論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強資金管理工作

曾芳

［摘 要］本文從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理工作的內(nèi)涵入手，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強資金管理工作的重要性進行了簡要分析，并通過對我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理中普遍存在對預(yù)算管理松弛、缺少完善的資金審批和監(jiān)管制度、財務(wù)人員的綜合素質(zhì)較低及能力參差不齊等問題，最后提出了幾點改善對策，以期切實提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理水平，促進企業(yè)的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；資金管理；對策

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

隨著我國經(jīng)濟的騰飛，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也獲得了較大的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他行業(yè)不同，其項目建設(shè)時間較長，企業(yè)正常運營所需的資金較多并且投入的資金需要較長的回收周期，另外隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國家對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金融管控力度也逐漸加強。在這種背景下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于企業(yè)的資金管理工作越發(fā)重視，社會各界對其資金鏈的實際情況也保持著密切的關(guān)注，企業(yè)的資金管理工作已經(jīng)成為當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的核心問題。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理內(nèi)涵闡述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理工作分為狹義和廣義兩部分。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理工作主要是對企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動、企業(yè)融合環(huán)節(jié)資金鏈的管控，以及對企業(yè)進行的投資活動、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動、企業(yè)融資環(huán)節(jié)、企業(yè)投資活動當(dāng)中的風(fēng)險管控［1］。現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理工作不僅要對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金進行管控，還要對企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營和企業(yè)自身財務(wù)所面臨的風(fēng)險進行嚴格的控制，努力避免這些風(fēng)險給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來額外的損失，保證企業(yè)經(jīng)營資金的穩(wěn)定。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理工作是對企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營中的現(xiàn)金收支項目的管理工作，簡單來說，就是對企業(yè)建設(shè)項目資金的到賬時間進行及時的確認并按照規(guī)定進行入賬登記，對企業(yè)日常支出資金的支付時間和流程進行管理。

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理主要包括對企業(yè)現(xiàn)金流、企業(yè)營運資金、投資融資等方面的管理，還要對上述環(huán)節(jié)中的風(fēng)險進行管控。企業(yè)現(xiàn)金流的管理主要是指對企業(yè)在進行經(jīng)營、融資、投資等環(huán)節(jié)時使用的現(xiàn)金流通進行管理，努力增強企業(yè)的現(xiàn)金流管理能力，確保房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，縮短房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠周期［2］。企業(yè)的經(jīng)營資金管理則是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常生產(chǎn)經(jīng)營中的企業(yè)資產(chǎn)和負債進行管理，主要包括對企業(yè)應(yīng)收資金、企業(yè)存貨等問題的管理。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營資金管理，可以有效地減少企業(yè)應(yīng)收賬款的管理成本，提高企業(yè)的資金流動速度，有效地降低企業(yè)存貨的采購成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資管理就是對企業(yè)投資的項目進行深入的分析，通過對投資項目未來運營帶來的資金回報進行分析，進而確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其的投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理簡單來說是對企業(yè)外來融資的管理工作，其可以有效地解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因自身企業(yè)資金不足，難以滿足建設(shè)項目資金需求的問題。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資管理，可以幫助企業(yè)降低融資成本，對融資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險進行管理或規(guī)避，有效地避免因融資風(fēng)險問題給房地產(chǎn)企業(yè)造成額外的經(jīng)濟損失。風(fēng)險管理主要指對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中的風(fēng)險進行有效識別并提出解決方案。房地產(chǎn)企業(yè)在日常的經(jīng)營過程中難免會出現(xiàn)一些風(fēng)險，如市場風(fēng)險等，風(fēng)險管理工作就是對企業(yè)經(jīng)營中潛在的風(fēng)險進行識別，降低風(fēng)險造成的危害，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營和未來發(fā)展。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強資金管理工作的重要性

2.1 有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營

資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重中之重，企業(yè)通過科學(xué)的資金管理，可以有效提升企業(yè)財務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率，還可以增強業(yè)財部門的溝通交流。資金管理始終貫穿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理中占據(jù)著重要地位。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日常經(jīng)營中，建設(shè)項目的每一個環(huán)節(jié)都要投入大量的資金，以此來保證建設(shè)項目的正常開展，因此資金管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的重要保障［3］。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營資金與企業(yè)建設(shè)項目的過程息息相關(guān)，其企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)是否正常、有序，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營和未來發(fā)展有著重要的影響。

