房企1元面值保衛(wèi)戰(zhàn)

楊現(xiàn)華

5月31日，曾經(jīng)的千億房企ST泰禾再次發(fā)布預(yù)警公告，因股價(jià)連續(xù)10余日低于1元，且預(yù)計(jì)20個(gè)交易日無法超過1元，公司存在退市的可能。截至5月31日，公司股價(jià)連續(xù)12個(gè)交易日跌停，股價(jià)僅剩0.47元/股，退市已經(jīng)無法避免。

與ST泰禾“同病相憐”的還有多家房企，這些房企已經(jīng)提前鎖定面值退市。在此之前的5月10日，由于股票面值不足1元，曾經(jīng)的千億房企*ST藍(lán)光已經(jīng)收到了交易所的退市通知，成為首家面值退市房企。

這些鎖定退市的“ST房企”已經(jīng)開始引發(fā)部分房企的“跟風(fēng)潮”，有的房企停牌自救，有的則在底部放量拉升，能否守住上市地位成了這些房企當(dāng)下重要的任務(wù)。從止不住的股價(jià)看，退市漸行漸近。

2022年年底房企融資通道相繼放開，進(jìn)入2023年后銷售也逐漸回暖，房地產(chǎn)行業(yè)漸漸走出低谷，龍頭房企也漸次走上正軌，但部分爆雷民營房企并未走出泥潭，債務(wù)危機(jī)難以化解，銷售不見回暖，新增融資也難覓蹤影，退市成為壓垮這些房企的最后一根稻草。

這些房企仍存在大量在建項(xiàng)目，退市后是否影響保交樓的推進(jìn)也未可知。不僅如此，一連串的房企退市陰云籠罩下，是否又會(huì)上演如上一年債務(wù)危機(jī)那樣的連鎖反應(yīng)呢？

房企面值退市成串

ST泰禾是在5月20日發(fā)布首次退市預(yù)警公告的，在此之前10天即5月10日，*ST藍(lán)光已經(jīng)發(fā)布終止上市公告了。

來自四川的*ST藍(lán)光也曾一度風(fēng)光，2020年公司的房地產(chǎn)銷售額還超過千億。2021年公司債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，銷售額腰斬至不足500億元，2022年銷售額更是僅剩下49.36億元。

2020年，*ST藍(lán)光的歸母凈利潤尚在逾33億元的歷史高位，2022年已經(jīng)虧損約250億元，兩年合計(jì)虧損近400億元，將上市以來的盈利悉數(shù)虧光殆盡。2015年重組上市以來，*ST藍(lán)光合計(jì)盈利也不過120億元左右。

根據(jù)公告，截至5月15日，*ST藍(lán)光累計(jì)到期未能償還的債務(wù)本息金額合計(jì)為425.56億元。債務(wù)重組方案還未明朗，公司已經(jīng)先行退市了。

在*ST藍(lán)光后半個(gè)月即5月26日，ST美置也發(fā)布公告，公司股票已經(jīng)連續(xù)20個(gè)交易日低于1元。公司股票和*ST藍(lán)光類似，已經(jīng)停牌等待強(qiáng)制退市的時(shí)間表。5月19日起，*ST中天也因連續(xù)20個(gè)交易日不足1元而收到交易所終止上市通知。

也正是在此前后，一批房企的股價(jià)開始連續(xù)跌停至1元以下，房企退市潮就在眼前，其中不乏和*ST藍(lán)光一樣曾經(jīng)的千億房企。早在2017年ST泰禾就宣稱銷售過了千億，公司在2019年就爆出了債務(wù)危機(jī)，截至2022年年底，公司逾期債務(wù)為517.09億元，其中僅利息就接近170億元。時(shí)隔數(shù)年，ST泰禾仍未出臺(tái)債務(wù)重組方案。

從5月8日起，ST泰禾的股價(jià)就已開始不足1元，5月16日開始連續(xù)跌停。即使后續(xù)股價(jià)連續(xù)漲停，也已經(jīng)不可能在20個(gè)交易日內(nèi)使股價(jià)超過1元，公司已經(jīng)事實(shí)上處于退市準(zhǔn)備中。

*ST嘉凱已經(jīng)連續(xù)20個(gè)交易日股價(jià)低于1元，鎖定一個(gè)退市名額，ST粵泰、ST陽光城和*ST宋都理論上也不能保住上市地位。

