“負(fù)首付”買房，靠譜嗎

近期，有房產(chǎn)中介聲稱，買房可以做到“零首付”甚至“負(fù)首付”。購(gòu)房人不僅無(wú)需付首付，還能倒拿裝修款。對(duì)于缺乏啟動(dòng)資金的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，乍一聽(tīng)著實(shí)有些心動(dòng)。那么，“零首付”“負(fù)首付”買房靠譜嗎？背后暗藏哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

近日，南寧、深圳等地有房產(chǎn)中介聲稱可以做到“零首付”和“負(fù)首付”，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

所謂“負(fù)首付”，即購(gòu)房人只需在貸款協(xié)議上簽字，便可獲得房屋所有權(quán)，同時(shí)還能拿到一筆不菲的費(fèi)用。無(wú)論這些額外資金被用于裝修還是其他用途，都不影響購(gòu)房者成為房產(chǎn)的合法持有者。

對(duì)于缺乏啟動(dòng)資金的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，乍一聽(tīng)著實(shí)有些心動(dòng)。那么，“零首付”“負(fù)首付”買房靠譜嗎？背后暗藏哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

“負(fù)首付”到底如何實(shí)現(xiàn)

張超是兩個(gè)孩子的父親，因?yàn)闊o(wú)房，兩年內(nèi)他因?yàn)榉N種原因搬了三次家，在“負(fù)首付”新聞出現(xiàn)后，他第一時(shí)間聯(lián)系了房產(chǎn)中介，了解具體流程。

他說(shuō)，以他現(xiàn)在的收入，也許還要五六年才能存夠首付，但他的孩子需要一個(gè)穩(wěn)定的成長(zhǎng)環(huán)境，因此如果不用一下子掏出一大筆錢，哪怕總價(jià)高點(diǎn)兒，他也可以接受。

據(jù)張超介紹，和他有類似想法的朋友不在少數(shù)，他們還組建了一個(gè)購(gòu)房群，互通有無(wú)?！暗壳拔覀冞€沒(méi)有找到一套可以‘負(fù)首付的合適房源?！?/p>

實(shí)際上，雖然一些社交平臺(tái)上出現(xiàn)了房產(chǎn)中介發(fā)布的“負(fù)首付”廣告，但據(jù)了解，大部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)此“諱莫如深”，所謂的“負(fù)首付”房并非購(gòu)房者想買就能輕松買到。

南寧市一名房產(chǎn)中介門店負(fù)責(zé)人表示，市場(chǎng)上早就存在“負(fù)首付”房子。但他坦言，不是熟客他們不接此類單子，“這個(gè)不好放到臺(tái)面上講，肯定不符合一般買房流程，一般都私下操作”。

那么“負(fù)首付”到底如何實(shí)現(xiàn)？

舉例來(lái)說(shuō)，100萬(wàn)的房子真實(shí)首付為20萬(wàn)、貸款為80萬(wàn)。而通過(guò)虛構(gòu)交易金額130萬(wàn)，則變成了26萬(wàn)的首付、104萬(wàn)的貸款。據(jù)此，購(gòu)房者“騙取”的貸款額為104萬(wàn)減去80萬(wàn)，為24萬(wàn)。當(dāng)購(gòu)房者拿這24萬(wàn)還完20萬(wàn)的首付之后，手里還余4萬(wàn)，貸款金額高于房屋實(shí)際交易金額，便可實(shí)現(xiàn)所謂“負(fù)首付”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類事件本質(zhì)上就是虛構(gòu)購(gòu)房合同，進(jìn)而做高購(gòu)房?jī)r(jià)格，以騙取更多的貸款來(lái)支付首付，“是典型的騙貸行為”。

樓市低迷下催生的營(yíng)銷噱頭

事實(shí)上，不只有“負(fù)首付”，前不久惠州還因?yàn)椤傲闶赘丁币l(fā)熱議。

相關(guān)報(bào)道顯示，惠州惠陽(yáng)區(qū)的東方·鉑悅府推出“有史以來(lái)最大優(yōu)惠”——零首付，送車位，在售房源折后單價(jià)約8700至9700元/平方米。可供對(duì)比的是，該項(xiàng)目最高備案均價(jià)曾高達(dá)1.52萬(wàn)元/平方米。

由于降價(jià)幅度較大，東方·鉑悅府引發(fā)投訴事件。目前，促銷活動(dòng)被叫停，該樓盤已被鎖盤，未售房源均處于“不可售（鎖定）”狀態(tài)。

5月21日凌晨，惠陽(yáng)區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布一則《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，具體內(nèi)容包括嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付等行為。

