類住宅需求下的城市性表達(dá)
——燕郊嘉都茂晟街項(xiàng)目設(shè)計(jì)札記

任玥 夏露

2003年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，將房地產(chǎn)行業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，距今已過(guò)去近20年。嘉都茂晟街項(xiàng)目便誕生于這一城市郊區(qū)快速發(fā)展的時(shí)代，并以追求商業(yè)利潤(rùn)為主要目的，依托政策機(jī)會(huì)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整。如今，郊區(qū)大開發(fā)已“偃旗息鼓”，轉(zhuǎn)為“房住不炒”“減量提質(zhì)”，通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的回溯，可以更加明晰此類項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)所面臨的問(wèn)題，以及設(shè)計(jì)在平衡開發(fā)需求與構(gòu)建高品質(zhì)城市空間時(shí)的無(wú)力與堅(jiān)持。

1 郊區(qū)快速發(fā)展的時(shí)代背景

以地產(chǎn)開發(fā)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎是此類項(xiàng)目最為重要的時(shí)代背景，住宅作為地產(chǎn)開發(fā)的核心產(chǎn)品，回款最快、利潤(rùn)最高。隨著一片片居住區(qū)拔地而起，郊區(qū)城市空間問(wèn)題也隨之而來(lái)：居住區(qū)呈現(xiàn)出“削平頭”的景象，區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)缺失，重要公共建筑物的更改導(dǎo)致區(qū)域典型特征消失，隨著建設(shè)量的增加，郊區(qū)變得越發(fā)同質(zhì)化。

開發(fā)商作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施主體，多因追求利潤(rùn)而為項(xiàng)目帶來(lái)天然的局限性：開發(fā)完住宅功能地塊后，配套商業(yè)、辦公地塊或拖著不動(dòng)，或進(jìn)行類住宅改造。這導(dǎo)致住宅功能占據(jù)了絕大部分城市空間，配套商業(yè)僅滿足最低的配建要求，公共空間不僅少之又少，更因與封閉式小區(qū)相連，少有高品質(zhì)使用。

政策是經(jīng)濟(jì)開發(fā)賴以生存的依托。過(guò)去20年的粗放式發(fā)展使“商改住”“劃分小戶型”在市場(chǎng)上頗為盛行。從2016年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議中強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”[1]，到2017年不允許商業(yè)、辦公建筑劃分小單元產(chǎn)權(quán)[2]，再到2020年8月發(fā)布的房企融資新規(guī)（三道紅線）[3?4]，這些都已不具備實(shí)現(xiàn)的可能。

燕郊嘉都茂晟街項(xiàng)目于2013年啟動(dòng)，其商業(yè)用地屬性是開發(fā)商的“累贅”。項(xiàng)目最初定位為庭院式酒店、酒店式公寓與辦公功能的組合，2015年底改為以類住宅服務(wù)式公寓為主，并將商業(yè)、辦公功能減少至總規(guī)劃面積的15%。項(xiàng)目于2019年竣工，經(jīng)歷了郊區(qū)快速開發(fā)中少有的“慢”。

在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，構(gòu)建高品質(zhì)公共空間的機(jī)會(huì)有限，但我們?nèi)詧?jiān)持從城市視角出發(fā)，注重項(xiàng)目與城市的關(guān)系，力爭(zhēng)為周邊居民提供有美感、有特點(diǎn)的活動(dòng)場(chǎng)所。

2 規(guī)劃設(shè)計(jì)中的城市關(guān)系

2.1 與城市的關(guān)系

項(xiàng)目西北緊鄰北京界，面向京平高速的方向被稱為燕郊的“北大門”。為避免“削平頭”的城市形態(tài)，設(shè)計(jì)在非常緊張的容積率下，臨街規(guī)劃了兩棟80m高層建筑和五棟50～70m塔樓，形成前后群組關(guān)系（圖1,2）。

