房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)間存在合理區(qū)間嗎？

王先柱　孫豪　吳義東

摘 要：依據(jù)長(zhǎng)三角41個(gè)地級(jí)市2008—2019年平衡面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用IV-GMM方法，系統(tǒng)考察房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的影響及作用機(jī)制。結(jié)果表明：房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化間存在合理區(qū)間，城市科技創(chuàng)新水平和基礎(chǔ)設(shè)施水平是房?jī)r(jià)影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的作用機(jī)制。異質(zhì)性分析顯示，房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化的影響在不同層級(jí)城市間存在差異性。鑒于此，地方政府應(yīng)在房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的合理區(qū)間內(nèi)，因勢(shì)利導(dǎo)，因城施策，實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，助推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化；合理區(qū)間

中圖分類(lèi)號(hào)：F062.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A文章編號(hào)：1003-7217（2023）01-0100-07

一、引 言

構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系作為全面貫徹新發(fā)展理念、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的重要“引擎”，尤其注重實(shí)體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、現(xiàn)代金融、人力資源間的協(xié)同發(fā)展[1]。目前，我國(guó)雖是世界上唯一擁有全部工業(yè)門(mén)類(lèi)的國(guó)家，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于全球價(jià)值鏈中低端，存在核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)、結(jié)構(gòu)性供需失衡、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)能力較弱等問(wèn)題，“強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈”面臨著較高的要求和較大的壓力。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)是構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的關(guān)鍵和核心。在此情況下，我國(guó)亟須加快推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，構(gòu)建面向未來(lái)、具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)容易受到外界其他因素的影響，需提供良好的外部環(huán)境來(lái)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。在討論影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的外部因素過(guò)程中，學(xué)者們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)發(fā)揮著極為重要的作用。部分文獻(xiàn)表明，房?jī)r(jià)上漲能夠加快勞動(dòng)力流動(dòng)[2]、引起資產(chǎn)增值，住房財(cái)富增加[3]，從而帶動(dòng)消費(fèi)和緩解企業(yè)融資約束等[4，5]，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。但大多數(shù)學(xué)者卻持否定意見(jiàn)，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲會(huì)對(duì)勞動(dòng)力和實(shí)體企業(yè)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)[6-8]，增大居民的收入差距[9]，并引起資源錯(cuò)配[10]，降低資源的利用效率等，進(jìn)而抑制產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。還有小部分研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)間存在非線性關(guān)系[11]?？梢?jiàn)，現(xiàn)有研究尚未形成統(tǒng)一共識(shí)。

在新發(fā)展格局下，我國(guó)迫切需要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)來(lái)解決面臨的一些難題[12]，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡不充分的問(wèn)題、國(guó)際上日益復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題等。然而，在新冠肺炎疫情和“三條紅線”政策的影響下，自2021年下半年起房地產(chǎn)呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，使得地方政府財(cái)政緊張、地區(qū)發(fā)展增速放緩，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生不利的影響。由此發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)間似乎存在悖論，即房?jī)r(jià)持續(xù)上漲阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，房?jī)r(jià)持續(xù)下行也不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。那么，是否存在房?jī)r(jià)區(qū)間以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)？事實(shí)上，為進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，2022年下半年以來(lái)，各城市因城施策，“松綁”之前偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策。同時(shí)，支持民營(yíng)房企合理融資需求，降低其信用風(fēng)險(xiǎn)，改善房地產(chǎn)銷(xiāo)售和貸款邊際。新一輪宏觀調(diào)控政策釋放的利好信號(hào)，引起學(xué)術(shù)界對(duì)房?jī)r(jià)可能再次上漲的擔(dān)憂。在此情形下，探討房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)間是否存在“合理區(qū)間”有著一定現(xiàn)實(shí)意義。

長(zhǎng)三角地區(qū)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最發(fā)達(dá)、開(kāi)放程度最高、創(chuàng)新水平最活躍的區(qū)域之一，2021年以約16.74%的人口占比創(chuàng)造出中國(guó)近24.1%的經(jīng)濟(jì)總量①。因此，本文以長(zhǎng)三角地區(qū)作為研究對(duì)象具有范本意義。與已有研究不同，本文在分析房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)間的非線性關(guān)系時(shí)，將“合理區(qū)間”這一概念納入分析框架。進(jìn)一步地，著重分析政府“有形的手”在房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)間的重要作用，并根據(jù)拐點(diǎn)值的變動(dòng)方向來(lái)判別效應(yīng)正負(fù)。本文的研究不但有利于地方政府因勢(shì)利導(dǎo)，因城施策，實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，助推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，同時(shí)也為本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)。

