測(cè)繪質(zhì)量控制問題在房產(chǎn)測(cè)繪中的分析

文/張土華 杭州市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院 浙江杭州 310000

從當(dāng)前來看，針對(duì)于建筑工程而言，房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)雖然已經(jīng)取得了一定的成果，但是，從控制質(zhì)量上來看，還存在一些問題，需要進(jìn)一步地完善。所以，針對(duì)于建筑工程的控制技術(shù)，技術(shù)人員還應(yīng)該進(jìn)一步地提升和完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)該增強(qiáng)，將重要的理論基礎(chǔ)，提供給社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1、房產(chǎn)測(cè)繪中存在的有關(guān)問題

1.1 測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)不完善

房產(chǎn)面積測(cè)繪工作既精密又復(fù)雜，細(xì)節(jié)和步驟都需要合理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范，否則，無論是相關(guān)的開放商和部門的需求，還是客戶的需求，都很難滿足。從當(dāng)前來看，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作只是發(fā)展的初級(jí)階段，各個(gè)方面的規(guī)范和約束都不完善，明確測(cè)繪面積的相關(guān)參數(shù)比較欠缺[1]。實(shí)際操作的過程中，因?yàn)椴煌暾馁Y料內(nèi)容和不完善的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，致使測(cè)繪糾紛經(jīng)常出現(xiàn)，參考依據(jù)沒有辦法提供，只是根據(jù)個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行確定，致使測(cè)繪面積的偏差比較大。

1.2 分?jǐn)偣妹娣e不準(zhǔn)確

實(shí)際測(cè)繪面積中，對(duì)于面積是怎樣得來的大多數(shù)的業(yè)主都不知道，致使客戶知情權(quán)屏蔽了。有些開發(fā)商還會(huì)對(duì)測(cè)繪人員進(jìn)行誤導(dǎo)，將一些公用建筑部分，不應(yīng)該分?jǐn)偟拿娣e進(jìn)行分?jǐn)偂y(cè)繪人員對(duì)于有些飄臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)以及突出部位也有不準(zhǔn)確的判斷情況，不知此面積是不是需要計(jì)算。

1.3 測(cè)繪復(fù)雜建筑存在問題

有些建筑屬于大型的，比較復(fù)雜，不但確定測(cè)繪面積很復(fù)雜，測(cè)繪工作的任務(wù)也很繁重，操作的程序比較繁瑣，需要將很多的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，具有很大的計(jì)算難度。測(cè)繪這種建筑面積時(shí)，是否能夠完全不出差錯(cuò)，測(cè)繪人員很難保證，致使測(cè)繪質(zhì)量得不到有效地保障[2]。

2、房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量控制的相關(guān)對(duì)策

2.1 控制圖紙質(zhì)量和前期測(cè)繪資料

對(duì)于圖紙質(zhì)量和前期測(cè)繪資料進(jìn)行有效地控制，是整個(gè)測(cè)繪面積過程的前提。實(shí)際測(cè)繪面積的過程中，對(duì)于工程施工圖紙，必須要上交到政府有關(guān)的規(guī)劃部門審核，作為房產(chǎn)測(cè)繪單位，所接收的必須是委托方所提供的通過審批施工圖紙，從而使面積測(cè)繪的合法性得以確保。此外，實(shí)際測(cè)繪的過程中，一些需要變更的事項(xiàng)若存在，委托方需要將詳細(xì)變更單提供。為了方便測(cè)繪面積的過程中，計(jì)算和查閱有關(guān)的測(cè)繪數(shù)據(jù)，施工圖紙應(yīng)該有以下幾種：建筑剖面圖、建筑平面圖、飄臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)大樣圖以及樓梯詳細(xì)圖等。例如，在平面圖中，很難確定坡屋頂范圍線，但剖面圖中卻很清晰。前期資料當(dāng)中，應(yīng)該將建筑的相關(guān)說明和功能部位位置詳細(xì)地進(jìn)行提供。

2.2 有效控制外業(yè)測(cè)繪的質(zhì)量

針對(duì)于房產(chǎn)測(cè)繪面積質(zhì)量來說，對(duì)外業(yè)測(cè)繪有效地進(jìn)行控制，具有一定的積極作用，測(cè)繪人員應(yīng)該將外業(yè)測(cè)繪重視起來。對(duì)外業(yè)測(cè)繪進(jìn)行控制有幾點(diǎn)：其一，房產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容完整性和結(jié)果準(zhǔn)確性必須要保證；其二，對(duì)于繪制房產(chǎn)范圍圖進(jìn)行實(shí)地勘察，所得產(chǎn)權(quán)邊界圖進(jìn)行調(diào)查，設(shè)計(jì)房產(chǎn)圖必須要保持一致；其三，無論是調(diào)查房屋的幢號(hào)和層次以及室號(hào)，還是結(jié)構(gòu)和用途等相關(guān)的房產(chǎn)要素，都必須要準(zhǔn)確，與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定相符合。

