房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)中的相關(guān)問題探究

周 艷 寧波正源會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱，產(chǎn)生的影響重大。隨著國(guó)家政策的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中仍存在一定的問題，對(duì)企業(yè)發(fā)展以及相關(guān)工作的開展進(jìn)行產(chǎn)生了一定的阻礙。為規(guī)避這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，在實(shí)際的企業(yè)發(fā)展中應(yīng)當(dāng)對(duì)其中存在的問題進(jìn)行細(xì)致分析，立足實(shí)際進(jìn)行優(yōu)化完善，實(shí)現(xiàn)問題的高效處理，規(guī)避其對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面影響。本文就以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算、相關(guān)問題以及解決對(duì)策進(jìn)行分析，希望為房地產(chǎn)企業(yè)解決土地增值稅問題提供相應(yīng)的助益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算分析

結(jié)合企業(yè)的發(fā)展特征能夠發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，土地增值稅是非常重要的一部分，對(duì)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)有著直接的影響。所謂土地增值稅，通俗點(diǎn)來講就是對(duì)土地一級(jí)土地上方的建筑物作為征稅對(duì)象來進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)征收[1]。伴隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了新的發(fā)展契機(jī)，再加上工程項(xiàng)目的規(guī)模越來越大，導(dǎo)致相關(guān)工作的開展和進(jìn)行中出現(xiàn)管理難度較大的現(xiàn)象，對(duì)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生了一定的阻礙。與此同時(shí)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了政策的調(diào)控和完善，給企業(yè)財(cái)務(wù)人員的工作帶來了較大的挑戰(zhàn)。在土地增值稅清算過程中，問題可以體現(xiàn)在由于高溢價(jià)帶來的高額稅收成本，致使整個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益受到一定的影響。在調(diào)整商品房供應(yīng)的類型后，可以對(duì)高檔商品供應(yīng)進(jìn)行有效的控制，在此基礎(chǔ)上能夠顯著降低稅收成本，使其控制在合理的范圍內(nèi)[2]。并且高額的稅收成本還會(huì)影響企業(yè)結(jié)算后的資金鏈，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面影響顯著。為此，想要實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)效、全面的發(fā)展進(jìn)步，注重和加強(qiáng)內(nèi)部重視度是很有必要的，并且在此基礎(chǔ)上還要做到理性投資。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)中的相關(guān)問題

(一)土地增值稅清算單位問題

具體來說，立足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在完成備案登記后才可以開展相應(yīng)的建設(shè)項(xiàng)目。但是綜合實(shí)際的建設(shè)會(huì)發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)并沒有依據(jù)項(xiàng)目的差異進(jìn)行分期備案，導(dǎo)致后續(xù)的清算過程中出現(xiàn)一系列問題[3]。例如，在實(shí)際的建設(shè)中沒有依據(jù)項(xiàng)目的差異進(jìn)行分期備案，在此基礎(chǔ)上就會(huì)產(chǎn)生以下問題，如：其一，在進(jìn)行不同項(xiàng)目分期建設(shè)后，其土地增值稅清算工作能否依據(jù)相應(yīng)的規(guī)劃進(jìn)行？匯算是否合理？其二，若是同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不同類型的商品房如何進(jìn)行增值額和增值率的計(jì)算？這些問題的產(chǎn)生會(huì)導(dǎo)致企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算實(shí)務(wù)時(shí)出現(xiàn)各種問題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生一系列的阻礙現(xiàn)象，對(duì)后續(xù)各項(xiàng)工作的開展和進(jìn)行也會(huì)產(chǎn)生非常不利的影響。因此，在實(shí)際的清算實(shí)務(wù)工作中需要對(duì)其中的單位問題進(jìn)行處理優(yōu)化，最大化規(guī)避其中存在的問題以及不足，實(shí)現(xiàn)針對(duì)性處理優(yōu)化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生的積極作用顯著。

