探析不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響及應(yīng)對(duì)策略

張菊芳

（云南省勞動(dòng)力中心市場(chǎng)有限公司曲靖分公司，云南 曲靖 655000）

0 引言

房地產(chǎn)一直是人們關(guān)心的熱點(diǎn)。在過(guò)去的二十多年里，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)步入了高速發(fā)展的軌道，而作為第三產(chǎn)業(yè)和支柱行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也迎來(lái)了一個(gè)黃金時(shí)期。人們的生活水平和經(jīng)濟(jì)水平都在不斷提高，房產(chǎn)的價(jià)值也在逐漸增加，產(chǎn)權(quán)的確權(quán)問(wèn)題日益突出。每個(gè)家庭都無(wú)法回避買(mǎi)房和賣(mài)房的問(wèn)題。因此，如何根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況和行業(yè)特點(diǎn)，制定相應(yīng)的法律、法規(guī)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)利具有十分重要的意義。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)內(nèi)容

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

不動(dòng)產(chǎn)登記是指申請(qǐng)人在登記機(jī)關(guān)依申請(qǐng)登記，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)登記在登記薄上的行為。登記制度所涉及的內(nèi)容，是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有效保證。房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)效果取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)的不同。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，可以將其基本效力劃分為公示效力、形成效力、推定效力和可信性4 種類(lèi)型。本文認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)具有以下特征：沒(méi)有實(shí)行全面的強(qiáng)制性登記，而是以主動(dòng)申報(bào)為主導(dǎo)，采取了“四統(tǒng)一”的登記方式（登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記依據(jù)、信息平臺(tái)）[1]，對(duì)權(quán)利人進(jìn)行書(shū)面登記或證明，具有國(guó)家公信力。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的作用

《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是我國(guó)民法的基本內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著舉足輕重的作用[2]。

首先，通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以更好地保護(hù)所有人的權(quán)益。從物主的視角來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以對(duì)物主的所有權(quán)進(jìn)行全面的保障，保證物主的私人財(cái)產(chǎn)免遭外來(lái)力量的侵害。從物權(quán)的觀點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)的所有權(quán)是不可取代的。其次，對(duì)房地產(chǎn)交易的規(guī)范起到了積極作用。過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，往往因?yàn)槿鄙傧嚓P(guān)的法律法規(guī)，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)了許多違法的現(xiàn)象，給人民群眾帶來(lái)了極大的損失，對(duì)房地產(chǎn)的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記，可以對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)和買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)起到一定的約束作用，使整個(gè)過(guò)程都在制度的允許下進(jìn)行，從而使物業(yè)管理的運(yùn)行和發(fā)展得到改善。最后，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)而言，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)具有重要的借鑒意義。從國(guó)家的角度來(lái)看，實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記模式可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息進(jìn)行有效的集成，從而為今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和政策制定工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)是一種以房產(chǎn)為客體的生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)活動(dòng)所形成的一種經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)具有如下特征：①商品化。不動(dòng)產(chǎn)是一種具有特定性質(zhì)的產(chǎn)品，它具有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。②社會(huì)性。房地產(chǎn)業(yè)是人類(lèi)賴(lài)以生存、享受和發(fā)展的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，是人類(lèi)的基本需要。③多元化的所有權(quán)。在所有制方面，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)主要是以國(guó)有產(chǎn)權(quán)為主，各種所有制形式共存[3]。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系分析

隨著社會(huì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為滿(mǎn)足人們的需要，自2015 年起，我國(guó)制定了一系列有關(guān)房地產(chǎn)交易的政策和措施。隨著政策的實(shí)施，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)登記僅僅是一種普通的物權(quán)法體系，它是從業(yè)主向政府提交，由政府相關(guān)部門(mén)辦理登記，然后再頒發(fā)。所以，對(duì)兩者的具體關(guān)系進(jìn)行細(xì)致的分析，可以看到兩者并沒(méi)有絕對(duì)的關(guān)聯(lián)，而不動(dòng)產(chǎn)的登記并沒(méi)有直接影響到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，因而也就無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)造成任何的沖擊。不動(dòng)產(chǎn)登記的首要目標(biāo)就是明確產(chǎn)權(quán)，它可以有效地保障物權(quán)持有人，從而防止以后發(fā)生糾紛時(shí)產(chǎn)生的諸多問(wèn)題，從根本上說(shuō)，是一種對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一種規(guī)范行為，更加有利于房產(chǎn)權(quán)益的交割。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