面對(duì)即將到來的退市潮，部分房企還是選擇奮力一搏。有的房企選擇停牌重組，有的則在二級(jí)市場(chǎng)毫無征兆放量拉漲。比如ST泛海，原本公司股價(jià)已經(jīng)連續(xù)15個(gè)交易日低于1元，在不斷漲停拉升后股價(jià)于5月11日收于1.01元/股，之后再度走低跌破1元，5月底公司股價(jià)再度連續(xù)漲停拉升但股價(jià)仍不足1元，5月31日公司股價(jià)繼續(xù)收于1元之下，已經(jīng)連續(xù)14個(gè)交易日不足1元，退市警報(bào)再度拉響。

與之類似的是金科股份，公司股價(jià)在低于1元之后，迅速放量拉升，但截至5月31日股價(jià)6個(gè)交易日未超過1元。在連續(xù)跌停后，*ST新聯(lián)在5月19日跌破了1元面值，隨后連續(xù)漲停，截至5月31日已經(jīng)連續(xù)8個(gè)交易日漲停，股價(jià)已經(jīng)成功來到1.44元，遠(yuǎn)離1元面值。

當(dāng)然，這些股價(jià)上漲的房企都有一定的利好，*ST新聯(lián)控股股東在5月25-29日迅速增持2229萬股，占比超過1%；其計(jì)劃增持1億-2億元，距離上限尚有足夠大的空間。

金科股份和*ST泛海都發(fā)布了增持公告。金科股份表示，控股股東計(jì)劃6個(gè)月內(nèi)以不超過1.5元/股增持5000萬元-1億元；公司部分董監(jiān)高和核心骨干計(jì)劃增持500萬-1000萬元。

*ST泛海的控股股東已經(jīng)在5月11-22日增持5275萬股，占比達(dá)到1.02%；計(jì)劃增持5000萬-1億元，截至5月22日已經(jīng)增持了4631萬元。兩家公司都在公告中稱增持是對(duì)公司前景的信心，但增持都是在股價(jià)1元左右時(shí)，護(hù)盤的動(dòng)機(jī)也同樣顯露無疑。

受影響的房企不止上述幾家。在面值退市影響下，已經(jīng)有多家房企股價(jià)持續(xù)陰跌，1元附近的個(gè)股不在少數(shù)。2022年由于爆雷房企接連出現(xiàn)，市場(chǎng)一度風(fēng)聲鶴唳，稍有傳聞股價(jià)便告崩盤。在一連串的房企退市面前，似曾相識(shí)的一幕再度襲來。

一方面是保交樓，一方面是債務(wù)危局。由于已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約，即便房企主要融資通道已經(jīng)悉數(shù)開閘，部分信用較差的房企尤其是民營房企并未獲得多少實(shí)質(zhì)的融資利好。在個(gè)體房企低迷銷售和難以化解的債務(wù)面前，這些已經(jīng)資不抵債或者負(fù)債率基本在90%以上的房企早已不堪重負(fù)。

危機(jī)難化解

在政治局會(huì)議明確指出要落實(shí)地方政府責(zé)任，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保交樓、穩(wěn)民生后，“保交樓”不僅是企業(yè)責(zé)任，也是各地方政府的政治任務(wù)。已經(jīng)退市或者即將退市的房企還有大量在建項(xiàng)目，在退市前，房企還是在積極保交樓。

以*ST藍(lán)光為例，2022年公司銷售面積只有74.73萬平方米，竣工面積達(dá)到381.52萬平方米。在債務(wù)出現(xiàn)的2021年，公司竣工面積為402.81萬平方米，銷售面積達(dá)到505.8萬平方米。銷售斷崖式下跌，樓盤竣工面積還未受到明顯影響。在未出險(xiǎn)之前兩年，*ST藍(lán)光的竣工面積也不過500萬平方米出頭。

ST陽光城的竣工面積較高峰有明顯下降，但2021年公司竣工約423.11萬平方米，2022年也有約319萬平方米。與之對(duì)應(yīng)的是，2021年公司合約銷售1838.1億元，2022年377.29億元的銷售額還不到上一年的零頭。

這些爆雷房企手中是沒有資金了嗎？是，也不是。2022年年底，*ST藍(lán)光賬面上的貨幣資金只有27.47億元，只是公司逾期債務(wù)的零頭而已。不過，*ST藍(lán)光賬面上還有437.98億元的合同負(fù)債即預(yù)收購房款。由于房企接連出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，這些預(yù)收款嚴(yán)格受到監(jiān)管，只能對(duì)接相應(yīng)的樓盤項(xiàng)目，不能挪作他用。因此，房企只能“望錢興嘆”。

