《民法典》房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度適用研究

嚴(yán)桂珍 陳丹霞

《民法典》新增的房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度僅有一個(gè)原則性的條文，因而有必要從解釋論的角度對(duì)該制度作進(jìn)一步的細(xì)化。將承租人優(yōu)先承租權(quán)界定為形成權(quán)更利于權(quán)利的實(shí)現(xiàn)；短期租賃的承租人也應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)；以收回房屋不再出租為由阻斷優(yōu)先承租權(quán)的，再次出租應(yīng)當(dāng)有六個(gè)月的間隔期；“租期相同”一般應(yīng)視為同等條件，但對(duì)居住用房租賃可規(guī)定除外情形；“租賃用途”原則上不作為同等條件，用途確實(shí)影響房屋價(jià)值的，可以借鑒《德國(guó)民法典》第四百六十六條“支付替代金錢”的方式處理；租期屆滿，出租人將房屋出租給一定范圍內(nèi)的親屬，或者承租人在租賃期間內(nèi)存在對(duì)租賃關(guān)系影響較大的違約行為，或者承租人對(duì)租賃物的使用構(gòu)成不能容忍的不愛惜租賃物的行為，或者存在不能容忍的不講衛(wèi)生、不講公德的行為，承租人的優(yōu)先承租權(quán)可以被排除；在出租人于間隔期內(nèi)將房屋出租給第三人且第三人已經(jīng)占有租賃房屋的情形下，承租人要求通過實(shí)際履行實(shí)現(xiàn)優(yōu)先承租權(quán)的，其主張應(yīng)否獲得支持當(dāng)根據(jù)第三人善意抑或惡意作區(qū)分。

房屋承租人； 優(yōu)先承租權(quán)； 形成權(quán)； 間隔期； 優(yōu)先承租權(quán)排除

D923A011712

一、 引 言

在我國(guó)百姓的傳統(tǒng)觀念中，安居才能樂業(yè)，有安定的居所是人生的一大追求。若經(jīng)濟(jì)條件允許，人們首先會(huì)選擇購(gòu)置屬于自己的房產(chǎn)。但是，在我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下的背景下，并非所有人均能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，城市流動(dòng)人口及新就業(yè)大學(xué)生的增多，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的沿海大中城市，租房逐漸成為人們不得已的選擇。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)租房人數(shù)約為2.82億人，約為全國(guó)人口的20%。①其中，上海市租房人口更是高達(dá)近1 000萬人，約占常住人口的40.3%。②巨大的租房需求使房屋租賃問題成為各級(jí)政府和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。一方面，政府通過各種政策引導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)健康發(fā)展；另一方面，國(guó)家在立法層面也加強(qiáng)了對(duì)房屋承租人權(quán)益的保護(hù)。2021年生效的《民法典》在保留承租人房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的基礎(chǔ)上，在第七百三十四條第二款增設(shè)了承租人房屋優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定：“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利?！?/p>

《民法典》引入房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)實(shí)意義。從我國(guó)目前的房屋租賃市場(chǎng)看，在居住用房租賃關(guān)系中，承租人處于相對(duì)弱勢(shì)地位，引入優(yōu)先承租權(quán)制度可以加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)。賦予承租人優(yōu)先承租權(quán)等于給承租人吃了一顆定心丸，使他們不必時(shí)刻為租賃關(guān)系的穩(wěn)定性擔(dān)憂。在經(jīng)營(yíng)用房租賃關(guān)系中，承租人可能已經(jīng)憑借自己的努力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)形成了較為穩(wěn)定的客戶群，并逐漸積累了良好的商譽(yù)，若租賃屆滿無法繼續(xù)承租，不僅會(huì)導(dǎo)致其另尋商鋪的交易成本增加，還會(huì)遭遇客戶流失和商譽(yù)損失等一系列問題。但是，《民法典》規(guī)定的承租人優(yōu)先承租權(quán)制度過于原則化，諸多問題有進(jìn)一步細(xì)化的必要，如該項(xiàng)權(quán)利的性質(zhì)、行使條件、權(quán)利排除、權(quán)利的行使效力等等。承租人優(yōu)先承租權(quán)性質(zhì)的界定影響該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方式；權(quán)利行使條件涉及該權(quán)利能否行使，比如，租期、用途等是否應(yīng)當(dāng)納入同等條件予以考量，出租人以收回房屋不再出租為由阻斷優(yōu)先承租權(quán)的，再次出租時(shí)承租人是否仍然享有優(yōu)先承租權(quán)；原承租人曾有不按時(shí)支付租金的“前科”，或者存在不愛惜租賃物、不講衛(wèi)生、不講公德被投訴等情況，其優(yōu)先承租權(quán)是否應(yīng)當(dāng)被排除；租期屆滿，承租人主張優(yōu)先承租權(quán)的，是否有權(quán)主張出租人與第三人之間的合同無效，并要求實(shí)際履行；等等。這些問題均與優(yōu)先承租權(quán)的行使及實(shí)現(xiàn)相關(guān)，不予解決，必定會(huì)給司法實(shí)踐帶來爭(zhēng)議，因此，有必要從解釋論的角度對(duì)承租人優(yōu)先承租權(quán)制度的適用問題展開研究。

二、 房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式：形成權(quán)抑或請(qǐng)求權(quán)的選擇

房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式取決于對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的定性。因此，界定承租人優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)是構(gòu)建優(yōu)先承租權(quán)制度需要解決的一個(gè)重要問題。

（一）權(quán)利定性對(duì)權(quán)利實(shí)現(xiàn)的影響

房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)與我國(guó)法律上原來就有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的立法宗旨一致，均是為了維護(hù)承租人的利益，兩者的定性對(duì)權(quán)利實(shí)現(xiàn)方式的影響也是一樣的。在此，我們以比較成熟的承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為例進(jìn)行說明。關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)主要有兩種觀點(diǎn)：一種是界定為形成權(quán)；另一種是界定為請(qǐng)求權(quán)。將承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)界定為形成權(quán)，抑或請(qǐng)求權(quán)，對(duì)雙方當(dāng)事人有不同的意義。以臺(tái)灣地區(qū)一房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)案件為例：原告對(duì)被告的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，被告將該房屋賣給了第三人，但尚未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。原告向被告主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在被告拒絕接受購(gòu)房款后，原告將購(gòu)房款提存，然后向法院起訴，請(qǐng)求判令被告將系爭(zhēng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下。此案的原告能否實(shí)現(xiàn)自己的訴請(qǐng)，取決于對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定。一審法院采取請(qǐng)求權(quán)說，駁回了原告的訴請(qǐng)，理由是：在原告與被告協(xié)商解決問題時(shí)，被告僅承認(rèn)原告享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但并未表明價(jià)格，兩造之間的買賣契約尚難謂已成立，原告徒憑被告承認(rèn)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一語，請(qǐng)求被告辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，殊有未合。［②王澤鑒：《優(yōu)先承買權(quán)之法律性質(zhì)》，《民法學(xué)說與判例研究》（重排合訂版），北京大學(xué)出版社，2015年，第1514頁。］即法院認(rèn)為，原告享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，僅僅意味著享有請(qǐng)求被告將房產(chǎn)優(yōu)先賣給自己的權(quán)利，而買賣合同的成立尚需被告的承諾，現(xiàn)雙方連價(jià)格都未談妥，合同根本沒有成立，而買賣合同尚未成立，原告當(dāng)然不能要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。但是，二審法院采取形成權(quán)說，判決原告勝訴。依據(jù)形成權(quán)說，只要原告對(duì)此房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在被告將房屋賣給第三人時(shí)，原告依自己的意思表示就可以形成與出租人將房屋出賣給第三人同樣條件為內(nèi)容的買賣合同，而無須義務(wù)人的承諾。在被告不愿配合登記的情況下，原告可以依據(jù)這一房屋買賣合同，直接訴請(qǐng)法院作出令被告為所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的判決。②