二、理論分析及相關(guān)假設(shè)

在房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引勞動(dòng)力流入[2]。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲在一定程度上提高了該地區(qū)物價(jià)水平、工資水平等，從而發(fā)揮出過(guò)濾效應(yīng)。對(duì)于勞動(dòng)密集型企業(yè)和廠房占地面積較大的企業(yè)，房?jī)r(jià)上漲所導(dǎo)致的工資上漲、土地價(jià)格上升等會(huì)增加其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本。在此條件下，該類(lèi)企業(yè)出于自身利潤(rùn)最大化的考慮，會(huì)被迫選擇遷移出該地區(qū)，從而提高產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化水平。但當(dāng)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)某一閾值時(shí)，會(huì)引起資源錯(cuò)配，降低資源配置效率[10]。企業(yè)和投資者會(huì)更看重住房的投資屬性[8]，將資金轉(zhuǎn)投至房地產(chǎn)行業(yè)，不利于企業(yè)向高價(jià)值端的轉(zhuǎn)變，阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化?；诖耍疚奶岢鲅芯考僭O(shè)H1a：

H1a 房?jī)r(jià)上漲與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化之間存在“倒U形”關(guān)系。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展能夠推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的不斷改善，增強(qiáng)該地區(qū)的集聚能力[13]，吸引人才不斷流入。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲能夠提高居民消費(fèi)水平[4]，改變消費(fèi)觀念。為適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)需要不斷調(diào)整、優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理。同樣，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)某一閾值時(shí)，會(huì)不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。一方面，房?jī)r(jià)上漲會(huì)造成資金非理性流動(dòng)。一些企業(yè)和投資者不斷將資金轉(zhuǎn)投至房地產(chǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)過(guò)快發(fā)展，不利于其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展[14]。另一方面，不斷上漲的房?jī)r(jià)增加了居民的生活成本，降低了居民的消費(fèi)欲望。同時(shí)，在適應(yīng)性預(yù)期的影響下，居民會(huì)更傾向于增加儲(chǔ)蓄購(gòu)買(mǎi)住房，降低消費(fèi)[15]。基于此，本文提出研究假設(shè)H1b：

H1b 房?jī)r(jià)上漲與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化之間存在“U形”關(guān)系。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化之間相互聯(lián)系、相互影響。故理論而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化可能存在一個(gè)“最優(yōu)結(jié)構(gòu)”。但在現(xiàn)實(shí)中，受各方面因素的綜合影響，經(jīng)濟(jì)體更多的是處于一種非均衡狀態(tài)[16]。此外，房?jī)r(jià)不斷上漲會(huì)引起資金的非理性流動(dòng)，不利于其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化水平不斷提升，但卻不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化，即產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化失衡，拐點(diǎn)值間存在差異?；诖?，本文提出研究假設(shè)H1c：

H1c 房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化、合理化間存在“合理區(qū)間”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提高了城市基礎(chǔ)設(shè)施水平[17]，增強(qiáng)了城市吸引力。一方面，基礎(chǔ)設(shè)施水平的提高能夠吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，增強(qiáng)該地區(qū)產(chǎn)業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)活力。此時(shí)，將對(duì)勞動(dòng)生產(chǎn)率較低的企業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。另一方面，城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善能夠吸引農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)[18]，并進(jìn)入第二產(chǎn)業(yè)，可能會(huì)使其勞動(dòng)生產(chǎn)率降低，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。基于此，本文提出研究假設(shè)H2a：

H2a 房?jī)r(jià)通過(guò)提高城市基礎(chǔ)設(shè)施水平推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化，但可能會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。

房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，政府部門(mén)所能獲得的財(cái)政收入也在增加，如高價(jià)拍賣(mài)商住用地、征收房地產(chǎn)稅等，為政府實(shí)施各類(lèi)政策提供了資金保障［2］。一方面，政府部門(mén)實(shí)施創(chuàng)新研發(fā)補(bǔ)貼政策能夠增強(qiáng)該城市的創(chuàng)新意愿和創(chuàng)新動(dòng)力。另一方面，人才引進(jìn)政策的實(shí)施能夠確保人才“引得進(jìn)、留得住”[19]。在一定程度上能夠提高城市科技創(chuàng)新水平，幫助產(chǎn)業(yè)向高附加值、高技術(shù)轉(zhuǎn)變，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化。基于此，本文提出研究假設(shè)H2b：

