上海老牌房企中華企業(yè)土儲(chǔ)“告急”2023年集中交付樓盤陷“維權(quán)門”

熊穎

2022年中華企業(yè)的拿地銷售比為0.63，這一數(shù)據(jù)，明顯高于監(jiān)管規(guī)定的拿地銷售比不能超過紅線標(biāo)準(zhǔn)的0.4，即買地金額不得超年度銷售額的40%。

在近期的上海土拍市場(chǎng)上，除了中海、保利、華潤(rùn)、碧桂園、金茂、綠城等規(guī)模房企摩拳擦掌，上海本土房企也同樣鉚足了勁，中華企業(yè)以20.11億元拿下了此輪上海土拍的“最熱地塊”。然而積極拿地的背后，是中華企業(yè)土儲(chǔ)“告急”的尷尬現(xiàn)狀。

摘得上海土拍“最熱地塊”開發(fā)成本相對(duì)較高

近期，中華企業(yè)發(fā)布公告表示，公司成功競(jìng)得上海市閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A07A地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，出讓面積20930.10㎡，土地成交總價(jià)為人民幣20.11億元。

《紅周刊》了解到，上述地塊也是此輪上海土拍的“最熱地塊”，28家房企參與競(jìng)拍。而中華企業(yè)最終拿下地塊的價(jià)格溢價(jià)率為8.47%，成交樓面價(jià)達(dá)48029元/平方米。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦向《紅周刊》表示，中華企業(yè)是上海的老牌本土房企，在拿地方面能力較弱，競(jìng)爭(zhēng)力也不強(qiáng)，中華企業(yè)能拿下這塊地不太容易。因?yàn)樯虾Ｄ玫氐挠螒蛞?guī)則很復(fù)雜，除本身實(shí)力之外，還需要有一定的臨場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)氣成分。

盧文曦分析指出，雖然前述地塊位于外環(huán)外，但整體非常成熟，地塊距離軌道交通12號(hào)線七莘路站大約1公里，交通便利；周邊多個(gè)居住小區(qū)，幼兒園、小學(xué)、初中齊全；商業(yè)設(shè)施有莘莊維景印象城、華君廣場(chǎng)等。因此能有土地出來已是比較稀缺的事情。上一次莘莊土拍還是2015年，所以也導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)新盤供應(yīng)相當(dāng)稀少。區(qū)域內(nèi)改善需求多，因此，后續(xù)不用擔(dān)心去化問題。

不過盧文曦也指出，本次上海土拍，莘莊供應(yīng)兩幅地塊，均位于春申湖。其中一幅被中華企業(yè)拿下，另一幅則被保利建工聯(lián)合拿下。如果兩幅地塊由一家房企拿下，那么可以降低整體的開發(fā)成本。但現(xiàn)在對(duì)中華企業(yè)來說，該地塊的開發(fā)成本或相對(duì)較高。

土儲(chǔ)“告急”拿地銷售比高企、遠(yuǎn)超紅線標(biāo)準(zhǔn)0.4

在中華企業(yè)斬獲上海熱門地塊的背后，是公司較其他百強(qiáng)房企更為積極的拿地態(tài)度。據(jù)中華企業(yè)年報(bào)，2022年公司市場(chǎng)化土拍投資取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，全年投資額77.47億元。而根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，中華企業(yè)近78億元的拿地金額在2022年的房企拿地排行榜中排名第39位。

不過，和中華企業(yè)拿地金額旗鼓相當(dāng)?shù)钠渌科笙啾?，中華企業(yè)的房企規(guī)模明顯更小。2022年，中華企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額122.16億元，而在2022年同樣斥資78億元拿地的首開股份同年年度銷售額為869.63億元；與此同時(shí)，2022年年度拿地金額略高于中華企業(yè)的城建發(fā)展，也實(shí)現(xiàn)年度銷售額303.42億元，是中華企業(yè)的近2.5倍。

不難看出，有著較小房企規(guī)模的中華企業(yè)卻拿出了較大的資金比例用于拿地。這也導(dǎo)致對(duì)比其他房企，中華企業(yè)的拿地銷售比（拿地銷售比，是房企拿地支出金額和銷售金額比例）居高不下，2022年中華企業(yè)的拿地銷售比為0.63。

這一數(shù)據(jù)，明顯高于監(jiān)管規(guī)定的拿地銷售比不能超過紅線標(biāo)準(zhǔn)的0.4，即，買地金額不得超年度銷售額的40%。而之所以要將房企拿地銷售比控制在40%紅線之內(nèi)，中指研究院研報(bào)認(rèn)為，這一紅線可以進(jìn)一步約束房企投資行為，抑制土地市場(chǎng)非理性因素，將有力地矯正企業(yè)盲目擴(kuò)張的行為。