3.1 房地產(chǎn)價(jià)格方面

因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記可以實(shí)時(shí)地對(duì)房屋的信息進(jìn)行查詢(xún)，從一個(gè)角度上監(jiān)督二手房的交易市場(chǎng)，同時(shí)也可以起到抑制房屋買(mǎi)賣(mài)的總體房?jī)r(jià)的效果。前面已經(jīng)提到，不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)可以為房地產(chǎn)業(yè)的具體資料作一些具體的參照。一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)，一個(gè)全國(guó)性的網(wǎng)絡(luò)，讓“房哥”和“房叔”再也沒(méi)有了隱形的可能，從經(jīng)營(yíng)角度上看，這一舉動(dòng)為以后的房地產(chǎn)稅改革提供了有力的依據(jù)。在這個(gè)體系的限制之下，為了減少高昂的物業(yè)稅費(fèi)，很多人都會(huì)在短時(shí)間里將手中的房產(chǎn)賣(mài)掉，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了過(guò)剩，長(zhǎng)期下去，房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)下降。而不動(dòng)產(chǎn)的登記可以實(shí)時(shí)地對(duì)房屋的情況進(jìn)行查詢(xún)。

3.2 對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生的影響

就二手房交易來(lái)說(shuō)，建立房地產(chǎn)登記系統(tǒng)有助于梳理房屋交易相關(guān)資料。在房產(chǎn)交易系統(tǒng)的底層系統(tǒng)中，市民可以看到更多的高質(zhì)量住房，政府有關(guān)部門(mén)可以對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行全方位的監(jiān)督，同時(shí)也可以通過(guò)房產(chǎn)交易系統(tǒng)的基礎(chǔ)平臺(tái)銷(xiāo)售房產(chǎn)，從而極大地提高了新房的供應(yīng)量，有利于對(duì)二手房的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行有效的控制。在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，各種稅費(fèi)都會(huì)對(duì)一手房造成一定的沖擊，從長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)的作用是巨大的，不僅可以增加房屋供應(yīng)量，也可以保證房屋的真實(shí)需求，從而保證房屋的穩(wěn)定性。

3.3 對(duì)房產(chǎn)中介產(chǎn)生的影響分析

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行，固然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中介造成一定的沖擊，但其作用也會(huì)有兩面性。由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行，其目的在于使產(chǎn)權(quán)更加清晰，從而為物權(quán)人的合法權(quán)益提供法律保障。通過(guò)這種方式，可以為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供更多的信息，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更好的服務(wù)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某些不規(guī)范的現(xiàn)象也會(huì)得到進(jìn)一步的規(guī)范，某些違法的房產(chǎn)中介也會(huì)逐步從這個(gè)行業(yè)中消失，這對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的凈化是非常有利的[4]。不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的推行，不僅能提供更多優(yōu)質(zhì)的房屋資源，還能為購(gòu)房者提供更多的安全保障，同時(shí)也能在一定程度上遏制房地產(chǎn)中介的發(fā)展。

3.4 對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

按理說(shuō)，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度頒布之后，短期之內(nèi)是沒(méi)有什么明顯的收益的，或許會(huì)對(duì)房產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊，但效果并不是很大，民眾或許會(huì)因?yàn)檫@個(gè)原因而減少對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力，但就我國(guó)而言，這一體系的制定是為房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展而制定的，其發(fā)行具有無(wú)可取代的功能，而在如今的信息化社會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠有效地收集、整理和管理房地產(chǎn)的信息，從而有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種問(wèn)題，從而提高房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)能力，有效開(kāi)展房地產(chǎn)的稅收征繳工作，從而為房地產(chǎn)行業(yè)提供一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)，為政府相關(guān)機(jī)構(gòu)制定長(zhǎng)期的房產(chǎn)交易市場(chǎng)提供了有力的依據(jù)，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)的資源進(jìn)行了合理的歸類(lèi)，從而可以有效緩解目前的住宅危機(jī)?？傮w而言，不動(dòng)產(chǎn)登記雖然在短期內(nèi)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊，但這也是實(shí)施后必然要經(jīng)過(guò)的一個(gè)過(guò)程，而在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)的發(fā)展將會(huì)更加迅速。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略及方向

4.1 信息資源實(shí)時(shí)共享

首先，要根據(jù)各地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，盡快建立一個(gè)與之相適應(yīng)的、符合其運(yùn)作需求的管理體系，保證平臺(tái)內(nèi)的各項(xiàng)信息登記工作都要嚴(yán)格按照統(tǒng)一的規(guī)范進(jìn)行，并及時(shí)進(jìn)行數(shù)據(jù)庫(kù)的更新，并對(duì)目標(biāo)使用者進(jìn)行清晰的識(shí)別。其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之間的橫向聯(lián)系，既能有效地實(shí)現(xiàn)信息的共享，又要限制信息的審核、登記、管理等方面的操作，在提高工作效率的前提下，確保信息的真實(shí)性和合法性。最后，必須對(duì)平臺(tái)的使用進(jìn)行更為嚴(yán)格的限制。目標(biāo)用戶(hù)可以在平臺(tái)上輸入自己的賬號(hào)和口令，只有自己和被授權(quán)的人才能獲得有關(guān)的信息，從而防止在此過(guò)程中對(duì)用戶(hù)的個(gè)人信息進(jìn)行泄漏。