H2b 房?jī)r(jià)通過(guò)提高城市科技創(chuàng)新水平推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化。

三、研究設(shè)計(jì)

（一）模型設(shè)定

為驗(yàn)證上文的理論分析，即房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)間存在非線性關(guān)系，且高級(jí)化與合理化的拐點(diǎn)值之間存在“合理區(qū)間”?；鶞?zhǔn)模型設(shè)定如式（1）所示：

Industryi，t=α0+α1HPi，t+θXi，t+μi+δt+εi，t（1）

其中，Industryi，t是表示i地區(qū)t年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的相關(guān)指標(biāo)，本文參考干春暉等（2011）的做法[20]，將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化（IR）和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化（IH）兩個(gè)指標(biāo)。HPi，t是表示i地區(qū)t年的房?jī)r(jià)指標(biāo)，包含房?jī)r(jià)的一次項(xiàng)和二次項(xiàng)。Xi，t表示所引入的控制變量。μi和δt分別表示地區(qū)固定效應(yīng)和年份固定效應(yīng)，εi，t表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。

（二）變量選取和說(shuō)明

1. 被解釋變量。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化（IH）。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化是指資源要素等逐漸從第一產(chǎn)業(yè)流向第二、三產(chǎn)業(yè)，由勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橹R(shí)、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，能夠反映一國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展階段。配第克拉克定理指出，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，勞動(dòng)力會(huì)從第一產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至第二產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，勞動(dòng)力會(huì)向第三產(chǎn)業(yè)流動(dòng)，產(chǎn)業(yè)占比將達(dá)到“三二一”最優(yōu)狀態(tài)。為此，本文將采用非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占總產(chǎn)值的比重來(lái)作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的衡量指標(biāo)。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化（IR）。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化是指各產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)要素能夠得到合理配置，各生產(chǎn)部門(mén)之間協(xié)調(diào)發(fā)展。最初衡量產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化的公式為結(jié)構(gòu)偏離度，計(jì)算公式如式（2）所示：

式（2）中，Yi表示i產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值，Li表示i產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)，YiLi表示i產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率。SDD數(shù)值越小，表示產(chǎn)業(yè)間分工合理化程度越高。但該等式有兩個(gè)較為明顯的缺點(diǎn)：一是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同階段，一、二、三產(chǎn)業(yè)所發(fā)揮的重要性是不同的，但該等式并未將各產(chǎn)業(yè)間的相對(duì)重要性考慮在內(nèi)；二是該等式為絕對(duì)值形式，無(wú)法更進(jìn)一步對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況進(jìn)行分析，使結(jié)果相對(duì)而言不夠嚴(yán)謹(jǐn)。干春暉等（2011）考慮結(jié)構(gòu)偏離度上述的兩個(gè)缺陷[20]，首次使用泰爾指數(shù)表示產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。泰爾指數(shù)一般用于衡量地區(qū)之間發(fā)展的不平衡程度，其計(jì)算公式如式（3）所示：

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中提到，當(dāng)各產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率相同時(shí)，意味著等量勞動(dòng)形成等量?jī)r(jià)值，此時(shí)處于理想的均衡狀態(tài)，即YiLi=YL，IR的值為零。故IR數(shù)值越小，說(shuō)明產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化程度越高。所以，若房?jī)r(jià)推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化，房?jī)r(jià)指標(biāo)的系數(shù)符號(hào)應(yīng)為負(fù)。

2. 核心解釋變量。房?jī)r(jià)（HP），計(jì)算公式為各地級(jí)市的商品住宅銷(xiāo)售額除以商品住宅的銷(xiāo)售面積。

3. 機(jī)制變量②?；A(chǔ)設(shè)施水平（instru）。本文采用人均道路面積作為代理變量進(jìn)行衡量?？萍紕?chuàng)新水平（tinnov）。本文采用科學(xué)類(lèi)財(cái)政支出與財(cái)政總支出之比表示。