日前，因?yàn)闊o法支付一筆本息合計(jì)約1.19億美元的到期票據(jù)，合景泰富集團(tuán)選擇了公開違約。根據(jù)之前公告，由于未能按期償還一筆本息合計(jì)為2.12億元的貸款，由此觸發(fā)311.63億元貸款需要按要求償還。

在違約公告中，合景泰富集團(tuán)表示，根據(jù)地方政府規(guī)定，公司絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行，并嚴(yán)格預(yù)售資金托管，以確保在建項(xiàng)目的竣工。雖預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)放松，但對(duì)這些爆雷房企而言，實(shí)際執(zhí)行的結(jié)果與優(yōu)質(zhì)房企大不相同。

新的銷售已經(jīng)跌入冰點(diǎn)，原有的銷售受到嚴(yán)格監(jiān)管，爆雷房企已經(jīng)基本失去了自身造血能力。2022年年底政策放開房企融資，融資端“三支箭”開閘曾使房企股價(jià)大幅上漲，部分房企輕松翻倍。

這并沒有使全部房企受益。融資端的利好并沒有在爆雷房企得到完全體現(xiàn)。2022年，ST陽光城取得借款收到的現(xiàn)金只有7.97億元，上一年則有377.2億元。即使是2023年一季度也只有1.79億元，政策開閘基本沒有對(duì)公司融資帶來多少實(shí)質(zhì)上的改善。2021年，*ST藍(lán)光取得借款收到的現(xiàn)金147.55億元，2022年斷崖式下跌至5.04億元。融資全面開閘后，2023年一季度公司這一金額為零元。

這并非個(gè)案，上述已經(jīng)退市和退市邊緣的房企大都基本如此。即使沒有在退市邊緣掙扎的房企，信用較弱的民營房企融資也是并沒有明顯好轉(zhuǎn)。

以三支箭中的債券發(fā)行為例，根據(jù)中銀證券統(tǒng)計(jì)，2023年前20周即截至5月21日，房企國內(nèi)債券發(fā)行總規(guī)模為2153.9億元，同比增加了3.9%。其中，央國企發(fā)行規(guī)模1981.1億元同比增長了8.7%，占到了發(fā)行規(guī)模的91.98%；民營房企發(fā)債規(guī)模只有172.8億元，同比下降31.2%，占比只有8.02%。

截至5月21日，房企國內(nèi)債券總償還量2328億元，同比上升21.1%，即凈融資額為-174.1億元。其中，央國企凈融資額477.6億元，民營房企凈融資額-651.7億元。享受到融資政策利好的基本上都是央國企，民營房企的融資寒意并未離去。

國信證券也指出，從融資端來看，2022年年末出臺(tái)的各項(xiàng)利好政策已逐步傳導(dǎo)至房企融資端，疊加銷售回款回暖，房企整體到位資金同比有所改善，但多數(shù)融資集中在國央企和標(biāo)桿類民企，資質(zhì)較弱的民營房企受益有限，仍需警惕此類主體偶發(fā)的負(fù)面輿情對(duì)市場(chǎng)情緒造成擾動(dòng)。

退市連鎖反應(yīng)

上市公司退市后，其股票雖不能說一文不值，但任何資產(chǎn)一旦失去了流動(dòng)性，它的價(jià)值就會(huì)迅速退化，股票尤其如此。退市公司的股票如果確定無法重回資本市場(chǎng)，基本可以認(rèn)為是一文不值了，這也是瀕臨退市公司股價(jià)僅剩幾毛錢的主要原因。

因此，正常情況下，瀕臨退市公司的股票都會(huì)被投資者拋售，互相踩踏造成股價(jià)連續(xù)跌停。比如在2023年一季度，有著“聰明資金”之稱的北上資金就大幅減持了金科股份和ST世茂。

2022年年末，體現(xiàn)北向資金全體股東的香港中央結(jié)算有限公司持有金科股份3.12億股，到了2023年一季度末僅剩下9503萬股。2022年年末，香港中央結(jié)算有限公司持有ST世茂2866萬股，2023年一季度末減少至1357萬股，不止腰斬。

無論是出于流動(dòng)性或是資金安全考慮，減持瀕臨退市房企股是正常思維?？善婀值氖?，在部分指數(shù)型基金持股不動(dòng)時(shí)，有的基金還在增持，這是要豪賭瀕臨退市股可能有逆轉(zhuǎn)的命運(yùn)嗎？