(二)尾房繳納土地增值稅問題

在實(shí)際的企業(yè)發(fā)展中，相關(guān)的稅務(wù)清算工作對(duì)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的影響重大，而且此項(xiàng)工作的開展會(huì)受到多種因素的影響而產(chǎn)生各種不良現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)各種問題，無形中會(huì)阻礙企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步。舉個(gè)例子，在企業(yè)的發(fā)展中，在進(jìn)行稅務(wù)清算前，若是企業(yè)的樓盤沒有全部銷售完成，存在尾房現(xiàn)象，就不能在其轉(zhuǎn)讓的過程中進(jìn)行單獨(dú)的土地增值稅的清算，依據(jù)我國(guó)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》會(huì)發(fā)現(xiàn)，其中明確指出，即“我國(guó)在土地增值稅清算時(shí)，未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以及需要繼續(xù)銷售的，應(yīng)該在銷售當(dāng)月就進(jìn)行清算，不可以先預(yù)征后重新啟動(dòng)土地增值稅清算工作”。在此項(xiàng)問題的產(chǎn)生后需要企業(yè)注重和了解相應(yīng)的規(guī)范政策，立足實(shí)際進(jìn)行管理深入，也能夠由此確保企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步[4]。

(三)建筑安裝成本以及質(zhì)量保證金問題

結(jié)合我國(guó)的營(yíng)業(yè)稅法進(jìn)行深度剖析會(huì)發(fā)現(xiàn)，在建筑勞務(wù)施工的過程中，需要建筑單位逆序進(jìn)行相應(yīng)的稅務(wù)繳納，并且在此過程中還要保障其中涉及的建筑安裝工程費(fèi)與各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、決算報(bào)告、施工合同中的內(nèi)容一致。并且在相應(yīng)的土地增值稅清算規(guī)范中也明確指出，若是在實(shí)際的清算中出現(xiàn)建筑單位的實(shí)際支出缺乏合理合法的憑證，是不能扣除項(xiàng)目金額的。并且部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行這一環(huán)節(jié)的清算時(shí)多存在票據(jù)憑證不合理、不規(guī)范現(xiàn)象，導(dǎo)致后續(xù)的工作開展受到較多的阻礙，而且企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及實(shí)際發(fā)展也會(huì)因此受到影響。因此，在實(shí)際的管理中應(yīng)當(dāng)關(guān)注其中問題的優(yōu)化，由此確保房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)效益。

三、房地產(chǎn)土地增值稅清算實(shí)務(wù)工作中存在問題的應(yīng)對(duì)策略

(一)重視土地增值稅清算工作優(yōu)化

綜合實(shí)際的發(fā)展能夠發(fā)現(xiàn)，此項(xiàng)工作的開展和進(jìn)行對(duì)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)步有著直接的作用，產(chǎn)生的影響重大，為規(guī)避以往清算中存在的諸多問題，需要企業(yè)管理人員關(guān)注和清算工作的開展，并且財(cái)務(wù)人員也要關(guān)注相應(yīng)政策的分析，立足全面、規(guī)范視角進(jìn)行處理優(yōu)化，由此助推房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)工作更好地開展進(jìn)行[5]。首先，相關(guān)的工作人員需要對(duì)清算工作的流程以及重要性進(jìn)行剖析，保障此項(xiàng)工作的準(zhǔn)確性，所以在開展清算工作前需要對(duì)相應(yīng)的清算對(duì)象進(jìn)行細(xì)致的分析，了解其具體的分布區(qū)域，為后續(xù)清算工作的開展進(jìn)行提供相應(yīng)的助益。其次，在清算過程中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)相應(yīng)的規(guī)范以及條例進(jìn)行，針對(duì)部分土地增值稅清算時(shí)仍未銷售的房地產(chǎn)或者清算后銷售轉(zhuǎn)讓的資源進(jìn)行整理，然后依據(jù)相關(guān)的規(guī)定及時(shí)對(duì)其進(jìn)行申報(bào)，能夠由此提升清算實(shí)效。最后，在完成清算工作后需要對(duì)各項(xiàng)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，評(píng)估其中是否存在不科學(xué)或者不合理現(xiàn)象。

