房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題及對(duì)策探討

馬媛媛

（中免投資發(fā)展有限公司，北京 100027）

近年來，我國(guó)人工費(fèi)及原材料上漲較快，企業(yè)人工成本及項(xiàng)目建設(shè)成本逐年上升。因房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)是整個(gè)項(xiàng)目的前期投入大，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，近年來項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)下滑，自持的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目收回成本及現(xiàn)金回流較慢等因素，造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效下降，現(xiàn)金短缺；預(yù)算目標(biāo)偏離企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，發(fā)展受阻。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理缺乏全面性，全面預(yù)算全員參與度不夠、預(yù)算編制制度不健全，依據(jù)不充分、不合理、不精準(zhǔn)、企業(yè)缺乏戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)，預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略思想沒有充分結(jié)合、預(yù)算目標(biāo)不合理，預(yù)算管理松弛，項(xiàng)目投資預(yù)算明顯不合理、預(yù)算管理相應(yīng)的控制和業(yè)績(jī)考核評(píng)價(jià)機(jī)制不健全等方面的問題進(jìn)行了分析，并提出了解決問題的相關(guān)對(duì)策。

一、全面預(yù)算管理概述

全面預(yù)算是現(xiàn)代企業(yè)為了完成一定的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)自身的行業(yè)特點(diǎn)及實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，把在未來一年內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)系統(tǒng)地體現(xiàn)出來，形成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算、投資預(yù)算、籌資預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算、資產(chǎn)預(yù)算、專項(xiàng)支出預(yù)算等一系列預(yù)算報(bào)表的企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體計(jì)劃。通過對(duì)全面預(yù)算精細(xì)化的管理，可以實(shí)現(xiàn)各單位及各部門準(zhǔn)確緊跟企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)前進(jìn)，編制預(yù)算時(shí)突出全方位、全過程、全員參與，形成一套科學(xué)、完善的預(yù)算管理體系，對(duì)企業(yè)管理有輔助作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性

優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，能提高企業(yè)資金使用效率，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。

（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)各單位的溝通協(xié)調(diào)，明確工作目標(biāo)

各單位編報(bào)完成的預(yù)算方案，在企業(yè)內(nèi)部橫向縱向完成溝通討論，公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)企業(yè)的預(yù)算方案形成最終審批意見；再由經(jīng)營(yíng)管理部向各單位下達(dá)預(yù)算工作指標(biāo)，明確各單位工作目標(biāo)，為企業(yè)完成年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)提供基礎(chǔ)保障。

（二）有利于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理工作的完善和強(qiáng)化

房地產(chǎn)企業(yè)通過做好全面預(yù)算管理，可以使各單位提前做好各項(xiàng)工作規(guī)劃，更好地梳理工作任務(wù)，體現(xiàn)在各單位年度預(yù)算報(bào)表中，使管理層能更加明確強(qiáng)化各單位的工作目標(biāo)，有利于企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制，提高各單位的工作效率，提升企業(yè)內(nèi)控管理水平。

（三）有利于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各單位的工作進(jìn)行績(jī)效考核

預(yù)算編制方法一般采用自上而下，上下結(jié)合的方式，預(yù)算編報(bào)過程中，管理層與各單位之間已達(dá)成工作目標(biāo)共識(shí)，通過全面預(yù)算方案下達(dá)指標(biāo)任務(wù)給各單位，能提升各單位對(duì)工作任務(wù)的認(rèn)同感，有利于正確評(píng)價(jià)企業(yè)各單位的工作績(jī)效考核工作。

（四）有利于房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，降低企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)提升管理水平的重要工具，公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)明確程度直接影響到各單位工作任務(wù)的完成質(zhì)量，通過預(yù)算管理手段下達(dá)工作任務(wù)指標(biāo)，使各單位更加明確企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督管控力度，當(dāng)出現(xiàn)工作目標(biāo)偏差時(shí)，及時(shí)糾正和調(diào)整，保證房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)更容易達(dá)成，同時(shí)降低企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）全面預(yù)算管理全員參與度不夠

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算工作由財(cái)務(wù)部牽頭，各單位協(xié)同完成企業(yè)整體預(yù)算編制和上報(bào)工作，導(dǎo)致其他部門理所當(dāng)然地認(rèn)為預(yù)算監(jiān)督和控制是財(cái)務(wù)部的工作職責(zé)，缺乏全員參與意識(shí)。管理層對(duì)全面預(yù)算管理重視程度不夠，導(dǎo)致設(shè)定好的預(yù)算指標(biāo)無法達(dá)成，降低了企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效。