（二）界定為形成權(quán)不會(huì)因“法理障礙”而使權(quán)利無法得到救濟(jì)

基于同樣的原理，將房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)界定為形成權(quán)對(duì)承租人更為有利，因?yàn)樵谧赓U期滿時(shí)，出租人將房屋出租給第三人的，只要承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，則無須出租人的承諾，僅依其一方的意思表示就可以與出租人成立一個(gè)內(nèi)容和出租人與第三人之間租賃合同相同的合同，出租人不履行的，承租人可以直接訴請(qǐng)出租人實(shí)際履行或者承擔(dān)違約責(zé)任。而如果將承租人的優(yōu)先承租權(quán)界定為請(qǐng)求權(quán)，在出租人不為承諾的情況下，因合同尚未成立，承租人僅可要求出租人為承諾。然而，有學(xué)者認(rèn)為，將優(yōu)先權(quán)界定為形成權(quán)在法理上存在無法逾越的障礙。理由是：無被侵害性是形成權(quán)的特征。無被侵害性的主要表征是形成權(quán)沒有客體，僅有內(nèi)容，即依權(quán)利人單方意思表示即可使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)。［卡洛斯·阿爾貝托·達(dá)莫塔·平托（Carlos Alberto da Mota Pinto）：《民法總論》，林炳輝等譯，澳門法律翻譯辦公室、澳門大學(xué)法學(xué)院出版，1999年，第95頁。轉(zhuǎn)引自最高人民法院民事審判第一庭編：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社，2009年，第285頁。］所以，形成權(quán)在未行使時(shí)僅為抽象的權(quán)利，他人無從侵犯，而形成權(quán)行使時(shí)又無須他人的協(xié)助，因而形成權(quán)無論存續(xù)還是行使都不存在被侵害的可能性，并非侵權(quán)行為的客體。如果將優(yōu)先權(quán)界定為形成權(quán)，因其不具可侵害性，不能成為侵權(quán)行為的客體，那么在出租人將租賃物出賣給第三人時(shí)，承租人就無法實(shí)現(xiàn)其先買權(quán)。［③最高人民法院民事審判第一庭：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社，2009年，第285頁；第289頁。］基于此，最高人民法院在2009年出臺(tái)司法解釋細(xì)化承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，對(duì)請(qǐng)求權(quán)說加以改良，提出了將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)界定為附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)這一新主張。2009年，最高人民法院民事審判第一庭在其編著的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》一書中提出：“承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，當(dāng)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，其與出租人之間形成買賣合同關(guān)系?！雹鄣?，最高人民法院的觀點(diǎn)遺漏了其中的過程。請(qǐng)求權(quán)是要求特定人為特定行為的權(quán)利。即使承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，也需要出租人為承諾，只是出租人不為承諾的，法院可以判決強(qiáng)制締約而已，并非“當(dāng)承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，其與出租人之間形成買賣合同關(guān)系”。依承租人一方主張即可形成合同關(guān)系的權(quán)利只能是形成權(quán)。應(yīng)當(dāng)講，附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)說比請(qǐng)求權(quán)說更能保護(hù)承租人的利益，因?yàn)橐罁?jù)附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)說，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而請(qǐng)求出租人締約時(shí)，如果出租人不為承諾，法院可以通過判決命其為承諾，雙方之間的買賣合同可因法院的判決而成立，然后基于訴訟經(jīng)濟(jì)，可以在同一訴訟中解決履行問題。因此，在實(shí)務(wù)上將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)界定為形成權(quán)還是界定為附強(qiáng)制締約義務(wù)請(qǐng)求權(quán)對(duì)承租人的影響似乎不大。僅在理論上，將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性為強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，仍然需要兩個(gè)訴才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：一是請(qǐng)求締約；二是請(qǐng)求辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。最高人民法院2009年的態(tài)度雖然是針對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是如果運(yùn)用到優(yōu)先承租權(quán)，也是同樣的道理。

如此，就有一個(gè)理論問題需要澄清：將房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)界定為形成權(quán)是否存在學(xué)者擔(dān)心的“法理上無法逾越的障礙”，即因形成權(quán)不能成為侵權(quán)的對(duì)象而使優(yōu)先承租權(quán)在受到侵害時(shí)得不到救濟(jì)。

“形成權(quán)者，系依權(quán)利人一方的意思表示，得使法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅之權(quán)利作用，其行使系一方之行為而為，通常系一方之意思表示而行使之?！雹萘终\(chéng)二：《論形成權(quán)》，《民法總則爭(zhēng)議問題研究》，清華大學(xué)出版社，2004年，第55頁；第54頁。］形成權(quán)并非一種真正的權(quán)利，而是一種權(quán)能?！啊穹ㄉ蠙?quán)利之作用，迄今通說認(rèn)為有請(qǐng)求權(quán)、抗辯權(quán)、形成權(quán)及支配權(quán)等，其雖稱之為權(quán)，究其實(shí)質(zhì)并非權(quán)利，而為一種權(quán)能，即權(quán)利產(chǎn)生之作用，僅因?qū)W理上方便而稱其為權(quán)?！雹菥退茉旆申P(guān)系而言，本著私法自治的原則，私法對(duì)于法律活動(dòng)參與者的授權(quán)可以區(qū)分為兩個(gè)層面：其一為普遍的授權(quán)，如簽訂合同的能力等；其二為特別授權(quán)，如賦予特定主體單方面成立合同或解除合同的權(quán)利等。第二個(gè)層面的授權(quán)是基于某些特別的原因，即所謂的塑造原因，而賦予特定當(dāng)事人的權(quán)利，即形成權(quán)。至于為什么授予當(dāng)事人獨(dú)立塑造法律關(guān)系的權(quán)限，拉倫茨曾經(jīng)指出：“這種權(quán)力或者產(chǎn)生于先前訂立的合同，或者產(chǎn)生于法律的直接規(guī)定?！保邰呱旰６鳎骸端椒ㄖ械臋?quán)力：形成權(quán)理論之新開展》，北京大學(xué)出版社，2011年，第98頁；第92頁。］

形成權(quán)的形成效力因權(quán)利人一方之意思表示即可發(fā)生。正如學(xué)者所言：“形成權(quán)不對(duì)應(yīng)義務(wù)，而僅僅是法律行為潛在受領(lǐng)人的一種不利的地位。”⑦“法律對(duì)形成權(quán)相對(duì)人的拘束體現(xiàn)在，當(dāng)對(duì)方當(dāng)事人基于形成權(quán)將對(duì)法律關(guān)系的變化強(qiáng)加給他時(shí)，他所能做的只是必須接受這種法律后果。”［申衛(wèi)星：《對(duì)民事法律關(guān)系構(gòu)成內(nèi)容的反思》，《比較法研究》，2004年第1期，第45頁。轉(zhuǎn)引自申海恩：《私法中的權(quán)力：形成權(quán)理論之新開展》，北京大學(xué)出版社，2011年，第112頁。］“在形成權(quán)法律關(guān)系之中，相對(duì)人僅僅是一種被動(dòng)接受的狀態(tài)，其任何行為對(duì)于形成效力都不會(huì)發(fā)生影響?！保凵旰６鳎骸端椒ㄖ械臋?quán)力：形成權(quán)理論之新開展》，北京大學(xué)出版社，2011年，第112-113頁。］“形成權(quán)僅得由權(quán)利人行使，第三人無從加以侵害，故非屬第184條第1項(xiàng)前段所稱的權(quán)利?！保邰萃鯘设b：《民法總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001年，第97頁；第92頁。］例如，一方當(dāng)事人依據(jù)《民法典》第五百六十三條請(qǐng)求解除合同，其解除合同的意思表示生效時(shí)，雙方的合同關(guān)系即終止，其享有的形成權(quán)已經(jīng)因?yàn)樾惺苟?，沒有受侵害的可能性。如果在行使之前相對(duì)方逼迫權(quán)利方不得提出解除合同，其所侵害的也不是權(quán)利人的形成權(quán)，而是權(quán)利人提出解除合同的自由權(quán)?？梢?，形成權(quán)確實(shí)不具有被侵害性，不是侵權(quán)行為的客體。

