樓市“春雨”

李永華

“2023年計(jì)劃拿地，再不拿地，就沒貨可賣了?！?/p>

“市場不缺房子，缺的是好房子。最近兩年，房地產(chǎn)市場的改善需求比較強(qiáng)烈，這是大平層熱銷的動(dòng)力。”

“疫情過去了，政策也回暖，房地產(chǎn)市場2023年上半年應(yīng)該還是調(diào)整期，但整體需求還是在，一線和強(qiáng)二線城市應(yīng)該還是有不錯(cuò)的前景?！?/p>

從央企開發(fā)商到民營頭部房企，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》近日采訪的多位房地產(chǎn)人士從不同角度給出了2023年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)判，整體來看，信心提升，預(yù)期向好。

信心比什么都重要。2022年12月15日—16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。同時(shí)指出，“要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”“支持剛性和改善性住房需求”。

此后，從住建部到央行、銀保監(jiān)會(huì)等中央部委，再到全國各城市，房地產(chǎn)利好政策不斷，市場也頻現(xiàn)回暖信號(hào)。

1月5日，住建部部長倪虹表示：“我對(duì)2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作還是充滿信心，對(duì)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，還是很有信心?！?h3>取消和調(diào)整過熱時(shí)期的限制性政策

2022年，在武漢打工多年的葛江買了一套房，這讓他覺得自己終于在武漢安了家。葛江說，房子雖然是在遠(yuǎn)郊，但是房價(jià)便宜，更重要的是，房子離其所在的工廠很近，走路就可以上下班?！拔医K于買上房了，只要5000多塊錢一平方米，比高峰時(shí)降了很多，要不然，我真的買不起?！?/p>

35歲的葛江是湖南常德人，在一家知名電器企業(yè)的配套廠工作，收入中等，孩子剛兩歲，買房一直是他多年的夢(mèng)想?！耙郧埃績r(jià)那么高，哪里買得起?！?/p>

葛江買房是典型的剛需，包括他在內(nèi)的“新市民、青年人”這類剛需群體正是中央房地產(chǎn)政策重點(diǎn)支持的對(duì)象。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

圍繞學(xué)習(xí)貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，中央財(cái)辦在接受媒體采訪時(shí)表示，我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大，在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

各地都在行動(dòng)。1月3日，河南省委常委、常務(wù)副省長孫守剛表示，要取消和調(diào)整過熱時(shí)期妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策。河南的新舉措包括，優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低二手房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)成本，落實(shí)生育、人才引進(jìn)政策，支持集中團(tuán)購商品住房，支持鄭州都市圈、洛陽、南陽等副中心城市及重要節(jié)點(diǎn)城市覆蓋范圍的居民家庭，在對(duì)應(yīng)中心城市購房時(shí)享受中心城市市民待遇。

同樣在1月3日，重慶市發(fā)布《重慶市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策包（第三版）》，其中包括27條支持房地產(chǎn)的新措施，如支持新市民和人才安居，符合條件的新市民在重慶購買首套普通住房，可享受與本地居民同等的個(gè)人住房貸款政策。

全面取消限購還遠(yuǎn)嗎？

在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“限購、限售、限貸、限價(jià)”甚至“限離婚”等各種限制性政策頻頻推出。2022年以來，我國多個(gè)城市逐步取消這些限制性政策，最受市場關(guān)注的無疑是對(duì)房地產(chǎn)市場影響最大的“限購”措施。

2022年4月，浙江衢州打響取消限購第一槍。隨后，各城市跟進(jìn)者眾。但真正引人注目的是南京、東莞、佛山等重量級(jí)城市在2022年歲末的大動(dòng)作。

“暫停實(shí)行商品住房限購政策”，東莞2022年12月26日正式告別限購，且當(dāng)天就執(zhí)行。略早于東莞，毗鄰廣州的佛山告別了長達(dá)6年的限購政策。

盡管不是一線城市也不是省會(huì)城市，但東莞、佛山均是萬億級(jí)體量的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，其影響力遠(yuǎn)超衢州。

省會(huì)城市解除“限購”步伐中，南京走在前面。

南京原有的限購規(guī)定是，“需于3年內(nèi)在南京連續(xù)2年及以上繳納社?；騻€(gè)稅，并且不能通過補(bǔ)交個(gè)稅或社保來購買住房”。2022年12月21日，南京發(fā)布的新政策是，60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房，長期工作在南京但社?；騻€(gè)稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在南京購買1套住房。

不用社保也能買房，這是相當(dāng)大的放松調(diào)整。

作為“反炒房”模范生，長沙此前推出被視為最嚴(yán)調(diào)控的各項(xiàng)政策，因此，其限購方面的政策調(diào)整被視為風(fēng)向標(biāo)。2022年以來，長沙已經(jīng)多次嘗試松綁限購，但仍小心翼翼。

根據(jù)長沙現(xiàn)行的限購政策，一戶家庭如有兩套房，就沒有購房資格。不過，2022年5月，長沙推出一項(xiàng)獨(dú)創(chuàng)政策——如果這個(gè)家庭將其中一套房屋出租出去，且納入政府規(guī)定的官方平臺(tái)管理，則該房屋不納入家庭住房套數(shù)，這個(gè)家庭就可以再購一套房屋。

