加快紹興市公共租賃住房發(fā)展的思考與對策

陸麗萍

摘? ?要：近年來，紹興市在發(fā)展政府保障房安居工程建設(shè)方面取得了重要成就，中央與地方政策共同推動了公共租賃住房的發(fā)展。從紹興市的實踐來看，在宏觀層面，“十二五”期間公共租賃住房的建設(shè)規(guī)模和投資力度非常大，進入“十三五”后建設(shè)規(guī)模相對減少，目前政府重點進行實物配租和發(fā)放租賃補貼；在微觀層面，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)公租戶對公共租賃住房的滿意度綜合評價較一般，還存在居住面積欠合理、申請審核流程復(fù)雜、公共設(shè)施不便利等問題。最后，從需求、供給和政策三個視角提出加快紹興市公共租賃住房發(fā)展的對策。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；發(fā)展現(xiàn)狀；建設(shè)情況；需求調(diào)研；發(fā)展對策；紹興市

中圖分類號：F299.23? ? ? 文獻標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）05-0075-03

一、研究背景

人類生存必不可少的條件之一是住房，住房保障是城市當(dāng)下最重要的保障領(lǐng)域。隨著我國福利分房制度的結(jié)束，在住房市場中形成了“最低收入家庭承租廉租房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，高收入家庭購買商品房”為特征的多層次住房供應(yīng)體系，但城市“夾心層”群體既沒有經(jīng)濟實力購買商品房又不符合購買經(jīng)濟適用房要求，他們處于政府保障與市場調(diào)節(jié)的空白區(qū)域。近年來，紹興市經(jīng)濟快速發(fā)展，柯橋區(qū)、諸暨市、上虞區(qū)、越城區(qū)四地2020年生產(chǎn)總值超過1 000億元，躋身全省“千億俱樂部”，紹興是繼杭州、寧波之后，率先成為擁有4個“千億GDP”區(qū)（市、縣）的地級市。經(jīng)濟的快速發(fā)展伴隨著更高的市場住房需求潛力。

二、中央與地方政策共同推動公共租賃住房發(fā)展

（一）中央層面積極推動

“公共租賃住房”的概念第一次進入民眾的視野是來自于2009年3月5日兩會的政府工作報告，溫家寶總理明確表示要積極發(fā)展公共租賃住房。2010年，國家正式將公租房列入保障房發(fā)展計劃。2010年6月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定并發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，指出公共租賃住房供應(yīng)對象是城市中等偏下收入住房困難家庭。2011年，國務(wù)院辦公廳先后發(fā)布了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》和《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，提出要努力增加公共租賃住房供應(yīng)、合理確定租金水平、研究制定優(yōu)惠政策、加大政府投資建設(shè)力度等多項舉措。2013年12月2日，《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》要求從2014年開始，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，統(tǒng)稱為公共租賃住房。此后各省紛紛出臺了相應(yīng)的實施意見，浙江省發(fā)布了《關(guān)于全面推進廉租住房和公共租賃住房并軌運行的實施意見》。

（二）紹興市政策持續(xù)跟進

2010年，紹興市根據(jù)國家指導(dǎo)意見的文件精神，出臺了《紹興市區(qū)公共租賃住房管理辦法（試行）》，在該文件中規(guī)定了紹興市公共租賃住房資金籌集與使用、房源籌集、申請和審核、配租等環(huán)節(jié)的內(nèi)容。2013年，紹興市人民政府辦公室正式印發(fā)了《紹興市區(qū)公共租賃住房管理辦法》，根據(jù)辦法規(guī)定新建的成套公共租賃住房，單套建筑面積嚴(yán)格控制在60平方米以下，高層住宅可在單套控制面積基礎(chǔ)上放寬10平方米，其中40平方米以下的控制在新建房源的50%以上；符合條件的中等偏下收入住房困難家庭，可以申請公共租賃住房。之后在推進城鎮(zhèn)住房保障、維護公共租賃住房家庭合法權(quán)益的過程中，相繼發(fā)布了文件，規(guī)范了公共租賃住房的申請、審核、執(zhí)行、監(jiān)督、補貼等內(nèi)容，推動了公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展。