問題是，在出租人以自住名義將房屋收回后又將房屋出租給第三人，或者在承租人主張優(yōu)先承租權(quán)時(shí)出租人仍然將房屋出租給第三人的情況下，是否除了讓出租人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任就無法實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人的救濟(jì)？答案是否定的。在出租人阻礙承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情況下，無論是將優(yōu)先承租權(quán)界定為形成權(quán)還是請(qǐng)求權(quán)，不通過侵權(quán)責(zé)任法，照樣可以對(duì)承租人予以救濟(jì)。

如果我們將承租人的優(yōu)先承租權(quán)界定為形成權(quán)，在出租人堅(jiān)持將房屋出租給第三人時(shí)，承租人可以通過單方的意思表示行使優(yōu)先承租權(quán)，從而形成一個(gè)內(nèi)容和出租人與第三人之間租賃合同相同的合同，出租人不履行的，承租人可以訴請(qǐng)出租人實(shí)際履行或者承擔(dān)違約責(zé)任。如果我們將優(yōu)先承租權(quán)界定為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，后果也是一樣?！罢?qǐng)求權(quán)系由基礎(chǔ)權(quán)利而發(fā)生。依其所由發(fā)生基礎(chǔ)權(quán)利的不同，可以分為債權(quán)請(qǐng)求權(quán)、物上請(qǐng)求權(quán)、人格權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)及身份上的請(qǐng)求權(quán)等?！雹萑绻麑?yōu)先承租權(quán)界定為請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)從屬于原租賃合同的債權(quán)，債權(quán)上的請(qǐng)求權(quán)原則上與債權(quán)同時(shí)成立，只是在出租人將房屋出租給第三人時(shí)才可以行使。此項(xiàng)債權(quán)的內(nèi)容是由法律規(guī)定的。首先，優(yōu)先承租權(quán)條款不是任意性的規(guī)定，而是強(qiáng)制性的規(guī)定。其次，該條款是效力性規(guī)定還是管理性規(guī)定，僅與優(yōu)先承租權(quán)是否可以事先拋棄有關(guān)，與責(zé)任無關(guān)。在出租人將房屋出租給第三人時(shí)，承租人可以行使請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求出租人與自己訂立租賃合同。又因該請(qǐng)求權(quán)是附有強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，租賃合同可以通過法院的判決而成立。承租人再據(jù)此請(qǐng)求出租人履行租賃合同，出租人不履行的，承擔(dān)的同樣是違約責(zé)任。

有鑒于此，筆者認(rèn)為在理論上將房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的性質(zhì)界定為形成權(quán)更合適，因?yàn)榻缍樾纬蓹?quán)，不需要出租人的承諾即能成立租賃合同，承租人可以通過一個(gè)訴獲得救濟(jì)，而如果界定為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，則需要兩個(gè)訴：請(qǐng)求訂立合同和請(qǐng)求履行。當(dāng)然，從實(shí)踐層面看，只要法院運(yùn)用訴訟經(jīng)濟(jì)理論，將兩個(gè)不同的訴一并解決，對(duì)承租人也無實(shí)質(zhì)影響。

（三）對(duì)最高人民法院觀點(diǎn)的評(píng)析

《民法典》生效后，最高人民法院“民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組”在其主編的《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用（三）》中并未沿襲原來最高人民法院對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)界定的觀點(diǎn)，而是建議將房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)界定為附條件的形成權(quán)：“承租人的優(yōu)先承租權(quán)是否在權(quán)利上亦可界定為請(qǐng)求權(quán)，尚未見定論。我們認(rèn)為，從更好保護(hù)承租人權(quán)利的角度看，為實(shí)現(xiàn)這一立法目的和立法價(jià)值，宜將該權(quán)利界定為附條件的形成權(quán)，即在法律規(guī)定條件成就時(shí)，承租人單方作出的締約意思表示即可在出租人和承租人之間成立租賃合同關(guān)系?！保圩罡呷嗣穹ㄔ好穹ǖ湄瀼貙?shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組：《中華人民共和國(guó)民法典合同編理解與適用（三）》，人民法院出版社，2020年，第1606頁。］但是最高人民法院的這一表述容易引起概念混亂，原因是，形成權(quán)是不能附條件的。形成權(quán)之行使不允許附條件，并不是基于法律的直接規(guī)定，而是從應(yīng)當(dāng)給予法律關(guān)系相對(duì)人確定的法律狀態(tài)這一基本原則中推導(dǎo)出來的。“從利益衡量的角度來看，形成權(quán)的附條件行使將導(dǎo)致法律結(jié)果的多種可能性。如果允許形成權(quán)附條件行使，相對(duì)人就必須為所有的形成結(jié)果作出準(zhǔn)備。但相對(duì)人處于這一特別不利之地位，并無任何正當(dāng)化的理由。就相對(duì)人利益之保護(hù)而言，為了避免準(zhǔn)備那些毫無必要之措施而支出的費(fèi)用，在形成權(quán)行使場(chǎng)合，禁止行使形成權(quán)的行為附加條件是合理的選擇?！保凵旰６鳎骸端椒ㄖ械臋?quán)力：形成權(quán)理論之新開展》，北京大學(xué)出版社，2011年，第213頁。］其實(shí)，從最高人民法院“在法律規(guī)定條件成就時(shí)”這一后續(xù)說明性表述看，其所指的“附條件”，應(yīng)當(dāng)是指法律規(guī)定的形成權(quán)的行使條件，而非通常意義上所指的作為法律行為附款之條件。

三、 房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使條件

《民法典》關(guān)于承租人優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定位于法典合同編租賃合同部分，但是，該條款明確了其適用范圍僅限于房屋租賃關(guān)系，不適用于其他物品的租賃關(guān)系。房屋租賃依據(jù)租賃房屋的性質(zhì)，可分為公有房屋租賃和私有房屋租賃。公有房屋租賃多具有社會(huì)福利性質(zhì)或者社會(huì)保障性質(zhì)，其租賃關(guān)系不完全等同于民事法律關(guān)系，應(yīng)由專門的法律進(jìn)行規(guī)制，故《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)僅適用于私有房屋租賃關(guān)系。此外，依據(jù)租賃房屋的用途，房屋租賃又可分為居住用房租賃和經(jīng)營(yíng)用房租賃，由于《民法典》未對(duì)二者進(jìn)行區(qū)分，因而無論是居住用房租賃還是營(yíng)業(yè)用房的租賃，承租人均享有優(yōu)先承租權(quán)。

《民法典》第七百三十四條第二款僅規(guī)定租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利，并未明確其具體行使條件，存在諸多問題需要探討，如短期租賃，甚至極短期租賃的承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)；出租人以自住為由收回房屋，一個(gè)月后或者三個(gè)月后又將房屋出租給第三人，出租人是否仍然享有優(yōu)先承租權(quán)；“租期、用途”是否屬于同等條件；等等。這些問題均有進(jìn)一步研究的必要。

（一）短期租賃的房屋承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)