這一政策當(dāng)時(shí)被不少人認(rèn)為是創(chuàng)舉，也被其他城市效仿。

2022年8月，長沙《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長期均衡發(fā)展的工作方案》規(guī)定：“對(duì)依法生育兩個(gè)及以上子女的本地戶籍家庭，增加1套購房指標(biāo)?！辈贿^，4個(gè)月過去之后，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在市場一線調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，這一政策尚未正式落地。

至2023年1月初，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，長沙在解除限購政策方面至今仍十分謹(jǐn)慎，有關(guān)部門曾多次召集房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)方討論如何推動(dòng)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，但限購政策仍在堅(jiān)持。

迄今為止，不僅是長沙，北上廣深等一線城市以及其他特大城市并未全面、徹底取消限購。

值得注意的是，1月5日，住建部部長倪虹明確提出，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策，對(duì)購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)前副會(huì)長兼秘書長顧云昌在接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)前，各城市之間的市場表現(xiàn)分化較大，一些熱點(diǎn)城市一旦取消限購仍會(huì)形成強(qiáng)大的購買力，因此限購政策全面取消的可能性不大。

降利率，降首付，退個(gè)稅，政策紅包不斷

“如果晚半年買房，我至少能節(jié)省30萬元的成本?！奔易￠L沙的孫銘陽說，他賣掉一套舊房后入手一套改善型大平層住房，當(dāng)時(shí)契稅是4%，而現(xiàn)在的契稅調(diào)整為2%。光是這一筆，據(jù)他估算就可以少出10萬元。

臨近年底，促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的政策紅包一個(gè)接一個(gè)地“放大招”。

1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)稱，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

2022年以來，我國已多次推出降低房貸利率的措施。現(xiàn)在，大部分城市執(zhí)行的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.1%。按照央行、銀保監(jiān)會(huì)的新政，符合條件的城市可繼續(xù)突破4.1%的利率下限。

有市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，最近3個(gè)月房價(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)，包括武漢、鄭州、福州、長春、南寧等眾多省會(huì)城市以及25個(gè)三四線城市。

住房公積金貸款利率更低。自2022年10月1日下調(diào)后，首套個(gè)人住房公積金貸款5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

除了要降低新購房屋貸款，有專家還建議，如果能夠降低存量房的房貸利率，不僅能降低購房者月供壓力，還能在一定程度上釋放內(nèi)需和拉動(dòng)消費(fèi)。

降首付，同樣是大招。1月6日起，東莞明確，全域購房統(tǒng)一首套首付兩成。重慶推出新年禮包——首套公積金住房貸款最低首付款比例不低于20%，第二套房最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。此外，符合條件的靈活就業(yè)繳存人家庭購買第二套住房，可申請(qǐng)住房公積金貸款。

降低購房成本，財(cái)政部和稅務(wù)總局也出力：自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

除了這些紅包，還有一些城市直接給予各種住房補(bǔ)貼。如，湖北荊門二孩家庭購買商品住房的，一次性給予2萬元補(bǔ)助；三孩家庭購買商品住房的，一次性給予4萬元補(bǔ)助。在湖南常德，博士買房補(bǔ)貼200元/平方米，本科生、中級(jí)職稱人員及高級(jí)工購房補(bǔ)貼120元/平方米，?？粕爸屑?jí)工補(bǔ)貼100元/平方米。

年底房產(chǎn)銷售翹尾，“微光在逐步變成曙光”

政策紅利不斷釋放，市場信心開始回暖。

2022年12月16日，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度均超出了預(yù)期，“幾個(gè)月前在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上說微光，這幾個(gè)月下來覺得微光在逐步變成曙光”。

數(shù)據(jù)支撐了郁亮的說法。從全年看，萬科業(yè)績是斷崖式下跌。2022年，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額4169.7 億元。2021年，萬科合同銷售金額6277.8億元。兩相比較，跌幅驚人。好的跡象是，1月5日，萬科發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售金額397.6 億元。這是其近半年來最好的銷售成績，環(huán)比11月增速達(dá)30.6%。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年最后一個(gè)月，其監(jiān)測的30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交環(huán)比增幅達(dá)到18%，房地產(chǎn)市場以小幅“翹尾”收官。從企業(yè)來看，12月，百強(qiáng)房企銷售金額6775.1億元，環(huán)比增長22.2%，其中，TOP30房企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，近九成的TOP30房企單月業(yè)績環(huán)比增長。中海、華潤、招商等央企表現(xiàn)相對(duì)突出，單月業(yè)績環(huán)比增幅較高。

市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在調(diào)整。

某頭部房企湖南負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，近兩年來，市場上不缺房子，但缺好房子，現(xiàn)在最好賣的就是大平層，改善需求比較旺盛，2023年，其公司新開樓盤將主推180平方米以上的戶型。

依據(jù)50家百億代表企業(yè)2021年及2022年重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段的銷售額數(shù)據(jù)，中指研究院分析，90～140平方米首改產(chǎn)品銷售額占比分別為51.9%，同比減少5.2個(gè)百分點(diǎn)，首改需求略顯疲軟，但仍占據(jù)半壁江山；140～200平方米和200平方米以上改善及高端型產(chǎn)品的銷售額占比顯著提升，分別增加1.2、4.7個(gè)百分點(diǎn)至20.9%、12.5%，改善性需求表現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性，在部分城市調(diào)控政策向改善性需求傾斜的作用下，需求持續(xù)釋放。

倪虹指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”的發(fā)展階段，提升住房品質(zhì)、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。

責(zé)編：郭霽瑤 guojiyao@ceweekly.cn

美編：孟凡婷