全面成本管理和控制在房地產(chǎn)開發(fā)中的運(yùn)用

蕭子招

（晉江新絲路文旅實(shí)業(yè)有限公司，福建晉江 362200）

1 房地產(chǎn)開發(fā)中全面成本管理和控制概述

1.1 成本管理

成本管理即控制房地產(chǎn)開發(fā)中所花費(fèi)的費(fèi)用，在工作中綜合運(yùn)用管理學(xué)、 經(jīng)濟(jì)學(xué)知識進(jìn)行預(yù)測，全過程按照法律法規(guī)嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)揮成本控制專業(yè)理論體系的作用，達(dá)到全面性管控資金的目的。

1.2 成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制主要指， 通過分配各種經(jīng)營活動的預(yù)算， 通過對全過程進(jìn)行分析完成優(yōu)化和調(diào)整。 涉及到的環(huán)節(jié)包括準(zhǔn)備、決策、施工以及銷售。

2 全面成本管理和控制在房地產(chǎn)開發(fā)中的分析

2.1 動態(tài)性

2.2 規(guī)劃性

房地產(chǎn)開發(fā)需要展開經(jīng)濟(jì)分析， 包括計(jì)算投資回報率以及資本回收期等， 規(guī)劃中雖然未涉及實(shí)際建設(shè)方面的管理和控制工作， 但卻具有決定性作用，為此需要在此階段聘請專業(yè)人士以及財務(wù)專家，對項(xiàng)目定位、不同的概念方案進(jìn)行最優(yōu)的評選。

2.3 操作性

房地產(chǎn)開發(fā)中施工階段所產(chǎn)生的成本費(fèi)用較大，總占比達(dá)50%以上，此階段支出主要為施工費(fèi)用，執(zhí)行中要預(yù)先了解工程建設(shè)要點(diǎn)，確保最終造價的完整性和準(zhǔn)確性。

3 房地產(chǎn)開發(fā)中全面成本管理和控制的規(guī)劃

3.1 項(xiàng)目方案

房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的環(huán)節(jié)較多， 包括選地確認(rèn)、地勘測繪、項(xiàng)目審批、施工建設(shè)、房產(chǎn)銷售等方面，全面成本管理和控制工作必須要將所有方面囊括在執(zhí)行中。編制工程項(xiàng)目方案時要明細(xì)各類子項(xiàng)目的具體情況，為提高房地產(chǎn)項(xiàng)目效益奠定基礎(chǔ)。

3.2 造價控制

全面細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)成本管理，將工程量和結(jié)構(gòu)性能細(xì)致區(qū)分，進(jìn)而提高數(shù)據(jù)獲取的精確度。

3.3 成本調(diào)整

我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本方面突出的問題就是工程量編制不準(zhǔn)確，在后續(xù)的執(zhí)行中很容易產(chǎn)生臨時費(fèi)用，且會嚴(yán)重影響到后續(xù)審核的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致項(xiàng)目開展中出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。 為此在成本管理中，相關(guān)人員必須掌握第一手資料，并獲取當(dāng)前建設(shè)的各項(xiàng)信息，公正合理地處理問題，切實(shí)發(fā)揮成本全過程管理控制的作用。

3.4 細(xì)化執(zhí)行

房地產(chǎn)開發(fā)成本管理將直接決定最終效益，為此所有涉及到的環(huán)節(jié)皆需要進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，嚴(yán)格控制各項(xiàng)工作，在不影響項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，降低外在的市場價格波動對成本帶來的影響。 同時，要不斷完善控制體系，從定量分析以及定性分析兩個角度出發(fā)，嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)中的其他突發(fā)情況，建設(shè)預(yù)測的結(jié)果也要隨之進(jìn)行修正，從而切實(shí)保證整體規(guī)劃方案的一致性。

4 房地產(chǎn)開發(fā)中全面成本管理和控制的價值

4.1 增強(qiáng)行業(yè)競爭力

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭日益激烈， 價格、質(zhì)量等方面成為了競爭的主要方向，因此在當(dāng)前形勢下，必須以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)做好成本管理控制，不斷提高自身的市場競爭力。