立法賦予房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的宗旨是保護(hù)承租人的利益，使他們免于居無定所的不安或者精心積累了商譽(yù)的業(yè)務(wù)因經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的變化而中斷。但是，如果居住用房的承租人原來沒有長(zhǎng)期居住的打算，承租人在訂立合同時(shí)簽訂的是三個(gè)月、半年的短期租賃合同，甚至是一個(gè)星期、一個(gè)月的極短期租賃合同，那么，在租賃到期出租人向第三人出租該房屋時(shí)，承租人是否同樣享有優(yōu)先承租權(quán)？對(duì)此問題，國(guó)外立法大多采取居住用房租賃和經(jīng)營(yíng)用房租賃分別規(guī)定的政策。一般而言，最短租賃期限要求僅對(duì)經(jīng)營(yíng)用房租賃適用，在居住用房租賃中并無最短租賃期限的要求。有學(xué)者指出，在住房租賃制度中對(duì)處于弱勢(shì)地位的承租人予以特別保護(hù)是國(guó)際通行做法，現(xiàn)代住宅租賃立法的價(jià)值取向更傾向于承租人本位，也更強(qiáng)調(diào)租賃房屋的社會(huì)屬性。［ 劉芮：《論中國(guó)住房租賃制度之改革》，《法學(xué)論壇》，2019年第1期，第140頁。］在居住用房租賃中，在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)地位上處于弱勢(shì)的房屋承租人往往更渴望建立長(zhǎng)期和穩(wěn)定的租賃關(guān)系，而出租人則為了便于提高租金或其他原因不愿簽訂租期過長(zhǎng)的租賃合同。如果規(guī)定房屋租賃合同必須滿足一定期限承租人才可享有優(yōu)先承租權(quán)，則可能出現(xiàn)出租人為規(guī)避承租人優(yōu)先承租權(quán)制度而僅同意訂立短期租賃合同的情況，如此，反而與立法設(shè)立承租人優(yōu)先承租權(quán)制度的初衷相悖。因此，不宜規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)的享有必須滿足最低租賃期限的條件。而且，不做這樣的規(guī)定對(duì)出租人也沒有很大的影響。雖然原來租賃合同只有一個(gè)星期或者一個(gè)月，而現(xiàn)在第三人愿意訂立租期一年的合同，因?yàn)橛型葪l件的限制（下文建議將租期相同納入同等條件），承租人必須同樣訂立一年的合同才能行使優(yōu)先承租權(quán)，因而出租人將房屋租賃給承租人還是第三人，對(duì)其影響不大。至于原租客生活習(xí)慣不良、不愛惜租賃物或者存在不按期支付租金的情況，可以通過優(yōu)先承租權(quán)的排除規(guī)則予以解決。應(yīng)當(dāng)說明的是，類似通過“愛彼迎”（Airbnb）網(wǎng)站提供短期住房出租的民宿類租賃活動(dòng)，不受優(yōu)先承租權(quán)制度的規(guī)制，這類房屋租賃實(shí)質(zhì)上是從事旅館經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

就經(jīng)營(yíng)用房租賃而言，國(guó)外立法多有最低期限的要求。例如，英國(guó)規(guī)定租賃更新權(quán)的享有必須以連續(xù)占有和使用租賃房屋滿12個(gè)月為前提［戚兆岳：《不動(dòng)產(chǎn)租賃制度研究》，法律出版社，2009年，第56頁。］；法國(guó)規(guī)定商事租賃的期限不得低于9年才可享有租賃續(xù)展權(quán)。不同于居住用房租賃關(guān)系，經(jīng)營(yíng)房屋租賃的雙方當(dāng)事人大部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)，即使有部分承租人經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)地位，也因參與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有一定的預(yù)判力。在簽訂租賃合同前，他們通常會(huì)進(jìn)行充分的核算，以將裝修資金、經(jīng)營(yíng)成本等在租賃期限內(nèi)分?jǐn)偼戤?，正因如此，?jīng)營(yíng)用房租賃的期限普遍長(zhǎng)于居住用房租賃。事實(shí)上，一般的商業(yè)租賃期限均不會(huì)很短。筆者以“商鋪?zhàn)赓U”為關(guān)鍵詞，在北大法寶數(shù)據(jù)庫以房屋租賃合同糾紛為案由的案件中隨機(jī)抽取了50個(gè)案例進(jìn)行分析，這50個(gè)案例所涉經(jīng)營(yíng)用房租賃的平均期限為5.04年，其中租賃期限為5年的占比達(dá)38%。因此，似乎沒有必要再去要求經(jīng)營(yíng)用房租賃需達(dá)一定年限承租人才享有優(yōu)先承租權(quán)。況且，賦予經(jīng)營(yíng)用房租賃的承租人優(yōu)先承租權(quán)的主要原因是對(duì)其努力經(jīng)營(yíng)所形成的商譽(yù)的保護(hù)，一般情況下這種商譽(yù)是通過長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)積累的，但是，也不排除短期經(jīng)營(yíng)取得良好商譽(yù)的情況發(fā)生，因此沒有必要規(guī)定經(jīng)營(yíng)用房的租賃需達(dá)到一定期限，承租人才享有優(yōu)先承租權(quán)。

（二）以收回房屋不再出租阻斷優(yōu)先承租權(quán)，再次出租的間隔期

出租人在租賃到期后有決定是否繼續(xù)出租的自由，這是其所享有的房屋所有權(quán)權(quán)能的體現(xiàn)。房屋優(yōu)先承租權(quán)的“優(yōu)先”一詞表明，只有當(dāng)出租人將房屋出租給第三人時(shí)，承租人才能行使優(yōu)先承租權(quán)。換言之，如果出租人收回房屋不再出租，則不存在優(yōu)先承租權(quán)的行使問題。然而，這里并非沒有空子可鉆，法律規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)，規(guī)避法律的現(xiàn)象就可能出現(xiàn)。已有的司法實(shí)踐中曾出現(xiàn)這樣的情況：房屋租賃到期后，出租人不愿繼續(xù)出租給承租人，遂以收回房屋自用為由拒絕續(xù)租，但短期內(nèi)又將房屋出租給第三人。（2016）京03民終8252號(hào)“北京萬州太白居美食有限公司訴中海海員對(duì)外技術(shù)服務(wù)有限公司北京招待所合同糾紛”案即為一例。此案中，原租賃合同約定了承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，但是，租賃到期時(shí)，中海北京招待所以收回自用的名義拒絕續(xù)租給承租人，但在收回僅兩個(gè)月后，又將房屋出租給第三人。表面上看，中海北京招待所的行為似乎并不違反合同，因?yàn)楹贤瑑H約定租賃到期后出租人繼續(xù)出租的，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。而在此案中，租賃到期后出租人沒有向第三人出租，而是收回自用了，再次出租是在自用兩個(gè)月后。也因此法院最終判決中海北京招待所勝訴。該案實(shí)際上是當(dāng)事人鉆了合同規(guī)定不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆┒础４税钢?，出租人以收回自用為由阻斷了承租人的?yōu)先承租權(quán)，然后短期內(nèi)又向第三人出租，是否存在故意規(guī)避承租人優(yōu)先承租權(quán)實(shí)現(xiàn)之操作令人懷疑。收回出租的房屋不再出租是出租人實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)支配權(quán)能的體現(xiàn)，在出租人收回房屋不再出租或者收回自用的情況下，承租人不存在優(yōu)先承租權(quán)，這無論于情于理都是說得通的，也是各國(guó)立法的慣例。但若不對(duì)其收回后再次出租的最短期限作出一定的限制，則很容易出現(xiàn)類似上述案件中出租人濫用所有權(quán)人地位規(guī)避承租人優(yōu)先承租權(quán)行使的現(xiàn)象，從而使得承租人優(yōu)先承租權(quán)制度落空。因此，法律應(yīng)對(duì)出租人以不再出租名義收回房屋，再次出租的期間作出一定的限制，在限制期間內(nèi)出租人再次出租的，視為“繼續(xù)出租”，承租人仍然享有優(yōu)先承租權(quán)。雖然承租人不一定主張實(shí)際履行，如要求搬回續(xù)租，但可以向出租人主張損害賠償，如此，才能消除出租人規(guī)避法律的動(dòng)力。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)關(guān)于土地方面的有關(guān)規(guī)定第117條規(guī)定了耕地承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，并規(guī)定阻斷承租人優(yōu)先承租權(quán)的間隔期為一年：“收回自耕之耕地再出租時(shí)，原承租人有優(yōu)先承租之權(quán)；自收回自耕之日起未滿一年而再出租時(shí)，原承租人得以原租用條件承租?！保矍衤斨牵骸缎掠唫ǜ髡摚ㄉ希罚袊?guó)人民大學(xué)出版社，2006年，第337頁。］

