住房金融新周期

唐郡　嚴沁雯

中國購房者正在享受前所未有的超長房貸、低利率二者疊加的優(yōu)待。

銀行放寬房貸申請“年齡+期限”至80歲、90歲、95歲；至少20余城首套房貸利率突破全國下限（4.1%）進入“3”時代；上調(diào)住房公積金貸款額度，明確認房不認貸；下調(diào)首付比例……

從2022年底開始，推陳出新的住房貸款優(yōu)惠政策背后，是住房金融承壓。

2023年2月3日，央行發(fā)布《2022年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。

銀行發(fā)放新增房貸的速度已經(jīng)超乎尋常。成都地區(qū)一位春節(jié)前剛辦完首套房貸的購房者告訴《財經(jīng)》記者，他從辦理房產(chǎn)抵押到銀行放款，只用了不到兩周。

盡管如此，居民個人住房按揭貸款需求并未即刻走出低迷。最新公布的2023年1月金融數(shù)據(jù)顯示，對應個人住房按揭貸款的居民中長期貸款增加2231億元，同比少增5193億元。

另一邊，存量房貸繼續(xù)承壓，2023年春節(jié)之后，一股提前還貸潮洶涌而來。

“銀行說我前面大概有300人在排隊，預計要到今年5月才能還?！痹谏虾Ｒ患彝赓Y銀行工作的周悅不久前對《財經(jīng)》記者表示，光是提前還貸就讓她等半年。

對于商業(yè)銀行而言，房貸是提供穩(wěn)定現(xiàn)金流收入的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前還房貸能夠加快資金回籠，拓展房貸空間，但也損失了未來較高的利率收益。

多位受訪者表示，近期房地產(chǎn)銷售低迷本就令房貸增長乏力，部分購房者扎堆還款也讓銀行壓力倍增，不得不對提前還款進行額度控制。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，部分銀行提前還款預約時間已經(jīng)排到了6月。

購房者提前還貸并非毫無緣由。主要原因包括以下幾點：理財收益率走低、新發(fā)放房貸與存量房貸利差拉大、不確定房價未來走勢等。

其中，新發(fā)放房貸與存量房貸利差成為最直接的因素。據(jù)光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰測算，當前70%左右的存量房貸利率在5%左右。而2022年12月，央行公布的新發(fā)放個人住房貸款平均利率為4.26%，為有統(tǒng)計以來最低水平。

上海新金融研究院副院長劉曉春向《財經(jīng)》記者表示，之所以會出現(xiàn)提前還貸，實則是市場資金價格變化，市場各利益相關方圍繞資金價格變化進行的利益算計。這是市場的正?，F(xiàn)象，需要分析原因，但不必過度解釋，扭曲真相。

2月16日，《財經(jīng)》記者獲悉，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，央行、銀保監(jiān)會2月9日召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進提升服務質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。工農(nóng)中建等多家銀行近日已向分支機構(gòu)下發(fā)通知，要求加快處理積壓申請，按照合同約定做好提前還款服務。

之后，多位存量房貸客戶對《財經(jīng)》記者表示，銀行方面放出了提前還款額度，目前已預約好扣款日期。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2020年-2022年，個人住房貸款余額分別為34.5萬億元、38.3萬億元和38.8萬億元，同比增速分別為14.5%、11.3%和1.2%。

一邊是按揭利率頻頻下調(diào)和貸款周期的延長，一邊是存量住房貸款人的提前還款潮，中國住房金融市場在長達20余年繁榮之后迎來變局，亦在經(jīng)歷新的跨周期發(fā)展。

提前還貸：從等數(shù)月到當天還

春節(jié)伊始，對于很多擁有存量房貸的客戶而言，提前還貸之路并不那么順暢?！般y行說我前面大概有300人在排隊，預計要到今年5月才能還?！敝軔偞饲皩Α敦斀?jīng)》記者表示，2022年底，她計劃把老家成都的房子賣掉置換上海新房，結(jié)果光是提前還貸就讓她等半年。

周悅的房貸在某國有大行的成都分支行，此前她的朋友也因為換房在該行申請了提前還貸，排了一個多月后成功還款。她申請時間晚了一點，還款額度竟愈發(fā)緊張?！笆謾C銀行App顯示沒有額度，問個貸經(jīng)理什么都說不確定，只能等?！?/p>

1月18日，趁著春節(jié)假期，周悅親自去線下網(wǎng)點提交申請?！昂芊笱?，電腦都沒開，就喊我們填了一張紙，拿夾子一夾。”周悅告訴《財經(jīng)》記者，現(xiàn)場來提前還貸的人排起了長隊，銀行工作人員讓他們挨個填寫紙質(zhì)申請材料?！拔以谀抢锏炔畈欢?0分鐘，來還貸款的都是跟我們一樣，統(tǒng)一先排隊?！敝軔傉f。

