浙江省長(zhǎng)租公寓經(jīng)濟(jì)犯罪風(fēng)險(xiǎn)及防控對(duì)策

陳億圣 夏菁菁

[摘要]近年來(lái)，浙江省各地長(zhǎng)租公寓“爆雷”“跑路”事件頻發(fā)，其中不乏有涉及刑事犯罪的案件發(fā)生，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定及行業(yè)環(huán)境造成了惡劣影響。本文立足公安視角，參考美國(guó)學(xué)者史蒂文·拉布提出的犯罪三級(jí)預(yù)防理論，提出長(zhǎng)租公寓犯罪的三級(jí)防控體系，以為加強(qiáng)浙江省長(zhǎng)租公寓犯罪防控提供借鑒意義。

[關(guān)鍵詞]長(zhǎng)租公寓；合同詐騙；犯罪防范

引言

浙江省是我國(guó)流動(dòng)人口大省，第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年浙江流動(dòng)人口為2791.97萬(wàn)人，常住人口中流動(dòng)人口比重為39.58%。龐大的流動(dòng)人口給浙江帶來(lái)了龐大的租賃市場(chǎng)，房屋租賃已經(jīng)成為常態(tài)，也成為長(zhǎng)租公寓發(fā)展的重點(diǎn)省份。然而近年來(lái)，浙江省的長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展亂象叢生，2020年8月，長(zhǎng)租公寓品牌“友客”“巢客”爆雷，大批租客和房東聚集維權(quán)。[1]此外，“趣居”長(zhǎng)租公寓也出現(xiàn)拖欠房東房租的現(xiàn)象。浙江省長(zhǎng)租公寓行業(yè)持續(xù)的“倒閉潮”“爆雷潮”損害了大批房東及租客的利益、引發(fā)群體性事件，影響到了行業(yè)秩序以及社會(huì)穩(wěn)定。本文針對(duì)浙江省長(zhǎng)租公寓行業(yè)存在的犯罪風(fēng)險(xiǎn)提出防控對(duì)策，以期為浙江省長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定提供參考價(jià)值。

一、長(zhǎng)租公寓概念界定

長(zhǎng)租公寓是指由具有專(zhuān)業(yè)品牌的運(yùn)營(yíng)企業(yè)從市場(chǎng)上尋找合適的商業(yè)樓宇或者零散的個(gè)人房源，通過(guò)簽約長(zhǎng)期合同獲得房屋的長(zhǎng)期使用權(quán)，并在自身標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一配備家用電器、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，此后以高于市場(chǎng)的租賃價(jià)格向市場(chǎng)提供租賃服務(wù)的商業(yè)型公寓運(yùn)營(yíng)模式。

二、長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式下潛藏的犯罪風(fēng)險(xiǎn)

在長(zhǎng)租公寓行業(yè)興起初期，主要經(jīng)營(yíng)模式為運(yùn)營(yíng)企業(yè)與房屋所有權(quán)人簽訂租賃合同獲得房屋的長(zhǎng)期使用權(quán)，對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修，后以高于市場(chǎng)的價(jià)格向市場(chǎng)提供租賃服務(wù)，其中的租金差為運(yùn)營(yíng)企業(yè)主要盈利收入。隨著行業(yè)發(fā)展，大量資本蜂擁進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，眾多長(zhǎng)租公寓品牌先后興起。由于行業(yè)運(yùn)營(yíng)主體的快速增加，市場(chǎng)中合適的房源數(shù)量有限，導(dǎo)致市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生改變，運(yùn)營(yíng)企業(yè)不得不改變?cè)械倪\(yùn)營(yíng)模式，以搶占長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)份額。

（一）“高收低出”模式

激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)企業(yè)多采用較為激進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略，第一，運(yùn)營(yíng)企業(yè)往往只關(guān)注市場(chǎng)份額占比的升高與企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)企業(yè)通常以高于市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)吸收市場(chǎng)中的房源，增加了采購(gòu)成本；第二，運(yùn)營(yíng)企業(yè)與房屋所有權(quán)人簽訂的租房合同的租期往往長(zhǎng)于運(yùn)營(yíng)企業(yè)與租客間簽訂的合同租期，房屋存在租客換租時(shí)間的空窗期；第三，長(zhǎng)租公寓品牌的增多給租客帶來(lái)更多的選擇，運(yùn)營(yíng)企業(yè)多會(huì)采取降低租金、提高公寓質(zhì)量等手段吸引租客，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本的上升；第四，租賃市場(chǎng)的價(jià)格存在波動(dòng)，一旦長(zhǎng)租公寓所在區(qū)域因?yàn)閰^(qū)域發(fā)展、租客流失等原因?qū)е聟^(qū)域整體租金下降，會(huì)造成房屋空置或企業(yè)被迫降低租金出租的現(xiàn)象。企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的提高與利潤(rùn)空間的被擠壓，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)有悖于商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律的“高收低出”模式，對(duì)企業(yè)的資金流動(dòng)性要求極高、并給資金鏈帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)。