至于該期間應(yīng)為多久才合適，則應(yīng)當(dāng)充分考慮出租人與房屋承租人雙方的利益，兼顧對(duì)承租人保護(hù)和出租人權(quán)利限制的平衡。期間不宜設(shè)置過長(zhǎng)，生活中變化常有發(fā)生，出租人對(duì)房屋使用的規(guī)劃也可能因生活、工作的改變而進(jìn)行調(diào)整，如果設(shè)置過長(zhǎng)的期限則會(huì)造成對(duì)出租人過多的限制，從而損害出租人的利益。但也不宜將期限設(shè)置得過短，期限設(shè)置過短不足以使出租人承擔(dān)規(guī)避法律的成本?！抖砹_斯民法典》第六百二十一條第三款規(guī)定，如果出租人因不出租住房的決定而拒絕與承租人延續(xù)合同，但自與承租人簽訂的合同期限屆滿之日起1年內(nèi)又與其他人簽訂了住房租賃合同時(shí)，承租人有權(quán)要求確認(rèn)該合同無效并（或者）要求賠償因拒絕其續(xù)簽合同而引起的損失。本文認(rèn)為一年似乎有點(diǎn)長(zhǎng)，六個(gè)月是比較可以接受的期限。確定期限長(zhǎng)短的原則是利益平衡，以及防止規(guī)避法律。六個(gè)月的租金損失在目前的租賃市場(chǎng)已經(jīng)是不小的損失，應(yīng)當(dāng)可以起到有效阻止出租人規(guī)避法律的成本作用。至于承租人是否可以主張出租人與第三人的租賃合同無效，抑或只可以請(qǐng)求損害賠償，則屬于優(yōu)先承租權(quán)的效力問題，下文將進(jìn)行探討。

（三）租期、用途等是否應(yīng)當(dāng)納入同等條件

房屋優(yōu)先承租權(quán)的設(shè)立是為了保障房屋承租人的利益，但也不得損害出租人的權(quán)利，否則有違公平理念，因而以出租人與第三人達(dá)成的同等條件續(xù)租是房屋優(yōu)先承租權(quán)得以行使的一個(gè)重要條件。

同等條件一般是指租金相同和租金支付方式相同。值得探討的是租期、用途等相同是否屬于同等條件。對(duì)出租人而言，租賃期限的長(zhǎng)短影響其對(duì)租賃房屋的管理、對(duì)租金收益的預(yù)期以及租金收入的穩(wěn)定性，因此，租期是房屋租賃合同的重要內(nèi)容之一。從保護(hù)出租人合法權(quán)益的角度考慮，應(yīng)當(dāng)將“租期相同”視為同等條件。但如此解釋也可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：為了規(guī)避房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使，出租人與第三人簽訂為期十年甚至更長(zhǎng)的租賃合同并私下口頭約定一年后解除。如果將租期相同作為同等條件，居住房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)很可能會(huì)落空，經(jīng)營(yíng)用房承租則不一定，因?yàn)檫@里有一個(gè)違法成本問題。就經(jīng)營(yíng)用房租賃而言，雙方不太可能在租期上串通造假，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)用房一般體量較大，房屋出租不易，如果出租人與第三人書面簽訂十年的租賃合同，私下口頭約定三年后解除，一旦三年后出租人不承認(rèn)雙方存在造假，而承租人又拿不出證據(jù)，承租人則需按照約定的租賃合同履行，否則承擔(dān)違約責(zé)任。因此，如果承租人沒有打算長(zhǎng)期租賃，虛設(shè)租期對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)太大，承租人作為理性經(jīng)濟(jì)人應(yīng)當(dāng)有這樣的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。但是居住用房租賃不完全一樣：一方面，租期造假，對(duì)承租人影響不大，因?yàn)榫幼∮梅孔饨鹨话闶强礉q；另一方面，對(duì)出租人而言，出租居住用房不是一件困難的事，出租人沒必要堅(jiān)持書面約定的長(zhǎng)租期。當(dāng)然，租期造假對(duì)出租人不是沒有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，即如果承租人堅(jiān)持履行書面長(zhǎng)期合同，則出租人在租賃期內(nèi)無法漲租金。一般而言，居住用房租賃，出租的房屋體量不大，與經(jīng)營(yíng)用房的體量不可同日而語，即使有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)也不如經(jīng)營(yíng)用房租賃大，而且出租人規(guī)避法律將居住用房出租給第三人，往往是基于親友關(guān)系或者其他人情關(guān)系，在這種情況下，第三人毀約（指私下的約定）的可能性較小，也因此雙方串通在租期上造假的可能性才較大。有鑒于此，本文認(rèn)為，對(duì)于經(jīng)營(yíng)用房租賃，“租期相同”可以視為同等條件，至于居住用房租賃，一般情況下，“租期相同”也應(yīng)當(dāng)視為同等條件，但是，如果存在類似十年或者十年以上這種不太符合居住用房租賃期限的約定，則可由法官根據(jù)實(shí)際情況對(duì)續(xù)租合同的租期作出相應(yīng)的調(diào)整。如此規(guī)定，出租人也就少了與第三人串通的動(dòng)力，因?yàn)樗麄冎?，通過租期造假來阻斷承租人的優(yōu)先承租權(quán)不一定能成功，還可能卷入訴訟糾紛。