與之相對，近期銀行發(fā)放房貸的速度超乎尋常。成都地區(qū)一位春節(jié)前剛辦完首套房貸的購房者告訴《財經(jīng)》記者，他從辦理房產(chǎn)抵押到銀行放款，只用了不到兩周。

排隊還貸的同時，周悅已經(jīng)委托中介將房子掛網(wǎng)出售?！爸薪檎f如果房子賣了這邊還沒排到的話，就花錢找串串（方言，意為黃牛）去弄，有人專門做這個業(yè)務?！?/p>

值得注意的是，監(jiān)管發(fā)聲后，部分銀行的提前還貸流程已有了改善。根據(jù)上海地區(qū)某國有大行房貸客戶分享，其于2月16日前往貸款所在行分行進行提前還貸，在沒有提前預約的情況下便獲得了反饋，“簽了兩個單子，說最快當天就能還”。

另有杭州某國有大行客戶表示，目前其貸款所在行App已經(jīng)放出部分額度。此前無法在線上搶到還款額度，而在2月15日晚間開始，App上出現(xiàn)部分日期供預約，目前該客戶已經(jīng)預約成功。

《財經(jīng)》記者以購房者身份咨詢某股份行上海地區(qū)貸后服務中心，據(jù)工作人員反饋，近期咨詢提前還貸的客戶“的確有點多”。

“我們最近觀察到提前還貸的人數(shù)確實較以往有所增加?！币晃粐写笮械闹懈吖軐Α敦斀?jīng)》記者表示，“對于部分房貸利率比較高的人來說，如果他有一些閑錢，同時又沒有更好的投資途徑，就會選擇提前還款。另外，由于現(xiàn)在經(jīng)營貸利率比較低，部分小微企業(yè)主會選擇提前還貸，然后申請利率更低的房抵經(jīng)營貸。”

到底有多少人在提前還貸？據(jù)《財經(jīng)》記者了解，當前各大銀行并未對外公布具體的提前還貸規(guī)模，但可以通過個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券（RMBS）披露的早償率（提前還款率）來觀察居民提前還款趨勢。

RMBS是一種以個人住房抵押貸款作為基礎資產(chǎn)發(fā)行的證券，其投資回報就是購房者的月供。Wind（萬得）數(shù)據(jù)顯示，截至2023年2月，國內(nèi)RMBS存量規(guī)模為1.05萬億元，約占國內(nèi)房貸余額的3%?；葑u博華結(jié)構(gòu)融資部副總監(jiān)梁濤接受《財經(jīng)》記者采訪時表示，盡管存在期限結(jié)構(gòu)、賬齡結(jié)構(gòu)等差異，但從歷史數(shù)據(jù)來看，RMBS的早償率與存量房貸整體早償率趨勢大致相同，具有一定的參考價值。

根據(jù)惠譽博華發(fā)布的銀行間市場RMBS指數(shù)，2022年三季度內(nèi)RMBS提前還款率一度達到13.0%，創(chuàng)下近一年半以來新高，但季度末迅速回調(diào)至9.3%，四季度該指數(shù)進一步回落至8%左右?！耙咔檫@三年這個指數(shù)波動比較大，但中長期來看會相對穩(wěn)定在10%上下?！绷簼a充說。

王一峰近期接受媒體采訪時亦表示，當前國內(nèi)房貸早償（提前還貸）規(guī)模并不大，房貸年化早償率在10%左右，即只有10%左右的購房者選擇提前還房貸。同時，他亦坦言，下一階段房貸早償率或存在繼續(xù)增加的壓力?！拔覀兏鶕?jù)歷史的早償率來判斷，居民早償行為和理財產(chǎn)品的收益率呈顯著負相關，而目前居民投資收益率在某種程度上的下行趨勢還沒有出現(xiàn)明顯改變?！?/p>

“我們還沒有拿到最近兩個月的數(shù)據(jù)，但很明顯居民提前還款的主要驅(qū)動因素正在發(fā)生改變?！绷簼硎荆诜康禺a(chǎn)市場比較活躍時期，居民的換房需求會驅(qū)動早償率走高，歷史上一度高達17%，主要表現(xiàn)為提前償還全部按揭貸款。而在當前，居民更多是因為投資理財收益不足以抵償房貸利息支出而選擇早償，主要表現(xiàn)為部分提前還貸，且多為房貸利率較高的借款人。

此外，季節(jié)性因素也被多位受訪者所提及?！按蟛糠止緯跉q末年初發(fā)放年終獎，購房者手中閑置資金較多，也會推動他們選擇提前還貸以減輕利息支出壓力。”梁濤表示。