4. 控制變量。為了保證研究的嚴(yán)謹(jǐn)性，本文借鑒已有文獻(xiàn)，選取以下一些可能對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生影響的指標(biāo)充當(dāng)控制變量：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平（incom），采用人均可支配收入表示；人力資本水平（hcapi），采用高等院校在校生數(shù)與城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量之比表示；投資水平（invescal），采用固定資產(chǎn)投資額與GDP之比表示；政府規(guī)模（govsize），采用財(cái)政支出與GDP之比表示；金融發(fā)展程度（findegr），采用金融機(jī)構(gòu)的存貸款總額與GDP之比表示；消費(fèi)水平（cons），采用社會(huì)消費(fèi)品零售額與GDP之比表示。

對(duì)于上述所有的價(jià)值型變量，本文全部以2007年為基期，利用各地級(jí)市的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)將其平減為真實(shí)值。同時(shí)，為了減少異方差的影響，本文對(duì)核心解釋變量、機(jī)制變量和控制變量均進(jìn)行了取對(duì)數(shù)處理。

（三）數(shù)據(jù)來(lái)源及描述性分析③

本文利用2008—2019年長(zhǎng)三角地區(qū)41個(gè)地級(jí)市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。各指標(biāo)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于CEIC經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。各變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表1所示。可以看出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的最大值為0.997，最小值為0.694；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化的最大值為0.431，最小值僅為0.00002，說(shuō)明長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化水平存在較大差異。從房?jī)r(jià)的相關(guān)指標(biāo)可看出，不同地區(qū)的房?jī)r(jià)差距過(guò)大。

四、實(shí)證分析

（一）房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的非線性關(guān)系探討

本文雖選取了與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)相關(guān)的變量充當(dāng)控制變量，在一定程度上排除了一些因素的干擾，但遺漏變量和變量間的互為因果等都會(huì)引致內(nèi)生性問(wèn)題，對(duì)研究結(jié)果產(chǎn)生影響。通過(guò)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的整理，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)互為因果[8]，故房?jī)r(jià)為內(nèi)生變量。

本文借鑒陸銘等（2015）的做法[21]，選取人均城市建筑面積充當(dāng)房?jī)r(jià)的工具變量，并將房?jī)r(jià)的滯后一期用于房?jī)r(jià)的工具變量。此外，將人均城市建筑面積的平方和房?jī)r(jià)平方的滯后期作為房?jī)r(jià)平方的工具變量。其原因在于土地出讓面積與房?jī)r(jià)高低有著直接的聯(lián)系，當(dāng)土地出讓面積較少時(shí)，由于市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，且土地出讓面積和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)之間無(wú)明顯聯(lián)系。當(dāng)工具變量個(gè)數(shù)多于內(nèi)生變量個(gè)數(shù)時(shí)，使用GMM的估計(jì)效果要優(yōu)于兩階段最小二乘法（2SLS），故本文采用IV-GMM法進(jìn)行回歸分析，回歸結(jié)果見(jiàn)表2。

從表2可以看出，在樣本期內(nèi)，房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化呈“倒U形”關(guān)系，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化呈“U形”關(guān)系，且系數(shù)是顯著的。此外，根據(jù)表中相關(guān)統(tǒng)計(jì)量可以看出，工具變量的選擇是有效的。上述回歸結(jié)果驗(yàn)證了本文的研究假設(shè)H1a、H1b。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展能夠帶動(dòng)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)對(duì)低勞動(dòng)生產(chǎn)率的企業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。此外，房?jī)r(jià)上漲能夠促進(jìn)消費(fèi)水平的提升，相關(guān)產(chǎn)業(yè)需不斷調(diào)整以適應(yīng)消費(fèi)需求，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理。但當(dāng)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)某一閾值時(shí)，房?jī)r(jià)上漲會(huì)引起資金的非理性流動(dòng)，同時(shí)在適應(yīng)性預(yù)期的影響下，人們會(huì)傾向于增加儲(chǔ)蓄，降低消費(fèi)，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級(jí)化與合理化。