2.2 有效增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭力

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，存在明顯的行業(yè)特殊性，究其根源是由于資金管理容易受到國家政策及市場環(huán)境波動的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)容易受到較多風(fēng)險因素的影響。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)越來越大，為了保證企業(yè)擁有良好的市場競爭力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高對資金管理工作的重視程度，保證企業(yè)資金的現(xiàn)金流穩(wěn)定，通過企業(yè)資金的管理工作減少企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險，進一步拓寬企業(yè)融資渠道，做好自身的預(yù)算管理工作等，保持企業(yè)建設(shè)項目的順利開展。只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常工作中提高對資金管理的重視程度，對企業(yè)資金進行良好的管理，保證企業(yè)資金的使用效率，才能在競爭激烈的市場中保持并提高企業(yè)的核心競爭力，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3 當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理工作中存在的問題

3.1 預(yù)算管理松弛

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算管理與資金管理息息相關(guān)，預(yù)算管理水平可以直接對企業(yè)資金管理工作造成影響。就現(xiàn)階段情況來看，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際經(jīng)營中存在預(yù)算管理松弛的現(xiàn)象，嚴重缺乏對預(yù)算管理工作重要性的深刻認識，導(dǎo)致企業(yè)資金管理效果不理想，企業(yè)不能取得較好的資金管理收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)算管理工作中較為常見的問題就是對預(yù)算管理工作中的剛性控制和柔性控制結(jié)合得不充分，不能有效地把控兩者之間的關(guān)系。例如，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中對預(yù)算指標頻繁進行調(diào)整，銷售部門為了保證部門業(yè)績完成指標，會多次要求管理部門對預(yù)算進行調(diào)整。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為了追求業(yè)務(wù)報表的美觀，展示自身的工作能力，會向上級管理人員申請調(diào)整預(yù)算數(shù)據(jù)。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展預(yù)算管理工作完全沒有意義，不能有效地展示企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行情況。上述這些現(xiàn)象說明當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有明確預(yù)算管理的意義，在實際工作中沒有堅持預(yù)算管理工作的剛性原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預(yù)算指標進行頻繁的調(diào)整，企業(yè)財務(wù)人員對于預(yù)算管理工作的認識不充分，在進行企業(yè)預(yù)算的填報時較為敷衍，沒有依據(jù)過去預(yù)算指標的完成情況及當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際生產(chǎn)經(jīng)營情況來分析填報。在實際執(zhí)行預(yù)算管理時，預(yù)算數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)有著較大的差異，給企業(yè)的資金管理增添了難度，加之企業(yè)建設(shè)項目的應(yīng)收資金沒有到位，經(jīng)營資金較為緊張，企業(yè)為了保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運營，只能向外界籌措資金，額外增加了企業(yè)的負債，提高了企業(yè)進行資金管理的難度。

3.2 缺乏科學(xué)完善的資金審批和監(jiān)管制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有建設(shè)項目施工周期較長、投資數(shù)額較大、資金流動頻繁等特征，如果缺乏科學(xué)完善的資金審批和監(jiān)管制度，勢必會對項目造成極大影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行項目建設(shè)時，首先會成立一個新的項目公司，由于項目建設(shè)周期較長，總公司為了提升新項目公司工作的積極性，減少其工作流程，會對項目公司財務(wù)進行單獨的核算，給予項目公司較大的資金使用權(quán)，缺乏相應(yīng)的審批和監(jiān)督，這種模式容易導(dǎo)致總公司無法及時掌握和把控資金收支情況［4］。另外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資新項目時，由于沒有綜合考慮企業(yè)資金和經(jīng)營效益能否承受開發(fā)新項目的投資，對資金的監(jiān)管力度嚴重不足，多數(shù)企業(yè)只要感覺有利可圖就會忽視自身的資金承受能力，對項目進行盲目投資，導(dǎo)致企業(yè)多個項目同時開發(fā)，企業(yè)資金難以滿足多個項目建設(shè)的資金需求，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理造成困難。

3.3 融資方式過于單一

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)中需要充足的資金，不論是投標保證金還是施工土地的出讓金等都需要現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的資金來源主要為企業(yè)的持有資金和銀行貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式往往過于單一，導(dǎo)致企業(yè)無法從多途徑獲取資金。與此同時，銀行貸款條件也變得十分嚴格，一般只接受實物抵押，而且對貸款金額也有限制。例如，企業(yè)抵押價值2 000萬資產(chǎn)，往往只能獲得1 000萬的貸款額度，這種現(xiàn)象導(dǎo)致企業(yè)沒有充足的現(xiàn)金流。此外，如果企業(yè)出現(xiàn)資金回籠不及時，或者建設(shè)項目收益不理想且要準時支付大量貸款利息，這種單一的融資方式就會嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)資金使用極為緊張，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