（二）“周期錯(cuò)配”模式

“周期錯(cuò)配”模式是指運(yùn)營(yíng)企業(yè)同房屋產(chǎn)權(quán)人約定的租金給付期限較短，往往是按月支付；而與租客約定的租客給付期限較長(zhǎng)，往往是按年支付。短租金周期與長(zhǎng)租金周期間實(shí)現(xiàn)“周期錯(cuò)配”，不但可以緩解“高收低出”模式造成的資金鏈壓力，同時(shí)還可以利用“周期錯(cuò)配”形成資金杠桿，快速擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，造成欣欣向榮的發(fā)展假象?！爸芷阱e(cuò)配”模式本質(zhì)上是利用租客的資金積攢出一個(gè)不受監(jiān)管的資金池，資金的使用由運(yùn)營(yíng)企業(yè)支配，存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）“租金貸”模式

“租金貸”是指租客向第三方金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)信用貸款，第三方金融機(jī)構(gòu)將資金放款給運(yùn)營(yíng)企業(yè)。第三方金融機(jī)構(gòu)及“租金貸”的加入，將“運(yùn)營(yíng)企業(yè)、租客雙方主體”之間的“租賃關(guān)系”轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\(yùn)營(yíng)企業(yè)、租客、金融機(jī)構(gòu)三方主體”之間的“租賃+借貸關(guān)系”，形成一個(gè)多元、復(fù)雜的法律關(guān)系。運(yùn)營(yíng)企業(yè)利用“租金貸”模式進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)資金池，將租客租金的預(yù)收款以及未來(lái)需要支付給房屋產(chǎn)權(quán)人的租金用于擴(kuò)大市場(chǎng)份額、挪作他用甚至揮霍一空，留下租客與房屋產(chǎn)權(quán)人之間的租賃矛盾，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)矛盾。一旦長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)爆雷，租客將同時(shí)面臨無(wú)房可住和按時(shí)償還“租金貸”的困境。

三、浙江省長(zhǎng)租公寓犯罪偵辦難點(diǎn)

在經(jīng)偵部門(mén)案件偵查實(shí)務(wù)中，長(zhǎng)租公寓經(jīng)濟(jì)犯罪一般表現(xiàn)為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)將企業(yè)資金池中資金挪作他用、或者非法占有資金，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，發(fā)生爆雷現(xiàn)象，該行為可能構(gòu)成合同詐騙犯罪。

（一）立案難

長(zhǎng)租公寓犯罪通常與民事經(jīng)濟(jì)糾紛相互交織。部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)借助經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓掩飾犯罪行為，通過(guò)與不同民事主體間簽訂合法有效的民事合同，將犯罪行為包裝成民事經(jīng)濟(jì)糾紛行為，以此逃避刑事規(guī)制。在實(shí)務(wù)中，基層公安部門(mén)在受理該類(lèi)案件時(shí)，難以甄別案件是否涉及刑事犯罪，若過(guò)早進(jìn)行案件調(diào)查，又有可能導(dǎo)致公安部門(mén)介入民事糾紛，引發(fā)警民矛盾，致使大量案件流失。

（二）認(rèn)定難

長(zhǎng)租公寓類(lèi)合同詐騙案件主要存在的認(rèn)定難點(diǎn)是犯罪嫌疑人實(shí)施非法占有財(cái)物行為的主觀故意性。在實(shí)務(wù)中，主要是根據(jù)犯罪行為發(fā)生后的客觀結(jié)果倒推犯罪嫌疑人是否存在占有租客財(cái)物的故意性，一般從其是否具備償還能力、是否存在逃匿、隱匿資金、挪用資金用于揮霍等客觀結(jié)果倒推其主觀故意性；同時(shí)，犯罪嫌疑人往往會(huì)通過(guò)資產(chǎn)置換、成立空殼公司虛假交易、地下錢(qián)莊等秘密手段轉(zhuǎn)移資金占有，導(dǎo)致案件認(rèn)定難度加大。