在2022年中報(bào)中，華商基金的名字還沒有出現(xiàn)在ST陽光城的機(jī)構(gòu)投資者名單中。2022年三季度末，華商基金以684萬股現(xiàn)身ST陽光城主要機(jī)構(gòu)投資者行列中，2022年年末該基金以2766萬股成為持有ST陽光城最多的基金公司。2023年一季度末，華商基金進(jìn)一步加倉至5823萬股，持股數(shù)量翻了不止一倍。

華商基金持有ST陽光城的是華商遠(yuǎn)見價(jià)值和華商樂享互聯(lián)靈活配置兩款混合型基金，這兩只基金有著同一個(gè)基金經(jīng)理余懿。有意思的是，2022年9月，余懿成為華商樂享互聯(lián)靈活配置的唯一基金經(jīng)理，該基金在2022年四季度就以1762萬股躋身ST陽光城前10股東行列。

2023年1月初，余懿又成為華商遠(yuǎn)見價(jià)值的唯一基金經(jīng)理，一季度末，該基金就以1736萬股成為ST陽光城的第10大股東。

與多數(shù)房企2022年出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)不同，2021年ST陽光城就已經(jīng)爆雷。之后公司股東從5萬戶迅速膨脹至一度逼近20萬戶。公司股價(jià)跌至如今面值退市邊緣并不奇怪，奇怪的是，在跌跌不休的股價(jià)面前，公募基金的經(jīng)理選擇大手筆買入。ST陽光城退市后，股票將變成“廢紙”，拿著并非屬于自己錢豪賭的基金經(jīng)理，到底為誰負(fù)責(zé)？

即使強(qiáng)拉至1元面值之上，但主要業(yè)務(wù)大幅度萎縮的問題房企又能走多遠(yuǎn)呢？

與二級(jí)市場(chǎng)上的投機(jī)行為相比，面值退市房企一旦退市后，由于質(zhì)押等原因，部分房企控股股東可能失去對(duì)公司的控制權(quán)。退市后房企能否繼續(xù)恢復(fù)正常經(jīng)營信心、能否擺脫“甩手掌柜”心態(tài)、繼續(xù)推進(jìn)保交樓，或許更具有決定性因素。

已經(jīng)退市的*ST藍(lán)光在2022年年報(bào)中公告，由于控股股東藍(lán)光投資控股集團(tuán)有限公司（下稱“藍(lán)光集團(tuán)”）質(zhì)押股票已經(jīng)違約，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行違約處置，截至2023年4月22日，藍(lán)光集團(tuán)持有*ST藍(lán)光3.56億股，占比為11.72%，除了質(zhì)押，由于違約其持股已經(jīng)處于凍結(jié)中，后續(xù)拍賣將可能導(dǎo)致*ST藍(lán)光控股權(quán)的變更。2021年年末，藍(lán)光集團(tuán)持有*ST藍(lán)光的比重還在50%以上，正是由于質(zhì)押違約導(dǎo)致的被動(dòng)減持，藍(lán)光集團(tuán)正一步步失去公司的控股權(quán)。

截至2022年年末，*ST藍(lán)光尚有計(jì)容建筑面積達(dá)659萬平方米的土地儲(chǔ)備，2023年一季度末公司合同負(fù)債399.63億元，基本是購房者預(yù)交的購房款，公司開發(fā)的項(xiàng)目近百個(gè)。

藍(lán)光集團(tuán)的股份絕大多數(shù)不但質(zhì)押而且凍結(jié)，*ST藍(lán)光退市后，這些基本上沒有多少價(jià)值的股份隨時(shí)可能易主。債權(quán)人基本以金融機(jī)構(gòu)為主，不是企業(yè)的經(jīng)營者，企業(yè)的經(jīng)營者又失去了公司的控制權(quán)。

*ST藍(lán)光并非獨(dú)有現(xiàn)象，瀕臨面值退市的一眾房企往往都有類似情況。截至2023年3月底，另一家曾經(jīng)的千億房企ST陽光城的實(shí)控人及其一致行動(dòng)人合計(jì)質(zhì)押占比達(dá)到77.69%，合計(jì)凍結(jié)的持股數(shù)量也基本如此。ST泰禾大股東所持股份基本上也都質(zhì)押和凍結(jié)了。

債務(wù)違約后，股份高質(zhì)押導(dǎo)致原大股東可能失去公司控制權(quán)，如何保證購房人的利益不受損害是不能不考慮的關(guān)鍵問題。