(二)明確房地產(chǎn)納稅范圍

在實(shí)際的清算過程中，為有效避免出現(xiàn)逃稅漏稅等現(xiàn)象，需要對(duì)相應(yīng)的納稅范圍進(jìn)行細(xì)致的分析，針對(duì)部分用以職工福利方面的房地產(chǎn)，需要相關(guān)的工作人員完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移后依據(jù)相關(guān)的文件規(guī)范對(duì)土地增值稅進(jìn)行計(jì)算[6]。在此過程則需要企業(yè)財(cái)務(wù)部門明確具體的稅務(wù)清算流程，即房地產(chǎn)企業(yè)在完成各項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅相關(guān)材料的報(bào)送工作后，才能夠進(jìn)行相應(yīng)的清算工作，在此過程中需要對(duì)企業(yè)內(nèi)部存在的各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核算分析，尤其要關(guān)注土地增值額，這一部分會(huì)對(duì)企業(yè)土地增值稅的繳納稅額產(chǎn)生直接的影響，并且立足實(shí)際會(huì)發(fā)現(xiàn)，不同的土地增值額實(shí)行的稅率也是不同的，為保障清算的準(zhǔn)確性需要關(guān)注這一差異性，依據(jù)此能夠完整、準(zhǔn)確地計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)真正進(jìn)行清算的項(xiàng)目費(fèi)用，對(duì)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生的積極作用顯著?？偟膩碚f，房地產(chǎn)土地增值稅清算實(shí)務(wù)工作對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生的積極作用顯著，為保障相應(yīng)的清算工作能夠高效率、高質(zhì)量進(jìn)行，需要關(guān)注和重視其中存在問題的分析，有針對(duì)性進(jìn)行處理和優(yōu)化，規(guī)避其中存在的不足。而且在實(shí)際的清算過程中需要的納稅的范圍進(jìn)行分析，避免產(chǎn)生少繳、漏繳等現(xiàn)象的產(chǎn)生，這樣才能夠確保納稅規(guī)范性。與此同時(shí)，為保障具體清算實(shí)務(wù)的準(zhǔn)確性，需要對(duì)其中存在的數(shù)額差異等進(jìn)行分析，避免因忽略差異現(xiàn)象導(dǎo)致產(chǎn)生項(xiàng)目費(fèi)用誤差，不但會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至?xí)绊懫髽I(yè)的社會(huì)效益，因此，關(guān)注其中數(shù)據(jù)的正確性、完善性、合規(guī)性是很有必要的。

(三)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用分?jǐn)?/h3>

具體來說，這一工作的開展和進(jìn)行對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著積極的作用，其主要體現(xiàn)在能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)增值稅款的流失現(xiàn)象進(jìn)行控制緩解，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的積極影響顯著。鑒于此，在實(shí)際的工作開展中需要相關(guān)的人員依據(jù)房屋建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t進(jìn)行分析計(jì)算，依據(jù)準(zhǔn)許扣除的建筑單位成本金額與收入配比原則進(jìn)行具體的成本費(fèi)用分?jǐn)?，在此過程中能夠顯著提高工作實(shí)效，并且還能夠減少稅款損失現(xiàn)象的產(chǎn)生。另外，土地增值稅清算工作具有顯著的特殊性，與企業(yè)一般的會(huì)計(jì)工作有著較大的差異性，但是企業(yè)在實(shí)際的成本費(fèi)用管理中采用常規(guī)的會(huì)計(jì)計(jì)算模式，導(dǎo)致實(shí)際的清算工作實(shí)效低下，難以體現(xiàn)實(shí)際的價(jià)值，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)問題[7]。針對(duì)此，在實(shí)際的管理中需要注重和加強(qiáng)清算人員的專業(yè)素養(yǎng)，認(rèn)識(shí)到稅務(wù)清算以及常規(guī)會(huì)計(jì)間的區(qū)別，積極學(xué)習(xí)和了解國(guó)家的相關(guān)政策文件，由此能夠提升土地增值稅清算人員的工作實(shí)效，相應(yīng)的稅務(wù)籌劃能力提升，對(duì)企業(yè)的發(fā)展能夠起到非常積極的作用。