（二）預(yù)算編制制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的預(yù)算制度中預(yù)算編制內(nèi)容過于格式化，沒有具體預(yù)算編制工作流程，未設(shè)定預(yù)算編制基礎(chǔ)和假設(shè)條件，導(dǎo)致各單位沒有年度工作計(jì)劃目標(biāo)，降低了預(yù)算編制水平，預(yù)算編制依據(jù)和準(zhǔn)確性也有所降低。

（三）全面預(yù)算管理未與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制基礎(chǔ)不夠扎實(shí)，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)結(jié)合不充分，各單位沒有明確的工作方向，大部分都是預(yù)算工作安排下來了，根據(jù)各單位新的一年工作安排情況編制自己各類支出，預(yù)算編制方法和思路過于簡(jiǎn)單，沒有真正結(jié)合實(shí)際工作任務(wù)及目標(biāo)，缺乏全局思考，預(yù)算編制缺乏企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)指導(dǎo)，預(yù)算編制基礎(chǔ)薄弱，預(yù)算數(shù)據(jù)禁不起推敲。預(yù)算工作不能與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，致使各單位在預(yù)算工作中失去方向，降低了預(yù)算管理水平，導(dǎo)致預(yù)算管理失去意義。

（四）預(yù)算松弛，項(xiàng)目投資預(yù)算不合理

企業(yè)在預(yù)算編制和執(zhí)行過程中，缺乏預(yù)算管控，做不到實(shí)時(shí)監(jiān)控，由于企業(yè)要順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策或項(xiàng)目工程復(fù)雜性等原因，費(fèi)用類、營(yíng)銷類、資產(chǎn)類、成本類、項(xiàng)目投資類等支出在預(yù)算時(shí)估計(jì)不足，導(dǎo)致預(yù)算控制力減弱，預(yù)算最終成果達(dá)不成，預(yù)算指標(biāo)有效性差。

（五）預(yù)算控制和業(yè)績(jī)考核評(píng)價(jià)機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平有待提升，預(yù)算控制缺乏動(dòng)態(tài)管理，雖與各單位簽訂了業(yè)績(jī)考核合同，但是，業(yè)績(jī)考核目標(biāo)設(shè)定未與預(yù)算考核相結(jié)合，導(dǎo)致各單位對(duì)預(yù)算重視程度不夠，預(yù)算管理瓶頸很難突破，預(yù)算執(zhí)行困難重重，無法達(dá)到預(yù)算執(zhí)行目標(biāo)。

四、改善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對(duì)策

（一）提升全面預(yù)算管理的全員參與度

預(yù)算管理工作包含經(jīng)營(yíng)指標(biāo)預(yù)測(cè)、各單位工作目標(biāo)設(shè)定、預(yù)算編制、預(yù)算審核和批準(zhǔn)及下達(dá)、預(yù)算執(zhí)行控制、預(yù)算調(diào)整、預(yù)算執(zhí)行報(bào)告分析、預(yù)算考核評(píng)價(jià)等八個(gè)方面。預(yù)算管理的每一項(xiàng)工作都需要企業(yè)全員參與，這樣既能提升每位員工的工作積極性，又能通過設(shè)定工作目標(biāo)激勵(lì)員工努力工作，正向引導(dǎo)全員一起努力實(shí)現(xiàn)共同工作目標(biāo)，有利于各單位相互協(xié)作，增強(qiáng)溝通。因此，企業(yè)在啟動(dòng)全面預(yù)算工作時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先做好預(yù)算的宣貫工作，讓各單位深入了解全面預(yù)算各項(xiàng)工作內(nèi)容，更要強(qiáng)化業(yè)務(wù)部門對(duì)預(yù)算管理的認(rèn)知和理解，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)中與項(xiàng)目開發(fā)工作直接相關(guān)的設(shè)計(jì)部、成本部、工程部、前期部是重點(diǎn)宣貫的對(duì)象，充分體現(xiàn)企業(yè)對(duì)預(yù)算管理工作的重視，管理層直接參與到其中，可以達(dá)到更好的宣貫效果。其次，企業(yè)可以定期開展預(yù)算知識(shí)培訓(xùn)，采用現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)、新入職培訓(xùn)或線上答題等形式，建立預(yù)算培訓(xùn)體系。開展培訓(xùn)后，可由各部門預(yù)算員對(duì)本部門參加培訓(xùn)的人員進(jìn)行學(xué)習(xí)情況統(tǒng)計(jì)，向財(cái)務(wù)部報(bào)送每次培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況并反饋遇到的問題。最后，財(cái)務(wù)部應(yīng)開通預(yù)算答疑服務(wù)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)部與各個(gè)部門之間的聯(lián)動(dòng)，既提升了全員參與度，又有利于提升預(yù)算管理水平。