（三）取證難

長(zhǎng)租公寓經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑人往往具有較高的金融、財(cái)會(huì)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，利用自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)實(shí)施犯罪，用看似正常的資金往來(lái)記錄掩蓋犯罪證據(jù)，對(duì)偵查人員的業(yè)務(wù)能力提出了較高的要求。此外，犯罪分子為規(guī)避偵查，利用大量的境外服務(wù)器，一旦發(fā)現(xiàn)被公安機(jī)關(guān)追查的苗頭，則會(huì)直接刪除犯罪數(shù)據(jù)，導(dǎo)致關(guān)鍵證據(jù)滅失，受制于國(guó)際刑事司法協(xié)助提請(qǐng)難、耗時(shí)長(zhǎng)、無(wú)法滿(mǎn)足辦案需求等，犯罪分子通過(guò)控制境外資金賬戶(hù)、注冊(cè)離岸群島空殼公司等方式，得以規(guī)避偵查、秘密轉(zhuǎn)移資金并非法占有。[2]

（四）追贓挽損難

長(zhǎng)租公寓經(jīng)濟(jì)犯罪案件大多是在運(yùn)營(yíng)企業(yè)資金流斷裂、企業(yè)高層跑路等情況案發(fā)。案發(fā)時(shí)，企業(yè)的賬面資金虧空狀況已然非常惡劣；而犯罪嫌疑人在轉(zhuǎn)移資金池中資金的過(guò)程中，往往采用多種隱秘手段，通過(guò)投資股權(quán)、虛假經(jīng)營(yíng)等方式將資金轉(zhuǎn)移到個(gè)人賬戶(hù)或境外賬戶(hù)當(dāng)中，經(jīng)偵部門(mén)難以在短時(shí)間內(nèi)追查到資金去向，給追贓挽損工作帶來(lái)極大阻礙。

四、長(zhǎng)租公寓犯罪風(fēng)險(xiǎn)防控路徑和治理對(duì)策

美國(guó)學(xué)者史蒂文·拉布提出，“犯罪預(yù)防類(lèi)似于公共衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的疾病預(yù)防模式，可以分為三個(gè)層次，第一層次是為了避免疾病或者問(wèn)題的最早出現(xiàn)所采取的行動(dòng)，第二層次的關(guān)注點(diǎn)集中于已經(jīng)表現(xiàn)出疾病的早期征兆的人和環(huán)境，第三層次旨在消除已經(jīng)出現(xiàn)的直接問(wèn)題并采取步驟防止問(wèn)題再次出現(xiàn)。”[3]

建立長(zhǎng)租公寓犯罪三級(jí)預(yù)防理論的關(guān)鍵是將犯罪的風(fēng)險(xiǎn)防控劃分為三個(gè)階段：犯罪前、犯罪中和犯罪后階段。

（一）初級(jí)預(yù)防：營(yíng)造良好的行業(yè)環(huán)境

在長(zhǎng)租公寓犯罪的初級(jí)預(yù)防階段，主要目的是通過(guò)營(yíng)造良好的行業(yè)環(huán)境遏制犯罪的出現(xiàn)，改變?nèi)菀讓?dǎo)致犯罪的相關(guān)環(huán)境因素。

1.政府及行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)設(shè)立行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，制定長(zhǎng)租公寓行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，從源頭上規(guī)范長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為。結(jié)合上文對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式的分析，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)在項(xiàng)目前期需要投入大量資金用于獲取、改造房源。以爆雷的蛋殼公寓為例，截止2019年底，其保有房源數(shù)量約為44萬(wàn)套，2019年?duì)I業(yè)成本約64億元，其中租金與裝修成本占比75%。[4]長(zhǎng)租公寓高昂的運(yùn)營(yíng)成本需要實(shí)力雄厚的企業(yè)為其長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)作背書(shū)，才能減少運(yùn)營(yíng)企業(yè)頻頻爆雷的現(xiàn)象與犯罪行為的發(fā)生。

2.針對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)“高收低出”“周期錯(cuò)配”的運(yùn)營(yíng)模式采用政策限制，行業(yè)主管部門(mén)對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的企業(yè)實(shí)施約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、依法依規(guī)查處等舉措?！案呤盏统觥薄爸芷阱e(cuò)配”的運(yùn)營(yíng)模式對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)蔷薮蟮目简?yàn)，導(dǎo)致的企業(yè)資金入不敷出往往是企業(yè)爆雷的前兆，行業(yè)部門(mén)及時(shí)介入，對(duì)出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)及時(shí)約談并采取相應(yīng)措施，能夠最大程度降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)不良導(dǎo)致的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

3.規(guī)范長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)“租金貸”的使用，限制合約中租客住房租金貸款金額占比，避免運(yùn)營(yíng)企業(yè)借助租金貸形成資金杠桿。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)通過(guò)“周期錯(cuò)配”與“租金貸”快速回籠資金，將自身投資運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到租客身上，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性。對(duì)“租金貸”使用的嚴(yán)格限制，有利于將從運(yùn)營(yíng)企業(yè)的金融杠桿恢復(fù)成幫助租客緩解資金壓力的“良性”金融工具。

