引擎的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查方法研究［D］.南京：南京師范大學(xué)，2017：1 ?20.

［10］ ??劉思潔，李煒詩，劉陽.不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合成果質(zhì)量檢查與常見問題分析［J］.測繪與空間地理信息，2021（10）：197 ?200，203.

［11］ ??吳大放，劉艷艷，楊木壯.不動產(chǎn)管理課程教學(xué)的改革與創(chuàng)新［J］.中國科教創(chuàng)新導(dǎo)刊，2014（11）：29 ?30，32.

［12］ ??魏俊宇.不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)整合思路及技術(shù)路線的探討［J］.測繪技術(shù)裝備，2019（2）：54 ?56.

［13］ ??張正明，徐海洋.不動產(chǎn)登記地籍與房產(chǎn)數(shù)據(jù)整合建設(shè)關(guān)鍵技術(shù)研究［J］.現(xiàn)代測繪，2016（4）：56 ?58.

［14］ ??楊帆.淺析我國不動產(chǎn)登記制度［J］.測繪與空間地理信息，2018（3）：188 ?190，193.

［15］ ??胡勁松.基于GIS的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查信息管理體系［D］.合肥：合肥工業(yè)大學(xué)，2018：1 ?15.

［16］ ??況海濤，趙岱虹.統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)思路研究［J］. 國土資源信息化， 2016（2）：20，30 ?32.

［17］ ????一種多源異構(gòu)存量不動產(chǎn)地籍?dāng)?shù)據(jù)整理系統(tǒng)CN202010555655.0［P］.廣東維正科技有限公司，2020.

［18］ ??高宇，劉林.不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合與建庫技術(shù)方法［J］.建筑工程技術(shù)與設(shè)計(jì)，2018（19）：3803.

［19］ ??全國人民代表大會.中國人民共和國物權(quán)法［EB/OL］.［2007 ?03 ?16］.

［20］ ??國土資源部.不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則（中華人民共和國國土資源部令第63號）［EB/OL］.［2016 ?01 ?01］.

Analysis on Technical Service and Quality Control ???in the Integration of Real Estate Stock Data

TIAN Jifei1， CHEN Fei1， LI Jian'guang2

（1. Shandong Institute of Land Surveying and Mapping， Shandong Ji'nan 250013， China; 2. Yantai Geographic Information Center， Shandong Yantai 264003， China）

Abatract： ??In China， the real estate registration work has been in a decentralized state. The management data of real estate， such as land， residential construction， forest land and sea are registered by different government departments. Accompanying with the promulgation of the Provisional Regulations on Real Estate Registration， the integration of the stock real estate registration data has become an important guarantee for the unified registration of real estate in China. The data source is multiple departments， the data format is diverse， the spatial positioning accuracy is not uniform， and the "fragmentation" phenomenon is serious. The rule set of the existing database quality inspection software is bound to the program code， which is opaque. In addition， the existing documents lack the quality inspection rules unanimously approved by the competent department， the supervision unit and the project manufacturer， and even lack the rigid constraints of the spatial and geographical matching accuracy， which virtually increases the difficulty of the project quality evaluation. In this paper， this issue has been studied in further， and binding requirements for technical service and quality in the real estate registration data integration and database construction have been put forward.

Key words： ??Real estate database; data Integration; quality inspection; precision; database