圖1：金融機構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率：個人住房貸款（%）

資料來源：Wind 制圖：張玲

圖2：理財產(chǎn)品收益率持續(xù)下行（%）

資料來源：Wind，華泰研究

圖3：2015年-2022年個人住房貸款余額同比增速變化情況（%）

資料來源：Wind

存量房貸：利差擴大倒逼

提前還房貸并不鮮見，多位受訪人士認為，當前扎堆提前還房貸則與新發(fā)放的首套房貸利率不斷下行直接相關，這客觀上導致存量與新增房貸利差不斷擴大，進而施壓存量房貸。

當前各地個人住房貸款利率和首付比例的確定，主要遵循因城施策原則，采用“全國-城市-銀行”三層定價機制。在城市層面，央行各省分支機構(gòu)按因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限的基礎上，確定轄內(nèi)每個城市的貸款利率加點下限。

實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求。銀行層面，銀行結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

2022年5月，央行、銀保監(jiān)會宣布將首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率全國下限從不低于相應期限的LPR（貸款市場報價利率），調(diào)整為不低于相應期限LPR減20個基點（BP）。2022年9月以來，央行進一步放松了對首套房貸利率全國下限的要求，并建立了利率下限掛鉤房價的動態(tài)調(diào)整機制，新發(fā)放的首套房貸利率進一步下探。

近期，鄭州等地首套房貸利率先后突破全國利率下限4.1%，珠海、南寧等地已低至3.7%。據(jù)《財經(jīng)》記者不完全統(tǒng)計，當前至少有20多個城市的首套房貸利率進入“3”時代。也就是說，前述首套房貸利率全國下限調(diào)整前后，某些城市的首套房貸利差可達60BP。

不僅如此，在市場利率整體下行的趨勢下，包括消費貸、經(jīng)營貸等在內(nèi)的多種金融產(chǎn)品利率集體下行。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，當前經(jīng)營貸和消費貸的優(yōu)惠利率普遍在4%以下，部分銀行消費貸利率已低至3.5%左右，經(jīng)營貸利率可低至3%。

對比可見，存量房貸利率則存在普遍偏高的情況。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，全國個人住房貸款余額為38.8萬億元。據(jù)王一峰測算，綜合考慮按揭攤還、早償因素，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放。其中，2017年-2021年期間發(fā)放的按揭貸款存量余額為28.5萬億元，占比約73%。

王一峰表示，2017年恰好是房貸利率上行的分水嶺，當年3月17日，北京市頒布認房又認貸等一系列樓市限購政策（“317新政”）之后，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策顯著升級，包括首套在內(nèi)的按揭貸款利率開始系統(tǒng)性高于貸款基準利率。2017年-2018年，新發(fā)生按揭貸款利率上行123BP至5.55%，2019年-2021年在5.3%-5.6%區(qū)間內(nèi)高位運行。

值得注意的是，2022年以來，五年期及以上LPR累計下調(diào)三次共35BP。2023年1月1日，部分存量房貸迎來“重定價日”，以LPR加點定價的房貸利率得以下調(diào)35BP。若按照100萬元房貸、等額本息償還30年計算，月供將由5156.37元降至4948.71元，每月可少還207.66元。即便如此，以前述利率區(qū)間推算，2017年-2021年之間發(fā)放的房貸利率仍在5%左右。

另一方面，隨著理財收益率逐漸下降，老百姓算起了收益賬。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年9月15日，六大行3年期定期存款利率（整存整取）已下調(diào)至2.6%，而某大行在2019年時利率仍超過4%。同時，2022年，銀行理財產(chǎn)品兩度出現(xiàn)集體跌破凈值，不少投資者反映年度收益出現(xiàn)虧損，還不如選擇購買定期存款。

表：六大行個人住房貸款余額情況

資料來源：《財經(jīng)》記者根據(jù)各銀行財報數(shù)整理 制表：張玲

某社交平臺的理財討論群組中，有投資者發(fā)起了一項投票，在“提前還房貸”和“繼續(xù)買理財”兩大選項中，211人選擇了“提前還房貸”，占比達95%。

一位購房者給自己算了一筆賬，其2022年申請了總額114萬元、利率5.35%、期限25年的房貸，還款方式為等額本息，如果提前還款50萬元，在還款期限不變、減少月還款額的情況下，將節(jié)省約39萬元利息；如果只縮短還款期限，不改變月供金額，將節(jié)省超70萬元利息。