4.2 提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中， 根據(jù)情況及時調(diào)整項(xiàng)目管理的目標(biāo)， 需要準(zhǔn)確了解當(dāng)前的市場價格波動規(guī)律，并結(jié)合大數(shù)據(jù)預(yù)測后續(xù)資金消耗，加速成本管理機(jī)制的組建，避免錯算的情況，從而優(yōu)化各項(xiàng)細(xì)則。

4.3 完善企業(yè)決策制定

當(dāng)前市場信息瞬息萬變， 而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為則發(fā)揮重要影響作用， 其不僅能保證獲取自身經(jīng)濟(jì)效益，還可以增強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展活力，最終贏得生存和發(fā)展。在新形勢下面對新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)時，須有效分析成本、利潤等方面，利用我國相關(guān)政策制定各類定額、標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，采取掙得值分析法管理整個項(xiàng)目成本，實(shí)時掌握成本支出的變化情況，全面了解經(jīng)營狀況，結(jié)合建筑經(jīng)濟(jì)分析投資回報率等數(shù)據(jù)，以此為成本控制提供正確的決策依據(jù)。

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5 房地產(chǎn)開發(fā)中全面成本管理和控制的策略

5.1 確定土地情況

土地情況對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本投入和經(jīng)營收益具有重要影響，在成本管理中，需全面分析意向土地區(qū)域，充分調(diào)研開發(fā)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，后續(xù)應(yīng)根據(jù)當(dāng)前結(jié)果做好規(guī)劃控制，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模和投資環(huán)境等相關(guān)因素，編制科學(xué)合理的投資可行性報告，提出《產(chǎn)品建議書》，包括售價格、項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議、銷售計(jì)劃、資金回籠計(jì)劃。

5.2 做好項(xiàng)目準(zhǔn)備

上述項(xiàng)目在執(zhí)行中， 以批準(zhǔn)后的《項(xiàng)目投資概算》為基礎(chǔ)，編制《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》，包括施工標(biāo)段的劃分及相應(yīng)的招標(biāo)范圍和內(nèi)容， 規(guī)劃和調(diào)整開發(fā)項(xiàng)目的場地空間，充分保證開發(fā)項(xiàng)目空間的協(xié)調(diào)。

5.3 實(shí)行動態(tài)管理

在管理工作開展中，需要有效控制各類成本的投入，為此控制中可將信息匯總到數(shù)據(jù)庫，根據(jù)自身需要選取各類造價信息。

5.4 加強(qiáng)費(fèi)用控制

5.4.1 材料費(fèi)用控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段，材料費(fèi)用占據(jù)施工成本60%， 在實(shí)際工作中先結(jié)合工程量清單計(jì)算好材料實(shí)際消耗量，從根源上杜絕發(fā)生各類材料浪費(fèi)現(xiàn)象；其次采購時需結(jié)合當(dāng)前市場實(shí)際情況建立清單，切實(shí)保障了控制效果。

5.4.2 人工費(fèi)用控制

為了能夠保障施工隊(duì)伍職業(yè)素質(zhì)的基礎(chǔ)上降低勞務(wù)分包成本，在工作中將重心放在勞務(wù)分包費(fèi)用管控方面，先全面調(diào)研勞務(wù)市場，避免出現(xiàn)施工班組職業(yè)水準(zhǔn)差距較大的情況。

5.4.3 機(jī)械費(fèi)用控制

機(jī)械租賃費(fèi)用也是建設(shè)過程中的主要支出，同一工程在不同階段也會應(yīng)用到不同的設(shè)備，因此在采購費(fèi)用進(jìn)行控制時，應(yīng)積極制定切實(shí)可行有效的機(jī)械進(jìn)場方案，隨時與施工現(xiàn)場技術(shù)人員進(jìn)行溝通調(diào)整租賃方案。

5.5 完善規(guī)劃控制

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本高、情況雜、難度大的特點(diǎn)，成本管控將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在，應(yīng)預(yù)先打造一支高水平的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，以此來提高工程施工質(zhì)量。 在實(shí)際執(zhí)行中合理優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)，從而避免了不必要的成本支出。

6 結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭也變得更加激烈，若想保證項(xiàng)目執(zhí)行的效益，需要強(qiáng)調(diào)全面成本管理和控制工作，全面完善和優(yōu)化土地、招投標(biāo)、施工以及銷售等環(huán)節(jié)，使企業(yè)能夠以最小成本支出獲得最大投資回報，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，避免因控制不當(dāng)而造成損失。