遠(yuǎn)洋集團(tuán)拋售資產(chǎn)“回血”流動(dòng)性壓力仍在

秦佳麗

5月29日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告稱將北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)的各項(xiàng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓予居然之家，所得款項(xiàng)用作補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金?！都t周刊》了解到，這并非遠(yuǎn)洋集團(tuán)近期首次資產(chǎn)處置，公司近一年來(lái)在北京等城市接連出售5宗商辦項(xiàng)目股權(quán)，套現(xiàn)上百億。

從去年至今，遠(yuǎn)洋集團(tuán)連續(xù)拋售多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或部分股權(quán)，近期再度拋售北京一處商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在這一系列動(dòng)作背后，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)出現(xiàn)的較大的流動(dòng)性壓力。截至2022年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)賬面現(xiàn)金距離覆蓋短債尚有近300億元缺口。

值得一提的是，“遠(yuǎn)洋系”曾是對(duì)外收并購(gòu)的主力軍，但昔日收并購(gòu)的部分資產(chǎn)正加劇其流動(dòng)性壓力。

處置5宗商辦資產(chǎn)套現(xiàn)百億遠(yuǎn)洋在京投資物業(yè)縮水3成

繼2022年底作價(jià)近55億元將所持成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目股權(quán)出售給合作方太古地產(chǎn)后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)再現(xiàn)商辦資產(chǎn)處置以回籠現(xiàn)金。據(jù)近日遠(yuǎn)洋集團(tuán)與遠(yuǎn)洋服務(wù)發(fā)布的聯(lián)合公告，集團(tuán)旗下子公司擬出售遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)（北京）予居然之家，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將從這次交易中確認(rèn)稅前凈收益約3.16億元，用作補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金。

基于遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)證券化動(dòng)作，這宗資產(chǎn)交易較為復(fù)雜，結(jié)合居然之家披露的公告，其購(gòu)買北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)的總代價(jià)為19.63億元。由于該宗物業(yè)在類REITs結(jié)構(gòu)下由私募基金中聯(lián)基金直接持有，且中聯(lián)基金對(duì)其享有借款債權(quán)，這筆交易中約16億元對(duì)價(jià)支付給了“中聯(lián)前源-遠(yuǎn)洋集團(tuán)一號(hào)私募投資基金”。

類似商業(yè)資產(chǎn)處置近期在遠(yuǎn)洋集團(tuán)并不少見(jiàn)，《紅周刊》了解到，遠(yuǎn)洋集團(tuán)自2022年4月份以來(lái)接連出售旗下5宗商辦項(xiàng)目股權(quán)，除了北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)及成都遠(yuǎn)洋太古里，遠(yuǎn)洋此前還陸續(xù)退出北京頤堤港一期、北京遠(yuǎn)洋銳中心、北京中國(guó)人壽金融中心10%股權(quán)，套現(xiàn)資金合計(jì)約140億元，多用于補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金。

不過(guò)，此前系列交易中遠(yuǎn)洋集團(tuán)多由大股東“兜底”。《紅周刊》了解到，遠(yuǎn)洋去年出售的上述北京商辦項(xiàng)目均由其大股東某保險(xiǎn)龍頭企業(yè)收購(gòu)，公司實(shí)則依靠這一形式獲得股東注資。相比之下，類似此次民營(yíng)企業(yè)居然之家直接收購(gòu)其項(xiàng)目的交易寥寥。

在密集處置資產(chǎn)的背后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下部分項(xiàng)目正陷入經(jīng)營(yíng)困境。據(jù)集團(tuán)此次交易公告，作為北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)的業(yè)主，北京睿鴻商業(yè)管理有限公司今年一季度虧損0.87萬(wàn)元。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)此前退出的項(xiàng)目在出租率上表現(xiàn)不佳，集團(tuán)業(yè)績(jī)公告顯示，中國(guó)人壽金融中心截至2022年中期的出租率為67%，遠(yuǎn)洋銳中心截至2021年底的出租率僅為34%，兩宗項(xiàng)目的出租率在公司逾20個(gè)投資物業(yè)中墊底。

值得一提的是，除了成都遠(yuǎn)洋太古里，遠(yuǎn)洋集團(tuán)近一年處置的大宗商辦資產(chǎn)均位于北京。不過(guò)，作為公司昔日的重倉(cāng)地段，目前遠(yuǎn)洋集團(tuán)在北京地區(qū)的投資物業(yè)規(guī)模開(kāi)始下降。

《紅周刊》查詢公司2022年報(bào)，在遠(yuǎn)洋集團(tuán)461.27億元的年度營(yíng)業(yè)額中，北京區(qū)域（含北京、石家莊、太原、秦皇島等）貢獻(xiàn)占比最高，達(dá)25%。