此外，對于房價上漲預期變化也是重要的影響因素。

作為中國居民最主要的資產(chǎn)，房子曾經(jīng)讓老百姓收獲了實實在在的資產(chǎn)增值。李成2017年以97萬元的總價購買了一處房產(chǎn)，2022年以156萬元的價格賣出，獲利59萬元。他告訴《財經(jīng)》記者，當時正值房地產(chǎn)火爆時期，能夠搶到房源就不錯了，根本沒關心利率是多少。直到房子出售后，他才發(fā)現(xiàn)自己的房貸利率是LPR加59BP，五年間向銀行支付利息近17萬元。但李成仍然認為這是他目前為止最成功的一筆投資。

劉曉春認為，提前還貸的借款人的一些計算都是基于當前市場情況的計算，并沒有考慮未來市場變化和借款人自己的未來需求。如果借款人把相當部分甚至所有其他資產(chǎn)配置的資金撤回都用于提前歸還按揭貸款，相當于將自己資產(chǎn)的流動性都進行了鎖定。當市場各類資產(chǎn)收益上漲，也意味著市場資金需大于供，那時按揭貸款的申請可能不會像當下這么容易，同時利率也不會像當下這么低。

實際上，亦有部分銀行反映提前還款并不十分熱烈?！笆杖胍话愕哪欠N家庭，提前還款的并不多?！鼻笆瞿炒笮兄懈吖軐Α敦斀?jīng)》記者表示。另有三四線城市銀行房貸經(jīng)理認為，房價水平也決定了客戶對于息差的敏感度。一線城市客戶提前還款與否，涉及的息差可能高達幾十萬甚至百萬元，但在房價較低的城市，利率下調(diào)前后利息差異并不明顯?！皩τ诖蟛糠挚蛻舳裕抠J以公積金貸款為主，提前還貸反而并不劃算”。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，有三種人不適合提前還貸，首先是房貸利率較低的人群，建議借款人要比較貸款利率與投資理財收益率之間的關系；其次，耗光所有積蓄、四處借錢還房貸的人，這會讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動性危機；再者，通過申請經(jīng)營性貸款或消費性貸款，套取資金還房貸，此種屬于違規(guī)行為，甚至可能因為偽造相關材料涉嫌違法。

“從我們觀察來看，也不是所有人都有能力提前還貸?！闭猩套C券銀行業(yè)首席分析師廖志明表示，“按揭貸款利率仍然顯著低于民間借貸利率，是個人獲得穩(wěn)定、低價融資的較好的渠道，是否選擇提前還款，購房者應結(jié)合未來大額支出等自身資金狀況去理性選擇?！?p>

2020年8月14日，在江蘇省海安市一家國有銀行的個人貸款中心，工作人員在與住房貸款客戶簽訂個人住房貸款合同。圖/視覺中國

銀行承壓：貸款周期超長延展

居民有自己的打算，商業(yè)銀行也有自己的商業(yè)考量。

一位國有大行的房貸經(jīng)理接受《財經(jīng)》記者采訪時透露，據(jù)其觀察，當前提前還貸客戶的房貸利率基本在5%甚至6%以上?！叭绻泻芏嗳颂崆斑€貸，不僅意味著客戶的流失，銀行也可能會損失一定的利息差，站在經(jīng)營的角度來說顯然不利”。

根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《2022年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，截至2022年末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額213.99萬億元，其中，個人住房貸款余額達38.8萬億元，占比約為18.13%。依此規(guī)模測算，若提前還貸成為趨勢，對于銀行業(yè)績的影響不言而喻。

有銀行業(yè)人士指出：“房貸對銀行來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其收益都在營收中占了很大的比例，對于部分銀行來說，提前還房貸意味著要在短期內(nèi)找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而這并非易事，會提高銀行的成本?！?/p>

當前，個人住房貸款在各銀行總貸款中占比明顯。以國有大行為例，截至2022年6月末，六大行個人住房貸款余額占貸款比例均在20%以上。

“提前還貸會導致我們貸款余額下跌，因為還掉一筆，我們的余額就下降一筆。但銀行考核的主要是凈增，如果一邊有提前還款，那么另一邊房貸投放的壓力就大了?！蹦彻煞菪匈J款經(jīng)理告訴《財經(jīng)》記者。

實際上，近年來，居民加杠桿意愿回落，銀行個人住房貸款增速總體呈現(xiàn)下滑趨勢。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2020年-2022年，個人住房貸款余額分別為34.4萬億元、38.3萬億元和38.8萬億元，同比增速分別為14.6%、11.3%和1.2%。另據(jù)各商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)，從2022年初到6月末，六大國有行個人住房貸款余額占比均有所下降。

房貸增速放緩，銀行息差亦面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

據(jù)國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年三季度，商業(yè)銀行整體凈息差為1.94%，與二季度末持平，較去年同期下降了13BP。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，42家上市銀行中，僅8家銀行凈息差有所上升。在剩余34家銀行中，有12家銀行凈息差收窄超20BP。

