土地市場的新變化

趙偉

當(dāng)前土地成交量依然低迷，但成交溢價(jià)持續(xù)上行。現(xiàn)金流約束下房企戰(zhàn)略調(diào)整，更多集中在中高能級城市布局。

近期土地市場積極信號增多，土地成交活躍度回升、民營房企拿地意愿顯著提升。截至3月下旬，主要城市民營房企拿地金額平均占比達(dá)30%，顯著高于2022年16%的占比水平。

從土地成交量來看，當(dāng)前土地成交仍然低迷，3月全國300城土地成交總建面進(jìn)一步回落，較年初下降59.3%，較2022年同期下降69.2%；相較之下，土地成交的邊際好轉(zhuǎn)更多體現(xiàn)在成交溢價(jià)的抬升，3月成交樓板價(jià)較年初提升43.4%，截至4月初，100個(gè)大中城市成交土地溢價(jià)率由1月的從3.6%提升至7.2%，已達(dá)2021年8月同期水平。

地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前較為活躍的土地市場更多集中在核心城市，中高能級城市土地溢價(jià)更高，3月100個(gè)大中城市中一線、二線城市土地成交平均溢價(jià)率分別較年初提升5.7、1.8個(gè)百分點(diǎn)至5.7%、5%，三線城市回落0.5個(gè)百分點(diǎn)至3.3%；同時(shí)，在2023年以來代表城市的實(shí)際土拍中，一線、新一線代表城市土地成交平均溢價(jià)率達(dá)6.8%，遠(yuǎn)高于二線、三線代表城市的0.3%、0.4%。另一方面，中高能級城市土地成交量表現(xiàn)相對更好，截至4月初，一線城市土地成交占地面積同比增長64%，明顯高于二線、三線城市的16.8%、28.8%。

不同于過往土地量價(jià)同步變化，當(dāng)前土地量價(jià)背離，部分受到供地新規(guī)帶來的供給擾動(dòng)。過往經(jīng)驗(yàn)顯示，土地成交量價(jià)變動(dòng)較為一致，2022年以來兩者明顯分化；2022年土地市場低迷、城投托底拿地下，土地成交量明顯改善，但土地成交溢價(jià)延續(xù)低迷；2023年土地市場進(jìn)一步分化，土地成交量走弱，但成交溢價(jià)持續(xù)上行。當(dāng)前土地市場分化的部分原因在于供地新規(guī)出臺所帶來的土地供給側(cè)擾動(dòng)，供地新規(guī)加強(qiáng)供地信息披露管理，給予市場主體更為充足的決策時(shí)間的同時(shí)，間接使得年初短期土地集中供應(yīng)量有所減少，2023年3月，100個(gè)大中城市土地供應(yīng)面積較2022年同期回落8.5%，供地量的顯著減少拖累土地成交量走弱。

除供給擾動(dòng)外，影響土地成交更為關(guān)鍵的邏輯是各地地產(chǎn)需求支撐強(qiáng)弱，當(dāng)前各地商品房成交恢復(fù)程度有所分化，1-3月，一線城市商品房銷售占2019年同期比重達(dá)124%、遠(yuǎn)超二線、三線城市的95%、73%，二線、三線城市銷售程度相較偏弱使得對應(yīng)地區(qū)土地成交仍低迷，影響整體成交量的表現(xiàn)，一線城市銷售相對較好使得土地成交價(jià)格仍有支撐。1-3月，一線城市土地供應(yīng)面積占2019年同期比重達(dá)141%，遠(yuǎn)超二線、三線城市的62%、86%，地產(chǎn)需求分化進(jìn)一步導(dǎo)致當(dāng)前土地市場的“量跌價(jià)漲”。

此外，現(xiàn)金流約束下房企戰(zhàn)略調(diào)整，更多集中在中高能級城市布局。前期地產(chǎn)低迷下，房企拿地能力、意愿明顯減弱，2022年頭部房企，拿地金額占銷售金額的平均比重較2021年回落14.3個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)前地產(chǎn)總體銷售延續(xù)回暖仍存較大不確定性，房企拿地顯著提升仍存壓力。此外，不同城市地產(chǎn)需求分化下，房企進(jìn)一步加大中高能級城市拿地布局。

對高能級城市而言，地產(chǎn)銷售改善到房企拿地的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律依然有效，地產(chǎn)銷售相對較好或?qū)罄m(xù)土地市場形成進(jìn)一步支撐。而中低能級城市地產(chǎn)銷售相對低迷，庫存去化時(shí)間較長，或繼續(xù)對土地成交產(chǎn)生抑制。過往經(jīng)驗(yàn)來看，商品房銷售好轉(zhuǎn)往往帶動(dòng)土地成交改善，原因在于，地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)有助于房企資金面改善，而地產(chǎn)需求、房企資金好轉(zhuǎn)共同帶動(dòng)房企拿地積極性提升。當(dāng)前在不同城市地產(chǎn)需求分化、供地新規(guī)、房企加大一二線城市布局等因素影響下，中高能級城市地產(chǎn)銷售改善到房企拿地傳導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律仍有效。

總體來看，土地市場的分化或仍將延續(xù)，占比較高的中低能級土地成交或約束總體土地成交改善的彈性。3月一線城市土地成交同比較年初提升23.9個(gè)百分點(diǎn)，二線、三線城市僅提升2.9、3.1個(gè)百分點(diǎn)，對應(yīng)全國土地成交提升3.2個(gè)百分點(diǎn)。