3.4 財務(wù)人員綜合素質(zhì)不高，能力參差不齊

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員是資金管理的實際執(zhí)行者，也是保證資金管理工作落實的主要負責(zé)人。但就現(xiàn)階段情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)普遍不高，能力參差不齊，管理觀念較為陳舊，不能使用先進的現(xiàn)代化管理工具開展管理工作。當(dāng)管理人員在經(jīng)營決策上遇到問題時，往往會使用傳統(tǒng)的管理方法，依靠自身的經(jīng)驗分析和解決問題，這種現(xiàn)象容易導(dǎo)致企業(yè)項目運營出現(xiàn)問題。同時，由于企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)和能力的欠缺，無法給予下屬部門及員工有效的幫助，當(dāng)下屬部門遇到問題時，管理人員無法及時、有效地對其進行引導(dǎo)并幫助其解決問題，從而對企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營造成影響。

4 論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何加強資金管理工作

4.1 加強企業(yè)預(yù)算管理工作

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的有效開展，首先要加強企業(yè)的預(yù)算管理工作，在預(yù)算管理中嚴格遵守剛性原則，不能隨意調(diào)整預(yù)算指標。其次，企業(yè)還應(yīng)全面提高財務(wù)人員的預(yù)算管理能力，對員工進行相關(guān)培訓(xùn)。企業(yè)自下而上所有的人員都要正確地認識預(yù)算管理工作對企業(yè)資金管理的重要性，保證每一位員工都參與到預(yù)算管理工作中，增強企業(yè)預(yù)算管理能力，幫助企業(yè)有效提升資金管理效率。只有擁有良好的預(yù)算管理能力，才能保證企業(yè)經(jīng)營活動的有序開展，實現(xiàn)企業(yè)的預(yù)定目標。

4.2 增強對資金的審批和監(jiān)管力度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要增強資金管理效果，就必須增強對資金的審批和監(jiān)督力度。首先，企業(yè)可以設(shè)立財務(wù)結(jié)算中心，以保障企業(yè)的資金利用率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常運營中，在各項目公司的銀行賬戶中，只需保留維持公司基本運營的資金，將多余資金存入財務(wù)結(jié)算中心。財務(wù)結(jié)算中心要根據(jù)各項目公司的預(yù)算管理進行資金的審批，也可以聘用專業(yè)人員對企業(yè)項目投資、融資環(huán)節(jié)進行深入的分析，盡量避免投融資風(fēng)險的出現(xiàn)，進而減少或避免企業(yè)的經(jīng)濟損失［5］。另外，企業(yè)還應(yīng)建立完善的資金管理審批和監(jiān)管制度，在項目進行時，對各個部門、每一環(huán)節(jié)的資金流入、流出加大審批和監(jiān)管力度，避免出現(xiàn)不必要的損失。

4.3 拓寬融資渠道，降低負債率

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)努力尋求與其他企業(yè)的合作，改善企業(yè)資金情況。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu)，將融資部門變更為投融資部門，招聘專業(yè)的投資分析人員，對投資項目風(fēng)險進行分析和預(yù)測，并出具項目分析報告和可行性報告，盡量降低因投資失誤導(dǎo)致的企業(yè)負債率，在自身負債率較高的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)減少投資項目。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)在可接受的范圍內(nèi)降低利潤，盡快處理項目中的存量房，提高企業(yè)資金回籠效率，將企業(yè)負債率控制在合理范圍內(nèi)。

4.4 打造一支綜合素質(zhì)較高的財務(wù)人才隊伍

隨著市場形勢的變化，雖然我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理模式得到了較大的發(fā)展，但為了進一步保證資金管理質(zhì)量，企業(yè)應(yīng)打造一支綜合素質(zhì)較高的財務(wù)人才隊伍，及時轉(zhuǎn)變財務(wù)人員的理念和思維，緊跟時代發(fā)展的腳步，努力提升財務(wù)人員的資金管理能力［6］。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)重視對財務(wù)人員的培養(yǎng)和儲備，努力吸引外界優(yōu)秀財務(wù)人才的加入，只有擁有良好的人才儲配，才能保證企業(yè)資金的管理效果，增加企業(yè)經(jīng)營效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

5 結(jié)語

綜上所述，加強資金管理是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理核心。隨著市場環(huán)境和國家政策的變化，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保持自身的核心競爭力，就必須重視資金管理，努力提升企業(yè)預(yù)算管理水平。在日常生產(chǎn)活動中，還應(yīng)加強對資金流入、流出的監(jiān)管力度，增強企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，做好財務(wù)人才的培養(yǎng)和儲備工作。只有這樣，才能切實提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理能力，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。

參考文獻

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