經(jīng)營壓力之下，銀行曾一度通過各種方式“保住”存量房貸，包括關閉線上還貸入口、限制還貸額度等。據(jù)《財經(jīng)》記者了解，此前購房者若想提前還貸，面臨不同的情況。其中，反映排隊時間較長的大部分為國有大行的房貸客戶。上海地區(qū)有購房者表示，其在某大行申請?zhí)崆斑€貸已經(jīng)排到5月；江蘇地區(qū)有購房者則提到，其在另一大行提前還款的預約時間已經(jīng)推至6月。

一位銀行從業(yè)人士向《財經(jīng)》記者表示，“目前還貸難可能不是因為人數(shù)眾多，其實部分銀行申請還貸的人數(shù)尚處正常值，但是銀行需要提前做準備，所以會限制額度，進而出現(xiàn)需要排隊的情況?！?/p>

“一般額度由總行下發(fā)，然后我們根據(jù)客戶提前還款情況進行登記，相當于全國一起搶額度，額度滿了只能往后推?！蹦硣写笮匈J款經(jīng)理解釋道。

然而，在金融監(jiān)管政策專家周毅欽看來，銀行把審批程序拉長，人為制造困難，讓客戶自己主動打退堂鼓的行為并不可取。“從金融消費者保護的角度來看，這屬于‘店大欺客行為。”周毅欽表示。

近日，針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，央行、銀保監(jiān)會召開部分商業(yè)銀行座談會，要求商業(yè)銀行強化以客戶為中心的理念，保障客戶合法權(quán)益，改進提升服務質(zhì)量，按照合同約定做好客戶提前還款服務工作。對此，多家銀行表示將加快處理積壓申請。

除了留住存量客戶，在創(chuàng)造增量客戶上，銀行業(yè)亦使出“渾身解數(shù)”。

近日，多地銀行傳出房貸年齡期限延長政策，先有南寧某股份行“房貸年齡期限放寬至80歲”的新聞，后有成都某國有大行“最長可貸至90歲”，再到南寧某地產(chǎn)公司發(fā)布的“百歲貸”海報。貸款年齡不斷刷新，引發(fā)廣泛關注。

2023年2月16日，上海，市民在住房公積金管理中心辦理房貸業(yè)務。圖/IC

《財經(jīng)》記者以購房者身份咨詢多家銀行了解到，當前網(wǎng)絡對以上部分政策的理解有所偏差，同時上述政策目前僅涉及部分地區(qū)的個別銀行。

一位銀行房貸經(jīng)理告訴《財經(jīng)》記者，市場所討論的“房貸年齡上限放寬至90歲”實為“接力貸”，部分銀行在做。

“比如一個60歲的老年人買房，可貸時間很短，但子女最長可貸30年，那么就能作為借款人一起還款。所以是父母和子女組合起來貸款期限放寬，并不是單獨一個人貸款到90歲。”前述房貸經(jīng)理同時表示，接力貸的形式此前就有，放寬是當前一項階段性政策。

在周毅欽看來，銀行放寬房貸借款人年齡與限制提前還貸的出發(fā)點一致，都是在房貸增長乏力的大背景下，進行“開源節(jié)流”的政策?！斑@次政策的推出也引發(fā)了一定的爭議，考慮到中國人均預期壽命正在不斷延長，適當放寬貸款年齡限制可以滿足一些中老年客戶的購房需求，特別是對于剛需和改善購房需求釋放有一定的積極作用；當然，在房住不炒的總基調(diào)下，這類政策的使用也要掌握火候，如果后期市場升溫，亦有可能會成為少部分人的炒房工具。建議監(jiān)管部門要密切關注這類政策的實際效應，進行動態(tài)良性引導?！?/p>

值得注意的是，2023年以來，個人住房貸款投放仍偏弱。根據(jù)廣發(fā)銀行團隊近期對國有大行的跟蹤，零售信貸方面，整體在爬坡恢復進程中，住房貸款需求回暖尚不明顯。

華中地區(qū)某國有大行支行業(yè)務人士表示，該行在1月就定下貸款指標，一般要在3月末完成，“目前其他貸款任務都完成得挺好，不過現(xiàn)在提前還貸的人確實很多，房貸任務面臨一定挑戰(zhàn)”。

“轉(zhuǎn)貸”重來：監(jiān)管警示風險

扎堆提前還貸，折射出當下居民不愿背負過高房貸利率的現(xiàn)狀。熱潮之下，暗流亦在涌動。

多名購房者告訴《財經(jīng)》記者，“高位上車”帶來的壓力讓自己也有提前還貸的想法，但并非所有人都有閑置資金。業(yè)內(nèi)人士指出，提前還貸潮中，或許存在不少借提前還貸申請經(jīng)營貸等業(yè)務的現(xiàn)象。