另外，受多種因素的影響，任何經(jīng)濟(jì)體都無(wú)法長(zhǎng)時(shí)間處于一種均衡狀態(tài)，大多處于失衡狀態(tài)。為驗(yàn)證研究假設(shè)H1c，本文計(jì)算產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化的拐點(diǎn)值，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化、合理化之間存在如圖1所示的關(guān)系（粗略）。可以看出，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化拐點(diǎn)值的左側(cè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化雖均處于上升階段，但合理化水平較低。同理，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化拐點(diǎn)值的右側(cè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化均處于下降階段。對(duì)于全國(guó)和長(zhǎng)三角地區(qū)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)是實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)的關(guān)鍵路徑，在此過(guò)程中不但要追求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化，也要兼顧產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。從圖1可以看出，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化拐點(diǎn)值之間所構(gòu)成的區(qū)間內(nèi)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化水平均相對(duì)較高。即房?jī)r(jià)存在“合理區(qū)間”適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化的發(fā)展要求，以更好助推高質(zhì)量發(fā)展。

（二）異質(zhì)性分析④

考慮不同發(fā)展水平的城市，房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的影響可能存在差異性，本文按照2021年城市最新劃分標(biāo)準(zhǔn)將長(zhǎng)三角41個(gè)地級(jí)市進(jìn)行分組并討論，結(jié)果如表3所示。從表3列（1）～列（4）可知，房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的影響在兩個(gè)子樣本間無(wú)顯著差異。從表3列（5）～列（8）可知，房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化的影響在兩個(gè)子樣本間存在顯著差異。對(duì)于三線及以下城市，地方政府在進(jìn)行招商引資時(shí)，更側(cè)重于企業(yè)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，以致許多招商來(lái)的企業(yè)可能不適應(yīng)本地發(fā)展要求，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。

（三）穩(wěn)健性檢驗(yàn)⑤

為驗(yàn)證本文研究的穩(wěn)健性，本文采用了如下方法進(jìn)行檢驗(yàn)。第一，考慮房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響具有滯后效應(yīng)，將房?jī)r(jià)滯后一期討論。第二，將解釋變量更替為商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格。第三，考慮省會(huì)城市和直轄市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平、房?jī)r(jià)水平等較高，剔除上海、杭州、南京、合肥四個(gè)城市后重新分析。上述穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果均支持本文的核心研究結(jié)果，即房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化之間存在“合理區(qū)間”。

（四）影響機(jī)制分析

前文已經(jīng)分析了房?jī)r(jià)對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的直接影響效應(yīng)。那么，除直接影響外，房?jī)r(jià)是否會(huì)通過(guò)一些間接傳導(dǎo)路徑對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)產(chǎn)生影響？該部分通過(guò)實(shí)證分析檢驗(yàn)研究假設(shè)H2a、H2b，構(gòu)建如下計(jì)量模型：

Industryi，t=β0+β1HPi，t+β2instrui，t+β3Xi，t+μi+δt+εi，t（4）

Industryi，t=γ0+γ1HPi，t+γ2tinnovi，t+γ3Xi，t+μi+δt+εi，t（5）

表4報(bào)告了基礎(chǔ)設(shè)施水平和科技創(chuàng)新水平在房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的非線性影響中的作用效果。本文通過(guò)分析加入變量后拐點(diǎn)值的變動(dòng)方向來(lái)判別該變量所發(fā)揮的效應(yīng)。若加入變量后拐點(diǎn)值向左移動(dòng)，則說(shuō)明該變量發(fā)揮正向效應(yīng)；反之，則發(fā)揮負(fù)向效應(yīng)。通過(guò)表4列（1）和列（2）可以看出，基礎(chǔ)設(shè)施水平在房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的影響中發(fā)揮正向效應(yīng)；在房?jī)r(jià)對(duì)合理化的影響中發(fā)揮負(fù)向效應(yīng)。驗(yàn)證了本文的研究假設(shè)H2a。一方面，基礎(chǔ)設(shè)施水平的提高能夠增強(qiáng)城市吸引力，吸引勞動(dòng)生產(chǎn)率相對(duì)較高的企業(yè)遷入，并對(duì)勞動(dòng)生產(chǎn)率較低的企業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施水平的提高為農(nóng)村人口流入城市提供了便利，使得大量勞動(dòng)力流入第二產(chǎn)業(yè)，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。

從列（3）和列（4）可以看出，房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化的非線性影響中，科技創(chuàng)新均發(fā)揮出正向推動(dòng)作用，驗(yàn)證了本文的研究假設(shè)H2b。城市創(chuàng)新水平的提高能夠增強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)新動(dòng)力和活力，推動(dòng)企業(yè)向高價(jià)值端轉(zhuǎn)變，同時(shí)提高企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化進(jìn)程。