與此同時(shí)，和中華企業(yè)的拿地?cái)U(kuò)張形成鮮明對(duì)比的是，克而瑞研報(bào)指出，在2022年受市場(chǎng)持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓等因素影響的大背景下，百強(qiáng)房企投資力度大幅下滑，近四成百強(qiáng)房企全年投資暫停。2022年，百強(qiáng)房企拿地銷售比僅0.18，不僅降至2017年以來最低點(diǎn)，且僅有2017年1/3水平，與2021年相比也幾乎下滑50%，拿地意愿實(shí)際已經(jīng)跌入谷底。

中華企業(yè)還在年報(bào)中指出，2023年，公司將繼續(xù)加大土地拓展工作力度，繼續(xù)在核心區(qū)域儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)土地資源，保持土地儲(chǔ)備穩(wěn)中有升，為公司未來發(fā)展形成穩(wěn)定收入與利潤(rùn)來源。

那么，為何中華企業(yè)在其他房企減少拿地意愿的時(shí)候反其道而行之？

巧婦難為無米之炊，房企也怕沒有“余糧”。根據(jù)2022年年報(bào)，中華企業(yè)僅剩下三塊待開發(fā)土地，其中位于上海的兩宗地塊中還有一塊為持股49%的合作開發(fā)地塊。中華企業(yè)此時(shí)的積極拿地策略，亦或是公司不得不為之的無奈之舉。

盧文曦還向《紅周刊》表示，作為一家本土房企，中華企業(yè)之前在上海拿地的表現(xiàn)較保利、金地等房企都要弱很多。如今，中華企業(yè)之所以拿地較積極，一方面可能源于，根據(jù)現(xiàn)在上海的土拍規(guī)則，可以非常明確的測(cè)算出拿地的獲利空間有多少，只要是上海好板塊、好地塊的房子基本不愁賣；另一方面，對(duì)于中華企業(yè)來說，如果再不積極在上海布局拿地，存在被邊緣化的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，近幾年拍地?zhǔn)入門檻還不是特別高，但以后如果遇到某些條件較好的地塊，對(duì)開發(fā)商可能會(huì)有一些特殊要求，如果連續(xù)不拿地，可能就會(huì)錯(cuò)失這類發(fā)展機(jī)會(huì)。

銷售表現(xiàn)較好但盈利能力仍持續(xù)下滑

除此之外，《紅周刊》還關(guān)注到，一方面，中華企業(yè)在項(xiàng)目的去化回款方面表現(xiàn)較為突出，但是另一方面，中華企業(yè)的盈利能力卻持續(xù)下滑。

年報(bào)顯示，相比中華企業(yè)在2021年實(shí)現(xiàn)的46.90億元簽約金額，2022年122.16的銷售額同比增長(zhǎng)了有160.47%，增速明顯。其中，海睿濱江、云萃江灣、光華雅境三個(gè)項(xiàng)目均觸發(fā)搖號(hào)積分，在開盤當(dāng)日售罄，實(shí)現(xiàn)“開盤即清盤”的銷售佳績(jī)，并在2022年11月中旬實(shí)現(xiàn)住宅部分貨值全部銷售回款。云萃森林觸發(fā)限售，經(jīng)過一個(gè)月的緊急蓄客，在開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)89%去化率。2022年度，公司共實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠93.18億元。

不過，不容忽視的是，在其背后，中華企業(yè)已經(jīng)連續(xù)四年?duì)I收、凈利持續(xù)下滑。Wind顯示，2019年～2022年期間，公司營(yíng)業(yè)收入依次為132.82億元、115.52億元、95.97億元、26.01億元，依次同比減少31.13%、13.02%、16.92%、72.89%；而同樣在2019年～2022年期間，中華企業(yè)扣非凈利潤(rùn)依次為20.77億元、10.78億元、5.3億元、-8.1億元，依次同比下滑15.94%、48.09%、50.83%、252.84%。

附圖

數(shù)據(jù)來源：Wind

不難看出，無論是營(yíng)業(yè)收入，還是扣非凈利潤(rùn)，中華企業(yè)在2022年都出現(xiàn)了斷崖式的下跌，扣非凈利潤(rùn)更是由盈轉(zhuǎn)虧。