2022年以來，政策指引下商業(yè)銀行加大了對小微企業(yè)的支持力度，多家商業(yè)銀行的經(jīng)營貸款利率已經(jīng)低于4%，而對于部分在2022年之前的購房者來說，房貸利率卻在5%以上。

利差誘惑當前，轉(zhuǎn)貸之風卷土重來。

《財經(jīng)》記者注意到，在不同貸款從業(yè)人員朋友圈動態(tài)中，將房貸轉(zhuǎn)為其他利率較低貸款的做法被不斷提及。更有貸款中介人員透露，平均一周便有兩至三個客戶因為提前還貸咨詢?nèi)绾无D(zhuǎn)貸。

江蘇的萬女士便心動了，此前其申請的房貸利率高達5.88%，每月還貸近萬元。為了緩解壓力，她計劃先借錢將房貸還清，再以公司的名義直接去銀行辦理“房抵貸”，以此節(jié)省利息。

前述“房抵貸”實為經(jīng)營貸，某股份行貸款業(yè)務人員告訴《財經(jīng)》記者，該行“房抵貸”為3.8%起，最多可做20年?！叭绻抠J利率在5%以上可以考慮轉(zhuǎn)貸，需要提供房本、貸款金額、期限及利率，以評估轉(zhuǎn)貸利率。”

上述人員提到，以等額本息、期限30年、利率5.35%、貸款余額143萬元為例，原本需支付利息144.5萬元。若申請3.8%的房抵貸進行置換，可節(jié)省利息83.2萬元；4.35%的房抵貸則可節(jié)省73.2萬元。

然而，對于尚未結(jié)清房貸且沒有營業(yè)執(zhí)照的購房者，完成上述操作并非易事，不少貸款中介便聲稱可以提供服務。具體操作流程為，先提供“過橋資金”讓客戶還清房貸，再幫助其包裝個人資質(zhì)，在銀行辦理經(jīng)營貸后歸還墊資。

上述操作并非免費，一位貸款中介人士告訴《財經(jīng)》記者，一般服務費為貸款金額的1.5%，同時，個人需額外購買營業(yè)執(zhí)照（5000元起步），亦需支付墊資費用（日利率0.07%左右）。

而在“房抵貸”之外，申辦流程更為簡單，且無需抵押物的純信用貸款亦是貸款中介的主推產(chǎn)品。

據(jù)上海一位貸款中介人士介紹，貸款人若公積金1400元以上，且個人征信記錄良好，最高可貸100萬元，年化利率3.2%左右。還款時“先息后本”，每個月只需歸還利息，一年后將所借本金存進銀行一天后再取出可繼續(xù)貸款，可延續(xù)5年-10年。

“有的支行業(yè)績不太好，有業(yè)務需求會找我們合作。一般我們向客戶收1萬元-2萬元的服務費，幫忙包裝資質(zhì)、處理貸后用途，防止銀行‘抽貸（提前收回貸款）。”前述中介人士表示。

一位銀行從業(yè)者表示，以上行為可能更多取決于銀行客戶經(jīng)理個人的情況，銀行主要考核凈增指標，不排除部分人為了完成業(yè)績進行此種操作。

轉(zhuǎn)貸真的能幫助購房者順利達成節(jié)省利息的目的嗎？

在周毅欽看來，將消費貸、經(jīng)營貸的資金騰挪到房地產(chǎn)市場是違規(guī)行為，一旦被監(jiān)管或銀行發(fā)現(xiàn)，則有可能會勒令借款人提前歸還所借的消費貸或經(jīng)營貸。

《財經(jīng)》記者在調(diào)查中了解到，對于房抵經(jīng)營貸，銀行有向第三方對公賬戶放款的規(guī)定。但在個人通過貸款中介進行操作的情況下，此賬戶往往由中介提供，安全性難以保證。同時，若被銀行發(fā)現(xiàn)，有被“抽貸”的風險。

“經(jīng)營貸和消費貸期限相對較短，單筆金額相對較高，如果出現(xiàn)被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個人征信記錄?！敝芤銡J指出，辦理過程中，一些違法違規(guī)的中介可能會使用造假的材料，這屬于“騙貸”行為，收費也并不低，綜合成本可能高于原來的房貸成本，讓轉(zhuǎn)貸得不償失。

“如果是10年期的經(jīng)營貸，到期需要再次借助墊資還清本金后續(xù)貸，每次中介收取的費用價格不菲，再加上包裝企業(yè)的費用，全部算下來根本節(jié)省不了多少錢?！币晃汇y行業(yè)人士指出。