1 總平面圖

2 沿漢王北路透視

用地西側(cè)的漢王北路是貫通燕郊南北的主干道，北側(cè)的燕順北路為區(qū)域主要道路。設(shè)計(jì)把產(chǎn)品策劃中僅有的商業(yè)及辦公功能布置在城市轉(zhuǎn)角處，沿漢王北路公寓樓布置小單元底商，使面向城市的商業(yè)界面沿主要街道形成連續(xù)性，并以另一組小商業(yè)收束，盡最大可能對(duì)城市開放。高層建筑與塔樓形成錯(cuò)落有致的布局，構(gòu)成豐富的低區(qū)城市界面（圖3）。

3 城市轉(zhuǎn)角透視

2.2 與居住社區(qū)的關(guān)系

項(xiàng)目東側(cè)為大片已建成住宅，設(shè)計(jì)將部分內(nèi)區(qū)公寓的高度降至54m，結(jié)合內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃，把空間氛圍從城市過(guò)渡到安靜的居住空間，完成與住宅區(qū)的銜接。

因地塊容積率高于住宅用地，公寓內(nèi)區(qū)景觀空間有限。設(shè)計(jì)抽掉建筑首層靠近中央花園的一跨房間，構(gòu)建慢跑環(huán)，形成中央花園的骨架，并設(shè)計(jì)一組“樹狀結(jié)構(gòu)”，建立東側(cè)已建住宅與西側(cè)公服設(shè)施的快捷路徑，通過(guò)生發(fā)“枝杈”，呼應(yīng)行走的無(wú)序性，使中央花園成為可游的場(chǎng)所（圖4,5）。

4 公寓內(nèi)區(qū)透視

5 中央花園設(shè)計(jì)

3 建筑設(shè)計(jì)中的“公共”線索

“公共”一詞涉及兩個(gè)方面：一是公共空間，即公共場(chǎng)所是否容易使人停留，促進(jìn)行為的發(fā)生；二是建筑語(yǔ)匯，因項(xiàng)目以類住宅功能為主，需要盡量通過(guò)建筑語(yǔ)言表達(dá)“公共建筑”的印象。我們順著以上線索，結(jié)合項(xiàng)目在城市中的定位，對(duì)南北兩組商業(yè)及公寓樓展開建筑設(shè)計(jì)。

3.1 北側(cè)商業(yè)空間的公共性表達(dá)

北側(cè)商業(yè)空間作為城市關(guān)系中的重要節(jié)點(diǎn)，著重考慮遠(yuǎn)觀的建筑形象，以及近人尺度的空間豐富性。因一、二層為“一帶二”小商鋪，三、四層為小單元Loft，建筑形體自然分為上下兩個(gè)體量。一、二層小商鋪體量退后，并采用深色陶磚材質(zhì)，三、四層用一組白色的格柵包裹，從街道上看仿佛漂浮起來(lái)，形成具有辨識(shí)度的“中景”。同時(shí)，“漂浮”體量在首層地面形成灰空間，為人的活動(dòng)提供庇護(hù)（圖6）。

6 北側(cè)商業(yè)沿街透視

近人尺度根據(jù)商鋪的進(jìn)深及人的漫步路徑，通過(guò)設(shè)置內(nèi)街、引入天光、錯(cuò)動(dòng)邊界、設(shè)置室內(nèi)外穿插的行走路徑等方式，在灰空間下形成豐富有趣的近人空間（圖7）。

7 近人尺度商鋪

在細(xì)部設(shè)計(jì)方面，上部的白色格柵采用50mm×350mm并在一端收束的三角形截面，使視覺效果更加輕盈；白色格柵后面采用白色、橘色、藍(lán)色、黃色相間隔的著色玻璃，形成影影綽綽的視覺效果；一、二層采用300mm×600mm的深灰色陶磚，符合公共建筑的尺度。

3.2 南側(cè)商業(yè)空間的豐富性營(yíng)造

南側(cè)商業(yè)空間定位為“一帶二”商鋪，因產(chǎn)權(quán)的要求需要上下對(duì)位。設(shè)計(jì)首先通過(guò)中央公園的樹狀捷徑切開沿街商業(yè)體量，形成入口廣場(chǎng)；其次使單元前后錯(cuò)動(dòng)，打破沿街商鋪的平齊關(guān)系，形成錯(cuò)落的界面；最后把部分幕墻從立面上拉開一段距離，形成類似小院的灰空間，增加商業(yè)空間的豐富性（圖8,9）。