中華企業(yè)解釋稱，扣非凈利潤(rùn)的急轉(zhuǎn)直下，在于報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)收入減少。而營(yíng)業(yè)收入的大幅變動(dòng)又因?yàn)槎鄠€(gè)預(yù)售項(xiàng)目在2022年未達(dá)到交付條件，公司具備結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入條件的項(xiàng)目較上年同期減少所致。而公司2022年僅結(jié)轉(zhuǎn)收入12.02億元。

不過，結(jié)轉(zhuǎn)收入較少的尷尬現(xiàn)狀或有望在2023年迎來改善，中華企業(yè)旗下在2022年銷售表現(xiàn)較為出色的云萃江灣、光華雅境、海睿濱江等樓盤將在2023年迎來交付。

2023年多樓盤交付在即遭遇業(yè)主集中維權(quán)

雖然2023年中華企業(yè)或伴隨云萃江灣、光華雅境、海睿濱江等項(xiàng)目的交付結(jié)轉(zhuǎn)，有望在收入上有所改善，但不容忽視的是，即將在2023年交付的前述項(xiàng)目目前正面臨著業(yè)主的投訴、維權(quán)。而這一負(fù)面影響一定程度上也會(huì)作用在購房者對(duì)中華企業(yè)的購買意愿上。

受益于上海的業(yè)主預(yù)看房制度，上海業(yè)主可以在交房之前提前查看房屋質(zhì)量、提出問題?！都t周刊》在上海市人民政府官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，“上海信訪”一欄中，關(guān)于中華企業(yè)旗下樓盤的投訴信件不在少數(shù)。

其中，有信訪人在2022年末指出，位于上海寶山區(qū)寶正路108弄的光華雅境房屋漏水。其認(rèn)為，該項(xiàng)目消防連廊和樓梯間防水排水設(shè)計(jì)不當(dāng)，存在漏水隱患，影響房屋質(zhì)量和安全。并建議，檢測(cè)漏水原因，出具整改說明，監(jiān)督開發(fā)商及施工方進(jìn)行整改。對(duì)此，上海市寶山區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)在2023年1月回復(fù)表示，已要求開發(fā)商進(jìn)行整改。

不過在業(yè)主看來，光華雅境的質(zhì)量問題并不僅僅存在于房屋漏水?！都t周刊》從光華雅境業(yè)主的維權(quán)公眾號(hào)“中企業(yè)主OnTheWay”獲悉，據(jù)業(yè)主投訴，光華雅境還存在外立面嚴(yán)重凹凸不平、鼓包、裂縫等諸多問題。

除此之外，中華企業(yè)的另一上海樓盤云萃江灣同樣遭到了諸多業(yè)主的投訴維權(quán)。該樓盤是中華企業(yè)旗下的高端項(xiàng)目，銷售均價(jià)近10萬元/平方米，預(yù)計(jì)于2023年6月交房。有業(yè)主于今年3月在人民網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)官民互動(dòng)平臺(tái)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴表示，云萃江灣項(xiàng)目施工質(zhì)量低劣，外墻效果如紙糊，分縫對(duì)位不齊，純涂料墻面拉低項(xiàng)目檔次，希望開發(fā)商在涂料外墻基礎(chǔ)上噴涂真石漆，提升立面效果。

對(duì)此，上海楊浦回復(fù)表示，建設(shè)單位已按照整改提升方案進(jìn)行施工。為盡快全面消除當(dāng)前色差，建設(shè)單位對(duì)小區(qū)外立面進(jìn)行整體噴涂。預(yù)計(jì)4月中旬完成。

不過截至目前，云萃江灣所存在的相關(guān)問題似乎并未完全解決。一位云萃江灣業(yè)主告訴《紅周刊》，在4月27日晚，小區(qū)的業(yè)主代表和中華企業(yè)進(jìn)行第一次會(huì)談，業(yè)主期待問題早日解決。

盧文曦向《紅周刊》表示，全裝修房之后，樓盤的質(zhì)量瑕疵更加明顯、投訴案例也越來越多。盧文曦認(rèn)為，之所以會(huì)出現(xiàn)上述現(xiàn)象和房企的控成本密切相關(guān)。伴隨土地價(jià)格的水漲船高，房企在控成本上也近乎做到極致，所以會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量維權(quán)的事件越來越多。

不過似乎控成本對(duì)房企盈利能力所能做出的貢獻(xiàn)仍舊杯水車薪。根據(jù)年報(bào)，中華企業(yè)的毛利率仍然出現(xiàn)明顯下滑，2022年毛利率為27.27%，同比減少21.23個(gè)百分點(diǎn)。