“上海最牛業(yè)委會(huì)”

這個(gè)業(yè)委會(huì)堪稱“上海最牛業(yè)委會(huì)”：他們不僅炒掉了管理小區(qū)長達(dá)20 年的物業(yè)公司，還請來專業(yè)團(tuán)隊(duì)全面審計(jì)過去20 年賬目，向法院申請調(diào)查令，倒查20年的公共水電及停車費(fèi)。最終法院判決物業(yè)公司返還全體業(yè)主4000 萬元！

96 個(gè)樓棟、1.1 萬戶居民、近5 萬總?cè)丝?，這是上海內(nèi)環(huán)最大的小區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城。這樣的體量放在全國，都是非常驚人的，社區(qū)治理就像管理一個(gè)“小縣城”。也因此，中遠(yuǎn)兩灣城一度被稱為上海最魔幻、最亂、最多人群租的小區(qū)。

近日，因?yàn)橹羞h(yuǎn)兩灣城業(yè)委會(huì)起訴前物業(yè)返還全體業(yè)主4000 萬元獲勝，它再一次成為焦點(diǎn)，還有了另一個(gè)更傳奇的江湖封號(hào)——“上海最牛業(yè)委會(huì)”。

這個(gè)“上海最牛業(yè)委會(huì)”為何與服務(wù)長達(dá)20 年的物業(yè)對(duì)簿公堂？又是怎么把前物業(yè)公司趕下臺(tái)的？這個(gè)“別人家”的業(yè)委會(huì)，究竟是怎樣煉成的？

第三屆業(yè)委會(huì)“扳倒”20 年物業(yè)

作為一個(gè)超大型社區(qū)，坐落于蘇州河畔的中遠(yuǎn)兩灣城已有20 余年歷史。上海中遠(yuǎn)物業(yè)管理發(fā)展有限公司（以下簡稱中遠(yuǎn)物業(yè)）自2001 年9 月1 日起為小區(qū)提供服務(wù)，于2021 年1 月31 日終止服務(wù)。

截至目前，中遠(yuǎn)兩灣城總共誕生了三屆業(yè)委會(huì)。2019 年12 月第三屆業(yè)委會(huì)誕生前，還一度出現(xiàn)近兩年的“空窗期”。

“小區(qū)曾經(jīng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，表達(dá)對(duì)物業(yè)的不滿，還罷免了第二屆業(yè)委會(huì)，主要是覺得他們對(duì)物業(yè)的監(jiān)督管理工作不到位。”2 月7 日，中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會(huì)主任韓德友說。

本次案件判決書中，作為原告的第三屆業(yè)委會(huì)稱，任期為2014 年至2017 年的第二屆業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人與中遠(yuǎn)物業(yè)負(fù)責(zé)人之間存在親屬關(guān)系。業(yè)主對(duì)第二屆業(yè)委會(huì)缺乏認(rèn)同。并且，第三屆業(yè)委會(huì)對(duì)第二屆業(yè)委會(huì)任職期間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不予認(rèn)可，業(yè)主亦曾多次嘗試另聘物業(yè)均未果。

2020 年10 月15 日，第三屆業(yè)委會(huì)在業(yè)主大會(huì)上決定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，隨后向中遠(yuǎn)物業(yè)發(fā)送告知函，通知雙方簽署的物業(yè)服務(wù)合同于2021 年1 月15 日解除。

此舉引起了中遠(yuǎn)物業(yè)的反對(duì)，將業(yè)委會(huì)訴至法院。

2021 年3 月4 日，普陀區(qū)法院作出民事裁定：駁回原告中遠(yuǎn)物業(yè)的起訴。法院認(rèn)為，業(yè)主大會(huì)成立后，可根據(jù)規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人。業(yè)主大會(huì)做出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定屬小區(qū)業(yè)主內(nèi)部自治事項(xiàng)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)非小區(qū)業(yè)主，無權(quán)對(duì)屬于小區(qū)內(nèi)部自治范疇的事項(xiàng)提出異議并確認(rèn)無效或者要求撤銷。