8 南側(cè)商業(yè)入口小廣場(chǎng)

9 南側(cè)商業(yè)立面

建筑采用拼貼的手法，以深灰色金屬穿孔板構(gòu)成立面基調(diào)，結(jié)合建筑形態(tài)，采用白色印刷玻璃與銹蝕鋼板強(qiáng)化通向居住園區(qū)的入口；幕墻選取木格柵，使商鋪入口小院更加宜人。在構(gòu)建豐富性的同時(shí)，設(shè)計(jì)還特別在意立面的“干凈”，在處理立面開窗時(shí)把開口區(qū)域設(shè)為固定扇，并將開啟扇設(shè)置在金屬板后，將空調(diào)室外機(jī)藏在金屬穿孔板與建筑外墻間的空隙里，使立面更加整潔。

3.3 公寓立面的公建性表達(dá)

公寓的戶型基本為住宅格局，如何弱化住宅屬性，強(qiáng)化公共建筑的觀感，一度給設(shè)計(jì)帶來(lái)很大困難。首先，我們利用挑板形成“框體”，把公寓80m高的視覺層高從3m拉高到6m，瘦長(zhǎng)的框體比例也更為穩(wěn)重；內(nèi)側(cè)的框體尺度降低到3m一層，營(yíng)造宜人的感受。其次，設(shè)計(jì)在高塔與小公寓樓同高的位置進(jìn)行拆分，下部采用更為溫馨的陶板材質(zhì)，在視覺上形成體量的錯(cuò)動(dòng)，形成豐富的層次（圖10,11）。

10 沿街公寓立面

11 內(nèi)區(qū)公寓立面

4 投入使用后的調(diào)改

4.1 管理邊界調(diào)整

管理邊界的調(diào)整是我們最不愿看到但最終沒有逃脫的境遇。設(shè)計(jì)之初我們便隱隱感到，即便建筑類型為公寓，但很有可能被“封閉式”管理。因此，我們?cè)谑讓涌旖萋窂脚c外邊界的交點(diǎn)均設(shè)置了門禁，即便將來(lái)設(shè)置圍墻，也可以通過(guò)門禁分流特定人群。然而，景觀設(shè)計(jì)與規(guī)劃及建筑的脫節(jié)導(dǎo)致圍墻把多數(shù)連通點(diǎn)封死，僅有三處設(shè)置了開口，通過(guò)門崗進(jìn)出。

4.2 陶板的安裝與拆除

底商部分的陶板在小商鋪交房后遭到了業(yè)主的抗議，理由為二層的陶板嚴(yán)重遮擋了商鋪內(nèi)部對(duì)街道的昭示性。這是根據(jù)市場(chǎng)邏輯拆分小單元銷售的極致體現(xiàn)，因此在所有驗(yàn)收完成后，公寓底商的陶板被拆除。雖然失去了陶板材料的調(diào)節(jié)，只剩下深灰色的框架，但其整理立面尺度的意圖仍然存在，也算是遺憾中的一點(diǎn)欣慰。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著未來(lái)郊區(qū)城市開發(fā)品質(zhì)的逐步提升，我們慶幸當(dāng)初在滿足開發(fā)需求的同時(shí)，努力維持了一些對(duì)城市性的重視、對(duì)公共性的堅(jiān)持。在城市建設(shè)減量提質(zhì)的大背景下，嘉都茂晟街的設(shè)計(jì)應(yīng)為街區(qū)創(chuàng)造更多活力。

圖片來(lái)源

1,5 作者自繪

2?4,6,7 張廣源拍攝

9,10 張廣源拍攝

8 任玥拍攝

11 柴培根拍攝

項(xiàng)目信息

項(xiàng)目名稱：燕郊嘉都茂晟街

業(yè)主：三河市佰嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

建設(shè)地點(diǎn)：河北省廊坊市三河市燕郊鎮(zhèn)

建筑設(shè)計(jì)：中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司 一合建筑設(shè)計(jì)研究中心

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：柴培根

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：李楠、任玥、夏露、王益茵

總建筑面積：13.82 萬(wàn)m2

設(shè)計(jì)時(shí)間：2015—2017

建成時(shí)間：2019