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    加快盤活存量土地 實(shí)現(xiàn)資源高效利用

    2023-05-30 02:22:48皇甫光宇劉秋菊
    資源導(dǎo)刊 2023年3期
    關(guān)鍵詞:工業(yè)用地南陽市盤活

    皇甫光宇 劉秋菊

    2022年,南陽市自然資源和規(guī)劃局堅(jiān)持節(jié)約優(yōu)先、合理使用、市場配置、創(chuàng)新改革、下放權(quán)限等原則,采取周通報(bào)、問題解決會(huì)商、督查等工作機(jī)制,加快推進(jìn)存量土地盤活利用,全面提升土地要素保障能力和節(jié)約集約用地水平,全年盤活批而未供土地60239畝,處置閑置土地1768畝,超額完成省定“增存掛鉤”任務(wù),盤活總量是2021年的2.15倍。

    盤活儲(chǔ)量土地的做法與成效

    在閑置低效用地再開發(fā)方面,該市調(diào)動(dòng)土地權(quán)利人和社會(huì)各方的積極性,采用“退城入園”、閑置土地收回、“騰籠換鳥”、“府院聯(lián)動(dòng)”等方式開展盤活處置。

    “退城入園”轉(zhuǎn)型升級(jí)。發(fā)揮市場配置資源的決定性作用,與企業(yè)簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》,對(duì)“退城入園”的存量工業(yè)用地實(shí)行貨幣補(bǔ)償,對(duì)宗地實(shí)施掛牌出讓,對(duì)低效工業(yè)用地實(shí)施有效盤活。南陽防爆集團(tuán)是中國防爆電機(jī)科研生產(chǎn)基地、國家技術(shù)創(chuàng)新示范企業(yè)、南陽市高端裝備制造業(yè)龍頭企業(yè),2019年,實(shí)現(xiàn)銷售收入30億元,老廠區(qū)位于南陽市中心城區(qū)仲景北路22號(hào),占地面積233畝,因位于中心城區(qū)內(nèi),企業(yè)發(fā)展受限。南陽市打造百億級(jí)電驅(qū)防爆產(chǎn)業(yè)園,南陽防爆集團(tuán)作為示范帶動(dòng)企業(yè),于2019年初入駐南陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)百億級(jí)電驅(qū)防爆產(chǎn)業(yè)園。企業(yè)“退城入園”后,老廠區(qū)233畝土地一直處于低效利用狀態(tài),該區(qū)域在城市總體規(guī)劃中為居住用地,周邊道路、內(nèi)河廊道、供暖、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施完善。為盤活國有土地資產(chǎn),提升土地價(jià)值,支持電驅(qū)防爆產(chǎn)業(yè)園建設(shè),2019年11月,南陽市政府常委會(huì)議研究決定對(duì)南陽防爆集團(tuán)老廠區(qū)的233畝出讓工業(yè)用地進(jìn)行收儲(chǔ)處置。經(jīng)多輪談判磋商,2020年8月,南陽市土地儲(chǔ)備開發(fā)中心代表市政府,以1.7億元的評(píng)估價(jià)格對(duì)南陽防爆集團(tuán)老廠區(qū)233畝出讓工業(yè)用地和地上建(構(gòu))筑物、附屬物實(shí)施了收購。2020年12月,在地上建(構(gòu))筑物全部拆除、土地前期開發(fā)完成,達(dá)到“凈地”供應(yīng)條件后,土地分兩塊掛牌出讓,碧桂園南陽建瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和南陽鴻福置業(yè)有限公司分別以8.079億元(1082萬元/畝)和7.326億元(888萬元/畝)競得。南陽防爆集團(tuán)“退城入園”老廠區(qū)土地盤活,實(shí)現(xiàn)了企業(yè)和政府雙贏:一方面,為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大和維持疫情期間生產(chǎn)經(jīng)營提供資金支持;另一方面,政府也對(duì)企業(yè)二期工程涉及的獨(dú)山大道進(jìn)行北延,并修建了周邊的配套設(shè)置。截至目前,南陽防爆集團(tuán)新廠區(qū)一、二期工程共占地400畝,工程建設(shè)基本完成,總投資達(dá)21億元,為打造全球最大、世界一流的大中型項(xiàng)目電機(jī)與驅(qū)動(dòng)控制產(chǎn)品的生產(chǎn)、科研、試驗(yàn)基地奠定了基礎(chǔ)。

    閑置土地有償收回。對(duì)于因政府原因造成的閑置土地,通過協(xié)議方式有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。南陽市天宜新包裝有限公司于2016年9月6日通過招拍掛方式取得原西環(huán)路以西、麒麟路以南面積45畝的土地,用途為工業(yè)用地,后因十二里河區(qū)域城市規(guī)劃調(diào)整,原工業(yè)用地調(diào)整為城鎮(zhèn)住宅用地,一直無法開工建設(shè)。高新區(qū)管委會(huì)于2021年4月26日對(duì)南陽市天宜新包裝有限公司下達(dá)《關(guān)于依法收回南陽市天宜新包裝有限公司國有建設(shè)用地使用權(quán)的決定》,按照評(píng)估的國有建設(shè)用地使用權(quán)剩余年期市場價(jià)格給予相應(yīng)補(bǔ)償,進(jìn)行依法收回。該宗地通過規(guī)劃條件擬定方案,南陽鑫聯(lián)置業(yè)有限公司競得土地使用權(quán),成交價(jià)款1.841億元。