三、紹興市公共租賃住房的建設(shè)情況

（一）公共租賃住房建設(shè)規(guī)模

2010年，紹興市開始啟動公共租賃住房建設(shè)。2011年，紹興市區(qū)加快建設(shè)西郊公共租賃住房、城南保障房、鵝境保障房、小亭山環(huán)衛(wèi)公共租賃住房。2012年，紹興市完成小亭山公租房建設(shè)項目，繼續(xù)推進保障性住房（鑒湖地塊一期）、（鑒湖地塊二期）工程建設(shè)和西郊公共租賃房工程，至12月底累計開工公共租賃住房6 505套。2013年新開工公共租賃住房4 224套，2014年新開工公共租賃房2 300套?！笆濉逼陂g（2011—2015年）紹興市共建設(shè)公共租賃住房（含廉租住房）1.21萬套?！笆濉逼陂g（2016-2020年）紹興市主城區(qū)（越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)）保障規(guī)模為政府投資建設(shè)3 930套，社會投資建設(shè)或籌集公租房688套，累計發(fā)放公租房租賃補貼4 858戶。在實物配租方面，截至2021年8月24日，紹興市政府投資公租房實物分配套數(shù)為越城區(qū)4 206套、柯橋區(qū)2 199套、上虞區(qū)1 209套、諸暨市3 620套、嵊州市734套、新昌縣650套。

（二）公共租賃住房投資力度

紹興市保障性住房建設(shè)主要由市本級主導(dǎo)、企業(yè)參與合力共建。在國家號召建設(shè)初期，中央對地方的財政資金支持力度較大，紹興市在2010年、2011年、2013年分別獲得中央補助公共租賃住房專項資金507萬元、2 730萬元、10 564萬元，用于建設(shè)8.45萬平方米、30萬平方米、38萬平方米公共租賃住房項目。整個“十二五”期間市本級政府安排財政20億元以上用于建設(shè)公共租賃住房，平均每年建設(shè)公共租賃住房面積在10萬平方米以上。同時，企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)，如上虞區(qū)政府與臥龍集團合作，利用200畝廠房推行“退二進三”政策，除了進行房地產(chǎn)項目開發(fā)，安排42.3畝專門用于公租房建設(shè)；諸暨市也推行“退二進三”政策，鼓勵二環(huán)線內(nèi)企業(yè)競標(biāo)參與公租房建設(shè)，用地規(guī)模在40畝以上，50%為商業(yè)開發(fā)，25%為解決企業(yè)職工住房，25%為政府公租房；嵊州市在新建商品住宅小區(qū)中配建公共租賃住房，配建的比例由原來的2%—4%上升到5%—10%，每年配建2.5—5萬平方米保障性住房，在“十二五”期間樓盤配建建筑面積計1.21萬平方米，共178套，投入資金0.73億元。進入“十三五”后，紹興市公共租賃住房建設(shè)規(guī)模相對減少，政府開始進行實物配租和發(fā)放公租房租賃補貼，建設(shè)資金投入也有所降低。

四、紹興市公共租賃住房發(fā)展的需求調(diào)研

為了更好地提出加快公共租賃住房發(fā)展的建議，利用簡單隨機抽樣法，選擇越城區(qū)南池鑒園、柯橋區(qū)親馨家園、上虞區(qū)鳳凰公寓等重點公租房小區(qū)展開調(diào)查，調(diào)查對象以公租房的住戶為主，以居住滿意為核心，共獲得有效問卷158份。

（一）房屋租金評價

在房屋租金方面，目前紹興市政府公共租賃住房的月租金為8.00元/m2左右，有22.2%的受訪者認(rèn)為是完全合理的，有32.3%的受訪者認(rèn)為是比較合理的，有32.9%的受訪者認(rèn)為租金一般，有9.5%的受訪者認(rèn)為比較不合理，僅有較少的3.1%的受訪者認(rèn)為完全不合理。說明大部分承租戶對租金價格水平是比較滿意的。

（二）房屋質(zhì)量評價

房屋質(zhì)量評價題目為多選題，結(jié)果顯示有70.9%的受訪者認(rèn)為公共租賃房的建筑質(zhì)量較高；有66.5%的受訪者認(rèn)為公共租賃房的戶型設(shè)計合理；有24.1%的受訪者認(rèn)為居住面積合理；僅有15.8%的受訪者認(rèn)為通風(fēng)采光較好。說明目前大部分承租戶對住房的質(zhì)量、戶型設(shè)計還是比較認(rèn)同的，但由于公共租賃住房的政策規(guī)定戶均不超過60m2，戶型為3人及以下為主，所以認(rèn)同居住面積合理的受訪者占比較低。