4.2 優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記體制

我國(guó)大多數(shù)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以土地登記為主，從這個(gè)角度可以看出，這樣的制度是符合當(dāng)前的自然法則和現(xiàn)實(shí)需要的，相關(guān)部門(mén)在2015 年就大力整合了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，并設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記局，這也標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的正式組建。全國(guó)各地同時(shí)成立了房地產(chǎn)登記處，并在緊密合作下有效地進(jìn)行了移交工作，將資料遺失的可能性降到最低，避免了重復(fù)、出錯(cuò)等情況[5]。

4.3 調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)核心

不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分。盡管不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造成了一些困難，但同時(shí)也為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了一個(gè)新的發(fā)展的道路。在過(guò)去的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)重心是住宅建筑，大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商在取得了土地的所有權(quán)后，便會(huì)從事建筑、內(nèi)部裝修等工作，而忽略了客戶(hù)的需要。隨著我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記，以業(yè)主權(quán)益為先，采取更加人性化的經(jīng)營(yíng)方式，通過(guò)立法來(lái)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù)。這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要方向。

在當(dāng)前社會(huì)，隨著消費(fèi)者的權(quán)利觀念逐步提高，在進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售時(shí)，越來(lái)越注重自己的權(quán)利是否能夠得到完全的保護(hù)，其中，特別是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。因此，在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的同時(shí)，也需要對(duì)物業(yè)管理中心進(jìn)行相應(yīng)的改革。只有充分考慮到顧客的真實(shí)需要，在保障客戶(hù)的最大利益的前提下，盡可能保護(hù)客戶(hù)的合法權(quán)益，從而使其更好地適應(yīng)顧客的需要，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。例如，在建筑和內(nèi)部裝飾中，要知道顧客的喜好，并做好各種售后服務(wù)，維護(hù)顧客的權(quán)利。

4.4 減少交易過(guò)渡行政干預(yù)

在土地買(mǎi)賣(mài)中，政府占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，既防止了私人的集中，又極大地抑制了市場(chǎng)的活躍。所以，要使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍，就必須提高政府在土地買(mǎi)賣(mài)中的經(jīng)營(yíng)能力和水平，而在辦理不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，有一個(gè)切實(shí)的權(quán)力來(lái)源問(wèn)題，而這個(gè)工作又是一個(gè)非常艱巨的任務(wù)，一旦處置不好，必然會(huì)產(chǎn)生不良的后果?？梢酝ㄟ^(guò)引進(jìn)國(guó)外的一些成功案例，讓公司來(lái)分擔(dān)由于登記失誤而造成的經(jīng)濟(jì)損失，從而使政府的風(fēng)險(xiǎn)得以分擔(dān)。

4.5 將不動(dòng)產(chǎn)登記與土地制度有效結(jié)合

要推動(dòng)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必須把不動(dòng)產(chǎn)登記和土地制度有機(jī)地融合起來(lái)，實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式，才能充分利用其優(yōu)越性。在此期間，有關(guān)方面可以借鑒相關(guān)的管理實(shí)踐，以土地登記為中心，進(jìn)行物業(yè)監(jiān)督，從而提高物業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，使物業(yè)的使用更加合理，從而促進(jìn)物業(yè)的市場(chǎng)流通和整體發(fā)展。同時(shí)，還要保證房產(chǎn)的各項(xiàng)資料都可以全部輸入資料庫(kù)，保證資料的完整和安全，防止惡意的復(fù)制，這樣既可以減輕工作人員的工作量，又可以防止對(duì)市場(chǎng)造成損害。在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，保證信息登記平臺(tái)對(duì)資料完整度、安全性負(fù)責(zé)，使不動(dòng)產(chǎn)的登記工作真正發(fā)揮到作用，真正地為人民群眾服務(wù)。

4.6 發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)單元的價(jià)值

要在不動(dòng)產(chǎn)登記的作用下，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更好地服務(wù)于人民的需要，就需要對(duì)其進(jìn)行深度的發(fā)掘，使其真正的經(jīng)濟(jì)效益得到最大程度的體現(xiàn)。在此基礎(chǔ)上，有關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)要建立健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度。在這一制度下，可以使當(dāng)事人受到有效的制約，從而使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)登記管理手段得到改進(jìn)和完善，從而使房地產(chǎn)的使用效率得到了提高，同時(shí)也為房地產(chǎn)的管理工作提供了一定的保證，從而能夠解決各種問(wèn)題。

5 結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)登記制度必須要明確房地產(chǎn)的所有權(quán)，這樣可以清晰地知道房地產(chǎn)交易雙方的具體情況，從而為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題提供條件，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，主要是對(duì)房?jī)r(jià)、二手房、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但這種影響并不是長(zhǎng)期的，要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，保護(hù)人民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須不斷完善，而不動(dòng)產(chǎn)登記必須要有信息技術(shù)的保障，有了信息技術(shù)的支持才能更加高效地完成不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作，維護(hù)有關(guān)人員的法律權(quán)益。在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。