(四)協(xié)調(diào)國(guó)家與地方層面關(guān)系

立足房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)能夠發(fā)現(xiàn)，在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)始終處于國(guó)家的控制和調(diào)節(jié)中，旨在實(shí)現(xiàn)全面、科學(xué)的發(fā)展進(jìn)步。但是受到微觀層面和宏觀角度的影響，在房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)國(guó)家與地方層面協(xié)調(diào)不足的現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受阻。如一方面，國(guó)家大力促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，另一方面又進(jìn)行行業(yè)發(fā)展的控制，由此避免產(chǎn)生“泡沫”經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而國(guó)家對(duì)該產(chǎn)業(yè)的控制手段主要體現(xiàn)為土地增值稅，清算工作也是要長(zhǎng)久進(jìn)行的。再加上受到我國(guó)地域特征的影響，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡是顯著的特征，部分地區(qū)為促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)出現(xiàn)大力支持房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)象，同時(shí)也會(huì)在土地增值稅上進(jìn)行優(yōu)化[8]。在此現(xiàn)象的影響下，清算工作的開展和進(jìn)行會(huì)遇到一定的問題，為規(guī)避相關(guān)問題的產(chǎn)生，需要房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注國(guó)家以及地方層面政策的了解，分析和解讀相應(yīng)的政策，避免產(chǎn)生不合理或者違法進(jìn)行征收或清算現(xiàn)象產(chǎn)生，在此基礎(chǔ)上也能夠顯著降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步產(chǎn)生的積極影響顯著。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展中應(yīng)當(dāng)始終“耳聽八方，眼觀六路”，了解最新的政策變化，依據(jù)政策進(jìn)行各項(xiàng)工作。

(五)嚴(yán)格審核清算項(xiàng)目票據(jù)合規(guī)性

具體來說，原始票據(jù)是土地增值稅清算項(xiàng)目費(fèi)用扣除中的唯一憑證，想要保障土地增值稅清算實(shí)務(wù)工作的有效性，需要注重這一環(huán)節(jié)的處理優(yōu)化，避免不合規(guī)的項(xiàng)目票據(jù)產(chǎn)生，由此也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供相應(yīng)的助益。綜合實(shí)際的票據(jù)管理能夠發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，受到業(yè)務(wù)種類的影響，其中涉及的原始憑證種類繁多，而部分提供原始憑證往來的單位很多時(shí)候不具備開具正規(guī)票據(jù)的條件，若是不關(guān)注其中問題的處理，會(huì)導(dǎo)致后期清算工作開展中遇到較多的阻礙，無形中也會(huì)影響相應(yīng)的工作實(shí)效。針對(duì)此，在實(shí)際的實(shí)務(wù)工作中需要關(guān)注和重視其中票據(jù)正規(guī)性的分析，對(duì)相應(yīng)發(fā)票開具的時(shí)間、內(nèi)容、金額、對(duì)象以及實(shí)際業(yè)務(wù)等進(jìn)行規(guī)范分析，符合標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)票才能夠計(jì)入開發(fā)成本，才能夠計(jì)入成本并扣除。一部分項(xiàng)目的往來對(duì)象為國(guó)家行政機(jī)關(guān)或者相關(guān)事業(yè)管理機(jī)構(gòu)，其中項(xiàng)目建設(shè)所在地規(guī)劃部門的行政收費(fèi)，需要取得省級(jí)財(cái)政部門監(jiān)制的行政事業(yè)性專用收費(fèi)票據(jù)才能夠予以確認(rèn)。針對(duì)部分往來對(duì)象為個(gè)人的現(xiàn)象，若是需要向個(gè)人支付房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償款，受到個(gè)人不能開具規(guī)范發(fā)票的影響，可以通過本人簽字確認(rèn)的收據(jù)出具并聯(lián)合雙方簽訂的拆遷補(bǔ)償合同作為原始憑證，由此才能凸顯憑證的合規(guī)性?？偟膩碚f，原始票據(jù)是土地增值稅清算中的根本依據(jù)，為保障相關(guān)工作能夠更好地進(jìn)行，必須要關(guān)注和重視票據(jù)的合規(guī)性，做好審核工作，由此保障房地產(chǎn)企業(yè)的具體效益。

四、結(jié)語(yǔ)

總的來說，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，土地增值稅清算實(shí)務(wù)工作產(chǎn)生的影響重大，直接影響企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。因此，在實(shí)際的企業(yè)發(fā)展中，需要對(duì)土地增值稅清算進(jìn)行細(xì)致的分析，了解其具體的流程以及標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注和分析其中的問題，立足企業(yè)發(fā)展需要進(jìn)行存在問題的處理優(yōu)化，由此規(guī)避其產(chǎn)生的負(fù)面影響，助推房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展進(jìn)步?！?/p>