至于房屋用途、環(huán)境污染狀況、承租人經(jīng)濟(jì)實(shí)力、承租人信譽(yù)等，本文認(rèn)為，如果強(qiáng)求這些條件都完全相同，房屋承租人則幾乎沒有行使房屋優(yōu)先承租權(quán)的可能性，容易造成該項(xiàng)權(quán)利的落空。因此，租金、支付方式以及租期以外的其他條件是否需要相同，要看這些條件是否會(huì)對(duì)出租人的利益產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的、較為重要的影響。如果存在實(shí)質(zhì)性的、較為重要的影響，那么這些條件應(yīng)當(dāng)相同。但是，這些條件很難事先在立法上窮盡，對(duì)此，本文建議可以仿效《德國(guó)民法典》第四百六十六條關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定的立法精神：“第三人在合同中有義務(wù)履行一項(xiàng)從給付，而先買權(quán)人沒有能力履行此項(xiàng)從給付的，代之從給付，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付其價(jià)額。從給付不能以金錢估定的，不得行使先買權(quán)；但即使沒有從給付仍會(huì)與第三人訂立合同的，從給付的約定不在考慮范圍之內(nèi)?！奔赐ㄟ^司法解釋規(guī)定，如果出租人與第三人訂立的合同中有房屋承租人不能達(dá)到的條件時(shí)，若該條件能夠以金錢代替的，在支付替代的金錢后視為條件相同。不能以金錢代替的，不能行使優(yōu)先承租權(quán)，但是，該條件必須是對(duì)租賃合同目的的實(shí)現(xiàn)存在實(shí)質(zhì)性、較為重要的影響，如果無影響或雖然有影響但不屬于實(shí)質(zhì)性的、較為重要的，則不必苛求這些條件也相同。至于是否存在實(shí)質(zhì)性、較為重要的影響，由法官根據(jù)具體案件進(jìn)行裁量。以用途為例（此問題僅存在于經(jīng)營(yíng)用房租賃），房屋用途原則上不應(yīng)當(dāng)作為同等條件的考量因素。這里涉及利益衡量問題：對(duì)承租人而言，其愿意繼續(xù)承租，往往是經(jīng)營(yíng)狀況良好，允許其繼續(xù)承租，可以保護(hù)其已經(jīng)積累的良好商譽(yù)、穩(wěn)定的客戶群。對(duì)出租人而言，只要租金、租期等相同，基本能夠保證其利益不受影響。因此，只要用途對(duì)出租人的影響不是特別大，不應(yīng)當(dāng)作為同等條件。如此規(guī)定，各方的利益均能夠得到滿足，且從發(fā)展經(jīng)濟(jì)的角度上講，創(chuàng)造良好的營(yíng)商環(huán)境對(duì)整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是有利的。但是，如果原來租賃的用途確實(shí)影響房屋損耗的，如原租賃的房屋是用于賣水產(chǎn)，而新的租賃合同約定的用途是賣小飾品，前者因?yàn)槌睗駥?duì)房屋的裝修損耗比較大，將來重新出租可能需要對(duì)房屋裝修進(jìn)行翻新，而后者則對(duì)房屋的裝修損耗比較小，此時(shí)，可以將用途作為同等條件予以考慮。但是該用途條件是能夠用金錢代替的，法院可以要求原承租人承諾續(xù)租到期后對(duì)房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕謴?fù)性裝修，或者支付適當(dāng)?shù)难b修費(fèi)（即替代金），在支付替代的金錢后視為條件相同。

在《民法典》生效后，浙江省衢州市法院審理了一起房屋優(yōu)先承租權(quán)案件［中國(guó)法院網(wǎng)：《衢州市柯城區(qū)法院審結(jié)一起房屋租賃合同案——租戶訴請(qǐng)同等條件下優(yōu)先承租權(quán)獲支持》，https：//www.chinacourt.org/article/detail/2022/12/id/7081571.shtml，2022年12月30日。］：2016年12月8日，丁某承租陳某一沿街店面經(jīng)營(yíng)超市，租期五年，于2022年1月30日到期，第五年租金為35萬元。2020年1月8日，丁某得知，陳某準(zhǔn)備在租期屆滿后將店鋪另租給第三人孫某并已簽訂租賃合同，租賃期為五年，租期自2022年2月1日起，第一年租金40萬元，之后逐年遞增5%。丁某隨即表示愿意以同等條件繼續(xù)承租該商鋪，陳某表示拒絕。丁某認(rèn)為自己應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先承租權(quán)并訴至法院，要求繼續(xù)租賃訟爭(zhēng)商鋪。2022年1月23日，陳某與第三人孫某解除租賃合同。陳某提起反訴，要求丁某騰空房屋并支付使用費(fèi)。法院認(rèn)為，丁某在與陳某租賃合同期限屆滿后，享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。陳某在未通知丁某的情況下，與孫某簽訂租賃合同，損害了丁某的優(yōu)先承租權(quán)。丁某同意以陳某與孫某達(dá)成的同等條件優(yōu)先承租，在符合法律規(guī)定的條件成就時(shí)，單方向陳某作出締約意思表示，雙方之間的租賃關(guān)系即已成立，新的租賃關(guān)系確立的租金標(biāo)準(zhǔn)明顯高于原合同，不損害陳某的利益。法院最終支持了丁某的訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)丁某享有優(yōu)先承租權(quán)，可以根據(jù)新合同繼續(xù)承租房屋。在該案中，原租賃合同約定的用途是經(jīng)營(yíng)超市，新的租賃合同沒有約定租賃用途，顯然，法院在審理該案時(shí)沒有將租賃用途作為同等條件予以考慮。

四、 房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)的排除

為了平衡租賃關(guān)系雙方當(dāng)事人的利益，立法需要合理地分配他們之間的權(quán)利和義務(wù)。在規(guī)定房屋承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)其權(quán)利的享有規(guī)定一定條件下的排除。德國(guó)、英國(guó)、美國(guó)等國(guó)家立法主要是通過“正當(dāng)理由規(guī)則”對(duì)居住用房租賃承租人續(xù)租權(quán)的獲得予以一定的限制，即如果滿足法律規(guī)定的特定事由，出租人可以終止租賃關(guān)系或拒絕承租人的續(xù)租請(qǐng)求。部分采納正當(dāng)理由規(guī)則的國(guó)家采用列舉式的立法模式對(duì)正當(dāng)理由的內(nèi)涵予以界定。具體而言，大體上可分為兩類：一類為房屋承租人的不適當(dāng)行為，例如連續(xù)欠繳房租等；另一類則是出租人受保護(hù)的權(quán)利，例如收回自用。

結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，本文認(rèn)為，除了收回不再出租（不管是否自用），還應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面對(duì)房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行排除。

（一）承租人存在對(duì)租賃合同影響較大的違約行為或者其他不能容忍的行為

房屋租賃合同是繼續(xù)性合同，具有較強(qiáng)的人身信賴性。租賃合同的人身信賴性，主要是指對(duì)承租人的信賴，即租賃合同能否繼續(xù)很好地履行下去，與承租人的個(gè)人品性密切相關(guān)，如承租人是否講誠(chéng)信，及時(shí)支付租金；是否愛惜租賃物，包括房屋、屋內(nèi)家具；是否講衛(wèi)生，保持屋內(nèi)環(huán)境整潔；是否講公德，不被鄰居投訴；等等。支付租金涉及租賃合同主給付義務(wù)的履行，其他則與從給付義務(wù)、附隨義務(wù)的履行有關(guān)。不履行上述義務(wù)，均可能構(gòu)成違約。此時(shí)，出租人是否有權(quán)拒絕房屋承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，是我們需要研究的。基于租賃合同的人身信賴性，如果出租人面對(duì)的是一個(gè)“不合格”的租客，那么，不允許其拒絕續(xù)租，顯然對(duì)出租人過于不利。但是，如果輕微的違約就可排除出租人的優(yōu)先承租權(quán)，似乎也對(duì)承租人過于苛刻。因此，本文建議司法解釋可以規(guī)定：如果承租人存在對(duì)租賃合同影響較大的違約行為的，出租人有權(quán)拒絕承租人主張優(yōu)先承租權(quán)。至于具體哪些違約行為可以排除優(yōu)先承租權(quán)，基于社會(huì)生活的復(fù)雜性，應(yīng)當(dāng)交由法官根據(jù)違約的程度進(jìn)行裁判。舉例而言，如果承租人在租賃期間存在多次不按期支付租金的違約行為，即使出租人在合同履行過程中未援引根本違約事由解除合同，而是在租賃期限屆滿時(shí)才以此為由拒絕承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的，法院還是應(yīng)當(dāng)支持。反之，考慮到房屋承租人多為經(jīng)濟(jì)上之弱者，偶爾可能有經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)困難的情況存在，如果僅是一兩次未按期支付租金，不應(yīng)過于苛刻而剝奪其優(yōu)先承租權(quán)。至于不愛惜租賃物，如果達(dá)到《民法典》合同編第七百一十一條規(guī)定的程度的，首先按照《民法典》合同編第七百一十一條規(guī)定處理：“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失?！背鲎馊嗽谧赓U期間沒有主張解除合同的，在租賃期滿時(shí)，可以主張排除承租人的優(yōu)先承租權(quán)。即使沒有達(dá)到第七百一十一條規(guī)定的程度，但是按照社會(huì)生活的一般標(biāo)準(zhǔn)，承租人對(duì)租賃物的使用構(gòu)成不能容忍的不愛惜租賃物的行為的，也應(yīng)當(dāng)允許出租人拒絕承租人優(yōu)先承租，因?yàn)槭欠駩巯ё赓U物直接影響租賃物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、使用壽命，對(duì)出租人的利益影響甚大。至于不講衛(wèi)生、不講公德的行為，如果情節(jié)嚴(yán)重，達(dá)到令人不能容忍的程度的，同樣應(yīng)當(dāng)允許出租人拒絕其優(yōu)先承租。如屋內(nèi)經(jīng)常發(fā)生污水橫流、承租人經(jīng)常在夜晚舉行聚會(huì)并將音樂開得很響而屢屢被鄰居向物業(yè)、公安或者出租人投訴等情況的，均應(yīng)當(dāng)允許出租人主張排除承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