此后，由業(yè)委會(huì)重新選聘的萬科物業(yè)開始為小區(qū)提供服務(wù)，中遠(yuǎn)物業(yè)正式離場。

20年舊賬怎么查

在中遠(yuǎn)物業(yè)離場之前，業(yè)主已對(duì)其啟動(dòng)審計(jì)。

“中遠(yuǎn)物業(yè)為我們小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)近20 年，業(yè)主對(duì)其服務(wù)態(tài)度極其不滿，第一屆和第二屆業(yè)委會(huì)都曾對(duì)該物業(yè)進(jìn)行審計(jì)，發(fā)現(xiàn)存在諸多疑問。”韓德友說，比如消防系統(tǒng)及設(shè)備、弱電系統(tǒng)及設(shè)備、避雷設(shè)施等一些費(fèi)用，按照合同約定，不屬于物業(yè)管理費(fèi)支出成本，卻算進(jìn)物業(yè)費(fèi)中。

中遠(yuǎn)物業(yè)為中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)長達(dá)20 年，樹大根深，查賬何其艱難。

韓德友透露了一個(gè)細(xì)節(jié)：法庭上來來回回幾個(gè)交鋒，開了幾次庭，進(jìn)行不下去，法院就提出司法審計(jì)，中遠(yuǎn)物業(yè)的代理人對(duì)司法審計(jì)一開始是同意的，過后又拒絕了審計(jì)程序。

“20 年啊，物業(yè)從地上到車庫，光電表就有幾百只，甚至20年前每個(gè)月抄電表還是手工進(jìn)行的，即使向法院申請調(diào)查令，要追溯到電力公司、水務(wù)公司的逐月記錄，幾乎是不可能完成的任務(wù)。我們只能從公共收益入手，有多少地面停車位、有多少廣告費(fèi)用、多少部電梯的廣告款，因?yàn)檫@些數(shù)據(jù)是死的。”韓德友說。

最終，“最牛業(yè)委會(huì)”用幾百、幾千元一筆筆細(xì)細(xì)碎碎的單據(jù)積累成了小山一樣高的訴訟材料，同時(shí)結(jié)合被告歷年審計(jì)報(bào)告中的矛盾點(diǎn)和破綻，推算出了應(yīng)返還金額。

據(jù)此，業(yè)委會(huì)起訴的金額為6200 萬元，一審判決把返還金額酌定為4000 萬元。

社區(qū)爭端是否有更好的解決辦法

近年來，越來越多的商品房小區(qū)期望由品牌物業(yè)為小區(qū)提供服務(wù)，因?yàn)檫@不僅意味著服務(wù)質(zhì)量的提升，還有助房產(chǎn)本身實(shí)現(xiàn)保值增值。以結(jié)果論，中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)的嘗試，對(duì)很多小區(qū)有借鑒意義。

但這起案件的訴訟歷時(shí)近兩年，耗費(fèi)了業(yè)委會(huì)和代理律師大量時(shí)間精力。上海博和漢商律師事務(wù)所高級(jí)合伙人朱海峰坦言，工作量超出了律師團(tuán)隊(duì)的想象。他認(rèn)為，不是所有業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間的糾紛都適合通過訴訟方式解決。

“一方面，物業(yè)糾紛涉及眾多業(yè)主，意見難統(tǒng)一，在業(yè)主也就是原告內(nèi)部就極易產(chǎn)生爭議；另一方面，一些小區(qū)業(yè)委會(huì)所能支配的資金有限，很難負(fù)擔(dān)起打官司維權(quán)的成本?！敝旌７逭f。

打官司不是最優(yōu)選，韓德友認(rèn)為，業(yè)主和物業(yè)方應(yīng)該通過制定更加明晰的管理規(guī)則，盡可能規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，避免合法權(quán)益受損，才是破題之道。這個(gè)案件反映的是物業(yè)行業(yè)的通病，一方面提醒物業(yè)行業(yè)以此為鑒，希望物業(yè)公司逐步規(guī)范完善，認(rèn)真審視自己的經(jīng)營方式，做好合規(guī)；另一方面也為業(yè)委會(huì)參與者提振了信心，讓人們意識(shí)到業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)存在的作用和意義。