在商辦資產(chǎn)方面，截至2022年年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司共持有22個(gè)投資物業(yè)，其中在北京城市分布有銀網(wǎng)中心、遠(yuǎn)洋盈創(chuàng)健康產(chǎn)業(yè)園、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心、遠(yuǎn)洋大廈、頤堤港、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期、遠(yuǎn)洋光華國(guó)際、遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)共計(jì)8個(gè)項(xiàng)目，可租賃面積合計(jì)約58萬(wàn)平方米，項(xiàng)目數(shù)量在天津、上海、蘇杭、福州、成都等布局城市中居首。

若以此為參照，此次轉(zhuǎn)讓北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)（可租賃面積3.1萬(wàn)平方米）后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)北京投資物業(yè)僅剩7個(gè)項(xiàng)目，可租賃面積合計(jì)約54.9萬(wàn)平方米，較2021年底其北京投資物業(yè)76.5萬(wàn)平方米的規(guī)模縮水近3成。

對(duì)陷入流動(dòng)性困境的房企而言，資產(chǎn)處置無(wú)疑是回籠現(xiàn)金最直接的方式。優(yōu)淘城總裁薛建雄向《紅周刊》表示：“遠(yuǎn)洋集團(tuán)密集出售北京商業(yè)資產(chǎn)，應(yīng)該是資金周轉(zhuǎn)不靈，主要在于解決現(xiàn)金流問(wèn)題?！?h3>賬面現(xiàn)金缺口近300億元流動(dòng)性壓力激增

在接連抽身商辦資產(chǎn)項(xiàng)目的背后，提升流動(dòng)性安全或是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的重要目標(biāo)。公司年報(bào)披露，圍繞現(xiàn)金流開(kāi)展全面工作，聚焦主營(yíng)業(yè)務(wù)、狠抓銷售、促進(jìn)回款，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量現(xiàn)金流自平衡，是遠(yuǎn)洋集團(tuán)“2023年公司策略”之一。

《紅周刊》了解到，近一年來(lái)遠(yuǎn)洋集團(tuán)短期償債壓力激增。截至2022年底，公司凈負(fù)債率攀升至183%，總貸款規(guī)模高達(dá)970.23億元，其中一年內(nèi)到期的短期貸款規(guī)模最大，同比增長(zhǎng)104%至380.92億元，在貸款總額中占比39%；公司對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金資源總額僅為93.86億元（含受限制銀行存款），距離覆蓋前述短債存在近300億元缺口。對(duì)比之下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)近期處置北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)項(xiàng)目回籠數(shù)億元，仍顯杯水車薪。

業(yè)績(jī)方面，擁有央企背景加持的遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年遭遇滑鐵盧，錄得上市首虧，其間歸母凈利潤(rùn)同比下滑約680%，為虧損159億元，虧掉近5年凈利潤(rùn)總和。遠(yuǎn)洋集團(tuán)將業(yè)績(jī)的下滑歸結(jié)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷及疫情持續(xù)、對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值準(zhǔn)備增加以及人民幣貶值造成匯兌虧損等。財(cái)報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)金融資產(chǎn)減值損失了51.5億元，人民幣貶值造成匯兌虧損11.78億元，對(duì)公司利潤(rùn)造成了侵蝕。

另值得一提的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)的業(yè)績(jī)下滑拖累業(yè)績(jī)，2022年瑞喜集團(tuán)及子公司遠(yuǎn)洋資本分享聯(lián)營(yíng)公司虧損7.71億元、權(quán)益有關(guān)的賬面金額為19.21億元。不過(guò)，由于并未就瑞喜集團(tuán)的財(cái)務(wù)資料獲取充分的的審計(jì)證據(jù)，獨(dú)立核數(shù)師報(bào)告對(duì)此作出保留意見(jiàn)。

實(shí)際上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)績(jī)指標(biāo)下降背后，更多指向其銷售端“造血”能力不足，各項(xiàng)成本攀升也進(jìn)一步擠壓利潤(rùn)空間。

《紅周刊》了解到，抓緊推貨之下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)今年銷售端其實(shí)有所升溫，不過(guò)“以價(jià)換量”仍是其主要手段。據(jù)集團(tuán)披露的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，今年1—4月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)累計(jì)協(xié)議銷售額約為人民幣235.8億元，同比增長(zhǎng)7.67%；其間公司累計(jì)協(xié)議銷售均價(jià)為13600元/平方米，較去年同期下降14.47%?；厮?022年，集團(tuán)連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的協(xié)議銷售額為1002.90億元，同比下滑26%；平均銷售價(jià)格18000元/平方米，同比下降7%。