    “騰籠換鳥”激發(fā)活力。對(duì)自身經(jīng)營不善或資金原因造成停產(chǎn)停建的企業(yè),會(huì)同開發(fā)區(qū)、招商等部門,采取收回土地、進(jìn)行二次招商或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式,引進(jìn)新企業(yè)入駐,提高土地利用效率。南陽聯(lián)瑞達(dá)光電科技有限公司位于北環(huán)路以南、王村10號(hào)路以西的面積54畝土地,于2015年4月2日掛牌成交,由于該企業(yè)計(jì)劃投入的設(shè)備和流動(dòng)資金投入期較長,資金流入緩慢,影響了項(xiàng)目的總體進(jìn)度,造成該宗地閑置。2021年,南陽聯(lián)瑞達(dá)光電科技有限公司向臥龍區(qū)政府遞交了解除項(xiàng)目用地出讓合同的申請(qǐng),經(jīng)區(qū)政府研究同意解除合同收回國有土地使用權(quán)。2022年6月,臥龍區(qū)政府進(jìn)行二次招商,引進(jìn)中牧牧原(河南)生物藥業(yè)項(xiàng)目,于6月22日掛牌成交。目前,項(xiàng)目正在施工建設(shè)中。

    “府院聯(lián)動(dòng)”雙向發(fā)力。對(duì)于涉法涉訴土地,南陽市建立政府、法院、債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)調(diào)機(jī)制,明確處置措施和路徑,快審快結(jié),化解矛盾,盤活存量土地。唐河縣5宗電動(dòng)車項(xiàng)目(騰輝車業(yè)有限公司、怡宏車業(yè)有限公司等5家公司)于2014年2月通過招拍掛方式取得5宗土地面積285畝的土地使用權(quán),用途為工業(yè)用地。因債務(wù)糾紛,5宗土地相繼被法院查封,造成土地閑置,無法產(chǎn)生效益。唐河縣政府召集查封法院、債權(quán)人、債務(wù)人,多次協(xié)商,達(dá)成處置意見。通過淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)對(duì)5宗土地使用權(quán)進(jìn)行拍賣,最終由河南英拓智能科技有限公司和河南森雷實(shí)驗(yàn)科技有限公司競得土地使用權(quán)。目前,5宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)證已辦理,建成7幢標(biāo)準(zhǔn)化廠房和2幢辦公樓,現(xiàn)已投產(chǎn)使用,兩企業(yè)年納稅1000萬元,年產(chǎn)值4億元。

    工作中遇到的難題

    南陽市存量土地盤活利用工作雖然取得了一定成效,但仍然存在諸多問題,如,土地從征收到供應(yīng),需要履行征地方案審批實(shí)施、規(guī)劃條件確定、供地方案審批、供地程序履行等規(guī)定流程,受多因素影響,具備一定的不確定性,所需周期也較長,無論哪一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,都會(huì)形成批而未供土地。同時(shí),土地供應(yīng)后,因企業(yè)投資意向變動(dòng)、資金等自身原因,或者政府規(guī)劃調(diào)整、信訪穩(wěn)定等客觀原因,也會(huì)造成土地閑置。

    南陽市盤活利用中面臨的問題主要有以下幾個(gè)方面。一是制約因素多。每宗存量土地的形成都有其特殊原因,跨度時(shí)間長,利益涉及面大,制約因素多,需要做大量細(xì)致的工作。二是市場和客觀需求問題。土地供應(yīng)量主要由市場和客觀需求決定,而非政府主導(dǎo),在盤活利用存量土地方面,地方政府發(fā)揮的作用較為有限。三是審批制度問題。在現(xiàn)有的土地管理制度下,批、供、用仍然很難實(shí)現(xiàn)平衡,“前清后增”問題依然存在。四是資金問題。一方面,征收和拆遷資金需求量大,因財(cái)政資金緊張,很難形成良性循環(huán);另一方面未供已用宗地因資金緊缺,無力支付出讓金,土地?zé)o法實(shí)現(xiàn)供應(yīng)。五是城市規(guī)劃問題。一方面,無規(guī)劃和不符合規(guī)劃;另一方面,因前些年指標(biāo)緊張,分期報(bào)批,整個(gè)規(guī)劃范圍內(nèi)有未報(bào)批土地,還有一些宗地違規(guī)改變用途,都造成無法供地。

    盤活存量土地的思考和建議

    向存量要空間。存量土地其實(shí)質(zhì)是保障發(fā)展用地的潛力所在,要推動(dòng)資源要素保障方式由增量為主向以存量為主轉(zhuǎn)變,努力以更小規(guī)模的資源消耗支撐更大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)增長。

    健全盤活利用體系。存量土地盤活處置是系統(tǒng)工程,涉及各方利益,需要建立以屬地政府為主導(dǎo),各部門共同參與的領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)制。

    鼓勵(lì)利用存量土地。發(fā)揮政策導(dǎo)向作用,通過行政、經(jīng)濟(jì)、法律的綜合杠桿盤活存量土地。調(diào)動(dòng)原產(chǎn)權(quán)單位以及主管部門盤活存量土地的積極性和主動(dòng)性,引導(dǎo)投資企業(yè)盤活存量建設(shè)用地。財(cái)政可對(duì)利用存量建設(shè)用地的項(xiàng)目給予必要的扶持,以減輕投資企業(yè)負(fù)擔(dān),降低投資成本。

    解決資金難題。財(cái)政部門從土地出讓收益中拿出一定比例,建立政府儲(chǔ)備土地資金池,用于土地報(bào)批、征收、拆遷,確保盤活資金,形成良性循環(huán)。

    探索實(shí)行征收補(bǔ)償款預(yù)存機(jī)制。在土地征收?qǐng)?bào)批之前,將征地補(bǔ)償款足額存入征地補(bǔ)償款專戶,等到用地獲批后,及時(shí)足額將補(bǔ)償款發(fā)放給被征地農(nóng)戶,解決因征遷資金不到位造成的批而未供問題。(作者單位:南陽市自然資源和規(guī)劃局)

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