“提前還貸”別跟風(fēng)，法律問題要搞定

秦婧然

想提前還房貸，除了要根據(jù)自己的實(shí)際情況打打算盤外，還要明確自己手中合同的具體內(nèi)容。

幾年前老李買房子的時候在銀行辦理了二十年貸款，6%—7%的房貸利率計算下來每月還貸壓力不小。最近，LPR進(jìn)行下調(diào)新增房貸利率不到4%，房貸利率與其他貸款利率之間的高利差讓老李動了提前還貸的念頭。老李到銀行一打聽，發(fā)現(xiàn)提前還貸申請已經(jīng)排到了三個月之后。不僅如此，老李還聽說，提前還貸還不是想還就能還，隔壁的老趙提前還貸還交了不少違約金。這事兒老李越想越糊涂，貸款利率調(diào)整變化算不算情勢變更呢？提前還錢不是好事兒嗎，怎么還能違約呢？銀行要是不接受提前還貸老李起訴的話訴請是什么呢？

問題一 房貸利率調(diào)整是否屬于法律上的情勢變更？

民法典第五百三十三條規(guī)定：合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

司法實(shí)踐中，對情勢變更的審查重點(diǎn)在于：1、是否存在情勢變更的事實(shí)，即合同存在的基礎(chǔ)情況是否發(fā)生變化；2、情勢變更是否是合同雙方不能預(yù)見的，且雙方均無過錯；3、繼續(xù)履行原合同是否顯失公平。情勢變更制度的目的在于平衡當(dāng)事人之間的利益，因其涉及合同的變更、解除，所以法院通常持較為嚴(yán)格、審慎的態(tài)度。

那么，調(diào)控銀行房貸利率是否屬于情勢變更呢？首先，購房人與貸款銀行之間的合同屬于借款合同，房貸利率在一定范圍內(nèi)的調(diào)整波動并不會導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，繼續(xù)履行合同不會造成顯失公平的情況。其次，按揭貸款通常持續(xù)時間較長，除固定利率外，當(dāng)事人在簽訂合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)見未來的調(diào)控貸款利率的可能性。此外，民法典中也明確將商業(yè)風(fēng)險排除在情勢變更之外，所以在商業(yè)活動中，未達(dá)到異常變動程度的供求關(guān)系變化、價格漲跌等而產(chǎn)生的損失不適用情勢變更。

老李買房貸款時房貸利率受當(dāng)時的房地產(chǎn)政策、供求關(guān)系、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等影響，現(xiàn)在利率在一定范圍內(nèi)調(diào)整不屬于情勢變更，老李不能以情勢變更為由要求變更或解除與銀行之間的貸款合同。

問題二 老李想提前還款違約嗎？需要支付銀行違約金嗎？

老李所謂的提前還貸，即借款人在還款期內(nèi)提前償還部分或全部借款余額的行為。提前還款是否構(gòu)成違約需要根據(jù)借款合同的具體內(nèi)容等來進(jìn)行判斷。民法典第六百七十七條規(guī)定，借款人提前返還借款的，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計算利息。如果合同中沒有約定提前還貸的違約責(zé)任條款，那么提前還貸則不構(gòu)成違約，也無需支付違約金。如果雙方簽訂的合同約定提前還貸為違約行為，約定了一定比例的違約金，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，那么借款人提前還款則可能構(gòu)成違約，需按照合同中的約定支付違約金。

所以，老李提前還款會不會構(gòu)成違約需看貸款合同的具體約定。由于提前還貸可能增加銀行的人力成本，減少銀行預(yù)期利息收入，對銀行的資金運(yùn)營產(chǎn)生影響，很多銀行在住房按揭貸款合同中將提前還貸約定為違約。對于違約金的收取方式也因銀行而異，有的銀行將利息作為違約金，如：1年內(nèi)提前還款的，銀行收取三個月的利息作為違約金；1—2年內(nèi)提前還款的，銀行收取二個月利息作為違約金等等。而有的銀行按照提前還款金額的百分比計算違約金，如：1年內(nèi)提前還款的，銀行將收取提前還款金額的3％人民幣作為違約金；1—2年內(nèi)提前還款的，銀行收取提前還款金額的2％人民幣作為違約金等等。

所以，老李想提前還房貸，除了要根據(jù)自己的實(shí)際情況打打算盤外，還要明確自己手中合同的具體內(nèi)容。

問題三 如果合同中沒有約定，雙方協(xié)商未果，銀行仍拒絕老李提前償還房貸，老李想起訴的話應(yīng)如何提出訴請呢？

根據(jù)民法典第五百三十條，債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。可見，如果雙方在合同中未對提前償還貸款的情況進(jìn)行約定，也未能協(xié)商一致，那么在不損害銀行利益的情況下，銀行不能拒絕老李提前還貸。老李有權(quán)到法院起訴銀行接受其提前還款，如果銀行舉證證明老李的提前履行行為增加了費(fèi)用，那么銀行可以依據(jù)上述規(guī)定主張由老李負(fù)擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用。