（二）出租給一定范圍的親屬

我國(guó)是典型的以親情和人情為紐帶建立起來的熟人社會(huì)，有著自己獨(dú)特的文化傳統(tǒng)和文化背景，緊密的親屬聯(lián)系是我國(guó)親屬文化的特征也是精髓。中國(guó)傳統(tǒng)文化最重視親情倫理，而親情倫理也正是構(gòu)建和諧社會(huì)的第一紐帶。［何勤華、葛洪義、王利明等：《法學(xué)家眼中的和諧社會(huì)》，《法學(xué)》，2005年第5期，第11頁。］基于血緣親情，出租人希望優(yōu)先將房屋出租給自己的親屬，甚至以低于市場(chǎng)價(jià)格的條件出租，這種情況在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中也是可能出現(xiàn)的。這種租賃雖然不同于出租人收回自用，但也有一定的特殊性，即帶有濃厚的身份屬性，而這種特殊的身份關(guān)系并非金錢所能衡量的，因此，如果出租人將房屋收回出租給自己的親屬，房屋承租人不得主張優(yōu)先承租權(quán)。但是，為平衡出租人與房屋承租人的利益，避免過分削弱房屋承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的可能性，親屬的范圍不宜過大。親屬關(guān)系范圍很廣，各國(guó)法律往往根據(jù)本國(guó)的風(fēng)俗民情和傳統(tǒng)習(xí)慣對(duì)親屬的范圍作出限定。我國(guó)法律一直使用近親屬這一概念，《民法通則》界定的近親屬的范圍僅限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女?！睹穹ǖ洌ú莅福吩?jīng)擴(kuò)大了近親屬的范圍，將公婆、岳父母、兒媳、女婿視為近親屬。但是，最終頒布的《民法典》仍然維持了《民法通則》的規(guī)定。僅將上述近親屬作為排除優(yōu)先承租權(quán)的范圍，則似乎太窄。本文建議司法解釋將這一范圍擴(kuò)展至叔侄、甥舅輩之間，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)生活中，叔叔優(yōu)先甚至低價(jià)將房屋出租給剛工作的侄子也是可以接受的，符合我國(guó)社會(huì)的一般人情觀念。

五、 房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)行使的效力

不同于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使不涉及物權(quán)變動(dòng)，即不涉及不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題。因此，所謂優(yōu)先承租權(quán)的效力，主要指其對(duì)第三人債權(quán)的影響，具體而言包含兩個(gè)方面的問題：一是承租人是否可以主張出租人與第三人之間的租賃合同無效；二是如果出租人與第三人之間的租賃合同有效，在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)而出租人不履行義務(wù)時(shí)承租人可否要求實(shí)際履行。

（一）關(guān)于出租人與第三人之間的租賃合同的效力

從國(guó)外的立法看，確實(shí)有國(guó)家立法規(guī)定承租人有權(quán)主張出租人與第三人之間的租賃合同無效，如上述《俄羅斯民法典》第六百八十四條規(guī)定，如果出租人因不出租住房的決定而拒絕與承租人延續(xù)合同，但自與承租人簽訂的合同期限屆滿之日起一年內(nèi)又與其他人簽訂了住房租賃合同時(shí)，承租人有權(quán)要求確認(rèn)合同無效并（或者）要求賠償因拒絕與其續(xù)簽合同而引起的損失。［《俄羅斯聯(lián)邦民法典（全譯本）》，黃道秀譯，北京大學(xué)出版社，2007年，第248頁。］可見，俄羅斯的立法規(guī)定承租權(quán)人可以選擇主張出租人與第三人之間的租賃合同無效并賠償損失，也可以不主張出租人與第三人之間的租賃合同無效而僅主張損害賠償。如此規(guī)定的好處是可以徹底貫徹保護(hù)承租人利益的立法旨意，因?yàn)槿绻凶馊酥鲝埑鲎馊伺c第三人之間的合同無效，他可以要求實(shí)際履行。然而，如此規(guī)定也存在一定的弊端，主要是不利于對(duì)第三人的保護(hù)：第三人因不知情而與出租人簽訂了租賃合同，租賃合同因承租人主張損害其優(yōu)先承租權(quán)而歸于無效，第三人僅能向出租人主張締約過失責(zé)任，要求出租人對(duì)其信賴?yán)娴膿p失進(jìn)行賠償。綜合利弊，本文認(rèn)為不宜允許承租人主張出租人與第三人之間的租賃合同無效。規(guī)定出租人與第三人之間的租賃合同無效，不利于善意第三人利益的保護(hù)。當(dāng)然，如果租賃合同本身存在其他無效情形的則另當(dāng)別論，如出租人與第三人惡意串通損害承租人的優(yōu)先承租權(quán)的，該合同因違反《民法典》第一百五十四條［《民法典》第一百五十四條：行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。］而無效。

（二）承租人可否主張實(shí)際履行

如果承租人可以主張出租人與第三人之間的租賃合同無效，合同無效的后果是第三人即使已經(jīng)占有房屋，也必須返還，承租人自然可以主張實(shí)際履行租賃合同。反之，如果法律規(guī)定出租人與第三人之間的租賃合同不因之而無效，則會(huì)產(chǎn)生承租人是否可以主張實(shí)際履行之爭(zhēng)。因?yàn)榇藭r(shí)在同一房屋上存在兩份內(nèi)容相同的租賃合同，客觀上出現(xiàn)“一房二租”的現(xiàn)象。在實(shí)際租賃過程中，可能存在以下兩種情況。第一種情況是，出租人在租期屆滿前就與第三人就租期屆滿后的房屋租賃進(jìn)行了約定（如上述浙江衢州案），而承租人也及時(shí)主張了房屋優(yōu)先承租權(quán)。在此情形下，原承租人能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)租賃房屋的繼續(xù)占有和使用，實(shí)際履行不存在任何障礙。第二種情況是，承租人在租期屆滿搬離租賃房屋后才發(fā)現(xiàn)出租人在間隔期內(nèi)再次出租房屋，并主張行使優(yōu)先承租權(quán)，但第三人已基于租賃合同占有租賃房屋。如果是經(jīng)營(yíng)用房，第三人甚至可能已經(jīng)有了裝修方面的投入，此時(shí)承租人可否基于優(yōu)先權(quán)要求實(shí)際履行是值得探討的。2020年修正的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照《民法典》的有關(guān)規(guī)定處理。亦即占有優(yōu)先。但是，此條的立法初衷僅針對(duì)一般情況下的“一房二租”，即不存在優(yōu)先承租權(quán)情況下的履行順序，不能直接適用于承租人享有優(yōu)先承租權(quán)的情形。