對于“轉(zhuǎn)貸”背后的風險，監(jiān)管亦頻繁給予提醒。早在2022年末，銀保監(jiān)會就發(fā)布關于警惕不法貸款中介誘導消費者違規(guī)轉(zhuǎn)貸的風險提示，提醒廣大消費者警惕不法中介誘導，認清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風險，防范合法權(quán)益受到侵害。

近期提前還貸關注度較高，遼寧銀保監(jiān)局又發(fā)布關于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風險提示，提醒違規(guī)轉(zhuǎn)貸可能存在的四類風險，主要包括經(jīng)營貸風險、信用貸風險、財務風險和個人信息泄露風險。“借款人須如實提供貸款申請資料，如偽造經(jīng)營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴重的，將被依法追究刑事責任。經(jīng)營貸不得違規(guī)用于購房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會被提前收回貸款?！边|寧銀保監(jiān)局強調(diào)。

針對部分借款人違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸提前還款的情況，央行、銀保監(jiān)會在前述部分商業(yè)銀行座談會亦要求商業(yè)銀行持續(xù)做好貸前貸后管理，加強風險警示；監(jiān)管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規(guī)中介并披露典型案例。

2月17日，銀保監(jiān)會公告對中國銀行、民生銀行、渤海銀行、建設銀行、渣打銀行等五家金融機構(gòu)及相關責任人員依法作出行政處罰決定，合計罰沒約3.88億元。

《財經(jīng)》記者注意到，在對上述部分銀行作出處罰的案由中，包括小微企業(yè)貸款資金被挪用于房地產(chǎn)領域、違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款、違規(guī)辦理虛假按揭貸款等違法違規(guī)行為。

求穩(wěn)房貸：降息是良藥嗎？

購房者扎堆提前還貸背后，是整個居民部門在主動去杠桿。

國家金融與發(fā)展實驗室近日發(fā)布的宏觀杠桿率報告顯示，2022年中國宏觀杠桿率整體上升了10.4個百分點，其中非金融企業(yè)部門和政府部門杠桿率分別上升6.8個百分點和3.6個百分點，居民部門則沒有變化。“受疫情及收入的影響，居民部門主動去杠桿的意愿增強，也抑制了消費增長和房地產(chǎn)交易?！眻蟾鎸懙馈?/p>

與之相對，居民對房價上漲的預期也在低位徘徊。根據(jù)央行發(fā)布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查數(shù)據(jù)，2018年以來，預期未來房價上漲的居民占比從36.5%的階段高點，波動下行至2022年四季度的14%，錄得有統(tǒng)計以來最低水平。

居民買房加杠桿的步伐緩了下來，取而代之的是前所未有的儲蓄熱情。2022年，居民存款增加了17.84萬億元；2023年1月，居民存款繼續(xù)高增6.2萬億元，創(chuàng)歷史新高。據(jù)招商證券測算，2022年居民存在7.4萬億元的超額儲蓄。其中，商品房銷售額較2019年-2021年的路徑超額下降了6.0萬億元，按照40%的首付比例計算，對應2.4萬億元的首付款，貢獻了超額存款的33%。多位受訪人士認為，儲蓄存款高增，一定程度上助推了居民的提前還貸行為。

居民加杠桿意愿下滑，銀行業(yè)首當其沖。近期，不少銀行一線從業(yè)人士對《財經(jīng)》記者坦言，房貸增加壓力較大，疊加息差收窄，有業(yè)內(nèi)人士用嚴峻一詞形容銀行面臨的情況。

惠譽中國近日發(fā)文稱，如果提前還貸潮繼續(xù)演進，住房貸款余額持續(xù)收縮，銀行面臨的盈利壓力和資產(chǎn)配置壓力將進一步上升。但是住房按揭貸款需求在購房者信心大幅提振之前，可能將難以顯著回暖。

近期，中國社會科學院金融研究所副所長張明撰文稱，盡管監(jiān)管陸續(xù)出臺了包括信貸支持、債券融資、股權(quán)融資在內(nèi)的地產(chǎn)“三支箭”政策組合以支持地產(chǎn)民企融資。但是，由于開發(fā)商和購房者預期已經(jīng)發(fā)生趨勢性改變，本輪政策放松可能很難取得立竿見影的效果。

如何提振購房者信心？降息被認為是一種可行的方案。

招商證券近期撰文稱，當前房地產(chǎn)形勢尚未根本性好轉(zhuǎn)，“穩(wěn)樓市”產(chǎn)生的降息需求仍將延續(xù)。當前，一線城市看房的人數(shù)增多，但實際購房的人數(shù)有限的現(xiàn)象，表明市場觀望情緒依然濃厚，購房居民期望房貸利率與房價出現(xiàn)更大幅度的回調(diào)。同時，該團隊預計，首套房貸利率下限最低可能到3.5%，一旦低于3.5%，息差壓力下的銀行信貸投放動力將明顯減弱。如此一來，此前“破4”的城市，首套房貸利率已經(jīng)逼近市場下限，進一步降息需要政策面支持。