（三）申請審核評價

在申請審核方面，共有79.7%的受訪者認(rèn)為公共租賃住房申請審核存在問題，分別為：申請流程復(fù)雜占比17.7%，審核時間較長占比42.4%，存在不公平占比13.3%，網(wǎng)站信息滯后占比6.3%，說明政府最關(guān)鍵要解決的問題是提高審批效率，減少審批時間，另外還需加強信息公開工作，讓公眾及時知曉公共租賃住房的具體申請、審核狀況。

（四）交通便利評價

交通便利程度題目為多選題，結(jié)果顯示有138位受訪者認(rèn)為住宅區(qū)離公交站點設(shè)置較近，占比87.3%；有56位受訪者認(rèn)為住宅區(qū)離醫(yī)療、教育等配套設(shè)施較近，占比35.4%；有53位受訪者認(rèn)為住宅區(qū)離市中心較近，占比33.5%；有28位受訪者認(rèn)為住宅區(qū)離上班地點較近，占比17.7%。這說明目前公共租賃住房的公共交通出行便利程度獲得了大部分受訪者的認(rèn)可，但還需提高醫(yī)療、教育等配套設(shè)施。同時，政府和社會在投資建設(shè)公共租賃住房時不可避免地要考慮地價成本等因素，一般將公租房的位置規(guī)劃在與市區(qū)有一定距離的區(qū)域，所以選擇離市中心較近、離上班地點較近的受訪者占比也較低。

五、加快發(fā)展公共租賃住房的對策

（一）供給視角：規(guī)劃引領(lǐng)，加強政府監(jiān)管，探索多渠道公租房供給模式

從供給的視角看，紹興市各個區(qū)縣政府應(yīng)按照本市住房發(fā)展計劃和新一輪城市化的整體規(guī)劃要求，在摸清租房市場供求底數(shù)的基礎(chǔ)上，制定更加細化的公共租賃住房建設(shè)專項規(guī)劃，并科學(xué)合理制定出建筑規(guī)模與布局。最后，政府與企業(yè)要共同積極探索多渠道公租房供給模式，如政府通過“棚戶區(qū)改造”“城中村改造”等城市改造方式增加用地供應(yīng)，企業(yè)積極探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)和集體經(jīng)濟組織建設(shè)公共租賃住房。

（二）需求視角：賦予權(quán)利，加強居住配套，拓寬公租房貨幣補貼覆蓋面

從需求的視角看，首先要賦予公共租賃住房承租戶享受公共服務(wù)的權(quán)利，按照規(guī)定逐步推廣公租戶享有子女義務(wù)教育、社會保險、醫(yī)療衛(wèi)生等基礎(chǔ)性的公共服務(wù)。其次，提升居住公共服務(wù)配套和精神文明教育的需要。可參考上海市的經(jīng)驗，在公共租賃住房小區(qū)及周邊，增設(shè)快件收發(fā)、公交、文娛等日常生活配套，同時加大公共社交空間，增加社會化機構(gòu)服務(wù)等社會配套，以提高公租房小區(qū)的公共服務(wù)水準(zhǔn)。最后，進一步拓寬公共租賃住房貨幣補貼覆蓋面，在資金充裕的條件下，逐步保證對新就業(yè)大學(xué)生和青年教師、青年醫(yī)師等社會服務(wù)青年人員的貨幣補助需要。

（三）政策視角：健全公租房貨幣補貼政策，落實引進人才補貼標(biāo)準(zhǔn)

從政策視角看，一是要健全公租房貨幣補貼政策，科學(xué)地合理制定補償標(biāo)準(zhǔn)，并按照保障對象的申請狀況和市場對房租水平的影響，采取高低浮動的動態(tài)調(diào)節(jié)貨幣補貼政策。二是盡快實施引進人才公租房補助標(biāo)準(zhǔn)，各區(qū)人民政府、各企業(yè)必須根據(jù)本地區(qū)情況和單位的實際，及時提出人才引進認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和公租房補助標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真履行用人單位的主要責(zé)任，以緩解引進人才租房方面的問題，并切實有效地幫助引進人才租房安居。

參考文獻：

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