在第三人已經(jīng)占有租賃房屋的情況下，是否賦予承租人主張實(shí)際履行的權(quán)利其實(shí)是一個(gè)立法價(jià)值選擇問題，形式上可以通過對(duì)《民法典》第五百八十條第一款的法律解釋完成此項(xiàng)選擇?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸畻l第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以請(qǐng)求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請(qǐng)求履行。”第三人已經(jīng)占有房屋是否屬于第五百八十條第一款第（一）或者第（二）項(xiàng)規(guī)定的不得主張實(shí)際履行的情形呢？如果側(cè)重于第三人的利益保護(hù)，可以解釋為符合；如果側(cè)重于承租人的利益保護(hù)，可以解釋為不符合。我們可以對(duì)比一下法律關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)實(shí)現(xiàn)的規(guī)定，原《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！奔吹谌松埔獾模凶馊藘H得請(qǐng)求損害賠償，不得請(qǐng)求實(shí)際履行；第三人惡意的，承租人可以請(qǐng)求實(shí)際履行。《民法典》在將該司法解釋的相關(guān)規(guī)定納入法典時(shí)，取消了原第二十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定。根據(jù)《民法典》現(xiàn)行規(guī)定，在承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受阻礙的情況下，承租人僅能主張損害賠償，無論第三人善意還是惡意。如此規(guī)定似乎更注重維持登記的效力。本文認(rèn)為，優(yōu)先承租權(quán)不涉及物權(quán)變動(dòng)，不涉及登記的效力問題，因此，還是應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分第三人善意、惡意。第三人善意的，應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)交易秩序，承租人不得請(qǐng)求實(shí)際履行，其僅能請(qǐng)求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。《民法典》第七百三十四條雖未明確規(guī)定承租人享有損害賠償請(qǐng)求權(quán)，但是參考《民法典》第七百二十八條規(guī)定的侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定（出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形的，承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響），應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，這是應(yīng)有之義。至于損害賠償?shù)男再|(zhì)，如果將來司法解釋明確將優(yōu)先承租權(quán)認(rèn)定為形成權(quán)的，應(yīng)當(dāng)是違約責(zé)任。第三人惡意的，則應(yīng)當(dāng)允許承租人主張實(shí)際履行。事實(shí)上，在第三人已經(jīng)實(shí)際占有租賃房屋的情況下，根據(jù)生活常識(shí)，承租人一般不太會(huì)主張實(shí)際履行。首先，租賃合同是典型的繼續(xù)性合同，雙方當(dāng)事人之間需要相互配合才能保障租賃合同的良好履行。在經(jīng)歷了一系列司法程序后，出租人與原承租人之間的信賴關(guān)系已經(jīng)被破壞，如果承租人已經(jīng)搬離，其未必會(huì)要求實(shí)際履行。其次，案件一旦進(jìn)入訴訟程序，往往會(huì)面臨較長(zhǎng)的訴訟周期。對(duì)于營(yíng)業(yè)用房租賃的承租人而言，如果長(zhǎng)期處于歇業(yè)狀態(tài)，其客流將會(huì)因營(yíng)業(yè)活動(dòng)的中止開始下降，通常營(yíng)業(yè)性用房的承租人都不會(huì)選擇歇業(yè)等待訴訟結(jié)果，而是重新尋找新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所盡快恢復(fù)營(yíng)業(yè)減少損失，已經(jīng)找到新的租賃場(chǎng)所的承租人未必會(huì)要求實(shí)際履行。正如有學(xué)者指出，商人寧愿請(qǐng)求損害賠償，也不愿冒浪費(fèi)時(shí)間的風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)求履行。［王洪亮：《強(qiáng)制履行請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)及其行使》，《法學(xué)》， 2012年第1期，第106-107頁。］最后，對(duì)于居住用房的承租人來說，合同一到期，他就需要有新的落腳點(diǎn)，通常不會(huì)在居無定所的漂泊狀態(tài)中等待訴訟結(jié)果再搬回原租賃場(chǎng)所。所以，即使規(guī)定房屋承租人有權(quán)要求實(shí)際履行，實(shí)際生活中要求實(shí)際履行的承租人可能也并非多數(shù)。但是，是否選擇繼續(xù)履行和法律是否允許實(shí)際履行是兩個(gè)概念。本文認(rèn)為，在第三人惡意的情形下，法律有賦予房屋承租人主張實(shí)際履行權(quán)利的必要。一方面，實(shí)際履行比采取補(bǔ)救措施、賠償損失或者支付違約金更利于實(shí)現(xiàn)合同目的；另一方面，唯有這樣，才可能真正實(shí)現(xiàn)該制度設(shè)立的目的，保障承租人穩(wěn)定的租賃預(yù)期，也可以從另一個(gè)角度起到對(duì)出租人和惡意第三人的威懾作用，使其減少做出阻礙承租人優(yōu)先承租權(quán)實(shí)現(xiàn)的行為。至于承租人不選擇繼續(xù)履行而選擇損害賠償那是他的自由。事實(shí)上，我們不能排除居住用房的原承租人臨時(shí)住在父母或者朋友處，仍在尋找合適的房源，也不能完全排除經(jīng)營(yíng)用房的承租人基于已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)纳套u(yù)，有固定的客戶群而愿意重新搬回原處。

六、 結(jié) 語

《民法典》規(guī)定房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度是為了維護(hù)承租人的利益，使居住用房的承租人不必時(shí)刻為租賃關(guān)系的穩(wěn)定性而擔(dān)憂，使經(jīng)營(yíng)用房的承租人不必為客戶流失和商譽(yù)損失而犯愁。該制度也是社會(huì)生活對(duì)法律規(guī)則需求的反映。但是，《民法典》對(duì)該制度的規(guī)定僅有一個(gè)條文，對(duì)承租人優(yōu)先承租權(quán)制度適用中可能出現(xiàn)的問題沒有規(guī)定對(duì)應(yīng)措施，這不僅可能影響該制度的操作，還可能使該制度的目的落空。本文在分析借鑒國(guó)外相關(guān)立法的基礎(chǔ)上提出了完善我國(guó)房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度的一系列建議，而建議的效果還有待于司法實(shí)踐的進(jìn)一步檢驗(yàn)。

A Study on the Application of the Regime of Tenant

Priority in House Leasing of the Civil Code

YAN Guizhen1， CHEN Danxia2

1. Law School，Tongji University，Shanghai 200092，China；

2. The Peoples Bank of China Qianxinan Buyi and Miao Autnomous

Prefecture Branch， Xingyi 562400， China

The tenant priority in house leasing of the Civil Code is only a principled provision， so it is necessary to further refine it from the interpretive theory. Defining the tenant priority in house leasing as a formative right is more beneficial to the realization of the right; The lessee of a short-term lease should also have the priority right; If the priority right to lease is blocked on the grounds that the house is no longer leased， there shall be a six-month interval before re-leasing; The “same lease term” should be regarded as the same condition in general， while there should be the provision of exceptions for the lease of a residential house; In principle， “l(fā)ease use” is not regarded as the same condition， but if the use does affect the value of the house， it can be dealt with according to “Pay instead of Money” of Article 466 of the German Civil Code; At the end of the lease term， if the lessor leases the house to a relative within a certain range， or if the lessee commits a breach of contract during the lease term that has a great impact on the lease relationship， or if the lessee exhibits intolerable negligence or misuse of the leased property， or an intolerable unhygienic or immoral behavior， the lessees priority right to lease may be excluded; When the lessor leases the house to a third party during the interval and the third party has occupied the leased house， whether the lessees claim for priority right through actual performance should be supported depends on whether the third party acted in good faith or with malicious intent.

tenant; priority in house leasing; right of formation; interval; preclusion of tenant priority in house leasing