與此同時(shí)，公司各項(xiàng)成本正在上升。根據(jù)企業(yè)年報(bào)，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)僅新增7宗土地儲(chǔ)備，總建面66.8萬(wàn)平米。在拿地近乎暫停的背景下，公司土地成本卻在走高，其間遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均土地成本約為7100元/平方米，同比增加7.58%。此外，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售及市場(chǎng)推廣費(fèi)用上升8%至18.03億元；財(cái)務(wù)費(fèi)用增長(zhǎng)37%至30.66億元，創(chuàng)下歷史新高；融資成本則上升了20個(gè)基點(diǎn)至5.16%。

“遠(yuǎn)洋系”地產(chǎn)項(xiàng)目卷入信托逾期同時(shí)遭業(yè)主投訴

在掀起該輪資產(chǎn)處置潮前，“遠(yuǎn)洋系”也一度充當(dāng)“白衣騎士”，對(duì)困境房企資產(chǎn)展開(kāi)收并購(gòu)，而昔日部分并購(gòu)資產(chǎn)卻陷入困境。

《紅周刊》了解到，作為遠(yuǎn)洋集團(tuán)持股49%的聯(lián)合營(yíng)公司，遠(yuǎn)洋資本自2022年以來(lái)接連涉及境內(nèi)債展期、信托產(chǎn)品兌付逾期等問(wèn)題。去年9月，遠(yuǎn)洋資本將剩余規(guī)模10億元的“20遠(yuǎn)資01”債券展期一年。彼時(shí)遠(yuǎn)洋資本在上交所的公告提及現(xiàn)金流遇緊原因，稱其在管資產(chǎn)中所投資的行業(yè)涉及房地產(chǎn)行業(yè)比重較大，且集中在物流地產(chǎn)及股權(quán)投資類項(xiàng)目，因其投資周期較長(zhǎng)、退出方式和時(shí)點(diǎn)等存在不確定性而面臨風(fēng)險(xiǎn)。

遠(yuǎn)洋資本資產(chǎn)錯(cuò)配與其頻繁的股權(quán)投資不無(wú)關(guān)系。譬如，2021年遠(yuǎn)洋資本、遠(yuǎn)洋集團(tuán)以40億元代價(jià)收購(gòu)某龍頭家居商場(chǎng)旗下地產(chǎn)平臺(tái)70%股權(quán)。目前看來(lái)，“遠(yuǎn)洋系”多筆信托產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付便“禍起”該宗收并購(gòu)。

《紅周刊》了解到，2022年以來(lái)，由交銀信托進(jìn)行債權(quán)投資的揚(yáng)州星龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以及興業(yè)信托“致地W033信托集合資金信托計(jì)劃”涉及的項(xiàng)目公司長(zhǎng)沙星捷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)沙星捷”）卷入信托違約風(fēng)波，而兩家項(xiàng)目公司均來(lái)自“遠(yuǎn)洋系”上述收購(gòu)標(biāo)的。

就興業(yè)信托“W033計(jì)劃”而言，公開(kāi)信息顯示，該筆信托計(jì)劃最早發(fā)行于2021年10月，規(guī)模逾9億元，資金用于受讓長(zhǎng)沙星捷持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)，由轉(zhuǎn)讓方用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。不過(guò)，據(jù)興業(yè)信托于2022年11月發(fā)布公告，該筆信托計(jì)劃由于尚未收到交易對(duì)手支付的標(biāo)的特定資產(chǎn)收益權(quán)回購(gòu)價(jià)款，即將展期。

上述信托產(chǎn)品兌付逾期背后，除了揭開(kāi)“遠(yuǎn)洋系”流動(dòng)性承壓，后續(xù)項(xiàng)目交付、信托計(jì)劃退出或仍面臨考驗(yàn)。企查查信息顯示，目前長(zhǎng)沙星捷公司涉及司法案件近20條，涵蓋委托代理銷售合同糾紛、工程施工糾紛、服務(wù)合同糾紛等，公司被執(zhí)行總金額合計(jì)1620萬(wàn)元。

另?yè)?jù)《紅周刊》了解，該信托產(chǎn)品底層資產(chǎn)遠(yuǎn)洋紅星長(zhǎng)沙天鉑項(xiàng)目近期因多次停工、進(jìn)度緩慢而引發(fā)投訴。譬如，今年4月，有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴該項(xiàng)目“樓盤(pán)爛尾”，該業(yè)主稱，其于2021年在長(zhǎng)沙天鉑一期購(gòu)買一套剛需房，約定2023年6月30日交付。經(jīng)過(guò)了2年多的建設(shè)，距離交付不足3個(gè)月的情況下項(xiàng)目還未封頂，且項(xiàng)目從去年開(kāi)始完全停工，今年3月開(kāi)發(fā)商安排“敷衍式復(fù)工”，沒(méi)有任何進(jìn)度。（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）