此外，對(duì)中介機(jī)構(gòu)（中介人員）發(fā)布不實(shí)等違法違規(guī)銷售信息的、協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的，惠陽(yáng)區(qū)住建局將注銷其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于目前樓市整體處于下行階段，在銷售萎縮、庫(kù)存積壓以及愈發(fā)吃緊的資金鏈壓力之下，自然催生出了各類營(yíng)銷噱頭。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022年，69家典型上市房企中有34家房企凈利潤(rùn)虧損，占比將近一半，較2021年的10家凈虧損情況進(jìn)一步擴(kuò)大，其中有13家規(guī)模上市房企的2022年凈利潤(rùn)虧損超百億元，另外連續(xù)兩年凈利潤(rùn)虧損的企業(yè)有9家。

律師：可能錢房?jī)煽?/p>

早在2017年，住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

但事實(shí)上，對(duì)于手上沒(méi)有足夠資金的人而言，無(wú)論是“負(fù)首付”，還是“低首付”“零首付”，無(wú)疑都是很有誘惑力的。但實(shí)際上，這背后存在很多潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2022年，福建省福州市公安局上渡派出所破獲一起以“零首付”為噱頭的套路貸案件。該案涉及房產(chǎn)4處、受害人8名，涉案金額近70萬(wàn)元。

2019年初，買房心切的方女士偶然看見(jiàn)了某公司“零首付”購(gòu)房的廣告。在“低利息、無(wú)擔(dān)保、無(wú)抵押”等優(yōu)厚條件的誘惑下，方女士心動(dòng)不已，立即提出了購(gòu)房意向。

但到了房貸還款日期，方女士發(fā)現(xiàn)，房貸竟顯示無(wú)需歸還。前往銀行查證，她大吃一驚：自己的房子已被轉(zhuǎn)賣。

實(shí)際上，該詐騙團(tuán)伙以幫助墊付首付款（即“零首付”購(gòu)房）的名義誘騙客戶購(gòu)房，讓客戶簽下大量?jī)?nèi)容留白的借據(jù)、承諾書(shū)、委托書(shū)、購(gòu)房合同等文件。房子過(guò)戶后，公司便以“行業(yè)規(guī)矩”為由，引導(dǎo)客戶辦理賣房委托公證、裝修貸款和信用貸款手續(xù)，并誘騙客戶將貸款套現(xiàn)交至公司進(jìn)行統(tǒng)一“還款”。待套現(xiàn)金額到手，該公司便利用事先辦理的賣房委托公證等材料，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給他人。

如此一來(lái)，不法分子便可堂而皇之地將受害人的房產(chǎn)進(jìn)行變賣、過(guò)戶，而被蒙在鼓里的受害人不僅損失了房產(chǎn)，還要為此背負(fù)一身外債。

據(jù)北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹，在涉及“負(fù)首付”“低首付”“零首付”實(shí)操層面，為了取得購(gòu)房人的信任以及通過(guò)銀行的貸款審批，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)與購(gòu)房人簽訂兩份合同，一份包含真實(shí)價(jià)格的合同以及一份包含虛高價(jià)格的合同。

這其中，包含真實(shí)價(jià)格的合同用于給購(gòu)房人開(kāi)具收據(jù)和發(fā)票，包含做高價(jià)格的虛假合同以及其他材料用于提供給銀行申請(qǐng)貸款。

但簽訂“陰陽(yáng)合同”本身就是違法行為。王玉臣說(shuō)，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會(huì)批準(zhǔn)貸款，并且可能影響購(gòu)房人的個(gè)人信用。

“即使銀行批準(zhǔn)了貸款，申請(qǐng)貸款的額度提高，增加了購(gòu)房人的負(fù)債成本，返還的本息都會(huì)隨之增加，其實(shí)加大了購(gòu)房成本。”他說(shuō)。

王玉臣補(bǔ)充道，因?yàn)椤柏?fù)首付”“零首付”本身涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購(gòu)房合同、貸款合同有可能被解除、或者認(rèn)定無(wú)效。“購(gòu)房人不僅會(huì)面臨開(kāi)發(fā)商有權(quán)不交付認(rèn)購(gòu)房屋，不能取得認(rèn)購(gòu)房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，在貸款合同被解除后，還會(huì)面臨銀行要求提前償還全部貸款的風(fēng)險(xiǎn)，最終錢房皆空。”他說(shuō)。

律師提醒，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中需要提高對(duì)地產(chǎn)銷售話術(shù)、銀行貸款策略的辨別能力，對(duì)購(gòu)房策略、合同條款充分調(diào)查研讀，尤其注意確認(rèn)付款的主體、時(shí)間和違約責(zé)任的內(nèi)容，根據(jù)自身實(shí)際情況綜合判斷后量力而行。

（《中國(guó)新聞周刊》2023.5.31 陳淑蓮/文）