（二）健全全面預(yù)算編制制度

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，要不斷關(guān)注并優(yōu)化全面預(yù)算管理制度，由于企業(yè)組織架構(gòu)及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)根據(jù)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)而變化，要提升企業(yè)管理水平，必須加強(qiáng)預(yù)算管理水平，建立健全的全面預(yù)算編制制度是企業(yè)管理好預(yù)算的首要任務(wù)。要以企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及戰(zhàn)略目標(biāo)為指引，根據(jù)企業(yè)自身?xiàng)l件，及時(shí)調(diào)整預(yù)算編制制度。在制訂或完善制度過程中，必須嚴(yán)格規(guī)定各單位在預(yù)算編制過程中所承擔(dān)的預(yù)算職責(zé)，將預(yù)算責(zé)任分解后細(xì)化、量化至各部門，再由各部門將預(yù)算任務(wù)分解至本部門每一位員工，提升預(yù)算全員參與的積極性，明確每位人員承擔(dān)的預(yù)算責(zé)任。在此基礎(chǔ)上，專項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算一定要有特殊的部門作為費(fèi)用歸口部門，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜性和專業(yè)性特點(diǎn)，對(duì)前期拓展類、營(yíng)銷類、投資類、人工成本類、辦公類、軟件類、固定資產(chǎn)類、專項(xiàng)類等預(yù)算數(shù)據(jù)由歸口部門進(jìn)行統(tǒng)籌管理，站在企業(yè)管理層角度，平衡和計(jì)劃好歸口類預(yù)算支出，有利于提升企業(yè)預(yù)算方案準(zhǔn)確性及合理性，進(jìn)一步提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

（三）促進(jìn)全面預(yù)算與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立戰(zhàn)略目標(biāo)核心理念，提高預(yù)算管理的科學(xué)性、合理性、準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)立之前，企業(yè)要對(duì)外部市場(chǎng)情況和獲取新項(xiàng)目的能力進(jìn)行研判，在編制企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)時(shí)，要結(jié)合企業(yè)自身綜合發(fā)展能力，制訂好企業(yè)短期和長(zhǎng)期發(fā)展方向和目標(biāo)。一般情況下，戰(zhàn)略目標(biāo)周期較長(zhǎng)，主要是以項(xiàng)目全過程為中心設(shè)定，結(jié)合市場(chǎng)需求及自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展，建立企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，全面預(yù)算編制一定是以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向完成的，設(shè)立好各單位預(yù)算目標(biāo)，將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和預(yù)算目標(biāo)全面滲透到各個(gè)部門和全員當(dāng)中，培養(yǎng)全員戰(zhàn)略目標(biāo)思想意識(shí)。提高全員參與度，實(shí)現(xiàn)全員協(xié)同完成預(yù)算編制工作，有利于發(fā)揮企業(yè)全面預(yù)算管理與整體戰(zhàn)略的協(xié)同效應(yīng)，每年設(shè)立的預(yù)算目標(biāo)必須結(jié)合企業(yè)短期和長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)兩者之間的有效結(jié)合。預(yù)算全過程要以企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略為準(zhǔn)繩，在預(yù)算編制、部門考核、員工考核、獲取項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)等方面充分體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，緊跟企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略步伐。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，預(yù)算目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)的基礎(chǔ)，確保企業(yè)每年的預(yù)算目標(biāo)符合企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)，有利于提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展水平，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（四）優(yōu)化項(xiàng)目投資預(yù)算管理

一方面，在企業(yè)中設(shè)立專門部門對(duì)項(xiàng)目投資預(yù)算進(jìn)行統(tǒng)籌管理。項(xiàng)目投資預(yù)算由投資拓展部、前期部、設(shè)計(jì)部、成本部、工程管理部等業(yè)務(wù)部門，根據(jù)審批通過的項(xiàng)目工程進(jìn)度總體控制計(jì)劃，編制項(xiàng)目投資總支出計(jì)劃；由專門部門管理各業(yè)務(wù)部門之間的協(xié)同效應(yīng)，使項(xiàng)目工程排期更加合理，有利于提高項(xiàng)目工程總控計(jì)劃合理性，專門部門還可以從項(xiàng)目的預(yù)算編制開始，到項(xiàng)目前期工作、項(xiàng)目開工、施工建設(shè)、竣工交付等環(huán)節(jié)，全面地對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全局性管理，使項(xiàng)目全方位地統(tǒng)籌管理好企業(yè)內(nèi)部各類資源，有利于優(yōu)化項(xiàng)目投資預(yù)算，提高資金使用效率，降低企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，加強(qiáng)項(xiàng)目投資預(yù)算授權(quán)審批管理。在企業(yè)中設(shè)立項(xiàng)目投資預(yù)算各層級(jí)授權(quán)審批管理，項(xiàng)目預(yù)算編制時(shí)應(yīng)設(shè)置歸口部門，所有項(xiàng)目投資支出均由歸口部門審核，增加層層審批授權(quán)，設(shè)定好每個(gè)層級(jí)的審批額度和審批人，提高項(xiàng)目投資預(yù)算合理性，根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及各部門協(xié)作，反復(fù)推敲，將審批責(zé)任落實(shí)到位。