五、進(jìn)一步探討

從實(shí)踐來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和合理化之間的確存在“合理區(qū)間”。從圖2（a）可以發(fā)現(xiàn)，除上海外，所有地區(qū)均處于“倒U形”曲線對(duì)稱軸附近及其左側(cè)，不存在房?jī)r(jià)過(guò)高而阻礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的地區(qū)。具體來(lái)看，杭州、溫州、南京、寧波和蘇州等城市處于對(duì)稱軸頂點(diǎn)附近，房?jī)r(jià)水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化相匹配。而宿遷、連云港以及安徽的黃山和六安等城市均遠(yuǎn)離“倒U形”曲線對(duì)稱軸，聚集在曲線的左下側(cè)。當(dāng)前，這些城市房?jī)r(jià)水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化水平均相對(duì)較低。其可能原因在于：房?jī)r(jià)較低的城市一般經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也相對(duì)較低。一方面，該類(lèi)城市因工資水平不高、基礎(chǔ)設(shè)施水平較差，導(dǎo)致人才“引不進(jìn)、留不住”。此外，該類(lèi)城市無(wú)法吸引勞動(dòng)生產(chǎn)率相對(duì)較高的企業(yè)入駐。

圖2（b）顯示所有地區(qū)均處于“U形”曲線對(duì)稱軸左側(cè)。其中，上海、杭州、溫州、寧波和南京等城市靠近對(duì)稱軸，其房?jī)r(jià)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化水平均相對(duì)較高，房?jī)r(jià)能較好地帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。類(lèi)似地，宿遷、徐州以及安徽大多數(shù)地區(qū)依舊處于遠(yuǎn)離對(duì)稱軸的位置。房?jī)r(jià)水平較低，同樣不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化水平的提升。

考慮房?jī)r(jià)處于合理區(qū)間的城市，以南京市為例，自2016年開(kāi)始，南京市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)穩(wěn)定于13000元/平方米左右。自此，南京一直處于房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和合理化的“合理區(qū)間”內(nèi)。再如寧波市，2009—2016年商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)約為9500元/平方米，此時(shí)，寧波并未處于房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和合理化的“合理區(qū)間”內(nèi)。2017年開(kāi)始，寧波房?jī)r(jià)上漲至11075元/平方米并小幅波動(dòng)。自此，寧波位于房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和合理化的“合理區(qū)間”內(nèi)（見(jiàn)表5）。

考慮房?jī)r(jià)處于非合理區(qū)間的城市，以徐州為例，該城市在兩張圖中的位置相仿，即產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化與合理化水平相對(duì)較低。2015—2019年，徐州GDP和房?jī)r(jià)平均增速分別是7.22%和7.32%，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著顯著的促進(jìn)作用?；谇拔难芯克岬降摹昂侠韰^(qū)間”，徐州可適當(dāng)提高房?jī)r(jià)，以更好地推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。再如上海市，相較于2017年，2018年的商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)增長(zhǎng)率高達(dá)14.7%，達(dá)到21501元/平方米，上海房?jī)r(jià)超過(guò)“合理區(qū)間”（見(jiàn)表5）。

六、結(jié)論及建議

長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)不僅能夠推動(dòng)長(zhǎng)三角地區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，還能帶動(dòng)我國(guó)其他地區(qū)快速發(fā)展。本文采用長(zhǎng)三角41個(gè)地級(jí)市2008—2019年平衡面板數(shù)據(jù)，運(yùn)用IV-GMM估計(jì)方法系統(tǒng)分析房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非線性影響，并重點(diǎn)探討房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和合理化之間是否存在“合理區(qū)間”。結(jié)果顯示：第一，房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和合理化之間的確存在“合理區(qū)間”。南京、杭州和蘇州等地的房?jī)r(jià)水平位于“合理區(qū)間”內(nèi)，能夠較好地匹配產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展，而上海房?jī)r(jià)水平位于“合理區(qū)間”右側(cè)，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)主要呈現(xiàn)為阻礙效應(yīng)，安徽全省以及徐州、宿遷等地房?jī)r(jià)水平位于“合理區(qū)間”左側(cè)，無(wú)法充分發(fā)揮對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的拉動(dòng)效應(yīng)。第二，城市科技創(chuàng)新水平的提高使得房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化和合理化的“合理區(qū)間”左移，基礎(chǔ)設(shè)施水平的提高使得房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的“合理區(qū)間”左移，與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化的“合理區(qū)間”右移。第三，對(duì)于不同層級(jí)的城市，房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化的非線性影響存在顯著差異，而對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化無(wú)明顯差異。