（二）次級(jí)預(yù)防：金融監(jiān)管部門(mén)完善市場(chǎng)監(jiān)管體系

次級(jí)預(yù)防階段考慮的主要是犯罪發(fā)生時(shí)的情境因素，是針對(duì)潛在的犯罪人和被害人，將預(yù)防重點(diǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)注犯罪行為發(fā)生的情境，具有較為明確的針對(duì)性，即要通過(guò)減少、消除犯罪機(jī)會(huì)和條件來(lái)對(duì)犯罪進(jìn)行相關(guān)預(yù)防。[5]

金融監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)運(yùn)營(yíng)企業(yè)“資金池”的監(jiān)管，通過(guò)建立金融機(jī)構(gòu)的資金專(zhuān)用賬戶(hù)托管制度，將運(yùn)營(yíng)企業(yè)使用“資金池”的情況納入到監(jiān)督體系之中。對(duì)“資金池”進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管，既有利于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)健康的發(fā)展，同時(shí)也能降低運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)消費(fèi)貸款資金的不當(dāng)使用。建立資金賬戶(hù)監(jiān)管制度，對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，設(shè)置存放于監(jiān)管賬戶(hù)資金比例，加強(qiáng)政府與社會(huì)對(duì)資金的數(shù)額與流向的實(shí)時(shí)監(jiān)管，避免長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)將租客資金挪用于過(guò)度擴(kuò)張的行為發(fā)生。

（三）三級(jí)預(yù)防：司法機(jī)關(guān)加強(qiáng)犯罪打擊力度

1.根據(jù)典型個(gè)案總結(jié)形成長(zhǎng)租公寓犯罪案件偵辦技巧戰(zhàn)法。長(zhǎng)租公寓經(jīng)濟(jì)犯罪屬于新型經(jīng)濟(jì)犯罪，經(jīng)偵部門(mén)辦理該類(lèi)案件時(shí)往往缺少前案指引和成熟的偵辦經(jīng)驗(yàn)。涉案資金往往是突破經(jīng)濟(jì)案件的切入口，辦案機(jī)關(guān)應(yīng)以資金流查控為主線，針對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)財(cái)物、審計(jì)、賬戶(hù)往來(lái)記錄等關(guān)鍵證據(jù)進(jìn)行提取、分析，扎緊證據(jù)鏈條，以客觀證據(jù)為基礎(chǔ)、言詞證據(jù)相輔佐，形成完整、密集的證據(jù)鏈，對(duì)犯罪團(tuán)伙進(jìn)行打擊。

2.增強(qiáng)公安機(jī)關(guān)與檢察機(jī)關(guān)間的聯(lián)動(dòng)聯(lián)通。在辦理案件時(shí)，可以采取檢察機(jī)關(guān)提前介入的方式，定期與公安機(jī)關(guān)進(jìn)行會(huì)商，對(duì)案件取證、偵辦思路提出檢察建議，對(duì)全案證據(jù)提前審查，確保證據(jù)合法、有效，形成完整證據(jù)鏈；同時(shí)，加快公安與檢察院之間的信息流通，減少文書(shū)在途時(shí)間，提高辦案效率，節(jié)約辦案資源，在保證查明案件事實(shí)的基礎(chǔ)上，做到快偵快破，回應(yīng)社會(huì)呼聲。[6]

五、結(jié)語(yǔ)

面對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)潛藏的的犯罪風(fēng)險(xiǎn)，公安機(jī)關(guān)應(yīng)予以重視，依托現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)犯罪預(yù)防體系，從犯罪前、犯罪中、犯罪后三個(gè)階段，通過(guò)營(yíng)造良好的行業(yè)環(huán)境、完善市場(chǎng)監(jiān)管體系，加強(qiáng)司法打擊力度等手段，維護(hù)風(fēng)清氣正的市場(chǎng)環(huán)境，保護(hù)好人民群眾的“錢(qián)袋子”。

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基金項(xiàng)目：《2021年浙江省大學(xué)生科技創(chuàng)新活動(dòng)計(jì)劃暨新苗人才計(jì)劃》資助項(xiàng)目，項(xiàng)目名稱(chēng)：浙江省長(zhǎng)租公寓經(jīng)濟(jì)犯罪風(fēng)險(xiǎn)及防控對(duì)策研究（項(xiàng)目編號(hào)：2021R422013）

作者簡(jiǎn)介：

陳億圣（2001.8-），男，漢族，浙江臺(tái)州人，本科，研究方向：經(jīng)濟(jì)犯罪案件偵查；

夏菁菁（2000.4-），女，漢族，浙江舟山人，本科，研究方向：刑事犯罪案件偵查。