（五）健全全面預(yù)算考核管理制度，提升預(yù)算控制評(píng)價(jià)分析水平

房地產(chǎn)企業(yè)往往因?yàn)楦鞣N內(nèi)外不確定因素的出現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)算執(zhí)行率完成較低。為解決預(yù)算執(zhí)行率較低的問題，在編制預(yù)算時(shí)，必須在企業(yè)戰(zhàn)略部署下，全面提升企業(yè)管理層對(duì)全面預(yù)算管理的重視度，提高全員預(yù)算責(zé)任意識(shí)，強(qiáng)調(diào)預(yù)算編制的重要性。加強(qiáng)預(yù)算事前、事中、事后的監(jiān)督管理，必須建立健全的全面預(yù)算管理考核體系，并在企業(yè)自身不斷發(fā)展變化中，升級(jí)預(yù)算管理考核體系，不斷完善和創(chuàng)新預(yù)算控制評(píng)價(jià)分析工作。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理考核內(nèi)容應(yīng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)有效地結(jié)合起來，兩者相輔相成，將預(yù)算考核內(nèi)容落實(shí)到各單位或各部門，明確預(yù)算考核具體內(nèi)容?？梢詮念A(yù)算編制時(shí)間節(jié)點(diǎn)、預(yù)算上報(bào)質(zhì)量、預(yù)算執(zhí)行結(jié)果、預(yù)算調(diào)劑次數(shù)、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成情況等五個(gè)方面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總。根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，可以按照季度或半年或年度考核一次，定期將考核結(jié)果反饋給各單位或各部門，以提高員工預(yù)算工作的責(zé)任心，使員工預(yù)算意識(shí)和能力有所提升。房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算控制可以通過信息化手段，對(duì)全面預(yù)算進(jìn)行全方位的預(yù)算管控，預(yù)算控制可以通過系統(tǒng)滿足全面預(yù)算多維度控制，做到精準(zhǔn)管控，對(duì)不同類型的預(yù)算項(xiàng)目可以按類別進(jìn)行預(yù)算控制，可細(xì)化至對(duì)同一類型預(yù)算項(xiàng)目的不同部門進(jìn)行單獨(dú)預(yù)算控制。通過系統(tǒng)得到各單位或各部門的預(yù)算執(zhí)行情況，并對(duì)此進(jìn)行深度分析，扣除客觀因素后，在企業(yè)內(nèi)部對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行評(píng)分，在與各單位或各部門簽訂企業(yè)層面的績(jī)效考核責(zé)任書中增加預(yù)算考核部分，明確預(yù)算考核內(nèi)容、責(zé)任單位、責(zé)任部門、責(zé)任人。財(cái)務(wù)部門根據(jù)預(yù)算考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出最終預(yù)算考核結(jié)果，將預(yù)算考核結(jié)果公布到企業(yè)管理層面，根據(jù)預(yù)算考核結(jié)果對(duì)各單位或各部門采用激勵(lì)及懲罰措施、手段，以提高預(yù)算管理嚴(yán)肅性，提升預(yù)算執(zhí)行率，提升預(yù)算管理水平。

五、結(jié)語

在當(dāng)前行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身核心競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)績(jī)效更加急迫，利用好全面預(yù)算管理工具就顯得尤為重要。通過提升全面預(yù)算管理全員參與的主動(dòng)性和積極性、建立健全預(yù)算管理制度、提高全員對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的認(rèn)識(shí)，并結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)設(shè)立預(yù)算目標(biāo)、重視優(yōu)化投資項(xiàng)目預(yù)算、健全預(yù)算考核體系，將有助于企業(yè)提高全面預(yù)算管理能力和預(yù)算執(zhí)行力，節(jié)約企業(yè)資金，提高經(jīng)營(yíng)績(jī)效，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)。