基于上述結(jié)論，得出以下啟示：首先，在以穩(wěn)為主和保障住房剛需的前提下，適當(dāng)放松之前房地產(chǎn)偏緊的調(diào)控政策，更好地釋放房地產(chǎn)潛在需求。同時(shí)，支持房企合理融資需求，降低房企信用風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)提供保障。其次，適當(dāng)寬松的貨幣政策有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，更好地助推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。因此，地方政府應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)胤科蟀l(fā)展現(xiàn)狀，因城施策。對(duì)于位于“合理區(qū)間”的地區(qū)，應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”，以穩(wěn)為主，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康運(yùn)行。對(duì)于越過(guò)“合理區(qū)間”的城市，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序、實(shí)行差異化住房政策，并加快落實(shí)“租購(gòu)并舉”住房制度。而對(duì)于位于“合理區(qū)間”左側(cè)的城市，應(yīng)在一定程度上放松限貸限購(gòu)政策，降低房貸利率等，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。最后，在合理調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，應(yīng)加大對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和科技創(chuàng)新的資金投入?；A(chǔ)設(shè)施水平較高的地區(qū)能夠吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)和高技能人才流入，更好地助推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。而科技創(chuàng)新是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不竭動(dòng)力，推動(dòng)科技與產(chǎn)業(yè)的相互融合是實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康發(fā)展的必然選擇。

注釋：

① 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

② 限于篇幅，本文省略了關(guān)于機(jī)制變量和控制變量的解釋與分析，如有需要，請(qǐng)聯(lián)系作者索取。

③ 對(duì)于缺失值，本文優(yōu)先使用各省市的統(tǒng)計(jì)年鑒和統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)（統(tǒng)計(jì)口徑同統(tǒng)計(jì)年鑒）進(jìn)行填補(bǔ)，隨后對(duì)仍缺失的數(shù)值使用插值法進(jìn)行填補(bǔ)。

④ 在對(duì)三線及以下城市的分析中，房?jī)r(jià)與人均城市建筑面積的關(guān)系不如二線及以上城市的敏感性高，且兼顧不可識(shí)別檢驗(yàn)、弱工具變量檢驗(yàn)以及過(guò)度識(shí)別等相關(guān)檢驗(yàn)，取人均城市建筑面積的滯后一期或兩期充當(dāng)工具變量。

⑤ 限于篇幅，文中省略了穩(wěn)健性檢驗(yàn)的回歸表格，如有需要，請(qǐng)聯(lián)系作者索取。

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（責(zé)任編輯：鐘 瑤）

Is There a Reasonable Range Between Housing

Prices and Industrial Structure Upgrading？

--Based on the Two Perspectives of High Grade and Rationalization

WANG Xianzhu，SUN Hao，WU Yidong

（Anhui University of Technology，Maanshan，Anhui 243002，China）

Abstract：Based on the balanced panel data of 41 prefecture-level cities in the Yangtze River Delta from 2008 to 2019， the IV-GMM method is applied to systematically examine the influence and mechanism of action of housing? prices on industrial structure upgrading. The results show that there is a reasonable range between the housing price and the advanced and rationalized industrial structure; the level of urban science and technology innovation and the level of infrastructure are the mechanisms of action of housing price influencing the upgrading of industrial structure. The heterogeneity analysis reveals that the influence of housing? prices on the rationalization of industrial structure varies among different levels of cities. In view of this， local governments should implement real estate macro-control to help upgrade industrial structure within the reasonable range between housing prices and industrial structure upgrading， and implement real estate macro-control to promote industrial structure upgrading according to the situation and city-specific policies.

Key words：housing price；industrial structure upgrading；rationalization of industrial structure；reasonable range

收稿日期： 2021-07-16

基金項(xiàng)目：國(guó)家自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目（71974003）、安徽省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室協(xié)同創(chuàng)新項(xiàng)目（GXXT-2022-098）

作者簡(jiǎn)介： 王先柱（1980—），男，安徽岳西人，博士，安徽工業(yè)大學(xué)商學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融。