2.3 公用分?jǐn)偤兔娣e計(jì)算部位的合理性

對(duì)計(jì)算面積部位進(jìn)行確定時(shí)，必須要根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定。測(cè)繪房產(chǎn)面積以前，為了避免總面積測(cè)繪出現(xiàn)偏差現(xiàn)象，測(cè)繪全面積和半面積以及無需計(jì)算面積的部位必須要明確。例如，應(yīng)該根據(jù)情況來對(duì)公用面積進(jìn)行測(cè)算。此公用面積若完全屬于封閉的情況，就應(yīng)該將全面積進(jìn)行計(jì)算；若屬于敞開的情況，就應(yīng)該看公用的面積是否屬于主體結(jié)構(gòu)之內(nèi)的，根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行測(cè)繪。實(shí)際測(cè)繪面積的過程中，為了將測(cè)繪面積準(zhǔn)確性有效地提升，測(cè)繪工作人應(yīng)該讓委托方，將說細(xì)的說明書提供，以免委托方將飄窗和陽(yáng)臺(tái)以及花壇等相關(guān)的面積標(biāo)錯(cuò)了。分?jǐn)偣妹娣e合理性的問題，屬于整個(gè)測(cè)繪面積的核心問題。分?jǐn)偣妹娣e錯(cuò)誤對(duì)使用者利益有直接的影響。準(zhǔn)確計(jì)算房產(chǎn)各項(xiàng)面積以后，必須要根據(jù)有關(guān)政府部門細(xì)則和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，業(yè)將分?jǐn)傆?jì)算公用面積確定。如果分?jǐn)偯娣e不能夠進(jìn)行明確，應(yīng)該將有關(guān)的技術(shù)和測(cè)繪以及質(zhì)檢人員組織起來，進(jìn)行商討然后確定[3]。將公用的分?jǐn)偯娣e計(jì)算完以后，將以前計(jì)算的各項(xiàng)面積與分?jǐn)偯娣e進(jìn)行比較，使分?jǐn)偯娣e的準(zhǔn)確性得以確保。

2.4 有效管理內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)

內(nèi)業(yè)房產(chǎn)數(shù)據(jù)比較繁多，管理和計(jì)算的任務(wù)都很繁重，測(cè)繪人員必須要謹(jǐn)慎且認(rèn)真管理和控制內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)，主要有兩個(gè)方面：其一，房產(chǎn)圖繪制尺寸和規(guī)格以及標(biāo)準(zhǔn)必須要與國(guó)家規(guī)定相符合，房產(chǎn)圖內(nèi)容既要完整又要清晰；其二，測(cè)繪的過程中，方法必須要正確，測(cè)算面積準(zhǔn)確性必須要保證，不能有錯(cuò)誤出現(xiàn)；其三，編寫測(cè)繪報(bào)告既要規(guī)范和完整，又要清楚地表述內(nèi)容，認(rèn)真負(fù)責(zé)房產(chǎn)檔案的管理和保存。

2.5 提升測(cè)繪人員的專業(yè)素養(yǎng)

最近幾年，科學(xué)技術(shù)在快速地提升，各行各業(yè)都將很多先進(jìn)和設(shè)備引進(jìn)，更加需要高素養(yǎng)的工作人員。將測(cè)繪人員專業(yè)水平進(jìn)行有效地提升，對(duì)于房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量提升是重要的前提。測(cè)繪單位選拔測(cè)繪工作人員必須要有嚴(yán)格的要求，應(yīng)聘者水平太低應(yīng)該淘汰。測(cè)繪工作人員上崗以后，應(yīng)該定期進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，無論是確定房產(chǎn)面積測(cè)繪的部位和房產(chǎn)測(cè)繪的規(guī)范，還是計(jì)算房產(chǎn)面積測(cè)繪的方法等，都要進(jìn)行培訓(xùn)，目的就是讓測(cè)繪人員操作更加熟練，更加熟悉業(yè)務(wù)。績(jī)效考核制度也應(yīng)該建立起來，對(duì)員工進(jìn)行激勵(lì)，使其能夠認(rèn)真細(xì)致地工作。

2.6 利用工作流程技術(shù)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)過程的控制

房產(chǎn)測(cè)繪管理主要的手段，就是工作流程技術(shù)，其能夠協(xié)調(diào)和監(jiān)督以及控制房產(chǎn)測(cè)繪整個(gè)業(yè)務(wù)的流程。從當(dāng)前來看，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作更趨于數(shù)字化和流程化以有網(wǎng)絡(luò)化，為了與新變化相適應(yīng)，許多測(cè)繪單位都將工作流程技術(shù)運(yùn)用。該技術(shù)結(jié)合各個(gè)崗位的任務(wù)和職責(zé)，利用計(jì)算機(jī)的網(wǎng)絡(luò)，給各個(gè)崗位將用戶權(quán)限設(shè)置上，各個(gè)工作環(huán)節(jié)，都將操作人員身份信息記錄上，能夠?qū)⒄麄€(gè)的工作流程進(jìn)行監(jiān)控，從而使圖文的完整性和數(shù)據(jù)的真實(shí)性得以保證。

總結(jié)：

綜上所述，社會(huì)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，人們的生活水平也在不斷地提升，人們更加重視房產(chǎn)面積測(cè)繪的問題。從當(dāng)前來看，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪發(fā)展還是初級(jí)階段，不太成熟，房產(chǎn)測(cè)繪面積還存在很多問題，該文對(duì)存在的一些問題進(jìn)行了分析，并將質(zhì)量控制的相關(guān)對(duì)策提出，希望能夠?qū)⒂行У膸椭峁┙o房產(chǎn)測(cè)繪管理的發(fā)展。

[1]王勇.淺談房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2017(20):182.

[2]江瑋賓,陳小蓉.房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制分析[J].黑龍江科學(xué),2017,8(02):116-117.

[3]黎志洪.房產(chǎn)測(cè)繪面積中存在的問題及質(zhì)量控制對(duì)策[J].中小企業(yè)管理與科技(上旬刊),2016(06):85-86.