對于當下的提前還貸潮，經(jīng)濟學家任澤平認為，存量房貸利率下調(diào)，有助于提振消費信心、擴大內(nèi)需，促進中國經(jīng)濟復蘇。建議考慮出臺措施引導銀行適度降低存量房貸利率，同時降息以降低銀行負債成本。董希淼進一步提出了階段性對存量房貸利率分檔打折的方案，同時建議通過市場利率定價自律機制引導銀行降低存款利率，緩解息差壓力。

對此，某國有大行信貸人士對《財經(jīng)》記者表示，存量房貸降息仍有空間。在他看來，如果房貸利率不下調(diào)，可能會出現(xiàn)新增房貸無法抵消提前還貸規(guī)模的情況。同時，該人士坦言，在沒有總量降息的情況下，相較居民的提前還貸行為，下調(diào)存量房貸利率對銀行經(jīng)營的壓力可能更大。

對此，劉曉春持有不同意見。在他看來，當前小微企業(yè)貸款等貸款利率低于房貸利率、新房貸利率低于存量房貸利率等偏離一般市場運行軌道的情況屬于非常態(tài)，不會持續(xù)太長時間。如果當下對存量房貸利率進行一次性調(diào)整，會給商業(yè)銀行今后的經(jīng)營帶來巨大風險。

“現(xiàn)在一刀切讓商業(yè)銀行降低存量房貸利率，當未來市場利率上升時，商業(yè)銀行是沒有機會再將存量房貸利率上調(diào)的。”劉曉春呼吁，可以鼓勵商業(yè)銀行在市場競爭中摸索創(chuàng)新計息方式，比如在合同中加入雙方可以依據(jù)市場變化情況，協(xié)商階段性調(diào)整計息方式。

各方討論中，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務亦被提及?！氨憬莸霓D(zhuǎn)按揭業(yè)務，在給借款人帶來良好體驗的同時，更會促使商業(yè)銀行在競爭中不斷提高服務質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務模式，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展?！眲源阂嘟ㄗh，優(yōu)化轉(zhuǎn)按揭流程，鼓勵商業(yè)銀行在競爭中提升服務能力和創(chuàng)新能力。

據(jù)悉，在一些較為成熟的金融市場中，當借款人遇到利率下行，可以選擇采用“refinance”（再貸款）等市場化方式來降低利息成本。簡而言之，就是通過提前還款后重新申請貸款，使自己享受更優(yōu)惠的利率。

2017年前后，國內(nèi)銀行也曾推出類似再貸款功能的“轉(zhuǎn)按揭”產(chǎn)品，即通過擔保公司擔保等手段把住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行。這一過程中，商業(yè)銀行為了擴大貸款規(guī)模，可能會通過降低貸款利率來獲得貸款。“監(jiān)管擔心銀行無序競爭，同時也避免過度刺激房地產(chǎn)，后來叫停了轉(zhuǎn)按揭。”董希淼對《財經(jīng)》記者表示。

對此，惠譽博華金融機構(gòu)部副總監(jiān)彭立認為，雖然從合規(guī)的角度上已經(jīng)不允許“轉(zhuǎn)貸”，但是不代表市場參與者沒有主觀意愿和渠道進行相關操作?，F(xiàn)在部分購房者通過申請消費貸、經(jīng)營貸來置換房貸，就是一種自發(fā)的再貸款行為?！爸灰M貸、經(jīng)營貸利率持續(xù)低于存量按揭貸款利率，就存在有人鋌而走險去‘轉(zhuǎn)貸的可能性，這可能是監(jiān)管和商業(yè)銀行都需要去關注的一點?！迸砹⒅毖?。

此外，多位受訪者認為，本次提前還貸潮發(fā)酵，也在提示銀行關注相關風險。

在微京科技創(chuàng)始人楊劍波看來，借款人所擁有的提前還款權(quán)利是一個美式期權(quán)，即借款人可以選擇在未來的某一天提前還款。而商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時就需要對這個美式期權(quán)定價，然后以利率加點或者違約金的形式把其中隱含利率風險“price in”（定價）。

“說白了，銀行應該提前算好在什么情況下收什么錢，當它真正發(fā)生的時候，就不會白白蒙受損失?！睏顒Σū硎?，“商業(yè)銀行面對提前還貸時應對手段不多，一定程度上是缺乏利率風險定價能力的表現(xiàn)。在利率市場化的背景下，沒有利率風險管理能力的銀行可能是危險的。”

（實習生王玨對此文亦有貢獻；應受訪者要求，文中周悅、李成為化名）